Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/12285
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 december 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de [onroerende zaak] in [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 240.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 oktober 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende de gemachtigde, [naam 1] verbonden aan [organisatie], en namens de heffingsambtenaar, [taxateur].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-één-kapwoning uit bouwjaar 1930 met een gebruiksoppervlak van 87 m2 en een perceeloppervlak van 184 m2. De woning beschikt over een aanbouw (19 m2) en een vrijstaande garage (35 m2).
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase is geschonden. Ook beoordeelt de rechtbank of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 213.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 240.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslag afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van een schending door de heffingsambtenaar van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Ook is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
6. Het biljet waarmee de beschikking bekend gemaakt is (zie 1.1), staat op naam van [naam 2]. Daartegen is belanghebbende in bezwaar, en later ook in beroep, gekomen. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat belanghebbende en [naam 2] gezamenlijk eigenaar van de woning zijn. Uit de aan [naam 2] afgegeven beschikking volgt namelijk dat het gaat om een ‘beschikking eigenaar’ en uit de afgegeven machtiging volgt dat ook belanghebbende eigenaar is van de woning. De rechtbank heeft geen reden om aan de inhoud van de afgegeven machtiging te twijfelen. Doordat in artikel 30, lid 1, Wet WOZ is bepaald dat artikel 26a, tweede lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing is met betrekking tot de waardebepaling en waardevaststelling ingevolge de hoofdstukken III en IV van de Wet WOZ, kan ook degene
van wie inkomens- of vermogensbestanddelen zijn begrepen in het voorwerp van de belastingaanslag of de voor bezwaar vatbare beschikking bezwaar en beroep instellen. [1] Naar het oordeel van de rechtbank is daarvan in dit geval sprake en kon belanghebbende bezwaar en beroep instellen.
Artikel 40 wet WOZ
7. Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de grondstaffel, de indexeringspercentages en de correctiepercentages niet heeft verstrekt, waardoor er sprake is van schending van artikel 40 Wet WOZ. Door het niet inzichtelijk verstrekken van deze gegevens is belanghebbende niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde van de woning te controleren. Belanghebbende heeft moeten procederen om een deugdelijke motivering van het besluit te krijgen. Hierdoor dienen het griffierecht en de proceskosten van belanghebbende vergoed te worden. Dit volgt volgens belanghebbende uit de uitspraak van de Centrale Raad van Beroep. [2]
7.1.
De heffingsambtenaar stelt dat aan belanghebbende naar aanleiding van het bezwaarschrift een taxatiematrix is toegezonden. Hierop stonden onder meer de KOUDV-factoren vermeld, maar niet alle gevraagde informatie. Het had op de weg van belanghebbende gelegen om naar aanleiding van de toegezonden taxatiematrix de ontbrekende informatie op te vragen. Bovendien blijkt dat de gemachtigde de ontbrekende gegevens niet nodig heeft gehad voor het motiveren van het bezwaar, aldus de heffingsambtenaar.
7.2.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [3]
7.3.
Vast staat dat de heffingsambtenaar, ondanks een daartoe gedaan voldoende specifiek verzoek, in de bezwaarfase niet alle gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning aan belanghebbende heeft verstrekt. Daarmee is sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Wat de heffingsambtenaar daar tegenover heeft aangevoerd, vormt daarvoor geen rechtvaardiging.
7.4.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door een taxatierapport met matrix over te leggen. Belanghebbende heeft in beroep op die informatie kunnen reageren. Zij is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt hierna aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Hoogte van de vastgestelde waarde
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
8.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
9. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 8 april 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
9.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 240.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] alle gelegen in [plaats] en in dezelfde straat als de woning. In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
10. Belanghebbende stelt onder verwijzing naar onder andere een uitspraak van rechtbank Oost-Brabant [5] dat uit de geïndexeerde verkooptransactie van de door de heffingsambtenaar gebruikte [referentiewoning 1] kan worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vast gesteld. Deze referentiewoning betreft namelijk het buurpand van de woning en uit voornoemde uitspraak kan worden afgeleid dat de geïndexeerde verkooptransactie van het vrijwel identieke buurpand bruikbaar is als hulpmiddel om tot een zo zuiver mogelijke waardevaststelling van de woning te komen, aldus nog steeds belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft daartegenover aangevoerd dat alle door hem gebruikte referentiewoningen in dezelfde straat als de woning liggen en goed vergelijkbaar zijn en dat daarom voor de waarde van de woning terecht is uitgegaan van de gecorrigeerde gemiddelde waarde per m2 van de drie referentiewoningen.
10.1.
De rechtbank volgt belanghebbende in haar standpunt en overweegt daartoe als volgt. Tussen partijen staat vast dat [referentiewoning 1] het naastgelegen buurpand is, hetzelfde bouwjaar heeft als de woning, deel uitmaakt van dezelfde twee-onder-één-kap en in grote lijnen een gespiegelde versie van de woning is. Als gevolg van verbouwingen verschilt de maatvoering van beide woningen enigszins maar niet in belangrijke mate. Datzelfde geldt voor het kaveloppervlak van de tot de woningen behorende percelen. Verder staat vast dat de verkooptransactie van [referentiewoning 1] op 14 oktober 2020 voor een geïndexeerde koopsom van € 210.000 onder zakelijke voorwaarden heeft plaatsgevonden tussen niet-gelieerde partijen. Naar het oordeel van de rechtbank is dat voldoende dicht bij de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft daartegenover zijn stelling – dat [referentiewoning 1] in een veel mindere staat is verkocht dan de woning – niet aannemelijk gemaakt. Hij heeft slechts vijf foto’s overgelegd van de binnenzijde van [referentiewoning 1] en geen foto’s van de binnenzijde van de woning zelf ter vergelijking.
10.2.
De rechtbank acht de geïndexeerde verkooptransactie van het buurpand [referentiewoning 1] dan ook bruikbaar als hulpmiddel om tot een zo zuiver mogelijke waardevaststelling van de woning te komen. Zij acht de bewijskracht van deze referentiewoning het sterkst. Omdat voor [referentiewoning 1] een gecorrigeerde prijs per eenheid woning van € 1.692 geldt en de heffingsambtenaar voor waardebepaling van de woning is uitgegaan van een gemiddelde prijs per eenheid vóór correctie van € 1.798, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
11. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar gestelde waarde van € 213.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Tot de gedingstukken behoort een op verzoek van belanghebbende door [organisatie] opgemaakt Woningwaarderapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 196.000. In voornoemd rapport is de voorgestane waarde van belanghebbende niet onderbouwd met een berekening. Ook blijkt niet op welke wijze er rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. Ook anderszins heeft belanghebbende de door haar bepleite waarde op geen enkele wijze (cijfermatig) onderbouwd. Belanghebbende heeft hiermee de door haar voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
12. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 235.000.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
13.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad op 12 juli 2024 wordt voor de vergoeding van proceskosten voor de bezwaarfase gerekend met een forfaitair bedrag van € 624 per punt. [6] De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gesteld dan wel gespecificeerd die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.998. Alle vergoedingen moeten rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden uitbetaald. [7]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 235.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.998 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.H.W. Steijn, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 2 december 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Griffier
Rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.