ECLI:NL:RBZWB:2023:2252

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 20/9332

Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 april 2023 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben, verbonden aan Previcus B.V.),

de heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg, de heffingsambtenaar,

de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1.0.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 september 2020. Het voorafgaande procesverloop was als volgt.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waardebeschikking voor het jaar 2020 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Tegelijk is (onder meer) ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag OZB). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende op het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 294.000.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 13 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, A. van den Dool (eveneens verbonden aan Previcus B.V.) en namens de heffingsambtenaar, [taxateur] (taxateur).

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met bouwjaar 2001. De woning kenmerkt zich door een inpandige berging/schuur en een dakterras en heeft een inhoud, exclusief berging/schuur van 370 m3. De woning beschikt tevens over een parkeerplaats.

Beoordeling door de rechtbank

3. De voor de beoordeling van het beroep belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.

Vooraf I: informatievoorziening in bezwaar

4.0.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de vastgestelde waarde onvoldoende heeft onderbouwd. Met de toezending van het taxatieverslag is het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de vergelijkingsobjecten op peildatum te bepalen, en de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk gemaakt volgens belanghebbende. Tevens stelt belanghebbende geen inzicht te hebben gekregen in de afzonderlijke elementen van de waardebepaling, specifiek KOUDV- en liggingsfactoren als ook de invloed van vergoedingen voor de reserves van verenigingen van eigenaren. Belanghebbende meent dat de heffingsambtenaar deze informatie op grond van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ had moeten verstrekken. Belanghebbende stelt dat, nu dit niet is gebeurd, een ongelijke rechtspositie is ontstaan. De rechtbank overweegt ten aanzien van deze beroepsgrond als volgt.

4.1.

De heffingsambtenaar stelt de waarde van een woning vast op grond van artikel 17, tweede lid 2, van de Wet WOZ. De waarde van woningen dient te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.^[1]Zoals inmiddels gebruikelijk maakt de heffingsambtenaar daarbij gebruik van geautomatiseerde systemen. In de toelichting op het taxatieverslag is daarover het volgende opgenomen:

“
Modelmatige waardebepaling. Wij moeten alle woningen en andere onroerende zaken elk jaar opnieuw taxeren. Hiervoor gebruiken wij speciale geautomatiseerde systemen. (…)

Alle verkoopprijzen gebruikt. Dankzij de computer kunnen wij een getaxeerde woning in feite vergelijken met alle andere woningen in de gemeente. Meer specifiek: met alle woningen in de gemeente waarvan een verkoopprijs beschikbaar is. Bij de taxatie zijn dus veel meer verkoopprijzen gebruikt dan de verkopen die op dit taxatieverslag zijn vermeld.”

4.2.

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt vervolgens dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren.^[2]

4.3.

De heffingsambtenaar heeft over de keuze van de beschikbaar gestelde informatie het volgende opgenomen in het taxatieverslag:

“Omdat niet alle verkoopprijzen kunnen worden getoond, hebben wij enkele verkochte woningen geselecteerd. Ter illustratie vindt u de gegevens hiervan in dit taxatieverslag. De vergelijking met de objectkenmerken van deze verkochte woningen illustreert hoe de WOZ-waarde van uw woning aansluit op de verkoopprijs en de WOZ-waarde van die verkochte woningen. In principe kunnen wij u ook een vergelijking met andere verkochte woningen in de gemeente laten zien. Dit leidt steeds tot dezelfde vastgestelde waarde, omdat de computer met behulp van de modelmatige waardebepaling alle mogelijke vergelijkingen al 'doorgerekend' heeft.”

4.4.

Uit het voorgaande leidt de rechtbank af, dat de heffingsambtenaar door middel van het produceren van het taxatieverslag een op de situatie van belanghebbende toegespitste selectie van de totale database beschikbaar heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank komt de toegepaste methode voldoende tot uiting in het door de heffingsambtenaar verstrekte taxatieverslag, waarin wordt verwezen naar vergelijkingsobjecten met vermelding van de kenmerken van de woning en van die objecten. Daarmee kan in beginsel op hoofdlijnen de vergelijking tussen de verkoopprijzen van die objecten en de WOZ-waarde van de woning worden gemaakt. Het taxatieverslag komt bovendien overeen met het door de Waarderingskamer voorgeschreven model.^[3]

Inzichtelijkheid KOUDV-, liggings- en indexeringsinformatie in bezwaar

4.5.

Voor zover belanghebbende stelt dat de tekst van de wet meebrengt dat de heffingsambtenaar in dit geval ook KOUDV-, liggings- en indexeringsinformatie moet verstrekken, verwerpt de rechtbank dit betoog. Niet is gebleken dat de heffingsambtenaar in dit geval KOUDV-, liggings- en/of indexeringsinformatie heeft toegepast voor en/of ten tijde van de ontvangst van het verzoek van belanghebbende.^[4]

4.6.

Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft belanghebbende benoemd dat hij zich op een informatieachterstand gesteld voelt, maar het overtuigt de rechtbank niet dat met het overleggen van meer informatie deze door belanghebbende ervaren inperking van zijn rechtspositie wordt opgeheven. De reden daarvoor is gelegen in de omstandigheid dat de door de wetgever voorgeschreven ‘systematische en modelmatige’ waardebepaling tot stand komt door middel van het gebruik van een database. In feite bekritiseert belanghebbende deze methode, hetgeen de rechtbank afleidt uit de verwijzing door belanghebbende naar het arrest van de Hoge Raad, door belanghebbende (evenals anderen) geduid als ‘Black box’-arrest.^[5]De rechtbank is van oordeel dat in deze procedure de werkwijze met en het gebruik van de database niet ter beoordeling kan worden voorgelegd.

4.7.

De wetgever heeft gekozen voor een systematiek van toezicht door een zelfstandig bestuursorgaan, de Waarderingskamer.^[6]De rechtbank is niet bekend met informatie dat de door de heffingsambtenaar gekozen systematiek tot ingrijpen van de toezichthouder heeft geleid. Voorts heeft te gelden dat de wettelijk opgedragen taak van de Waarderingskamer als volgt is omschreven:

“De Waarderingskamer houdt toezicht op de waardebepaling en de waardevaststelling van onroerende zaken, op de uitvoering van de basisregistratie waarde onroerende zaken (basisregistratie WOZ) en op de overige in de wet geregelde onderwerpen.”

4.8.

De rechtbank heeft geen enkele aanwijzing gezien dat de heffingsambtenaar van onbetrouwbare informatie en/of software is uitgegaan. Ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding om te komen tot het oordeel dat specifieke broninformatie van die database moet worden overgelegd.^[7]

4.9.

Het taxatieverslag is vervolgens een extract van die database. Indien de heffingsambtenaar het extract van die database vervolgens bewerkt, nuanceert en/of bijstelt aan de hand van specifieke factoren, dan moet hij hiervan inzage geven. Dat stelt belanghebbende in de gelegenheid om zich daarover een mening te vormen en waar nodig te weerspreken. Dat sprake was van moduleren van de gegevens uit de database bij het vaststellen van de beschikking (beschikkingsfase), is in niet gebleken. De rechtbank gaat er voor dit geval van uit dat de woning van belanghebbende is getaxeerd als volledig gemiddelde woning en ook is vergeleken met woningen van gelijke aard, met KOUDV-, liggings- en indexeringsfactoren volgens het geobjectiveerde gemiddelde. Voorts wijst de rechtbank er op dat belanghebbende zich niet kan beroepen op afzonderlijke taxatie-elementen zoals die worden vermeld op het taxatieverslag. De taxatieopbouw is een hulpmiddel. Kern van de beoordeling is de aannemelijkheid van de eindwaarde.^[8]

4.10.

Voor zover er aanleiding is om de waarde uit de database naar beneden bij te stellen, ligt het op de weg van belanghebbende om zowel in de bezwaar- als in de beroepsfase daaromtrent specifieke, gemotiveerde stellingen in te nemen en bij eventuele bevraging en/of betwisting te onderbouwen. De bewoordingen die belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft gekozen kwalificeert de rechtbank als blote stellingen. Deze zijn niet geconcretiseerd en daarmee onvoldoende gemotiveerd. Belanghebbende heeft aldus niet voldaan aan het procedurele vereiste van gemotiveerd stellen.

4.11.

Opmerking verdient dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de onderbouwing van de verdedigde waarde heeft aangevuld door in een overzicht meer vergelijkingsobjecten op te nemen en enkele verbijzonderingen in de KOUDV-factoren. De rechtbank betrekt deze informatie niet in de behandeling van de beroepsgronden over de bezwaarfase, omdat met het doen van de uitspraak op bezwaar de bezwaarfase is geëindigd, belanghebbende derhalve niet op deze nieuwe bewijscomponenten heeft kunnen reageren en de heffingsambtenaar in beroep voor een andere onderbouwing heeft gekozen. De extra onderbouwing in de uitspraak op bezwaar blijft daarom buiten beschouwing.

4.12.

Dus hoewel de onderbouwing door de heffingsambtenaar de uitkomst is van een deels geautomatiseerd en gestandaardiseerd proces, ziet de rechtbank in de stellingen van belanghebbende geen grond om in de handelwijze van de heffingsambtenaar een tekortkoming vast te stellen met betrekking tot de inzichtelijkheid van de KOUDV-, liggings- en indexeringsinformatie.

4.13.

De uitspraak van Gerechtshof Den Haag van 7 december 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:2639, die ter zitting door belanghebbende is genoemd, maakt het voorgaande niet anders. De uitspraak geeft geen uitleg over rechtsregels op dit punt, is casuïstisch en beoordeelt de werkwijze van de heffingsambtenaar van een andere gemeente. Vergelijkbaarheid van het onderliggende feitenrelaas is gesteld noch gebleken.

Inzichtelijkheid in vergoeding voor VvE-reserves bij appartementsrechten

5.0.

De woning van belanghebbende is een appartement. Dat is een specifiek object-kenmerk. De objecten waarmee de woning is vergeleken zijn dat ook. In zoverre kleven aan de modelmatige waardebepaling geen gebreken. In de loop van de procedure is echter duidelijk geworden dat de koopsom van de vergelijkingsobjecten deels betrekking had op een aandeel in het tegoed van de afzonderlijke verenigingen van eigenaren.

5.1.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase onvoldoende is ingegaan op het verzoek van belanghebbende om na te gaan in hoeverre de koopsommen van de vergelijkingsobjecten betrekking hebben op reserves van verenigingen van eigenaren. Dit is van belang, omdat een betaling/vergoeding voor een aandeel in dergelijke reserves geen onderdeel is van de taxatietechniek, maar juist uit de koopsom moet worden geëlimineerd voordat dit marktgegeven in enige vergelijking betrokken kan worden.

5.2.

In het taxatieverslag is niets opgemerkt over hoe wordt geborgd dat in de database de netto koopsommen (dus na eliminatie van de VvE-betalingen) worden verwerkt. Pas in de uitspraak op bezwaar is daarop ingegaan. En anders dan de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar bepleit, is de rechtbank van oordeel dat de informatie niet openbaar raadpleegbaar is. Om informatie over (de elementen van) een koopsom te verkrijgen moet namelijk een afschrift worden opgevraagd bij het Kadaster, waar kosten aan verbonden zijn. Gelet op de verplichtingen van artikel 40 van de Wet WOZ en de omstandigheid dat de heffingsambtenaar de primaire bewijslast draagt, is niet gerechtvaardigd dat een belastingplichtige kosten moet maken om de gevraagde informatie te verkrijgen.

5.3.

Belanghebbende heeft tijdig om de informatie omtrent de VvE-reserves gevraagd, en dat verzoek tijdens het hoorgesprek herhaald. De heffingsambtenaar heeft het verzoek afgewezen. Dat is gelet op het oordeel onder 5.0 tot en met 5.2 onjuist. De heffingsambtenaar had belanghebbende van deze informatie moeten voorzien. Dat heeft hij niet gedaan. Dat is naar het oordeel van de rechtbank wel een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

5.4.

Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een

vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek

hersteld. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Vanwege de toepassing van artikel 6:22 van de Awb ziet de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken.

Bewijsvoering in beroep en onderbouwing van de waarde

6.0.

Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 271.000. De heffingsambtenaar handhaaft de bij beschikking vastgestelde waarde van € 294.000, alsmede de opgelegde aanslag OZB. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, Wet WOZ). Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.

6.1.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem bepleite WOZ-waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast.

6.2.

In beroep baseert de heffingsambtenaar zich op een waardebepaling opgemaakt door [taxateur] (taxateur). De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze waardeberekening is inzichtelijk gemaakt door middel van een matrix. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 312.451. Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] te [plaats] gebruikt. Tevens is als bijlage bijgevoegd een uitdraai van de waardeontwikkeling van verschillende type woningen in de periode tussen de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum, met daarbij een specificatie van de waardeontwikkeling in gemeente Geertruidenberg, meer specifiek ook [plaats] .

6.3.

Met de in beroep overgelegde onderbouwing heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld.

6.4.

De uitdraai van de indexeringspercentages is afkomstig uit een binnen de branche gebruikelijk programma.^[9]Omdat de rechtbank geen aanleiding ziet om aan die percentages te twijfelen en de gemachtigde ook op dit punt geen gemotiveerde stellingen over de door hem bepleite indexeringspercentages heeft ingenomen, is de bewijskracht van de door de heffingsambtenaar verstrekte informatie toereikend.^[10]

6.5.

De rechtbank overweegt verder dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [vergelijkingsobject 2] deel uitmaken van hetzelfde, respectievelijk naastgelegen appartementencomplex en nagenoeg identiek zijn met de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat van het verschil in ligging van de woning van belanghebbende (aan een rotonde) en [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] (op korte afstand daarvan) waardedruk uitgaat waar in de vergelijking rekening moet worden gehouden. Al hetgeen belanghebbende overigens tegen de door de taxateur gehanteerde waardeberekening heeft ingebracht, waaronder zijn stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de gunstiger ligging van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] , is niet gespecificeerd, kan de rechtbank niet koppelen aan openbaar raadpleegbare informatie en wordt weersproken door de informatie in de matrix. Het betoog van belanghebbende brengt de rechtbank daarom niet tot een ander oordeel.

6.6.

De slotsom is dat in het hoofdgeschil het gelijk aan de zijde van de heffingsambtenaar is. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

Bijkomende verzoeken

Vergoeding van immateriële schade

7.0.

Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

7.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat het bezwaarschrift op 14 april 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De uitspraak van de rechtbank wordt op 4 april 2023 gedaan en dus afgerond 36 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van het bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn 12 maanden. Deze overschrijding is volledig toerekenbaar aan de beroepsfase.

7.2.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100, geheel te vergoeden door de Staat der Nederlanden. De Staat moet daarom worden aangemerkt als partij in dit geding.

Proceskostenvergoeding

7.3.

Omdat het beroep ongegrond is, bestaat in beginsel geen grond voor het toekennen van een proceskostenvergoeding. Gelet echter op hetgeen is geoordeeld in 5.0 tot en met 5.4 kent de rechtbank in dit geval wel een kostenvergoeding toe voor de beroepsfase. De vergoeding bedraagt 2 punten (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de zitting) met een waarde per punt van € 837, in totaal dus € 1.674. Voor vergoeding van andere kosten ziet de rechtbank geen aanleiding.

Vergoeding van het griffierecht

7.4.

Op dezelfde gronden als met betrekking tot de proceskosten ziet de rechtbank ook aanleiding om te gelasten dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid) tot het betalen van een vergoeding voor immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 100;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.674 aan proceskosten aan belanghebbende;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 48 aan belanghebbende moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. M.M. van de Langerijt-Suurmeijer, griffier op 4 april 2023 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

Artikel 24, negende lid van de Wet WOZ bepaalt dat een eventuele aanslag onroerende-zaakbelastingen en de WOZ-beschikking, in één geschrift plaatsvindt.

Op grond van artikel 40, tweede lid van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien de beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde. In de toelichting bij dit artikel, is alleen vermeld dat een bepaling is opgenomen dat de aan deze taxatie onderliggende gegevens op verzoek ter inzage worden gegeven. Het betreft dan in het bijzonder het taxatieverslag van de onroerende zaak.

Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)

Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.