Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Locatie: Breda
Zaaknummer BRE 19/4360
uitspraak van 4 oktober 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende 1], gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2], de heffingsambtenaar,
en
[belanghebbende 2], gevestigd te [plaats 2] ,
de mede-belanghebbende,
en
de Minister van Justitie en Veiligheid, de Minister.
1.Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (hierna: het pand) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.374.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker (OZB) 2019 bekendgemaakt. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
In de uitspraak op bezwaar van 12 juli 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft hiertegen een beroepschrift en een aanvulling hierop ingediend.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een aanvulling hierop ingediend.
De rechtbank heeft de eigenaar van het pand aangeschreven met de vraag of zij wenst toe te treden als mede-belanghebbende. De eigenaar heeft de rechtbank geïnformeerd dat zij toetreedt als mede-belanghebbende. De mede-belanghebbende heeft bij brief aan de rechtbank haar standpunten voor de zaak kenbaar gemaakt.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 september 2021. Hierbij was namens belanghebbende aanwezig de heer M. van Yperen, verbonden aan WOZ Consultants B.V. Te Arnhem. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] en [heffingsambtenaar] , tevens taxateur. De mede-belanghebbende heeft zich voor de zitting afgemeld.
2.Overwegingen
Inleiding
2.1.
De mede-belanghebbende is eigenaar van het pand en het perceel waarop het pand is gelegen. Het pand heeft een gebruiksoppervlakte van circa 1.118 m² en het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.110 m².
2.2.
Belanghebbende is op 1 maart 2007 een huurovereenkomst (de huurovereenkomst) aangegaan met de mede-belanghebbende. In deze huurovereenkomst staat vermeld dat onder het gehuurde niet valt de secretariaatsruimte van de verhuurder op de tweede etage en de opslagruimte van de Afdeling Muziek. In de huurovereenkomst is daarnaast vermeld dat belanghebbende het gehuurde uitsluitend zal bestemmen om te worden gebruikt als horecaruimte (onder meer ten behoeve van congressen, vergaderingen, festiviteiten en restaurantactiviteiten).
2.3.
Partijen verschillen van mening over de vraag of belanghebbende terecht als gebruiker van het pand is aangemerkt. Daarnaast verschillen partijen van mening over de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 1.152.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 1.374.000. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018.
Is belanghebbende terecht als gebruiker aangemerkt?
2.4.
Belanghebbende stelt onder verwijzing naar de huurovereenkomst dat op de waardepeildatum sprake was van zowel deelgebruik als volgtijdig gebruik in de zin van artikel 24, leden 5a en 5b van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
2.5.
De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de huurovereenkomst op de waardepeildatum reeds was beëindigd. Hij heeft ter zitting een document overgelegd waaruit volgt dat de huurovereenkomst met ingang van 31 december 2017 door de mede-belanghebbende is opgezegd. Dit standpunt wordt ondersteund door de brief van de mede-belanghebbende waarin zij stelt dat de huurovereenkomst inderdaad per 31 december 2017 is beëindigd. In die brief schrijft de mede-belanghebbende dat belanghebbende na een gerechtelijke procedure het pand op 1 mei 2020 heeft verlaten en in de tussenliggende periode het gehele pand bij belanghebbende in gebruik is geweest. De mede-belanghebbende schrijft – samengevat – dat zij als eigenaar slechts van de kantoor- en opslagruimte gebruik kon maken na toestemming van belanghebbende.
2.6.
Gelet op de huuropzegging per 31 december 2017 en de verklaring van de mede-belanghebbende is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat belanghebbende de gebruiker was van het gehele pand. De heffingsambtenaar heeft derhalve belanghebbende terecht aangeslagen voor de OZB-gebruiker.
Ten aanzien van de vastgestelde WOZ-waarde
Toetsingskader
2.7.
De WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de marktwaarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
2.8.
In afwijking hiervan wordt de waarde van een niet-woning bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de marktwaarde.
2.9.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
2.10.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Gebruik van de vergelijkingsmethode
2.11.
De heffingsambtenaar heeft primair de vastgestelde WOZ-waarde onderbouwd door middel van de vergelijkingsmethode. Subsidiair heeft hij de waarde onderbouwd op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de vergelijkingsmethode in dit geval geen juiste waarderingsmethode is. Onder verwijzing naar het Pieperschuurarrest [1] stelt zij dat bij een commercieel pand slechts de huurwaardekapitalisatiemethode kan worden toegepast.
2.12.
De rechtbank overweegt als volgt. In het Pieperschuurarrest heeft de Hoge Raad onder andere overwogen dat voor een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak de marktwaarde in beginsel niet afwijkt van de zogenaamde gecorrigeerde vervangingswaarde. De vergelijkingsmethode en de huurwaardekapitalisatiemethode zijn, gelet op artikel 4, eerste lid, onderdeel b, echter beide methoden om de marktwaarde vast te stellen zodat het gebruik van de vergelijkingsmethode niet strijdig is met het Pieperschuurarrest.
Beoordeling onderbouwing van de waarde op basis van de vergelijkingsmethode
2.13.
De waardering van het pand is primair gebaseerd op de matrix van de taxateur van 30 oktober 2019. De taxateur heeft de waarde van het pand op de waardepeildatum bepaald op € 1.415.904. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt: de panden aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , allen te [plaats 2] .
2.14.
De rechtbank is van oordeel dat de door de taxateur gehanteerde vergelijkingsobjecten, met uitzondering van het object aan de [adres 2] straat onvoldoende vergelijkbaar zijn om de vastgestelde waarde te onderbouwen. De vergelijkingsobjecten zijn qua bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar echter zijn zij aanzienlijk kleiner (gemiddeld circa 60%) dan het pand. De rechtbank is van oordeel dat er voor panden met een dergelijk verschil in grootte verschillende kopers in de markt zijn. Dit maakt dat die woningen – voor de WOZ – niet kunnen dienen als vergelijkingsobjecten. Bovendien hebben drie van die vergelijkingsobjecten een woonbestemming.
Het resterende vergelijkingsobject is naar het oordeel van de rechtbank weliswaar voldoende vergelijkbaar maar kent ook dusdanige verschillen met het pand dat de waarde niet op slechts dit resterende vergelijkingsobject kan worden gebaseerd. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde met de vergelijkingsmethode onvoldoende aannemelijk gemaakt.
Beoordeling onderbouwing van de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode
2.15.
De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde subsidiair onderbouwd met de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde ook onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode.
2.16.
Ter zitting heeft de rechtbank partijen voorgehouden dat zij heeft geconstateerd dat de berekening van de heffingsambtenaar op nagenoeg alle uitgangspunten voor belanghebbende gunstigere waarden heeft gehanteerd, met uitzondering van de gehanteerde risico-opslag, en dat beide partijen voor de te hanteren risico-opslag aansluiting hebben gezocht bij de taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie 2018 (de taxatiewijzer). Partijen hebben deze constatering desgevraagd bevestigd. De rechtbank stelt daarom vast dat het geschil zich beperkt tot de gehanteerde risico-opslag.
2.17.
De heffingsambtenaar heeft een risico-opslag gehanteerd van 5,3%. Hij heeft daartoe aansluiting gezocht bij de in de taxatiewijzer opgenomen
tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018waarin onderscheid wordt gemaakt tussen type panden (kantoren, logistiek, bedrijfsruimte en winkel) en locaties (beste locaties en overige locaties). De heffingsambtenaar heeft een risico-opslag gehanteerd die ligt in de bandbreedte van winkels op overige locaties. Belanghebbende gaat uit van een risico-opslag van 7,905%, zijnde de gemiddelde opslag, van de eveneens in de
tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018opgenomen, kantoren op overige locaties.
tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018waarin onderscheid wordt gemaakt tussen type panden (kantoren, logistiek, bedrijfsruimte en winkel) en locaties (beste locaties en overige locaties). De heffingsambtenaar heeft een risico-opslag gehanteerd die ligt in de bandbreedte van winkels op overige locaties. Belanghebbende gaat uit van een risico-opslag van 7,905%, zijnde de gemiddelde opslag, van de eveneens in de
tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018opgenomen, kantoren op overige locaties.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de risico-opslag niet te laag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe gemotiveerd gesteld dat het pand op basis van het bestemmingsplan diverse gebruiksmogelijkheden heeft (namelijk detailhandel, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en wonen) en dat het pand zich ook voor die meerdere gebruiksmogelijkheden leent. Gelet op die gebruiksmogelijkheden hierop is de heffingsambtenaar terecht aangesloten bij de opslag risico voor winkels, één van de gebruiksmogelijkheden. Het pand werd bovendien op de waardepeildatum niet als kantoor gebruikt zodat de rechtbank niet inziet waarom, zoals belanghebbende stelt, voor de risico-opslag uitsluitend moet worden aangesloten bij de bandbreedte voor kantoren.
2.18.
Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de door hem gehanteerde risico-opslag voldoende onderbouwd. Aangezien de overige aspecten van diens berekening niet in geschil zijn, heeft de heffingsambtenaar daarmee teven de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal het beroep van belanghebbende ongegrond verklaren.
Behandelduur - immateriële schadevergoeding – vergoeding griffierecht en proceskosten
2.19.
Belanghebbende heeft een beroep gedaan op vergoeding van immateriële schade als gevolg van de lange behandelduur van zijn bezwaar en beroep. Voor de beantwoording van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet aansluiting worden gezocht bij de uitgangspunten die de Hoge Raad heeft neergelegd in zijn arrest van HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.
2.20.
Als uitgangspunt geldt dat als redelijke termijn van de berechting van de zaak in eerste aanleg - behoudens bijzondere omstandigheden, die hier niet zijn gebleken – twee jaar bedraagt nadat die termijn is aangevangen. In deze termijn is de duur van de bezwaarfase inbegrepen. De termijn vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift heeft ontvangen en eindigt op het moment waarop de rechtbank uitspraak. Per half jaar dat de redelijke termijn (naar boven afgrond) is overschreden heeft belanghebbende recht op een vergoeding van € 500.
2.21.
De rechtbank stelt vast dat het bezwaar door de heffingsambtenaar is ontvangen op 5 april 2019. De rechtbank doet vandaag, 4 oktober 2021 uitspraak, zodoende na twee jaar en ruim vijf maanden na aanvang van de termijn. Belanghebbende heeft dus recht op een immateriële schadevergoeding voor een bedrag van € 500. De overschrijding van de redelijke termijn is volledig toe te rekenen aan de beroepsfase zodat de Minister van Justitie en Veiligheid tot betaling ervan zal worden veroordeeld. De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in dit geding.
2.22.
Gelet op de toewijzing van het verzoek om immateriële schadevergoeding is er aanleiding te bepalen dat aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht van € 48 wordt vergoed. De Minister is gehouden dit bedrag te vergoeden.
2.23.
In de toewijzing van het verzoek om vergoeding van immateriële schade vindt de rechtbank aanleiding de Minister te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 534 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 0,5 [2] ).
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de Minister tot vergoeding van geleden immateriële schade ten bedrage van € 500;
- veroordeelt de Minister in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 534;
- gelast dat de Minister het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48 aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van drs. L. Mattijssen, griffier, op 4 oktober 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze uitspraak De rechter,
mede te ondertekenen.
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.