ECLI:NL:RBZWB:2015:2518

• Datum uitspraak: 5 maart 2015
• Publicatiedatum: 21 april 2015
• Zaaknummer: AWB - 14 _ 1291
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: M.R.T. Pauwels; W.A.P. van Roij; M.H. van Schaik
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kwalificatie van onroerende zaken als woningen voor overdrachtsbelasting

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 5 maart 2015 uitspraak gedaan in een geschil over de kwalificatie van onroerende zaken als woningen in de zin van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV). De belanghebbende, een B.V., had op 18 september 2013 een bedrag van € 49.750 aan overdrachtsbelasting voldaan voor de verkrijging van een complex van drie herenhuizen, een liefdegesticht en een klooster, dat voorheen werd gebruikt voor studentenhuisvesting. De inspecteur van de Belastingdienst had het bezwaar van de belanghebbende tegen de voldoening op aangifte ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende beroep instelde bij de rechtbank.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de onroerende zaken, ondanks dat ze op het moment van eigendomsoverdracht niet meer bewoond waren, nog steeds als woningen kwalificeerden. De rechtbank oordeelde dat de juridische bestemming van het complex 'wonen' was en dat tijdelijke leegstand niet betekende dat het complex niet meer als woning kon worden aangemerkt. De inspecteur had betoogd dat het complex door verval en sloopwerkzaamheden ongeschikt was voor bewoning, maar de rechtbank volgde deze redenering niet. De rechtbank concludeerde dat het complex naar zijn aard bestemd was voor bewoning, en dat het verlaagde tarief van 2% voor de overdrachtsbelasting van toepassing was.

De rechtbank verklaarde het beroep van de belanghebbende gegrond, vernietigde de uitspraak op bezwaar en verleende teruggaaf van € 25.500 aan overdrachtsbelasting. Tevens werd de inspecteur veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende, vastgesteld op € 1.468. Deze uitspraak benadrukt het belang van de juridische bestemming en de feitelijke gebruiksbestemming van onroerende zaken in het kader van de overdrachtsbelasting.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, meervoudige kamer

Locatie: Breda

Zaaknummer AWB 14/1291

uitspraak van 5 maart 2015

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[belanghebbende] B.V. , gevestigd te [plaats X],

belanghebbende,

en

de inspecteur van de Belastingdienst ,

de inspecteur.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Belanghebbende heeft op 18 september 2013 een bedrag van € 49.750 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

1.2.

Belanghebbende heeft bij brief van 28 oktober 2013, op 30 oktober 2013 ontvangen door de inspecteur, bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte.

1.3.

De inspecteur heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 januari 2014 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft bij brief van 28 februari 2014, ontvangen bij de rechtbank op 3 maart 2014, beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 328.

1.5.

De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 januari 2015 te Breda. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, in de persoon van [A], vergezeld van de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], en namens de inspecteur, [verweerder].

1.7.

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. Tijdens de zitting heeft zowel de inspecteur als belanghebbende stukken overgelegd. Deze stukken zijn tot de processtukken gerekend nu de desbetreffende wederpartij heeft verklaard daartegen geen bezwaar te hebben.

1.8.

Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift tegelijk met deze uitspraak is verzonden.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

2.1.

Belanghebbende en [B BV] hebben in hun hoedanigheid van vennoot van [C VOF] bij akte van levering van [datum] 2013, samengevat, de volgende rechten verkregen van [Stichting D] (hierna: de onroerende zaak):

• de eigendom van een complex van drie herenhuizen ([E], [F] en [G]), een liefdegesticht, een klooster met kapel en bijgebouwen, gelegen aan [adres 1], [adres 2], [adres 3] en [adres 4] ([XXXX WV]) en [adres 5] en [adres 6] ([XXXX WX]) [plaats X] (hierna: het complex);
• vijfentwintig appartementsrechten op het gebruik van een parkeerplaats (hierna: de parkeerplaatsen) in een parkeerkelder gelegen aan de [adres 7] te [plaats X];
• de eigendom van percelen kadastraal bekend als [gemeente X] sectie A nummer [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2];
• het beperkt recht van opstal van het perceel kadastraal bekend als [gemeente X] sectie A nummer [perceelnummer 3].

2.2.

De eigendom van het complex is op [datum] 1992 verkregen door [gemeente X] van de congregatie van wat kort gezegd wordt genoemd ‘[H]’. De [gemeente X] heeft het complex in gebruik genomen voor studentenhuisvesting.

2.3.

Op [datum] 2007 heeft [Stichting D] de eigendom van het complex verkregen. In de akte van levering is onder meer het volgende vermeld:

“Ten deze wordt nog verwezen naar artikel 6 van het koopcontract waarin woordelijk is vermeld:

“1. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als gebouw voor herontwikkeling. De beoogde herontwikkeling omvat restauratie (…) van het complex en invulling van het verkochte met c.a. 25 woonappartementen en integratie van de kapel in een commercieel passende functie.””

2.4.

Omdat [Stichting D] in een moeilijke financiële positie verkeerde, heeft zij in juli 2012 het complex met woningbouwvergunning bij openbare inschrijving te koop aangeboden.

2.5.

Belanghebbende en [B BV] hebben het complex van [Stichting D] gekocht. Ten tijde van de verkrijging van het complex was op grond van het bestemmingsplan voor [E, F en G] alleen de bestemming ‘wonen’ toegestaan terwijl voor de kapel en het liefdegesticht eveneens de bestemming ‘wonen’ gold, met de mogelijkheid tot uitzondering ten aanzien van de begane grond.

Ten tijde van deze verkrijging was een deel van [G] (in de in 2.1 vermelde akte van levering aangeduid als [adres 1]) bewoond. Dit deel heeft als adres [adres 8], [plaats X] (hierna: het [adres 8]-deel). Voor het overige was het complex onbewoond.

2.6.

Ter zake van de verkrijging is door zowel belanghebbende als [B BV] een bedrag van € 49.750 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan, derhalve in totaal € 99.500. De voldane overdrachtsbelasting is als volgt berekend:

Object

Waarde

Tarief

Bedrag

[adres 1-2]

€ 1.150.000

2%

€ 23.000

Overige objecten

€ 1.275.000

6%

€ 76.500

€ 2.425.000

€ 99.500

De gehanteerde waarde is gebaseerd op de – door een makelaar opgestelde – waardeverklaring van 15 augustus 2003. Deze waardeverklaring waarin een verdeling van de koopprijs van € 2.425.000 wordt gegeven over de verschillende onderdelen van het complex, houdt het volgende in:

• [adres 1-2] ([G]) € 1.150.000
• [adres 3] ([F]) € 800.000
• [adres 4] ([E]) € 900.000
• [adres 5] (Liefdegesticht) € 300.000
• [adres 6] (Kapel) -/- € 755.000 (negatief)

3. Geschil

3.1.

In geschil is het antwoord op de vraag of de onroerende zaak kwalificeert als woning als bedoeld in artikel 14, lid 2, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV).

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de inspecteur ontkennend met uitzondering van het [adres 8]-deel.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en het verhandelde ter zitting.

3.3.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en teruggaaf van (€ 76.500 minus 2% van € 1.275.000 is € 51.000, gedeeld door 2 is) € 25.500 aan overdrachtsbelasting. De inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Artikel 14 van de Wet BRV (tekst 2013) luidt als volgt:

“1. De belasting bedraagt 6 percent.

2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, alsmede voor de verkrijging van aandelen en rechten als bedoeld in artikel 4, eerste lid, voor zover deze aandelen en rechten middellijk of onmiddellijk woningen vertegenwoordigen. Onder woningen worden mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren.”

4.2.

De memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot toevoeging van het tweede lid aan artikel 14 van de Wet BRV vermeldt het volgende met betrekking tot het begrip ‘woning’ in dat tweede lid (
Kamerstukken II 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115-116):

“Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.

De maatregel geldt ook voor de tweede woning en de recreatiewoning, indien deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw. Als de fundering is aangebracht is in dit kader sprake van een nieuwe woning in aanbouw. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel. Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken:

–bedrijfsgebouwen en -ruimtes;

–afzonderlijke garageboxen;

–hotels/pensions;

–asielzoekerscentra;

–een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;

–internaten; en

–grond bestemd voor woningbouw.

(…)

Voor onroerende zaken die niet geheel naar hun aard zijn bestemd voor bewoning geldt dat uitsluitend op de waarde van het deel dat voor bewoning is bestemd het tarief van 2 procent wordt toegepast. Als de onroerende zaak qua oppervlakte voor 90 procent of meer naar zijn aard bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2 procent worden toegepast.”

4.3.

Kern van de het geschil is of en zo ja in hoeverre het complex is aan te merken als woning(en) in de zin van artikel 14, lid 2, van de Wet BVR.

Voor het geval het complex is aan te merken als woning(en), is niet in geschil dat dan ook op de parkeerplaatsen het 2%-tarief van toepassing is. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat aan de rechten die bij de laatste twee gedachtestreepjes in 2.1 zijn genoemd, geen waarde toekomt. Verder is niet in geschil dat voor de verdeling van de koopprijs over de verschillende onderdelen van het complex kan worden uitgegaan van de verdeling zoals gegeven in de in 2.6 vermelde waardeverklaring.

4.4.

Belanghebbende neemt het standpunt in dat het complex is aan te merken als woning(en) omdat, kort gezegd, de feitelijke bestemming wonen betreft. Belanghebbende verwijst in dit kader – naar de rechtbank begrijpt – naar de omstandigheden dat het [adres 8]-deel werd bewoond en dat tot aan de leegstand van de rest het complex is gebruikt om te wonen. Verder voert belanghebbende aan dat op het moment van levering het complex als juridische bestemming ‘wonen’ had op grond van het bestemmingsplan.

De inspecteur bestrijdt dat het complex is aan te merken als woning(en). De kern van de betwisting is dat het complex door het verval en de reeds verrichte sloophandelingen naar aard en inrichting ongeschikt is om te wonen. Verder voert de inspecteur aan dat belanghebbende het complex heeft aangekocht met als doel het te verbouwen tot hotel.

4.5.

Het standpunt van de inspecteur gaat uit van de rechtsopvatting – zo heeft de inspecteur ook ter zitting bevestigd – dat als criterium voor de kwalificatie als woning in de zin van artikel 14, lid 2, van de Wet BVR geldt dat de onroerende zaak op het moment van de verkrijging ‘naar aard en inrichting geschikt’ dient te zijn voor bewoning.

Deze rechtsopvatting kan niet worden gevolgd. Uit de in 4.2 weergegeven parlementaire geschiedenis blijkt dat het criterium is of de onroerende zaak ‘naar zijn aard is bestemd’ voor bewoning. Voorts verhoudt de door de inspecteur verdedigde rechtsopvatting zich niet tot het feit dat blijkens de parlementaire geschiedenis – en inmiddels ook blijkens een arrest van de Hoge Raad (van 6 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1434) – een woning in aanbouw (waarvan reeds sprake is indien ‘de fundering is aangebracht’) als woning in de zin van artikel 14, lid 2, van de Wet BVR kwalificeert. De inspecteur heeft ter zitting aangevoerd dat het bij een woning om aanbouw om een uitzondering gaat. In de wettekst is evenwel de woning in aanbouw niet afzonderlijk genoemd naast het begrip ‘woning’.

4.6.

Maatgevend voor de kwalificatie als woning is derhalve of een onroerende zaak ‘naar zijn aard is bestemd’ voor bewoning. Aangezien een woning in aanbouw ook onder het begrip ‘woning’ valt, moet dit criterium naar de bedoeling van de wetgever kennelijk betrekkelijk ruim worden opgevat. Aangezien, gelet op de parlementaire geschiedenis en het eerder genoemde arrest van de Hoge Raad, het buiten twijfel is dat een cascowoning (in aanbouw) als ‘woning’ kwalificeert, ligt het in de rede dat een oude woning die van alle voorzieningen is gestript maar die nog wel naar zijn (bouwkundige) aard bestemd is voor bewoning, ook onder het begrip ‘woning’ valt.

Het onderhavige complex is naar het oordeel van de rechtbank met het laatste geval te vergelijken. Vast staat dat het gehele complex in het verleden is gebruikt voor bewoning. Belanghebbende heeft verder onbestreden gesteld dat in de verschillende onderdelen van het complex – ook in de kapel en in het liefdegesticht – nog wooneenheden aanwezig zijn. Nu voorts wat de inspecteur ter betwisting aanvoert niet steekhoudend is (zie 4.5 hiervoor en zie hierna), kan daarmee de conclusie worden getrokken dat het complex voldoet aan het criterium ‘naar zijn aard is bestemd’ voor bewoning. Opmerking verdient dat hier bovendien de juridische bestemming geen negatieve indicatie oplevert; integendeel: voor het gehele complex geldt dat volgens het bestemmingsplan bestemming ‘wonen’ mogelijk is (zie 2.5).

De omstandigheid dat het complex ten tijde van de verkrijging grotendeels niet bewoond werd en leegstond, maakt de voornoemde conclusie niet anders (vgl. de in 4.2 weergegeven parlementaire geschiedenis). Ook de door de inspecteur aangevoerde – door belanghebbende overigens deels betwiste – omstandigheid dat (basis)voorzieningen om te kunnen wonen waren verwijderd, staat aan de conclusie niet in de weg, aangezien de aanwezigheid van dergelijke voorzieningen niet doorslaggevend is. Er is niet aangevoerd dat de gestelde sloopwerkzaamheden door Stichting WSF ertoe hebben geleid dat het complex in bouwkundig opzicht zodanig gewijzigd is dat de aard van het complex gewijzigd is. Evenmin leidt het door de inspecteur aangevoerde verval tot een andere conclusie. De in dat verband aangevoerde omstandigheden – gaten in het dak, kapotte ramen en zwammengroei in diverse ruimten – kunnen weliswaar bijdragen aan de conclusie dat het complex in de toestand op het moment van verkrijging (gedeeltelijk) niet geschikt is voor bewoning, maar rechtvaardigen – zonder nader motivering, die ontbreekt – niet de conclusie dat de aard van het complex zodanig is gewijzigd dat niet meer gezegd kan worden dat het complex naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Ook de door de inspecteur aangevoerde omstandigheid dat het complex onbewoonbaar is verklaard, brengt op zichzelf nog niet mee dat de aard van het complex gewijzigd is. Tot slot kan aan de conclusie niet afdoen de door de inspecteur aangevoerde omstandigheid dat het complex is aangekocht met het doel het te verbouwen tot hotel. De subjectieve bedoeling van een verkrijger met een onroerende zaak is immers niet relevant voor de beoordeling of die onroerende zaak kwalificeert als woning gelet op het criterium ‘naar zijn aard is bestemd’.

4.7.

Nu de rechtbank van oordeel is dat het complex kwalificeert als woning(en) in de zin van artikel 14, lid 2, van de Wet BVR, is, gelet op wat in 4.3 is overwogen, ter zake van de gehele verkrijging het 2%-tarief van toepassing. Het gelijk is aan belanghebbende.

4.8.

Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

De rechtbank vindt aanleiding de inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Daarbij verdient opmerking dat blijkens het verweerschrift belanghebbende in de bezwaarfase heeft verzocht om een vergoeding van kosten van rechtsbijstand.

De kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.468 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 244 en een wegingsfactor 1; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 490 en een wegingsfactor 1). Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch aannemelijk gemaakt.

6. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• verleent teruggaaf van € 25.500 aan overdrachtsbelasting;

- veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.468;

- gelast dat de inspecteur het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 328 aan deze vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan op 5 maart 2015 door mr. M.R.T. Pauwels, voorzitter, mr. W.A.P. van Roij en mr.drs. M.H. van Schaik, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mies, griffier.

De griffier, De voorzitter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.