Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11784
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] , verbonden aan [naam bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland(gemeente Kapelle), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 493.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Kapelle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 2] , verbonden aan [naam bedrijf] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. B. de Smit. Het onderzoek ter zitting is geschorst teneinde partijen in de gelegenheid te stellen nog enkele stukken te overleggen, waarna het onderzoek op 27 augustus 2024 is gesloten.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 1751) met een oppervlakte van 192 m² exclusief de vrijstaande berging (65 m²) op een perceel van 3165 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 453.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 493.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formeel: artikel 40 Wet WOZ
5. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
5.1.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft ter zitting bevestigd dat zij niet aan deze verplichting hebben voldaan.
5.2.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 20 juni 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
7.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 544.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 493.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen als zodanig niet bestreden. De rechtbank is van oordeel dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen in het bijzonder wat betreft type en ligging vergelijkbaar zijn met de woning.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
9. Belanghebbende stelt dat de waardering van de grond onjuist is. Bij het toepassen van de grondstaffel wordt voor de laatste vierkante-meters bij de referentiewoning aan de [adres 2] een waarde toegekend van € 4.
9.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de grondstaffel die hij heeft overgelegd voldoende zorg gedragen voor de in het onderhavige geval vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter de heffingsambtenaar bij een gegeven kaveloppervlakte gebruikt, en dus ook hoe de gebruikte grondwaarden bij verschillen in kaveloppervlakten binnen het waardegebied van elkaar verschillen en zich tot elkaar, tot de waarden van de opstallen en tot de gerealiseerd marktprijzen verhouden. Zoals mag worden verwacht is de hoogste waarde per vierkante meter toegekend aan de kleinste kavel en neemt de waarde per vierkante meter telkens af naarmate de kavel groter is. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende inzicht gegeven in de gehanteerde grondprijzen en rekening gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank ziet in de enkele niet met stukken onderbouwde stelling van belanghebbende dat de grondstaffel onjuist is geen grond voor twijfel aan de juistheid van de grondstaffel.
9.2.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slecht geïsoleerde staat van de woning. Verder heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de schimmelvorming aan de binnenzijde van de woning. Tot slot stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de lekkages. Naar zijn mening is de staat van onderhoud en kwaliteit ten onrechte gekwalificeerd als ‘voldoende’ (factor 3) in plaats van ‘matig’ (factor 2).
De heffingsambtenaar brengt daartegen in dat voor het aanrechtblad, de badkamer en de lekkage een aftrek is gedaan van € 16.000,-. Dit is een aftrek van 5% van de prijs/m² van het woongedeelte. In de waardering zijn de voorzieningen hiervoor op 2 gezet. Deze aftrek is 60% van een geïnvesteerde waarde van € 26.665,- (afgerond). Dit is gangbaar voor deze investering.
9.3.
De rechtbank volgt belanghebbende niet, en overweegt daartoe als volgt. De rechtbank kan de secundaire objectgegevens niet op ‘juistheid’ beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. [3] De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. De rechtbank acht de kwalificatie voor voorzieningen, zoals de taxateur de KOUDV-factoren heeft gewaardeerd in beroep, als ‘matig’ (factor 2) voldoende.
9.4.
Tot slot betwist belanghebbende de indexering van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar heeft alle referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. De referentiewoning aan [adres 3] is op 2 maart 2022 verkocht, dit is binnen drie maanden na de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat wanneer een woning binnen 3 maanden voor of na de waardepeildatum is verkocht, er geen indexering hoeft plaats te vinden.
9.5.
De rechtbank overweegt als volgt. In de rechtspraak wordt als uitgangspunt aanvaard dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering indien (i) de overeengekomen prijs gebaseerd is op de uitgangspunten vermeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, en (ii) niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. [4] De rechtbank volgt belanghebbende in zijn stelling. De rechtbank stelt verder vast indien er wordt uitgegaan van de overeengekomen koopprijs van € 735.000 voor [adres 3] de vastgestelde WOZ-waarde van de woning alsnog niet te hoog is vastgesteld.
9.6.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
10.1.
Omdat er sprake was van een gebrek en artikel 6:22 van de Awb is toegepast, moet de heffingsambtenaar wel het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
10.2.
Daarnaast zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen in de proceskosten die belanghebbende in beroep heeft gemaakt
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [5]
.Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875,- per punt en de wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden. De vergoeding bedraagt dus in totaal € 1.750,-. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [5]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.M. Schotanus, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 29 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.