Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 20/9998, 21/1004 en 22/1921
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2023 in de zaken tussen
[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] , uit [plaats 1] , belanghebbenden
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Roosendaal), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbenden tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 oktober 2020, 5 februari 2021 en 21 februari 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij de hieronder genoemde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) vastgesteld. Met deze waardenvaststelling zijn aan belanghebbenden ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats 1] opgelegd (de aanslagen OZB).
Belastingjaar
Beschikking
Waardepeildatum
Waarde
2019
15-02-2020
01-01-2018
€ 165.000
2020
29-02-2020
01-01-2019
€ 172.000
2021
26-02-2021
01-01-2020
€ 175.000
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbenden voor de jaren 2019, 2020 en 2021 ongegrond verklaard en de waarden van de woning voor alle jaren gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 14 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de plaatsvervangend gemachtigde van belanghebbenden, mr. J. Bax, en [naam] en [taxateur 1] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
1.5.
Bij de huidige stand van het geding heeft de rechtbank geen aanleiding gezien om de eigenaar/verhuurder van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.
Feiten
2. Belanghebbenden zijn echtgenoten en samen huurders van de woning. Het is een tussenwoning (bouwjaar 1980) met een oppervlakte van 349 m3 (112 m2) en een berging/ schuur, op een perceel van 160 m2.
Beoordeling door de rechtbank
Vooraf
3.0.
Belanghebbenden stellen dat het bezwaar voor het jaar 2021 ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard en dat het beroep voor dat jaar daarom gegrond moet worden verklaard. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar, dat hij weliswaar een foutief format met tekstblokken over niet-ontvankelijkheid heeft gebruikt, maar ondanks dat onder ‘beslissing’ inhoudelijk heeft beslist. Dit betekent dat het ontvankelijke beroep gericht is tegen een inhoudelijke uitspraak op bezwaar. Het onjuiste gebruik van het format maakt de beslissing niet anders en kan daarom niet leiden tot een gegrond beroep.
Oordeel
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbenden hebben aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbenden niet en is de waarde van de woning voor geen van de jaren te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4.1.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarden van de woning. Zij verdedigen de volgende waarden.
Belastingjaar
Waardepeildatum
Heffingsambtenaar
Belanghebbenden
2019
01-01-2018
€ 165.000
€ 137.000
2020
01-01-2019
€ 172.000
€ 143.000
2021
01-01-2020
€ 175.000
€ 151.000
Toezenden stukken
4.2.
Belanghebbenden hebben onder verwijzing naar ‘het black box-arrest’ aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de opgevraagde gegevens (de waardeberekening met matrix en de grondstaffel) niet heeft toegezonden. De heffingsambtenaar handelt daarmee in strijd met artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin volgens belanghebbenden is bepaald dat de heffingsambtenaar de op de procedure betrekking hebbende stukken dient te verzenden aan de gemachtigde.
4.3.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbenden in hun bezwaarschriften hebben verzocht om een taxatieverslag, een matrix en de grondstaffel voor de belastingjaren 2019, 2020 en 2021, maar dat zij dit verzoek tijdens de hoorgesprekken niet hebben herhaald. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar voor het jaar 2019 in de bezwaarfase de gevraagde stukken heeft toegestuurd en voor de jaren 2020 en 2021 de matrix en de grondstaffel heeft meegezonden met de uitspraken op bezwaar. Daarmee zijn voldoende gegevens verstrekt, zodat belanghebbenden een weloverwogen afweging konden maken alvorens beroep in te stellen. Daarnaast overweegt de rechtbank dat de door belanghebbenden bepleite toezendplicht niet kan worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van Pro de Awb.
Strijd met het motiveringsbeginsel
4.4.
Belanghebbenden voeren aan dat de uitspraken op bezwaar onvoldoende zijn gemotiveerd omdat hetgeen tijdens de hoorzittingen is besproken niet volledig is weergegeven. Alleen al hierom dienen de beroepen volgens belanghebbenden gegrond te worden verklaard.
4.5.
Uit artikel 7:7 van Pro de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt. De wet schrijft echter niet voor in welke vorm het verslag wordt gegoten en hoe uitgebreid het moet zijn. [1] De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar verslagen van de telefonische hoorzittingen heeft gemaakt. Gelet hierop mocht de heffingsambtenaar in de uitspraken op bezwaar volstaan met een samenvatting van hetgeen is besproken tijdens de hoorzittingen. De uitspraken op bezwaar zijn naar het oordeel van de rechtbank daarom voldoende gemotiveerd.
Toetsingskader van de rechtbank
5.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.2.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbenden de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
WOZ-waarde 2019
Onderbouwing van de WOZ-waarde
6.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 10 juni 2021 door [taxateur 2] betreffende de woning en de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
6.2.
In het taxatierapport is een waarde voor de woning van € 168.000 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten [adres 2] en [adres 3] en [adres 4] te [plaats 1] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
6.3.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 165.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
6.4.
Belanghebbenden hebben de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen met de woning niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
6.5.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs is vastgesteld op basis van een grondstaffel, die juist is toegepast. Aan de berging/schuur, dakkapel, tuinhuis/blokhut en aanbouw woonruimte zijn afzonderlijke waarden toegekend. Tevens is rekening gehouden met de verschillen in koudv-waarden. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen. Vervolgens is deze gemiddelde m3-prijs verlaagd vanwege de matige voorzieningen (2) van de woning. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
6.6.
Belanghebbenden hebben aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het gegeven dat de woning een huurwoning is.
6.7.
De rechtbank is van oordeel dat het enkele gegeven dat de woning een huurwoning is, niet relevant is voor de vaststelling van de waarde van de woning. Voor zover belanghebbenden daarmee de koudv-waarden van de woning betwisten, betreft hun betoog een kale stelling, die niet van verifieerbare context is voorzien, of met stukken is onderbouwd, en daarom van onvoldoende gewicht om de door de heffingsambtenaar gehanteerde kwalificaties succesvol te weerleggen.
6.8.
Vervolgens hebben belanghebbenden gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de matige ligging van de woning. Zij verwijzen daartoe naar een bijlage van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu, waarop een indicatie geluidskwaliteit
’56-60 dMa, matig’is vermeld.
’56-60 dMa, matig’is vermeld.
6.9.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben belanghebbenden niet aannemelijk gemaakt dat de gestelde matige geluidskwaliteit dusdanig afwijkt van die van de referentiewoningen, dat dit een afwijkende factor voor ligging zou rechtvaardigen. De rechtbank volgt daarom de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat geen correctie nodig is voor de ligging van (referentie)woningen die in eenzelfde wijk gelegen zijn.
Tussenconclusie
6.10.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning voor het jaar 2019 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
WOZ-waarde 2020
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 1 november 2022 door [taxateur 1] betreffende de woning en de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
7.2.
In het taxatierapport is een waarde voor de woning van € 177.000 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , [adres 8] en [adres 3] te [plaats 1] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.3.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 172.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
7.4.
Belanghebbenden hebben de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen met de woning niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
7.5.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waarde-peildatum. De grondprijs is vastgesteld op basis van een grondstaffel, die juist is toegepast. Aan de berging/schuur, dakkapel en aanbouw woonruimte zijn afzonderlijke waarden toegekend. Tevens is rekening gehouden met de verschillen in koudv-waarden. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen. Vervolgens is deze gemiddelde m2-prijs verlaagd vanwege de matige voorzieningen (2) van de woning. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
7.6.
Belanghebbenden hebben wederom aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het gegeven dat de woning een huurwoning is.
7.7.
De rechtbank is van oordeel dat ook ditmaal het betoog van belanghebbenden een kale stelling is, die niet van verifieerbare context is voorzien, of met stukken is onderbouwd. Deze stelling is daarom van onvoldoende gewicht om de door de heffingsambtenaar gehanteerde kwalificaties succesvol te weerleggen.
7.8.
Vervolgens hebben belanghebbenden gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de matige ligging van de woning, onder verwijzen naar meerdere bijlagen van het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu, waarop een indicatie geluidskwaliteit ’56-60 dMa, matig’ dan wel een indicatie ’51-55 dMa, redelijk’ is vermeld.
7.9.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben belanghebbenden ook nu, zonder enige toelichting op de overgelegde stukken, niet aannemelijk gemaakt dat de gestelde matige geluidskwaliteit dusdanig afwijkt van die van de in dezelfde wijk gelegen referentiewoningen, dat dit een afwijkende factor voor ligging zou rechtvaardigen.
Tussenconclusie
7.10.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning voor het jaar 2020 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
WOZ-waarde 2021
Onderbouwing van de WOZ-waarde
8.1.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 1 november 2022 door [taxateur 1] betreffende de woning en de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
8.2.
De rechtbank stelt vast dat dit taxatierapport gelijk is aan het taxatierapport dat is ingediend ter onderbouwing van de waarde van de woning voor het jaar 2020, naar een waardepeildatum 1 januari 2019. Uit controle van de door de heffingsambtenaar digitaal ingediende stukken ter griffie van de rechtbank is gebleken dat dit taxatierapport (ook) als bijlage bij het verweerschrift voor het jaar 2021 is ingediend. Dit taxatierapport kan naar het oordeel van de rechtbank echter niet dienen als onderbouwing voor de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020.
8.3.
Bij de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar een eerdere taxatiematrix overgelegd. In deze taxatiematrix is een waarde voor de woning van € 175.000 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten [adres 9] en [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] , [adres 13] , [adres 14] , [adres 15] en [adres 16] te [plaats 1] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
8.4.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 175.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
8.5.
Belanghebbenden hebben de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen met de woning niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
8.6.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waarde-peildatum. De grondprijs is vastgesteld op basis van een grondstaffel, die juist is toegepast. Aan de berging/schuur, overkapping, serre, dakkapel en tuinhuis zijn afzonderlijke waarden toegekend. Tevens is rekening gehouden met de verschillen in koudv-waarden. Voor de woning is uitgegaan van de gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen. Vervolgens is deze gemiddelde m2-prijs verlaagd vanwege de matige kwaliteit (2) en voorzieningen (2) van de woning. De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
8.7.
Belanghebbenden hebben ook voor dit jaar aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het gegeven dat de woning een huurwoning is en met de matige ligging van de woning.
8.8.
De rechtbank is van oordeel dat belanghebbenden, evenals bij de beroepen over 2019 en 2020, hun kale stellingen niet van verifieerbare context hebben voorzien, of met stukken hebben onderbouwd. Deze stellingen zijn daarom van onvoldoende gewicht om de door de heffingsambtenaar gehanteerde kwalificaties succesvol te weerleggen dan wel een afwijkende factor voor ligging te rechtvaardigen.
Tussenconclusie
8.9.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning voor het jaar 2021 niet met het taxatierapport aannemelijk gemaakt, maar wel met de bij de uitspraak op bezwaar overgelegde matrix. De gronden van belanghebbenden hebben hierin geen twijfel gebracht. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
9.1.
Belanghebbenden hebben verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. [3] De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbenden ontvangen op respectievelijk 15 februari 2020, 16 maart 2020 en 18 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 26 juli 2023 waarmee de redelijke termijn is overschreden met respectievelijk afgerond 18, 17 en 5 maanden.
9.2.
Echter, naar het oordeel van de rechtbank bestaat er in het onderhavige geval geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure een zodanige spanning en frustratie bij belanghebbenden veroorzaakt, dat een schadevergoeding in de rede ligt, indien sprake is van een zeer gering financieel belang. [4] Van een zeer gering financieel belang is volgens de Hoge Raad sprake, indien de som van de door belanghebbenden te betalen bedragen niet meer beloopt dan € 15. Naar het oordeel van de rechtbank doet die situatie zich in het onderhavige geval voor. Belanghebbenden zijn als huurders van de woning immers niet in de heffing van onroerende zaakbelastingen of andere op basis van de WOZ-waarde geheven belastingen betrokken, terwijl evenmin is gebleken dat zij anderszins zijn getroffen door aan de WOZ-waarde gerelateerde extra uitgaven. De rechtbank wijst het meerledige verzoek om immateriële schadevergoeding derhalve af.
Conclusie en gevolgen
10.1.
De beroepen zullen ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikkingen gehandhaafd blijven.
10.2.
De rechtbank wijst ook het nevenverzoek van vergoeding voor immateriële schade af. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 26 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.