Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 15/544
uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen
[eiser] , te Wapserveen, eiser,
gemachtigde: mr. E. Wiarda,
en
het college van burgemeester en wethouders van Steenwijkerland, verweerder.
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: [derde partij] , te Zuidveen,
gemachtigde: mr. M.F.J. Gelissen.
Procesverloop
Bij besluit van 27 mei 2014 (het primaire besluit) heeft verweerder aan de derde partij een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 10.000,--, vermeerderd met wettelijke rente. Tevens is het wettelijke recht ad € 300, - terugbetaald.
Bij besluit van 29 januari 2015 (het bestreden besluit) heeft verweerder de bezwaren van zowel eiser als de derde partij ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is gevoegd behandeld met het beroep van de derde partij, geregistreerd onder nummer 15/562, ter openbare zitting van 19 augustus 2015. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. L. Bouma en L. van Dalen.
De derde partij is met voorafgaand bericht niet verschenen.
Na de zitting zijn de beroepen weer gesplitst voor het doen van uitspraak.
Overwegingen
1. Op 3 mei 1994 heeft de derde partij het perceel aan de [adres] te Zuidveen in eigendom verkregen door dit aan te kopen van eiser. Op de ten zuiden van dit perceel liggende gronden was ten tijde van het verkrijgen van de eigendom door de derde partij het bestemmingsplan “Zuidveen” van toepassing en nadien het bestemmingsplan “Steenwijk-West”.
Voor de ten zuiden van genoemd perceel gelegen gronden is op 29 mei 2012 het bestemmingsplan “Zuidveen, Zuidveenseweg” vastgesteld, welk bestemmingsplan op
8 augustus 2012 in werking is getreden en onherroepelijk is geworden. Ter zake van laatstgenoemd bestemmingsplan heeft verweerder met eiser een verhaalsovereenkomst tegemoetkoming planschade gesloten.
De derde partij stelt ten gevolge van dat laatste bestemmingsplan planschade te lijden en heeft daarom een aanvraag om tegemoetkoming in de schade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ingediend.
Verweerder heeft aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opdracht gegeven om advies uit te brengen over de aanvraag van de derde partij.
In april 2014 heeft de SAOZ advies uitgebracht aan verweerder, na partijen in de gelegenheid te hebben gesteld hun zienswijze in te dienen op het conceptadvies. Bij besluit van 27 mei 2014 heeft verweerder de aanvraag vervolgens toegewezen en aan de derde partij een tegemoetkoming in planschade verstrekt van € 10.000,--, vermeerderd met wettelijke rente.
Nadat eiser en de derde partij bezwaar hebben gemaakt en eiser ter hoorzitting van
22 september 2014 is gehoord, is eiser in de gelegenheid gesteld een contra-expertise in te dienen. Na een reactie van eiser heeft de SAOZ op 21 oktober 2014 een nader advies uitgebracht.
Vervolgens zijn partijen nogmaals gehoord op 24 november 2014, waarna de commissie bezwaarschriften van de gemeente Steenwijkerland advies heeft uitgebracht.
Bij het thans bestreden besluit van 13 januari 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
2. Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wro kennen burgemeester en wethouders
degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een
onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde
oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor
rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet
voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a, voor zover thans van belang, is een oorzaak, als
bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan.
Ingevolge artikel 6.2, eerste lid, blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende
schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, betrekken burgemeester en wethouders bij hun
beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak.
3.1
Deskundige
De rechtbank zal op basis van de aangevoerde beroepsgronden beoordelen of het
bestreden besluit de rechterlijke toets kan doorstaan. Daarbij tekent de rechtbank op
voorhand aan, dat volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) in zaak nr. 200905785/1/H2) een bestuursorgaan een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade mag baseren op een advies van een door dat bestuursorgaan benoemde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies van dat advies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht. Volgens eveneens vaste jurisprudentie van de Afdeling, zie onder meer de uitspraak van 11 juni 2014
(ECLI:NL:RVS:2014:2063), is de SAOZ te beschouwen als een onafhankelijke deskundige
op het gebied van planschade, zodat verweerder in beginsel op een door de SAOZ
uitgebracht advies mag afgaan, tenzij blijkt dat het advies onzorgvuldig tot stand is gekomen
of daaraan anderszins gebreken kleven.
3.2
Planvergelijking
De stelling dat er een onjuiste planvergelijking is gemaakt, omdat er bij de maximale
invulling op grond van voorheen geldende planologische regime direct aan de erfgrens een
sleufsilo kon worden opgericht, terwijl voor een sleufsilo een permanente storthoogte van 6
meter niet ongebruikelijk is, leidt niet tot het door eiser gewenste gevolg. In het advies van de SAOZ is in dit kader vermeld dat de gronden direct ten zuiden van eisers perceel een agrarische bestemming hadden en dat op die gronden geen gebouwen mochten worden opgericht, maar dat daar wel bouwwerken, geen gebouwen zijnde, konden worden opgericht van 2.50 m hoogte, waarmee er geen gegarandeerd vrij uitzicht in zuidelijke richting
was. De rechtbank is van oordeel dat de SAOZ daarbij van de juiste maximale planologische
mogelijkheden is uitgegaan. De vergelijking die moet worden gemaakt ziet op wat in de
onderscheiden bestemmingsplannen mogelijk is gemaakt. Wat de bebouwingsmogelijkheden
betreft is daarbij dus voor het voorheen geldende planologische regime terecht aangesloten
bij de mogelijkheid een bouwwerk van 2,5 meter hoog op te richten.
Overigens is terecht van de zijde van verweerder naar voren gebracht dat een permanente
storthoogte van 6 meter in sleufsilo’s aan de erfgrens met aan zekerheid grenzende
waarschijnlijkheid uitgesloten moet worden geacht. Daarbij betrekt de rechtbank dat
voorheen was bepaald dat het opslaan van goederen was verboden, tenzij het ging om het
tijdelijk opslaan van materialen die nodig waren voor de realisering van de in het plan
aangewezen bestemmingen.
Verder is de SAOZ naar het oordeel van de rechtbank ook ten aanzien van het bestemmingsplan “Zuidveen, Zuidveenseweg” van de juiste planologische situatie uitgegaan, welke er kort weergegeven op neer komt dat op de gronden direct ten zuiden van het perceel van de derde-partij op een afstand van circa 25 meter van diens woning twee vrijstaande woningen en op nog kortere afstand bijgebouwen kunnen worden gerealiseerd.
De stelling dat er geen sprake is van intensivering van het gebruik, omdat agrarische
werkzaamheden meer hinder veroorzaken dan bewoners, omdat genoemde werkzaamheden
gedurende de hele dag en jaarrond kunnen plaatsvinden is niet verder onderbouwd. De
rechtbank merkt hierover in de eerste plaats op, dat de toename van de gebruiksintensiteit
door verweerder als relatief beperkt is aangemerkt. Verder is in het advies van de SAOZ
terecht opgemerkt dat het mede gelet op de grootte van het perceel irreëel is om te
veronderstellen dat er jaarrond dagelijks activiteiten kunnen plaatsvinden.
3.3
Taxatie
De rechtbank is van oordeel dat verweerder de SAOZ ook voor wat betreft de gehanteerde taxatiewaarden heeft kunnen volgen. Gemotiveerd is vermeld dat onder het oude bestemmingsplan op enige afstand ten zuidwesten, zuidoosten en zuiden reeds vrijstaande woningen konden worden opgericht en dat het zicht al enigszins beperkt was. Geconcludeerd is voorts dat door het oprichten van woningen en bijgebouwen op relatief korte afstand van eisers object, sprake is van een verdergaande aantasting van het uitzicht, een verdergaande verstening van het gebied en een verdergaande aantasting van de privacy.
Verweerder heeft ook voor de waardering van die nadelen op € 20.000,- aan waardevermindering op het advies van SAOZ mogen afgaan.
Eisers stelling stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de bouwmogelijkheden op de noord- en westkant van het perceel van de derde partij leidt niet tot het kennelijk beoogde doel, nu verweerder daar terecht tegenin heeft gebracht dat in dat opzicht geen sprake is van een gewijzigde planologische toestand, zodat de invloed van die bouwmogelijkheden op de beginwaarde gelijk is te stellen aan de invloed daarvan op de waarde ná de peildatum.
Het betoog dat verweerder de taxatiewaarde op de peildatum te hoog heeft bepaald treft geen doel. De rechtbank herhaalt dat gemotiveerd is hoe de waardebepaling door de SOAZ tot stand is gekomen. De taxatie is voorts na een volledige opname van de onroerende zaak verricht. Daar komt bij dat de taxatie van de zijde van eiser uitgaat van onjuiste uitgangspunten, zoals hiervoor is overwogen. Dat dit ook gevolgen heeft voor de berekening van de schade door eiser behoeft geen betoog.
3.4
Normaal maatschappelijk risico.
Eiser betoogt dat de ontwikkeling door de derde partij ten tijde van de aankoop van de grond
voorzienbaar was, omdat toentertijd uitbreiding in een kleine kern als Zuidveen tot de
mogelijkheden behoorde en de derde partij er rekening mee kon houden dat ook de
resterende percelen van eiser in de toekomst zouden kunnen worden bebouwd. Eiser verbindt hieraan de conclusie dat de schade tot het normaal maatschappelijk risico van de derde partij behoort.
Ten tijde van de aankoop door de derde partij bestond echter naar het oordeel van de
rechtbank geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop
de planologische ontwikkeling zich zou voordoen. Ook overigens was er geen sprake van
een concreet beleidsvoornemen dat openbaar was gemaakt, waaruit de derde partij heeft
kunnen begrijpen dat er een voornemen was dat op een specifiek gebied betrekking heeft
en wat de zakelijke inhoud ervan was. Niet kan daarom al in die zin geoordeeld worden dat
de schade geheel voorzienbaar was. Daarbij tekent de rechtbank aan, dat in het ten tijde van
de aankoop door de derde partij geldende provinciale Streekplan Overijssel weliswaar was
opgenomen dat uitbreiding van de woningvoorraad mogelijk was in alle kernen in Noord-
West Overijssel, maar dat daaruit niet blijkt dat de locatie in kwestie was aangewezen als
woonlocatie. Dat aan de derde partij door een bestemmingsplanwijziging medewerking is
verleend voor het bouwen van zijn woning brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Dat destijds is overwogen dat er mogelijk precedentwerking aan de orde zou zijn, is daartoe
onvoldoende concreet. De rechtbank merkt in dat kader verder nog op dat het jaren heeft
geduurd totdat het Bestemmingsplan “Zuidveen, Zuidveenseweg” tot stand is gekomen.
Ook de stelling van eiser dat de derde partij er bij de aankoop van zijn perceel op is
gewezen dat eiser voornemens was overige aan hem toebehorende grond als bouwgrond te
verkopen is, wat daar verder van zij, onvoldoende om op basis daarvan te oordelen dat de
schade concreet voorzienbaar was.
De rechtbank is in het kader van de toetsing van de vraag of de schade binnen het normaal
maatschappelijk risico valt wel van oordeel dat de derde-partij ten tijde van de aankoop
ernstig rekening kon houden met de planologische ontwikkeling die zich inmiddels heeft
voorgedaan.
In dat verband heeft de SAOZ er in zijn advies terecht op gewezen dat inbreiding van
woningen in de bebouwde kom in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale
maatschappelijke ontwikkeling, waarmee de derde-partij rekening had kunnen
houden.
Verder heeft de SAOZ gemeld dat, gelet op de structuur van de omgeving, zijnde een gebied dat overwegend uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen bestaat, de nieuwe ontwikkeling zelfs als een zeer logische invulling van een open plek in het bebouwingslint kan worden beschouwd en mede gezien de aard en omvang van de nieuwe woningen ter plaatse in redelijkheid als passend kan worden aangemerkt. In dit kader acht de rechtbank voorts wel van belang dat voor de derde partij ook een bestemmingsplanwijziging heeft plaatsgevonden, waarbij is gewezen op precedentwerking. Verder duidde de huisnummering er op dat de mogelijkheid van meer woningen werd opengehouden.
De rechtbank is van oordeel dat de omstandigheid dat de planologische ontwikkeling in de
lijn der verwachtingen lag in dit specifieke geval niet betekent dat de gevolgen van die
ontwikkeling volledig onder het maatschappelijke risico vallen. De Afdeling heeft in dit licht
overwogen, dat onder omstandigheden ook in een zodanig geval sprake kan zijn van schade, die dusdanig hoog is, dat sprake is van onevenredige schade die voor vergoeding in aanmerking komt (zie ABRvS 9 april 2014, ECLI;NL:RVS:2014:1198, BR 2014/73 en ABRvS 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668).
Verweerder heeft de vaststelling van het normale maatschappelijke risico onder verwijzing
naar het advies van de SAOZ naar het oordeel van de rechtbank naar behoren gemotiveerd,
door daarbij de zeer korte afstand, de impact van de ontwikkeling op het woon- en
leefklimaat van de derde partij en de hoogte van de schade te betrekken. Ook is voldoende
meegewogen en op goede gronden zwaarwegend geacht de zeer logische invulling van de
open plek in het bebouwingslint lang de Zuidveenseweg.
4. De rechtbank komt tot de conclusie dat het beroep niet slaagt.
5. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Verweerder is (ook) niet
gehouden de kosten van het rapport van Langhout en Wiarda van 6 oktober 2014 te
vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D. Hardonk-Prins, voorzitter, en M.W. Hulsman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.