Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 18/6486
uitspraak van 16 december 2020 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende] , belanghebbende
gemachtigde: G. Gieben
en
de heffingsambtenaar van de Sabewa Zeeland, verweerder
en
de Staat der Nederlanden (Minister voor Rechtsbescherming), derde partij.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 221.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 augustus 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 4 november 2020. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door H.J. van Zelst. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] vergezeld door de taxateur [taxateur] .
Overwegingen
Inleiding
1. Belanghebbende is de eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning uit 1776 met berging, dakkapel en aanbouw. De inhoud van de woning (exclusief de aanbouw) is ongeveer 295 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 445 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 202.000. is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 221.000.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
7. De heffingsambtenaar heeft de waardering van de woning gebaseerd op het taxatieverslag van 12 oktober 2018 en de matrix van 12 oktober 2018. Als vergelijkingspanden zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Alle panden zijn gelegen in de gemeente [plaats 2] .
Standpunt belanghebbende
8. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de ongunstige ligging van de woning op het perceel, waardoor feitelijk maar een heel klein deel van de tuin gebruikt kan worden. Verder heeft belanghebbende gesteld dat voor de uitbouw te hoge waardes worden gehanteerd en dat de heffingsambtenaar de waarde niet dan wel onvoldoende heeft onderbouwd.
Standpunt heffingsambtenaar
7. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de kavelwaarde met 15% is gecorrigeerd vanwege de ongunstige ligging van de woning op het perceel. Ook is de standaardwaarde voor de aanbouw met 50% gecorrigeerd vanwege de mindere kwaliteit en grote afmeting.
Beoordeling door de rechtbank
8. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende de beroepsgronden uitdrukkelijk beperkt tot de stelling dat de kubieke meterprijs van de woning op een verkeerde manier is berekend. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat bij de omrekening van de kubieke meter prijs van de referentiepanden naar de kubieke meterprijs van de woning van belanghebbende verzuimd is de wortelformule toe te passen. Hierdoor is er geen rekening gehouden met het afnemend grensnet, aldus belanghebbende.
9. De rechtbank stelt vast dat twee van de drie vergelijkingspanden een grotere inhoud hebben dan de woning van belanghebbende. Een van de vergelijkingspanden is iets kleiner. Om de kubieke meterprijs van de vergelijkingspanden te kunnen vergelijken zal rekening moeten worden gehouden met het afnemend grensnut. De waarde per kubieke meter daalt immers naar mate de inhoud van een woning groter is.
De heffingsambtenaar heeft in de matrix voor de vaststelling van de kubieke meterprijs de inhoud van het vergelijkingsobject gedeeld door de inhoud van de woning. De uitkomst hiervan heeft hij vermenigvuldigd met de inhoud van de woning. Ook heeft er ook nog een correctie plaatsgevonden vanwege de KOUDV-factoren.
De rechtbank is van oordeel dat met deze berekening geen rekening wordt gehouden met de verschillen in inhoud van de vergelijkingspanden. Door eerst te delen door de inhoud van de woning en vervolgens weer te vermenigvuldigen met de inhoud van de woning, vindt er feitelijk in het geheel geen correctie plaats.
Ter illustratie zal de rechtbank de omrekening van een van de referentiepanden opnemen.
De woning aan de [adres 2] heeft een inhoud van 384 m3 en een waarde van
€ 107.136.
De inhoud van de woning van belanghebbende is 295 m3.
De taxateur heeft de volgende berekening toegepast:
stap 1: de correctiefactor = 384 m³ : 295 m³ = 1,3017
stap 2: de kubieke meterprijs van de [adres 2] = € 279
stap 3: de correctie van die prijs vanwege het afnemend grensnut =
1,3017 x € 279 = € 363,17
stap 4: de gecorrigeerde kubieke meterprijs x inhoud van de woning van
belanghebbende = € 363,17 x 295 m³ = € 107.135
In de berekening van de taxateur heeft de woning aan de [adres 2] - als we de correctie wegens KOUDV-factoren wegdenken - dus exact dezelfde waarde als de woning van belanghebbende, ondanks het feit dat dit vergelijkingsobject bijna 100 m³ groter is.
De berekening van de taxateur kan dan ook niet worden gevolgd.
10. De rechtbank stelt vast dat door toepassing van de wortelformule een niet-lineair verband wordt bereikt (in een grafiek een kromme lijn met een afnemende stijging). waardoor de berekening van belanghebbende inderdaad een beter beeld geeft van het afnemend grensnut.
Ter illustratie rekent de rechtbank verder met het voorbeeld op de wijze zoals die door belanghebbende wordt voorgesteld.
De belanghebbende heeft de volgende berekening toegepast:
stap 1: de correctiefactor = √ (384 m³ : 295 m³) = 1,1409
stap 2: de kubieke meterprijs van de [adres 2] = € 279
stap 3: de correctie van die prijs vanwege het afnemend grensnut =
1,1409 x € 279 = € 318,32
stap 4: de waarde van de woning = € 318,32 x 295 m³ = € 93.904,44
De berekening van belanghebbende leidt dus tot een hogere kubieke meterprijs, maar een lagere waarde van de woning.
11. De rechtbank is van oordeel dat de door belanghebbende voorgestelde berekening meer recht doet aan het afnemend grensnut dan de berekening van de taxateur. In navolging hiervan zal de rechtbank de waarde van de woning daarom conform de door de belanghebbende ter zitting overgelegde berekeningen vaststellen op € 196.000,-.
Griffierecht en proceskosten
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.548,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt voor het jaar 2018 van € 249,- en wegingsfactor 1 en verder 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 0,5).
Redelijke termijn
14. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade vanwege de overschrijding van de redelijke termijn waarbinnen het onderhavige geschil beslecht had moeten zijn.
15. Het bezwaarschrift is op 11 april 2018 door de heffingsambtenaar ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 16 december 2020. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Nu de redelijke termijn met ruim 8 maanden is overschreden, heeft belanghebbende - uitgaande van € 500,- per overschrijding per half jaar - recht op een schadevergoeding van € 1.000,-. Omdat de bezwaarfase is afgerond binnen zes maanden komt het hele bedrag voor rekening van de Staat der Nederlanden (Minister voor Rechtsbescherming).
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde WOZ-waarde voor 2018 tot € 196.000,-;
- vermindert de aanslag OZB voor 2018 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van
€ 46,- vergoedt;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.548,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden (Minister voor Rechtsbescherming) tot betaling aan belanghebbende van een vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.000,-.
Deze uitspraak is op 16 december 2020 gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.M. van Hees, griffier, en zal op een later tijdstip in het openbaar worden uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).