Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/2128 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 mei 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 634.000.
1.2.
Tegelijk met de waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing gebouwd van de gemeente Breda opgelegd.
1.3.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 506.000. De aanslagen OZB en watersysteemheffing gebouwd heeft hij dienovereenkomstig verminderd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam 1] , en de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een rij-herenhuis met een woonoppervlakte van 245 m².
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf: aanvullend stuk
3. Op 27 maart 2024 heeft de heffingsambtenaar digitaal een aanvullend processtuk bij de rechtbank ingediend ter onderbouwing van zijn standpunt.
3.1.
De rechtbank heeft ter zitting geoordeeld dat de inbreng van het stuk tardief is. Het stuk van de heffingsambtenaar is namelijk op de zittingsdag (enkele uren voor de behandeling van de zaak ter zitting) bij de rechtbank ingediend. Belanghebbende heeft geen kennis kunnen nemen van het stuk en heeft dus inhoudelijk ook niet kunnen reageren op het stuk. Belanghebbende zou in zijn procesbelangen worden geschaad als de rechtbank het stuk wel bij de beoordeling zou meenemen. De rechtbank zal dit stuk daarom buiten beschouwing laten. Het stuk zal wel in het dossier worden opgenomen. [1]
Vooraf: artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
3.2.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de KOUDV-factoren niet heeft verstrekt, terwijl daar wel om is verzocht.
3.3.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [2]
3.4.
Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Vast staat dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. De heffingsambtenaar was daarom gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting in de bezwaarfase niet voldaan.
3.5.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar de schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
De waarde van de woning
3.6.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 506.000. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning (nog) lager moet zijn.
3.7.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [3] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.8.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten beschouwing.
3.9.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Belanghebbende heeft wel recht op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.10.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
3.11.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.12.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.13.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.14.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport ten grondslag gelegd, dat op 1 februari 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
3.15.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 634.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.16.
Belanghebbende vindt de referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] onvoldoende vergelijkbaar, omdat de verkoop van deze woningen meer dan een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn en dat is voor wat betreft de verkoopprijs in ruime mate is geïndexeerd naar de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de referentiewoningen dan ook ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning dienen. Het enkele feit dat de referentiewoningen meer dan een jaar na de waardepeildatum zijn verkocht is onvoldoende om de referentiewoningen niet als vergelijkbaar te beschouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.17.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de referentiewoningen weliswaar verschillen vertonen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door correcties toe te passen op onder meer het aantal m2 woonoppervlakte (in verband met mandeligheid), de KOUDV-factoren en de grondstaffel, en door de verkoopprijzen van de referentiewoningen te indexeren naar de waardepeildatum.
3.18.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in vergelijking met het vorig jaar de scores op de KOUDV-factoren ten onrechte heeft verhoogd. De rechtbank stelt voorop dat de KOUDV-factoren per belastingjaar worden beoordeeld en dus aan verandering onderhevig kunnen zijn. De heffingsambtenaar heeft de (wijziging in de) scores op de KOUDV-factoren voor het onderhavige jaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt.
3.19.
Belanghebbende betoogt verder dat de heffingsambtenaar had moeten uitgaan van de gegevens die zijn vastgelegd bij een inpandige opname van de woning in 2021. De heffingsambtenaar betwist dat de woning in 2021 inpandig is opgenomen en merkt daarbij op dat de betreffende taxateur (waar belanghebbende naar verwijst) in 2021 met pensioen is gegaan. De rechtbank gaat ervan uit dat er geen inpandige opname heeft plaatsgevonden, onder meer gelet op de omstandigheid dat er geen foto’s van de binnenkant van de woning zijn gevoegd bij het taxatieverslag dat is opgemaakt op 26 mei 2021. Bovendien betreft het een taxatieverslag dat is opgemaakt ter zake van de vaststelling van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 (met als waardepeildatum 1 januari 2019). De rechtbank kan aan dat taxatieverslag voor het onderhavige belastingjaar niet de waarde hechten die belanghebbende daaraan gehecht wenst te zien.
3.20.
Belanghebbende heeft daarnaast aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de zeer slechte ligging van de woning en het achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden door de waarde van de woning zeer ruim onder de getaxeerde waarde vast te stellen.
3.21.
De rechtbank komt niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het door belanghebbende ter zitting ingenomen standpunt dat de waarde van het object niet hoger dan € 480.000 kan zijn. De rechtbank laat dit punt en de daarvoor gegeven (rekenkundige) onderbouwing buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. De zitting is nadrukkelijk niet bedoeld om de rechtbank of de wederpartij te verrassen met een nog niet eerder ingenomen standpunt, als dat standpunt al eerder ingenomen had kunnen worden.
3.22.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
3.23.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
3.24.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 8 mei 2021. De rechtbank doet uitspraak op 8 mei 2024, waarmee de redelijke termijn is overschreden met 12 maanden.
3.25.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100. Het bedrag komt geheel voor rekening van de heffingsambtenaar vanwege de lange duur van de bezwaarfase.
Conclusie
4. Het beroep is ongegrond. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
4.1.
Belanghebbende heeft gevraagd om een vergoeding van zijn proceskosten. Voor zover deze kosten, gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht, voor vergoeding in aanmerking zouden kunnen komen, heeft belanghebbende de kosten niet onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding een proceskostenvergoeding toe te kennen.
4.2.
Belanghebbende heeft daarnaast geen recht op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht. Het beroep is ongegrond en belanghebbende heeft het verzoek tot vergoeding van immateriële schade gedaan gedurende het beroep. Het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn leidt in dat geval niet tot vergoeding van het griffierecht. [5]
4.3.
Belanghebbende heeft tenslotte aanspraak gemaakt op vergoeding van rente, naar de rechtbank begrijpt in verband met de proceskostenvergoeding en de immateriële schadevergoeding. De rechtbank honoreert die aanspraak in zoverre dat beslist is dat recht bestaat op een vergoeding van wettelijke rente indien de immateriële schadevergoeding niet aan belanghebbende wordt uitbetaald binnen vier weken na de datum van deze uitspraak. [6]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 100;
- beslist dat, voor zover de vergoeding van immateriële schade niet tijdig wordt betaald, de wettelijke rente daarover in zoverre is gaan lopen vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 8 mei 2024, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.