Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 24/1353 en 24/1354
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 november 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant
(gemeente Oosterhout),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 december 2023 en 8 december 2023 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende (onder meer) waardebeschikkingen met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan [adres 1] te [plaats] (de woning) toegezonden. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning per 1 januari 2021 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2022) vastgesteld op € 764.000 en per 1 januari 2022 (de waardepeildatum voor het belastingjaar 2023) vastgesteld op € 873.000. De beschikkingen zijn vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft (onder andere) ook aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB) voor de jaren 2022 en 2023 aan belanghebbende opgelegd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met verweerschriften.
1.5.
De rechtbank heeft beide beroepen op 2 oktober 2024 op zitting gelijktijdig behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [taxateur 1]. Als toehoorder is verschenen [naam 2], aan wie bijzondere toegang is verleend.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1997) met een oppervlakte van 236 m² en inpandige garage van 22 m² op een perceel van 810 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 en 1 januari 2022 en daarmee ook de aanslagen OZB niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 720.000 per 1 januari 2021 en een waarde van € 809.000 per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarden van € 764.000 per 1 januari 2021 en € 873.000 per
1 januari 2022.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en zijn de waarden van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarden van de woning zijn bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarden zijn vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarden door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep voor beide belastingjaren een matrix ten grondslag gelegd.
6.1.
De matrix voor de waardepeildatum 1 januari 2021 is op 13 maart 2024 door [taxateur 2] opgemaakt. In de matrix is de waarde van de woning berekend op € 794.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.2.
Het waarderapport voor de waardepeildatum 1 januari 2022 is eveneens op 13 maart 2024 door [taxateur 2] opgemaakt. In de matrix is de waarde van de woning berekend op € 895.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten aan [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] te [plaats]. De referentiewoning aan de [referentiewoning 1] is ter indicatie opgenomen, deze woning is buiten beschouwing gelaten bij de gemiddelde prijs per vierkante-meter. In de matrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft onderbouwd waarom de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing. De heffingsambtenaar is vrij in de keuze van de referentiewoningen. [2] De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning. De rechtbank acht de gebruikte woningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn vrijstaande woningen gelegen in [plaats] en zijn binnen één jaar voor of na desbetreffende waardepeildatum verkocht. Verder hebben de woningen een vergelijkbaar bouwjaar (1992-1999). De heffingsambtenaar moet wel inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden, komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn ten aanzien van beide jaren geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Aan de bijgebouwen zijn afzonderlijke waarden toegekend. De vierkante meterprijs van de referentiewoning aan [referentiewoning 4] is gecorrigeerd op de afwijkende kwalificatie voor voorzieningen (factor 2) ten opzichte van de kwalificatie voor de voorzieningen van de woning van belanghebbende (factor 3). De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in voorzieningen, rekening is gehouden. Verder is de vierkante meterprijs van de referentiewoningen gecorrigeerd vanwege de grootte van de woning van belanghebbende.
8.1.
Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde herleidbaar is via een vergelijking met de eigenschappen van andere woningen via een rekensystematiek, het algoritme. Het standpunt van belanghebbende is dat het algoritme onvoldoende waarborg biedt voor de juiste waardering. Volgens belanghebbende brengt het algoritme mee dat de samenhang tussen woningen en de woningwaarde onafhankelijk is van het al dan niet verkocht zijn van die woningen. De samenhang tussen woningen en de woningwaarde geldt ook voor de waardeontwikkeling van die woningen van jaar op jaar zolang de eigenschappen van die woningen gelijk blijven. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende ter zitting naar de woningen aan de [adres 2] en [adres 3]. De WOZ-waarden van deze woningen zijn volgens belanghebbende gelijkwaardig ontwikkeld en zijn sinds 1 januari 2016 42,8% respectievelijk 43% gestegen. De WOZ-waarde van de woning van belanghebbende is sinds 1 januari 2016 gestegen met 65,5%, ondanks dat de twee voormelde woningen, gezien de ligging, bouwjaar en afwerkingsniveau, vergelijkbare woningen zijn.
8.2.
De stelling van belanghebbende dat zijn woning procentueel bezien sterker in waarde is gestegen dan [adres 2] en [adres 3] kan belanghebbende niet baten. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van de feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Gelet op het voorgaande zijn de procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning zelf en de procentuele stijging van de WOZ-waarde van andere onroerende zaken niet van belang bij de waardebepaling van de woning. [3]
8.3.
De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. [4]
8.4.
De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende niet, omdat hij tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] identiek zijn aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel. Voor zover belanghebbende met een verwijzing naar de voormelde woningen heeft beoogd een beroep te doen op het gelijkheidsbeginsel, wordt dat beroep dan ook verworpen.
8.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woning voor belastingjaren 2022 en 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 1 november 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.