Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4990
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] [ [b.v.] ]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenbergen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 436.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Steenbergen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 18 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft de gemachtigde van belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] . Het beroep van belanghebbende in zaaknummer BRE 22/1750 is gelijktijdig behandeld.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning met bouwjaar 1986. Het is een vrijstaande woning met een oppervlakte van 137 m2, een aanbouw woonruimte met een oppervlakte van 30 m 2, een inpandige garage met een oppervlakte van 20 m 2 en een dakkapel. De woning is gelegen op een perceel van 588 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 387.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 436.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
Formeel: artikel 40 van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ)
5. Belanghebbende heeft, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2023:1052, aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet alle relevante gegevens, zoals de grondstaffel, de liggingsfactor, de onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de KOUDV-factoren, en bij afwijkende KOUDV-factoren de gehanteerde correcties, aan hem heeft toegezonden.
5.1.
De rechtbank overweegt dat een procedurele bepaling, zoals artikel 40 Wet WOZ, in het leven is geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift aangevoerd dat hij bepaalde informatie, zoals in dit geval de grondstaffel, de liggingsfactor, de onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en een taxatiekaart met de KOUDV-factoren, en bij afwijkende KOUDV-factoren de gehanteerde correcties, mist. Naar aanleiding hiervan heeft de heffingsambtenaar voorafgaand aan de hoorzitting aan belanghebbende een taxatieverslag met daarin een schematisch overzicht van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende met daarbij de kwaliteits-, onderhouds- en liggingsfactoren, een grondstaffel en de waardeontwikkeling die gebruikt is voor de indexering overgelegd, waardoor belanghebbende een gedegen afweging heeft kunnen maken om (nog in de bezwaarfase) kenbaar te maken dat bepaalde informatie ontbrak. Tijdens de hoorzitting op 30 mei 2022 heeft belanghebbende niet aangevoerd dat hij nog bepaalde informatie mist. In zijn aanvullend bezwaarschrift van 5 juli 2022 vraagt belanghebbende weliswaar nogmaals om de grondstaffel, de liggingsfactor, de onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en een taxatiekaart met de KOUDV-factoren, en bij afwijkende KOUDV-factoren de gehanteerde correcties, maar deze bezwaargrond geeft de indruk van een algemene, niet op deze zaak gerichte passage. Belanghebbende vraagt namelijk om de gevraagde gegevens tijdig voor de hoorzitting te verstrekken, terwijl de hoorzitting al is geweest. In beroep heeft belanghebbende opnieuw aangevoerd dat hij niet alle informatie van de heffingsambtenaar heeft ontvangen. Doordat belanghebbende tijdens de hoorzitting niet heeft aangevoerd dat hij bepaalde informatie mist en zijn algemene verzoek in het aanvullend bezwaarschrift niet nader heeft toegespitst op deze zaak, mag in beginsel worden aangenomen dat hij kennelijk geen andere stukken nodig heeft gehad om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning te controleren. Met het verstrekken van het taxatieverslag en de waardeontwikkeling aan belanghebbende in de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar in deze situatie voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 Wet WOZ. Omdat belanghebbende tijdens de hoorzitting en in zijn aanvullend bezwaarschrift zijn verzoek om gegevens niet nader heeft toegespitst op de zaak is in dit geval geen sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ.
Materieel: toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport met taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 16 november 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
6.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 440.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [plaats 1] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.5.
Belanghebbende voert aan dat referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] niet vergelijkbaar zijn, omdat deze objecten in een andere kern ( [plaats 2] in plaats van [plaats 1] ) zijn gelegen met zeer waarschijnlijk een ander marktniveau en beide objecten zeer ver van de A4 liggen. De heffingsambtenaar heeft op zitting verklaard dat er vroeger sprake was van een andere kern, maar dat [plaats 1] zo gegroeid is, dat dit inmiddels niet meer zo is. Uit de marktanalyse blijkt ook niet dat de huizenprijzen in de voormalige kern [plaats 2] hoger zijn. Daarbij blijkt dat de A4 geen invloed heeft op het kopen van huizen, er komen ook nooit klachten van geluidsoverlast. Belanghebbende heeft dit op zitting niet betwist. De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank dan ook wel in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de referentiewoningen van eenzelfde bouwtype zijn, een vergelijkbaar bouwjaar hebben en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
6.6.1.
Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand en gedateerde voorzieningen van de woning. Bij het bepalen van de waarde heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met een aftrek van € 69.204 voor het achterstallig onderhoud aan de woning en de gedateerde voorzieningen
.De heffingsambtenaar is, net als in zaak 22/1750, waar de waardepeildatum 1 januari 2020 betreft, uitgegaan van onder gemiddelde kwaliteit en onderhoud (factor 2). In de zaak 22/1750 spreekt belanghebbende van een matige onderhoudstoestand van de woning, dit komt overeen met factor 2. Belanghebbende heeft echter niet kunnen onderbouwen waarom er op 1 januari 2021 sprake zou zijn van een slechte onderhoudstoestand. De foto’s die belanghebbende in beide zaken heeft overgelegd zijn ook hetzelfde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van een matige onderhoudstoestand.
.De heffingsambtenaar is, net als in zaak 22/1750, waar de waardepeildatum 1 januari 2020 betreft, uitgegaan van onder gemiddelde kwaliteit en onderhoud (factor 2). In de zaak 22/1750 spreekt belanghebbende van een matige onderhoudstoestand van de woning, dit komt overeen met factor 2. Belanghebbende heeft echter niet kunnen onderbouwen waarom er op 1 januari 2021 sprake zou zijn van een slechte onderhoudstoestand. De foto’s die belanghebbende in beide zaken heeft overgelegd zijn ook hetzelfde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van een matige onderhoudstoestand.
6.6.2.
Belanghebbende voert met betrekking tot de grondstaffel aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de prijs per eenheid van de grond tot stand is gekomen. Hierbij wijst belanghebbende erop dat in bezwaar een grondprijs van € 750 per m² is gehanteerd en dat in beroep een grondprijs van € 300 per m² wordt gehanteerd. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de in beroep overgelegde grondstaffel consequent heeft toegepast op de woning en de referentiewoningen. Op zitting heeft de taxateur verklaard dat een verschuiving in de grondwaarde weliswaar leidt tot een verschuiving in de waarde van de woning, maar dat het gaat om de totaalwaarde van de woning en dat die niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is het met belanghebbende eens dat het opmerkelijk is dat de grondstaffel in beroep is gewijzigd zonder dat dit een wijziging van de vastgestelde waarde tot gevolg heeft gehad. Echter, nu in het taxatierapport van [taxateur 2] van de juiste oppervlakte van het perceel is uitgegaan en inzichtelijk is gemotiveerd hoe tot de vastgestelde waarde is gekomen, kan het enkele wijzigen van de grondstaffel, die volgens de heffingsambtenaar wordt vastgesteld door permanente marktanalyse van verkopen, niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
6.6.3.
Belanghebbende voert ook aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut (eerste wet van Gossen), gelet op de verschillen in de grootte van de woning van belanghebbende en het perceeloppervlak in vergelijking met referentiewoning [adres 4] . Belanghebbende verwijst hierbij naar de uitspraak van deze rechtbank van 16 december 2020. [2] Uit de taxatiematrix blijkt echter dat de heffingsambtenaar voor de grootte van het perceeloppervlak wel een correctie heeft opgenomen in de grondstaffel en dat de prijs per m² van de woning van belanghebbende lager ligt dan die van [adres 4] , wat overeenkomt met het afnemend grensnut. Deze beroepsgrond van belanghebbende slaagt dan ook niet.
6.6.4.
Belanghebbende voert verder aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is gelegen nabij agrarische velden achter de woning, welke stankoverlast veroorzaken en de woning is gelegen nabij de A4, hiervan wordt volgens belanghebbende geluidsoverlast ervaren. De heffingsambtenaar heeft op zitting verklaard dat de agrarische velden achter de woning bestaan uit akkerbouw/grasland en dat er geen dieren lopen waardoor stankoverlast veroorzaakt zou kunnen worden. Belanghebbende betwist dit niet. Verder heeft de heffingsambtenaar op zitting verklaard dat de A4 niet van invloed is geweest op de huizenprijzen en dat er geen geluidsoverlast van wordt ervaren, althans dat de gemeente daar geen klachten over krijgt. Belanghebbende heeft dit niet gemotiveerd betwist. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar geen correctie voor de ligging toe hoefde te passen.
6.6.5.
Belanghebbende voert daarnaast tegen de toegekende waarde aan de praktijkruimte bij referentiewoning [adres 2] aan dat de toegekende waarde van € 750 per m² te laag is. Volgens belanghebbende is deze ruimte makkelijk om te bouwen tot woonruimte en had dus dezelfde waarde gehanteerd moeten worden als bij een aanbouw (€ 1.500 per m²). Hierdoor zou de prijs per m² van de woning lager moeten zijn. Belanghebbende heeft deze stelling echter niet onderbouwd met verifieerbare gegevens. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar toegekende waarde dan ook aannemelijk.
6.7.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt en/of onderbouwd.
6.7.1.
De heffingsambtenaar heeft de transactieprijzen van de referentiewoningen gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de transactiedatum en de waardepeildatum 1 januari 2021. De heffingsambtenaar heeft hierbij aangevoerd dat voor [plaats 1] een analyse wordt gemaakt waarbij de waardeontwikkeling wordt berekend. Het gehanteerde indexeringspercentage om de waarde van de referentiewoningen op de waardepeildatum te bepalen sluit aan bij deze algemene stijging van woningen in [plaats 1] .
6.7.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopprijzen van de referentiewoningen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt en onderbouwd met de grafiek die opgenomen is in de waardeontwikkeling. Bij het voorgaande neemt de rechtbank in aanmerking dat belanghebbende de juistheid van de gehanteerde indexering niet gemotiveerd heeft bestreden en dat de indexering terug in de tijd in het voordeel van belanghebbende is.
6.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.R. Jouvenaar, griffier, op 29 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.