Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/2627
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 11 juni 2026 in de zaak tussen
[stichting] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Bergen op Zoom), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 januari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 7.330.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Bergen op Zoom voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 7 mei 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben [persoon 1] verbonden aan [bedrijf] B.V., de gemachtigde van belanghebbende, en [persoon 2] , taxateur, deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar hebben [persoon 3] en [persoon 4] deelgenomen. Belanghebbende was niet aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar ten onrechte de gebruikersaanslag OZB heeft opgelegd. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ook ten onrechte een gebruikersaanslag OZB opgelegd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak. Het betreft een woonzorgcentrum uit 2005. De onroerende zaak heeft een totale bruto-vloeroppervlakte van 8.677 m².
Motivering
Artikel 220a van de Gemeentewet
5. Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de op grond van de Wet WOZ vastgestelde waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. [1] Daarbij is de vraag of onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Onder het begrip ‘volledig dienstbaar’ wordt in dit geval verstaan dat de delen niet meer dan incidenteel worden gebruikt voor andere doeleinden dan woondoeleinden. [2] Onder ‘in hoofdzaak’ wordt verstaan 70% of meer van de waarde van de onroerende zaak. Indien aan de eis wordt voldaan, wordt de onroerende zaak als woning aangemerkt en zal geen OZB gebruiker geheven worden.
5.1.
Voor partijen is onder meer in geschil of de gangen in de onroerende zaak toegerekend kunnen worden aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Naar het oordeel van de rechtbank behoren de gangen in beginsel tot een woning, tenzij vaststaat dat deze ruimten meer dan incidenteel worden gebruikt voor het verlenen van (verpleegkundige) hulp. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit in dit geval niet zo is.
5.2.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat in dat geval 72% van de waarde van de onroerende zaak dient tot de woning, dan wel volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. De heffingsambtenaar heeft dit percentage niet betwist. De rechtbank volgt de belanghebbende in deze berekening. De onroerende zaak wordt daardoor aangemerkt als woning. Voor woningen wordt geen gebruikersaanslag OZB opgelegd. De gebruikersaanslag OZB wordt daarom vernietigd.
Woondelenvrijstelling
5.3.
De stelling van belanghebbende over de woondelenvrijstelling behoeft geen behandeling aangezien het beroep al gegrond is en de gebruikersaanslag wordt vernietigd om de voorgaande reden.
Waardebepaling
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
6.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaken wordt bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.
6.2.
Bij de bepaling van de GVW van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Naar de bedoeling van de wetgever is de GVW van een onroerende zaak de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar heeft, welke waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.
6.3.
In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ – welke bepaling (niet meer dan) een hulpmiddel is bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde – is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld.
6.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.5.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwt met een taxatierapport, opgesteld door [persoon 4] . De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt hierin vastgesteld op € 8.598.000.
6.6.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge restwaarde. Belanghebbende stelt dat de kengetallen uit de taxatiewijzers onvoldoende zijn onderbouwd. Belanghebbende verwijst naar een rapport van Phydias waarin gesteld wordt dat de gemiddelde restwaarde voor zorgwoningen 4,2% bedraagt. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft voor de ruwbouw een restwaarde van 30% gehanteerd, voor de afbouw 25% en voor de installaties 17%. Dit zijn percentages die in het midden van de bandbreedte van de taxatiewijzer liggen.
6.7.
De heffingsambtenaar heeft een document overgelegd waaruit aan de hand van verkooptransacties van verzorgingslocaties binnen het belastinggebied van de Belastingsamenwerking West-Brabant volgt, dat de bandbreedtes van de restwaardes in de taxatiewijzer niet te hoog zijn. De heffingsambtenaar heeft later nog een document overgelegd met meer/andere verkooptransacties. Belanghebbende betwist de bruikbaarheid van de referenties omdat de theoretische einddatum bij geen van de referenties is bereikt. Daarnaast is het bouwjaar van [adres 2] niet 1955 maar 1995.
6.8.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft namelijk niet aannemelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de einddata van de referenties. Hierdoor is de WOZ-waarde onvoldoende onderbouwd.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de onroerende zaak
6.9.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 5.717.000 aannemelijk heeft gemaakt.
6.10.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook belanghebbende de door haar gestelde WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft een restwaarde rapport overgelegd. In het rapport van belanghebbende staan referenties die, gelet op het bouwjaar, de restwaarde op de transactiedatum nog niet hebben bereikt. Verder zijn het referenties die door het hele land zijn verspreid. Uit het rapport wordt niet duidelijk in hoeverre hier rekening mee is gehouden. Hierdoor is ook de door belanghebbende voorgestane waarde onvoldoende onderbouwd.
Goede justitie
6.11.
Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van hen gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde van onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 7.000.000.
6.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en de gebruikersaanslag OZB ten onrechte heeft opgelegd. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verminderd en de gebruikersaanslag OZB moet worden vernietigd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
7.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. Belanghebbende heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De hoogte van de vergoeding wordt alleen in de beroepsfase vermenigvuldigd met 0,25. [4] De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.799. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
7.2.
Belanghebbende verzoekt geen toepassing te geven aan artikel 30a van de Wet WOZ omdat dit strijd oplevert met het gelijkheidsbeginsel en verzoekt de proceskostenvergoeding aan gemachtigde uit te laten betalen. De bestuursrechter is niet bevoegd een oordeel te geven over de vraag of een bedrag aan (proces)kostenvergoeding moet worden overgemaakt naar de rekening van een ander dan de belanghebbende. Uitsluitend de burgerlijke rechter is bevoegd te oordelen in een geschil over een dergelijke vraag. [5] De rechtbank is daarnaast van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet in strijd is met het gelijkheidsbeginsel. [6]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 7.000.000;
- vernietigt de voor de onroerende zaak opgelegde gebruikersaanslag onroerendezaakbelastingen;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 371 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.799 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Aan deze uitspraak hoeft pas uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist. [7]
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.