Uitspraak
201305851/1/A2.
Datum uitspraak: 11 juni 2014
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellant A] en [appellante B] (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), beiden wonend te Nijverdal, gemeente Hellendoorn,
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 23 mei 2013 in zaak nr. 12/5228 in het geding tussen:
[appellant]
en
de raad van de gemeente Hellendoorn.
Procesverloop
Bij besluit van 24 april 2007 heeft de raad onder meer een verzoek van [appellant] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 13 november 2007 heeft de raad het daartegen door [appellant] gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 19 december 2008 heeft de rechtbank Almelo het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 21 oktober 2009 heeft de Afdeling het door [appellant] daartegen ingestelde hoger beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de rechtbank Almelo vernietigd, het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond verklaard en het besluit van 13 november 2007 vernietigd.
Bij besluit van 20 september 2011 heeft de raad het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar alsnog gegrond verklaard en [appellant] een vergoeding van € 13.000,00 toegekend, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 5 maart 2004.
Bij uitspraak van 23 mei 2013 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
[appellant] heeft nadere stukken ingediend.
De zaak is door een meervoudige kamer van de Afdeling verwezen naar een enkelvoudige.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 mei 2014, waar [appellant], bijgestaan door B.G. Krikken, makelaar en taxateur te Nijverdal, en mr. W.J.C. Knopper, en de raad, vertegenwoordigd door V.G.M. Rodijk, werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 6:15, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb), zoals die bepaling luidde ten tijde van belang, wordt het bezwaar- of beroepschrift dat wordt ingediend bij een onbevoegd bestuursorgaan of bij een onbevoegde administratieve rechter, nadat daarop de datum van ontvangst is aangetekend, zo spoedig mogelijk doorgezonden aan het bevoegde orgaan, onder gelijktijdige mededeling hiervan aan de afzender.
Ingevolge het tweede lid is het eerste lid van overeenkomstige toepassing indien in plaats van een bezwaarschrift een beroepschrift is ingediend of omgekeerd.
Ingevolge artikel 7:1, eerste lid, aanhef en onder a, dient degene aan wie het recht is toegekend beroep bij een administratieve rechter in te stellen alvorens beroep in te stellen bezwaar te maken, tenzij het besluit in bezwaar of in administratief beroep is genomen.
Ingevolge artikel 8:1 kan Pro een belanghebbende tegen een besluit beroep instellen bij de rechtbank.
Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals die bepaling luidde ten tijde van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een besluit omtrent vrijstelling krachtens artikel 19 van Pro de WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op de voet van die bepaling dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel, waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
3. [appellant] is eigenaar van het perceel met woning [locatie] (hierna ook: de woning) te Hulsen (hierna: het perceel). Op 3 maart 2004 heeft hij een verzoek ingediend om vergoeding van planschade als gevolg van een door het college van burgemeester en wethouders van Hellendoorn krachtens artikel 19 van Pro de WRO bij besluit van 13 oktober 2003 (hierna: de peildatum) verleende vrijstelling (hierna: de vrijstelling) en een bouwvergunning voor het oprichten van een woning met inpandige garage op het aan de achterzijde van de woning gelegen perceel Tijhuiserve 5 te Hulsen.
Aan het besluit van 20 september 2011 heeft de raad een advies van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) van juni 2010 ten grondslag gelegd. Volgens dit advies bedraagt de planschade € 13.000,00.
4. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte het door hem tegen het besluit van 20 september 2011 gemaakte bezwaar als beroep in behandeling heeft genomen. Bij dit besluit heeft de raad hem voor het eerst een vergoeding voor de door hem geleden planschade toegekend. Hij had daarom in de gelegenheid moeten worden gesteld hierop te reageren. Door zijn bezwaarschrift als beroepschrift aan te merken heeft de rechtbank hem ten onrechte een instantie ontnomen, aldus [appellant].
4.1. Bij uitspraak van 21 oktober 2009 heeft de Afdeling het besluit van 13 november 2007 vernietigd. Als gevolg van deze uitspraak diende de raad opnieuw op het door [appellant] tegen het besluit van 24 april 2007 gemaakte bezwaar te beslissen. Dat heeft hij bij het besluit van 20 september 2011 gedaan. Tegen een besluit op bezwaar staat ingevolge artikel 7:1, eerste lid, aanhef en onder a, gelezen in samenhang met artikel 8:1, van de Awb beroep open bij de rechtbank en niet, zoals [appellant] stelt, opnieuw bezwaar. Uit artikel 6:15, eerste lid, gelezen in samenhang met het tweede lid, van de Awb volgt dat ingeval ten onrechte een bezwaarschrift is ingediend, dit als beroepschrift wordt doorgestuurd naar de bevoegde administratieve rechter. Hieruit volgt dat de raad het bezwaarschrift van [appellant] terecht heeft doorgezonden aan de rechtbank en dat de rechtbank dit terecht als beroepschrift in behandeling heeft genomen.
Het betoog faalt.
5. [appellant] komt verder op tegen het oordeel van de rechtbank dat de raad het advies van de SAOZ van juni 2010 aan het besluit van 20 september 2011 ten grondslag heeft kunnen leggen.
5.1. [appellant] betoogt in dit verband dat de rechtbank de SAOZ ten onrechte als een onafhankelijke deskundige heeft beschouwd en dat de raad in beginsel op het advies van de SAOZ mocht afgaan.
5.1.1. Volgens vaste rechtspraak (onder meer de uitspraak van 30 oktober 2013 in zaak nr. 201302369/1/A2) is de SAOZ te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en mag een bestuursorgaan in beginsel op een door de SAOZ uitgebracht advies afgaan. [appellant] heeft geen feiten en omstandigheden aangedragen die een uitzondering op dit uitgangspunt rechtvaardigen. Dat de SAOZ eerder in een in opdracht van de gemeente uitgevoerde planschaderisicoanalyse heeft vermeld dat de vrijstelling geen planschade zou veroorzaken, dat zij in het advies dat door de raad ten grondslag is gelegd aan het door de Afdeling vernietigde besluit van 13 november 2007 heeft vermeld dat [appellant] niet voor vergoeding van planschade in aanmerking komt en dat zij in een aan de raad uitgebracht conceptadvies de planschade van [appellant] op € 11.000,00 heeft gesteld, brengt niet met zich dat de SAOZ niet onafhankelijk is te achten en de raad om die reden niet op het advies van juni 2010 mocht afgaan.
Het betoog faalt.
5.2. [appellant] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat er geen aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de SAOZ. Volgens [appellant] heeft de SAOZ de waarde van het perceel op de peildatum ten onrechte op € 294.000,00 vastgesteld. De door de SAOZ voor de vaststelling van de waarde gebruikte referentieobjecten zijn niet vergelijkbaar met het perceel. Deze objecten hebben een kleinere tuin, liggen minder vrij en verschaffen minder privacy dan de woning van [appellant]. Diverse bronnen hebben [appellant] kenbaar gemaakt dat het perceel op de peildatum ruim € 400.000,00 waard was. Volgens [appellant] heeft de SAOZ ook de door hem geleden planschade op een te laag bedrag gesteld. Naar aanleiding van een door [appellant] gemaakt bezwaar tegen de van hem over 2005 geheven WOZ-belasting heeft de gemeente de waarde van de woning € 57.000,00 lager vastgesteld. Dit is op zijn minst een aanwijzing dat de door de SAOZ begrootte planschade - € 13.000,00 - te laag is. Het vorenstaande wordt onderschreven door Krikken, aldus [appellant].
5.2.1. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in haar uitspraak van 23 oktober 2013 in zaak nr. 201300088/1/A2), mag een bestuursorgaan een besluit inzake de vergoeding van planschade baseren op het advies van een door dat bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, tenzij dat onzorgvuldig tot stand is gekomen of daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
5.2.2. Het advies van de SAOZ van juni 2010 biedt op de wijze, als hiervoor bedoeld, inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat [appellant] ter vergoeding van de door hem geleden planschade een bedrag van € 13.000,00 toekomt. Dat de door de SAOZ met behulp van een computerprogramma geselecteerde referentieobjecten een kleinere tuin hebben, minder vrij liggen en minder privacy verschaffen dan zijn woning, zoals [appellant] stelt, maakt niet dat ze niet als referentieobjecten gebruikt kunnen worden. Hierbij is van belang dat er geen objecten zijn die zowel feitelijk als planologisch identiek zijn aan de woning en dat bij gebruikmaking van de comparatieve methode derhalve objecten die tot op zekere hoogte vergelijkbaar zijn dienen als referentiekader. Met de rechtbank is de Afdeling van oordeel dat de door de SAOZ geselecteerde referentieobjecten wat betreft de inhoud, woonoppervlakte en grondoppervlakte te vergelijken zijn met de woning van [appellant]. De door Krikken aangedragen twee-onder-een-kapwoningen zijn, reeds omdat ze in de periode 2006-2009 en derhalve geruime tijd na de peildatum zijn verkocht, niet vergelijkbaar met de woning. Verder heeft Krikken weliswaar te kennen gegeven dat hij rekening heeft gehouden met de planologische regimes, maar heeft hij niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij dit heeft gedaan.
[appellant] heeft verder niet aannemelijk gemaakt dat hem een te lage planschadevergoeding is toegekend in verhouding tot de aan zijn buren en de eigenaar van Akkerwinde 20 toegekende planschadevergoedingen. De SAOZ is in haar advies uitgebreid op het bezwaar aangaande Akkerwinde 20 ingegaan. Zij heeft uiteengezet dat de woning van [appellant] en Akkerwinde 20 onder het oude planologische regime slechts gedeeltelijk vergelijkbaar zijn, omdat op de aan het perceel grenzende grond agrarische bouwmogelijkheden waren, terwijl zich op de aan Akkerwinde 20 grenzende grond een smalle groenstrook bevond. Onder het nieuwe regime zijn de woning en Akkerwinde 20 volgens de SAOZ ook niet vergelijkbaar, omdat aan de achterzijde van Akkerwinde 20 een woonwijk kan worden gerealiseerd, terwijl aan de achterzijde van de woning van [appellant] slechts één woning kan worden gerealiseerd. Ook het bezwaar van [appellant], dat het perceel evenals de percelen van zijn buren grenzen aan de nieuw gerealiseerde woning, kan hem niet baten. Dat het perceel, zoals [appellant] stelt, over een zeker zo grote afstand aan de grond waarop de nieuwe woning is gerealiseerd grenst als dat van elk zijn buren en de afstand van de nieuw gerealiseerde woning tot de woning kleiner is dan die tot de woningen van zijn buren, neemt niet weg dat uitsluitend de hoek van het perceel grenst aan de grond waarop de nieuwe woning is gerealiseerd, terwijl deze woning recht achter de woningen van de buren is gesitueerd.
Het betoog faalt in zoverre.
5.2.3. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in haar uitspraak van 9 oktober 2013 in zaak nr. 201209175/1/A2), kan de WOZ-waarde van een woning eerst van belang zijn voor de bepaling van de omvang van de te vergoeden schade, indien een bestemmingsplan of een andere planologische maatregel tot een planologische verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het daarvoor vigerende regime. Bij het bepalen van de WOZ-waarde wordt niet, zoals bij planvergelijking, gekeken naar de maximale invulling van het planologische regime, maar is vooral de feitelijke situatie bepalend.
De heffingsambtenaar van de gemeente heeft de WOZ-waarde van de woning bij besluit van 28 februari 2007 op 1 januari 2005 vastgesteld op € 377.000,00. Deze waarde is € 85.200,00 hoger dan de waarde van de woning op 1 januari 2003. De waarde was toen € 291.800,00. [appellant] heeft tegen het besluit van 28 februari 2007 bezwaar gemaakt. Dit bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij besluit van 5 november 2007 gegrond verklaard. Bij dit besluit heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 320.000,00. Deze waarde is weliswaar € 57.000,00 lager dan de eerder vastgestelde waarde, zoals [appellant] heeft gesteld, maar ook € 28.200,00 hoger dan vóór de wijziging van het planologische regime. Voorts is bij de waardering van de SAOZ, waarbij rekening is gehouden met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime, de waarde van het perceel hoger vastgesteld dan de WOZ-waarde per 1 januari 2003. Uit hetgeen [appellant] heeft aangevoerd aangaande de WOZ-waarde kan reeds daarom niet worden afgeleid dat de door de SAOZ begrootte planschade te laag is. De rechtbank heeft derhalve terecht geoordeeld dat hetgeen [appellant] hieromtrent heeft aangevoerd geen doel treft.
Het betoog faalt ook voor het overige.
6. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. P.M.M. de Leeuw-van Zanten, ambtenaar van staat.
w.g. Van Altena w.g. De Leeuw-van Zanten
lid van de enkelvoudige kamer ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 11 juni 2014
97-735.