Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/621
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], gevestigd te [plaats 1], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 december 2020.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 5 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 2] (de onroerende zaak) op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 4.415.000 (de beschikking). Gelijktijdig met de waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook een aanslag in de onroerendezaakbelasting (OZB) en een aanslag rioolbelasting van de gemeente Middelburg voor het jaar 2020 opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
1.6.
Partijen hebben nadere stukken ingediend.
1.7.
De rechtbank heeft het beroep op 31 maart 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
1.8.
De rechtbank heeft geen aanleiding gezien om de eigenaar van de onroerende zaak op de voet van artikel 8:26 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen. Daartoe heeft de rechtbank overwogen dat sprake is van professioneel vastgoed, door de heffingsambtenaar ter zitting is gemeld dat de eigenaar geen bezwaar heeft gemaakt en de gemachtigde van belanghebbende ter zitting heeft gemeld geen bezwaar te hebben om de zaak zonder de eigenaar van de onroerende zaak te behandelen.
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. [B.V. 1] heeft het recht van erfpacht in 2017 van de onroerende zaak verworven voor een bedrag van bijna € 4.400.000 exclusief omzetbelasting.
2.1.
In de onroerende zaak is het [B.V. 2] gevestigd. Op de begane grond van het hotel zijn 4 hotelkamers, 2 zalen, een restaurant en een lounge/lobby gevestigd. De eerste verdieping bestaat uit 23 hotelkamers en de tweede verdieping uit eveneens 23 hotelkamers. De begane grond heeft een oppervlakte van 1.020 m². De eerste en tweede verdieping hebben beide een oppervlakte van 950 m². De perceeloppervlakte is 3.766 m². De onroerende zaak is gelegen aan het [meer].
2.2.
Partijen hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten. Hieruit volgt dat de WOZ-waarde voor de belastingjaren 2018, 2019 en 2020 wordt vastgesteld op € 4.496.000. In de vaststellingsovereenkomst is verder het volgende opgenomen:
“(…) Voor de jaren 2018, 2019 en 2020 wordt bij de waardebepaling alleen uitgegaan van trendmatige aanpassing/marktontwikkeling. Tenzij sprake is van ver- of nieuwbouw (…).”
“(…) Voor de jaren 2018, 2019 en 2020 wordt bij de waardebepaling alleen uitgegaan van trendmatige aanpassing/marktontwikkeling. Tenzij sprake is van ver- of nieuwbouw (…).”
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
Coronapandemie
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de vaststellingsovereenkomst normaliter bepalend zou zijn voor de waardering van de onroerende zaak.
5.1.
Belanghebbende stelt dat de coronapandemie een marktontwikkeling is waar op grond van de vaststellingsovereenkomst bij de waardebepaling van moet worden uitgegaan.
5.2.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in haar stelling. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Op dat moment was nog geen sprake van een coronapandemie. Hetzelfde geldt indien op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ zou worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020. Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en de wijze waarop de gebruiker feitelijk zijn onderneming uitoefent daarbij (in de regel) niet van belang is.
Rioolheffing
6. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de aanslag rioolheffing naar een te hoog bedrag is opgelegd. De enkele stelling dat belanghebbende gesloten is geweest in verband met de uitbraak van het coronavirus en er daarom sprake is geweest van minder waterverbruik dan in eerste instantie door de heffingsambtenaar werd geschat, is daartoe onvoldoende.
Vergoeding van immateriële schade
7. Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
7.1.
Ter zitting bleek dat de gevraagde vergoeding toe zal komen aan de gemachtigde en niet aan de belanghebbende zodat het toekennen van de vergoeding voor belanghebbende geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade bij belanghebbende. In het midden kan nog blijven of er sprake is geweest van spanning en frustratie bij belanghebbende, een rechtspersoon, te meer nu zij er voor gekozen heeft zich niet meer gebonden te achten aan de vaststellingsovereenkomst.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking, de aanslag OZB en de aanslag rioolheffing gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.A. Boersma, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M. de Leeuw van Weenen, griffier, op 11 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Hoger beroep moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.