Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/3818
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], te [plaats 1], belanghebbenden
(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen, de heffingsambtenaar,
en
de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 juli 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [straatnaam] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 251.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbenden ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbenden ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 2 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: A. van den Dool (verbonden aan Previcus Vastgoed B.V.) namens belanghebbenden, en [taxateur] (taxateur, werkzaam bij [B.V.]) namens de heffingsambtenaar. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft ter zitting een machtiging overgelegd. Deze machtiging is aan het dossier toegevoegd en zal (zoals afgesproken ter zitting) in afschrift met de uitspraak aan belanghebbenden worden toegezonden ter completering van hun dossier.
1.5.
De rechtbank heeft aan het slot van de zitting aangekondigd dat uiterlijk na zes weken uitspraak zou worden gedaan. De uitspraak wordt echter pas heden gedaan, enkele dagen na verloop van die termijn. Gelet op de zeer geringe verlenging van die termijn, heeft de rechtbank partijen niet apart bij brief geïnformeerd over deze verlenging, maar maakt er op deze plaats melding van.
Feiten
2. Belanghebbenden zijn eigenaars van de woning. Het is een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1951) met een inhoud van 382 m3, een vrijstaande garage en een aangebouwde berging/schuur met een plat dak, op een perceel van 322 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbenden hebben aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbenden niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbenden vinden dat de waarde van de woning maximaal € 210.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 251.000.
4.1.
Belanghebbenden hebben zich ter zitting primair op het standpunt gesteld dat het door hen ingebrachte taxatierapport van taxateur [taxateur] leidend is. Subsidiair stellen belanghebbenden dat de ligging van de (referentie)woningen gelijk is (3) en dat de heffingsambtenaar de ligging van de woning en van referentieobject [object] te [plaats 2] ten onrechte anders heeft gekwalificeerd. Dit standpunt overschrijft de gronden in het beroepschrift. De rechtbank zal daarom hierna ingaan op de hiervoor genoemde gronden.
Toetsingskader van de rechtbank
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.3.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbenden de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 28 juni 2022 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in de matrix genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
4.7.
In de taxatiematrix is een waarde voor de woning van € 267.000 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten aan de [object], [object] en [object] te [plaats 2]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Naar aanleiding van het bezwaarschrift heeft de taxateur de woning op 1 juli 2021 inpandig opgenomen.
4.8.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 251.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
4.9.
Belanghebbenden hebben de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen met de woning niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
4.10.
De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De waarde van de percelen is vastgesteld aan de hand van een grondstaffel. De grondwaarde bij referentiewoning [object] is gecorrigeerd met 20% vanwege de ligging (2). Aan de dakkapel, berging, garage of kelder zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m3-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor afwijkende kwaliteit en staat van onderhoud. Ook heeft een correctie plaatsgevonden vanwege het verschil in inhoud van de (referentie)woningen. Vervolgens is de gemiddelde m3-prijs van de referentiewoningen gebruikt voor de woning. Op de waarde van het perceel van de woning heeft een correctie plaatsgevonden vanwege de betere ligging (4). De heffingsambtenaar heeft hiermee inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
4.11.
Belanghebbenden hebben tegenover de door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatiematrix een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 23 maart 2021 door taxateur ing. [taxateur] ([taxateur] Vastgoedadvies) naar de waardepeildatum 12 maart 2021, waarin de waarde voor de woning is vastgesteld op € 232.000. Aan deze taxatie zijn de vergelijkingswoningen [object] en [object] te [plaats 2] en [object] te [plaats 3] ten grondslag gelegd. Daarnaast zijn in dit rapport voor een andere berekening nog zes referentiewoningen vermeld. Onder verwijzing naar een uitspraak van rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2022:3427) stellen belanghebbenden dat de heffingsambtenaar niet voorbij mag gaan aan dit rapport, omdat dit het enige taxatierapport is dat is opgemaakt na een inpandige opname, in dit geval op 12 maart 2021.
4.12.
De rechtbank stelt vast dat de taxatie van [taxateur] niet de enige inpandige taxatie is geweest. Ook de taxateur van de heffingsambtenaar heeft de woning in de bezwaarfase inpandig opgenomen. Uit het taxatierapport van [taxateur] blijkt daarnaast dat de waarde van de woning is vastgesteld op waardepeildatum 12 maart 2021, terwijl de in geschil zijnde waardepeildatum 1 januari 2020 is. Tevens zijn twee van de drie gebruikte referentiewoningen meer dan een jaar voor de waardepeildatum verkocht, en ook vijf van de overige referentiewoningen. De rechtbank is daarom van oordeel dat het door belanghebbenden ingediende taxatierapport van [taxateur] niet bruikbaar is als onderbouwing van de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2020.
4.13.
Belanghebbenden hebben daarnaast aangevoerd dat de ligging van referentiewoning [object] ten onrechte als slechter (2) is gekwalificeerd en de ligging van de woning ten onrechte beter (4). Beide dienen volgens belanghebbenden bijgesteld te worden naar gemiddeld (3).
4.14.
De rechtbank stelt vast dat de door belanghebbenden genoemde liggingsfactoren door de heffingsambtenaar niet alleen in de taxatiematrix (beroepsfase) zijn opgevoerd, maar ook al in de uitspraak op bezwaar (bezwaarfase) zijn vermeld. Belanghebbenden hebben in het door hen ingebrachte beroepschrift geen klacht geformuleerd ten aanzien van deze kwalificatie. Omdat het betoog van belanghebbenden een kale stelling betreft, die voor het eerst ter zitting is gedaan, niet van verifieerbare context is voorzien, of met stukken is onderbouwd, is het van onvoldoende gewicht om de door de heffingsambtenaar gehanteerde kwalificatie succesvol te weerleggen.
4.14.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal daarom ongegrond worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
5.1.
Belanghebbenden hebben verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar. [2] De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbenden ontvangen op 11 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 17 juli 2023 waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 5 maanden.
5.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank hebben belanghebbenden dan ook recht op een schadevergoeding van € 50. De bezwaarfase heeft (afgerond) vijf maanden geduurd en is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 22 juli 2021. De redelijke termijn voor de bezwaarfase is niet overschreden. Dit brengt mee dat het gehele bedrag van € 50 voor rekening van de Staat der Nederlanden komt. De Staat moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
6.1.
Het beroep zal ongegrond worden verklaard. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
6.2.
De rechtbank verwijst voor de grondslag voor de berekening van de proceskostenvergoeding in relatie tot de vergoeding van immateriële schade naar de uitspraken van 9 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7493 en van 15 december 2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7655. De rechtbank berekent de proceskostenvergoeding bij dit ongegronde beroep als volgt. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgen belanghebbenden 1 punt als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een normbedrag van € 837 per punt en de wegingsfactor 0,5 De vergoeding bedraagt dan € 418,50, te verdelen over de heffingsambtenaar en de Staat.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële
schade aan belanghebbenden tot een bedrag van € 50;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan
belanghebbenden;
- gelast dat de Staat der Nederlanden het door belanghebbenden betaalde griffierecht aan
hen vergoedt, zijnde € 49.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 17 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak te ondertekenen.
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.