ECLI:NL:RBZWB:2016:4473

• Datum uitspraak: 7 juni 2016
• Publicatiedatum: 20 juli 2016
• Zaaknummer: BRE - 15 _ 7375
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.A.P. van Roij
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waarde onroerende zaak en invloed van bestemmingsplanwijziging en omgevingsvergunning op WOZ-waarde

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 7 juni 2016, staat de waarde van een woning van belanghebbende centraal. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 436.000 per waardepeildatum 1 januari 2014, maar na bezwaar was deze waarde verlaagd naar € 401.000. Belanghebbende betwistte deze waardering en stelde een waarde van € 265.000 voor. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de ligging van de woning nabij een varkensstal en de impact van een omgevingsvergunning voor een megastal die na de waardepeildatum was afgegeven. De rechtbank concludeerde dat de waarde van de woning in goede justitie op € 370.000 moest worden vastgesteld, waarbij rekening werd gehouden met de gewijzigde bestemming van de woning en de omgevingsvergunning. De rechtbank verklaarde het beroep gegrond, vernietigde de uitspraken op bezwaar en verlaagde de vastgestelde waarde. Tevens werd de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van proceskosten en griffierecht aan belanghebbende.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 15/7375

uitspraak van 7 juni 2016

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende], wonende te [woonplaats],

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van de heffingsambtenaar van 13 oktober 2015 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren 2015.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 mei 2016 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote, [A], en namens de heffingsambtenaar, [verweerder] en [taxateur V] (taxateur).

1. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraken op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 370.000;
• vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren dienovereenkomstig;
• verklaart zich onbevoegd voor zover het beroep zich richt tegen de WOZ-waarden over de kalenderjaren 1994 tot en met 2014;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 160;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 aan deze vergoedt.

2. Gronden

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met twee garages, een aanbouw, een serre, een dakkapel en een tuinhuis/blokhut. De woning is in 1978 gebouwd. De inhoud van de woning is inclusief de aanbouw circa 700m3. De inhoud van de serre is circa 42m3. De garages hebben een inhoud van circa 593m3 respectievelijk 371m3. De serre en garages zijn in 2007 gebouwd. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 2675m2. Op de grond rust een agrarische bestemming.

2.2.

In 2014 hebben zich de volgende ontwikkelingen voorgedaan. Per [datum] 2014 is de bestemming van de woning volgens het bestemmingsplan gewijzigd van 2e bedrijfswoning in plattelandswoning.

Verder heeft de gemeente een omgevingsvergunning afgegeven die het mogelijk maakt de op het aangrenzende perceel aanwezige varkensstal (zeer fors) uit te breiden. Daartegen is verweer gevoerd, onder meer door belanghebbende.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2014, vastgesteld voor het kalenderjaar 2015 op € 436.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing eigenaren (hierna: de aanslagen) bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 401.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

2.4.

In geschil is de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 265.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraken op bezwaar.

2.5.

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.6.

De bewijslast dat de vastgestelde waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft daartoe een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 11 december 2015 door [taxateur V], taxateur. In dit taxatierapport is uitgegaan van het prijspeil per 1 januari 2014 en de toestand per 1 januari 2015. De taxateur heeft de waarde vastgesteld op € 401.000. Daarbij is verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van één ter vergelijking met de woning opgevoerd object, zijnde [vergelijkingsobject] te [plaats X] (het vergelijkingsobject). Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal zowel van de woning als van het vergelijkingsobject. Verder heeft de heffingsambtenaar een matrix betreffende de woning en het vergelijkingsobject in geding gebracht.

2.7.

De rechtbank ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of de in het jaar 2014 opgetreden wijzigingen genoemd in 2.2, betekenis kunnen hebben voor deze procedure die ziet op het heffingsjaar 2015. Zou voor het heffingsjaar 2015 de situatie per 1 januari 2014 bepalend zijn, dan moet voorbij worden gegaan aan zowel de bestemmingsplanwijziging als de afgifte van de omgevingsvergunning voor de varkensstaluitbreiding. Indien echter de situatie per 1 januari 2015 bepalend zou zijn, moet bij de waardering worden uitgegaan van de bestemming plattelandswoning en moet rekening worden gehouden met de invloed van de afgegeven omgevingsvergunning op de waarde van de woning. In dit verband overweegt de rechtbank als volgt.

2.7.1.

In artikel 18 van de Wet WOZ is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

“1. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

2. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

3. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld:

a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,

b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, of

c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid,

wordt, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.”

2.7.2.

Uit artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de onroerende zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Voor het heffingsjaar 2015 is de waardepeildatum 1 januari 2014.

2.7.3.

In artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is geregeld onder welke omstandigheden van de waardepeildatum wordt afgeweken. Indien zo’n uitzondering aan de orde is, is voor het heffingsjaar 2015 de situatie per 1 januari 2015 bepalend.

2.7.4.

De heffingsambtenaar gaat uit van de situatie per 1 januari 2015. Naar de rechtbank belanghebbende begrijpt, wil hij dat bij de waardering wordt uitgegaan van de bestemming 2e bedrijfswoning (situatie per 1 januari 2014) en rekening wordt gehouden met de afgegeven omgevingsvergunning (situatie na 1 januari 2014). Partijen hebben zich niet uitgelaten over de juridische grondslagen van de ingenomen standpunten.

2.7.5.

Omstandigheden die volgens de Waarderingsinstructie 1995, deel II, pagina 138, kunnen leiden tot een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere waardebepalende omstandigheid (zie artikel 18, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ) zijn onder meer de wijziging van het bestemmingplan, veranderingen ter zake van (geluids)hinder en verandering van bestemming/gebruik van aangrenzende onroerende zaken.

2.7.6.

Nu in 2014 het bestemmingsplan is gewijzigd, acht de rechtbank gezien hetgeen in 2.7.5 is overwogen, artikel 18, eerste lid, onderdeel c, van de Wet WOZ in het onderhavige geval van toepassing. Dit betekent allereerst dat de woning niet als 2e bedrijfswoning maar als plattelandswoning wordt gewaardeerd, zodat voor het heffingsjaar 2015 geen sprake is van een waardedrukkende bestemming. Ook betekent dit dat voor het heffingsjaar 2015 rekening moet worden gehouden met de afgegeven omgevingsvergunning.

2.8.

Het vergelijkingsobject is een vrijstaande woning, gebouwd in 1972, met een inhoud van circa 698m3, een dakkapel, een garage, een carport en een berging/schuur. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 2675m2. De rechtbank acht het vergelijkingsobject goed bruikbaar voor de waardebepaling.

2.9.

Het vergelijkingsobject is met transactiedatum 18 augustus 2014 verkocht voor € 345.000. Naar de rechtbank begrijpt heeft de afgifte van de omgevingsvergunning vóór voornoemde transactiedatum plaatsgevonden. Dat zou betekenen dat de waarde-invloed van de omgevingsvergunning reeds is verdisconteerd in voormeld verkoopcijfer. Niet uitgesloten kan echter worden dat de transactiedatum de datum is waarop de eigendom is geleverd en dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst zich nog geen concrete ontwikkelingen betreffende de mogelijkheid van de varkensstaluitbreiding hadden voorgedaan. Verder is de rechtbank, met belanghebbende, van mening dat de afstand tussen een woning en de betreffende varkensstal uitmaakt indien het, zoals hier, bij het vergelijkingsobject een afstand van enkele kilometers betreft en bij de woning een afstand van slechts enkele tientallen meters.

Anderzijds houdt de rechtbank voor ogen dat in deze procedure de situatie per 1 januari 2015 bepalend is en dat toen nog ‘slechts’ sprake was van een omgevingsvergunning die werd aangevochten. Met de woordkeuze ‘slechts’ bedoelt de rechtbank niet tot uitdrukking te brengen dat het allemaal wel meevalt als het buurpand een megavarkensstal wordt; de rechtbank bedoelt ermee enkel tot uitdrukking te brengen dat op 1 januari 2015 de varkensstaluitbreiding nog geen voldongen feit was zodat niet voorbij gegaan kan worden aan de kans dat de uitbreiding niet doorgaat. Een potentiële koper zou op 1 januari 2015 in zijn prijsstelling de mogelijke komst van een megavarkensstal en niet de aanwezigheid van een megavarkensstal betrekken.

2.10.

Al met al is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning toegekende waarde naar de toestand per 1 januari 2015 van € 401.000 in een juiste verhouding staat tot de voor het vergelijkingsobject gerealiseerde opbrengst van € 345.000. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat bij het verklaren van de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject in voldoende mate rekening is gehouden met de ligging van de woning bij een varkensstal en de afgegeven omgevingsvergunning voor een megastal.

2.11.

Belanghebbende heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning naar de toestand per 1 januari 2015 de door hem voorgestane waarde van € 265.000 bedraagt. Belanghebbende heeft zijn stelling onvoldoende onderbouwd. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in verhouding staat tot de toegekende WOZ-waarde van [adres 2]. Dit betoog kan belanghebbende niet baten. Er dient te worden gekeken naar de rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten en niet naar de ontwikkelingen in WOZ-waarden. Voor een succesvol beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel is vereist dat a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat in de onderhavige situatie sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan derhalve slechts toepassing vinden op grond van de meerderheidsregel. Een beroep op de meerderheidsregel moet worden ondersteund met de stelling dat minstens twee identieke objecten - in die zin dat de verschillen met de woning verwaarloosbaar zijn - lager zijn gewaardeerd. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, kan gelet op het voorgaande niet leiden tot het oordeel dat sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel.

2.12.

Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de woning naar de toestand per 1 januari 2015 op geen van de door beide partijen geschatte waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van de woning niet aannemelijk is geworden, bepaalt de rechtbank de waarde naar de toestand per 1 januari 2015 in goede justitie op € 370.000.

2.13.

Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de WOZ-waarden in de kalenderjaren 1994 tot en met 2014 te hoog zijn vastgesteld. Het betreffen WOZ-waarden die inmiddels onherroepelijk vaststaan. Artikel 44 van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde artikel 2 van het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ bieden een grondslag voor het ambtshalve verminderen van WOZ-waarden. Tegen beslissingen over het al dan niet ambtshalve verminderen van WOZ-waarden staat geen bezwaar/beroep open. In dit verband kan nog worden gewezen op hetgeen in de Nota van Toelichting bij het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ is opgemerkt (Stb. 1997, nr. 30, p. 3-4):

"De in het kader van de onderhavige te nemen beschikkingen tot vermindering zijn niet voor bezwaar en beroep vatbaar. Het betreft hier namelijk een ambtshalve herziening van een beschikking ten gunste van een belanghebbende die de hem toekomende termijn voor het aanwenden van rechtsmiddelen ongebruikt heeft laten verstrijken, zodat de beschikking onherroepelijk is komen vast te staan. ”

Dat betekent dat een geschil over de WOZ-waarden 1994 tot en met 2014 niet meer ter inhoudelijke toetsing aan de belastingrechter kan worden voorgelegd. Gelet op artikel 26, eerste lid, van de AWR verklaart de rechtbank zich daarom onbevoegd tot kennisneming van het beroep voor zover het beroep is gericht tegen de WOZ-waardes over de kalenderjaren 1992 tot en met 2014. Indien belanghebbende de rechtmatigheid van de beslissing van de heffingsambtenaar op het verzoek om ambtshalve vermindering aan de rechter wil voorleggen, moet hij zich wenden tot de civiele rechter (zie onder meer het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2013, nr. 12/02872, ECLI:NL:HR:2013:1797 en de uitspraak van Hof ’s-Hertogenbosch van 19 december 2014, nr. 14-00498, ECLI:NL:GHSHE:2014:5407).

2.14.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.15.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de verletkosten die belanghebbende in verband met de mondelinge behandeling heeft moeten maken. Belanghebbende verzoekt om vergoeding van verletkosten van € 160. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld geen bezwaren te hebben tegen toekenning van de verzochte verletkosten in geval van gegrondverklaring van het beroep. De rechtbank heeft dienovereenkomstig beslist.

Deze uitspraak is gedaan op 7 juni 2016 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B. Knezevic, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.