Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, meervoudige kamer
Locatie: Breda
Procedurenummer AWB 12/3189
uitspraak van 27 augustus 2013
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende], gevestigd te [plaats X],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de [Gemeente Y],
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats Y] (hierna: het ziekenhuis), per waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld voor het kalenderjaar 2011 op € 18.077.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting bekend gemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 29 mei 2012 de waarde van het ziekenhuis verminderd tot € 13.180.000 en de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.
1.3.
Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 9 juli 2012, ontvangen bij de rechtbank op 10 juli 2012, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 310.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de heffingsambtenaar schriftelijk heeft gedupliceerd. Belanghebbende heeft vervolgens nog stukken ingediend bij brieven van 23 mei 2013. de griffier heeft hiervan kopieën aan de inspecteur gezonden.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juni 2013 te Breda.
Aldaar zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde], vergezeld door [gemachtigde], beiden verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Zwolle en namens de heffingsambtenaar, [verweerder], [taxateur G] en [taxateur K] (taxateur).
1.7.
Partijen hebben ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan elkaar.
1.8.
Van het verder ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift op dezelfde dag als deze uitspraak aan partijen is verzonden.
1.9.
De rechtbank heeft een schriftelijke uitspraak aangekondigd voor 16 juli 2013. Bij brief van 12 juli 2013 is aan partijen medegedeeld dat het niet mogelijk is gebleken uitspraak te doen binnen de hiervoor genoemde termijn en dat de rechtbank op 27 augustus 2013 schriftelijk uitspraak zal doen.
2.Feiten
2.1.
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.2.
Belanghebbende is eigenaar van het ziekenhuis. Het ziekenhuis bestaat uit een samenvoeging van gebouwen. Het ziekenhuis is in 1931 gebouwd en is daarna diverse malen uitgebreid. De uitbreidingen hebben rond 1970, 1990 en 2000 plaatsgevonden.
De totale brutovloeroppervlakte (hierna: bvo) is ongeveer 32.020 m2, welke als volgt kan worden onderverdeeld:
Gebouw bouwjaar 1931: ongeveer 4.970 m2
Gebouw bouwjaar 1970-1980 ongeveer 14.380 m2
Gebouw bouwjaar 1990-2000 ongeveer 12.670 m2
Naast het gebouw ligt een parkeerterrein, aangelegd in 1972, van ongeveer 10.500 m2
De oppervlakte van het perceel is ongeveer 32.845 m2.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van € 18.077.000 na bezwaar verlaagd tot € 13.180.000. De heffingsambtenaar heeft daarbij geconcludeerd dat de door belanghebbende aangedragen zaken alsmede een inspectie ter plaatse hebben uitgewezen dat het gerechtvaardigd is om de correctiefactor wegens functionele veroudering van het ziekenhuis te stellen op 0,5.
2.4.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 13.180.000 heeft de heffingsambtenaar een door [taxateur K] en [taxateur G], beiden registermakelaar-taxateur, opgemaakt taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd. Het taxatierapport draagt als datum 4 december 2012. In dit taxatierapport is het ziekenhuis gewaardeerd op € 20.326.000. Deze waarde is bepaald door middel van de gecorrigeerde- vervangingswaardemethode.
2.4.1.
Het taxatierapport is voorzien van een matrix. Daarin is de waarde van € 20.326.000 - kortweg - als volgt opgebouwd:
Panddelen/
Vervangings-
Technische
Afschrijving
Functionele
Afschrijving
Gecorrigeerde
Bouwjaar
waarde
factor
factor
vervangingsw.
€
gemiddeld
€
gemiddeld
€
€
1931
10.808.508
0,115
9.569.632
0,90
123.888
1.114.988
1970-1980
33.482.392
0,223
26.004.560
0,90
747.783
6.730.049
1990-2000
29.500.828
0,300
20.650.053
0,90
885.078
7.965.697
Parkeerterrein
367.5
0,223
285.648
1,00
-
81.852
Grondwaarde
4.434.075
Totaal
afgerond
20.326.000
2.4.2.
Voor de bepaling van de vervangingswaarde van de opstal van het ziekenhuis is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gemiddelde prijzen per m2 bvo zoals vermeld in de Taxatiewijzer en kengetallen, Deel 8 Ziekenhuizen, Waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: Taxatiewijzer 2010). Volgens de Taxatiewijzer 2010 bedraagt de vervangingswaarde (inclusief btw) per m2 bvo van een ziekenhuis uit een bouwperiode tot 1980 gemiddeld € 2.175 en uit een bouwperiode 1980 tot 2000 gemiddeld € 2.329. Voor het bepalen van de vervangingswaarde is een onderverdeling gemaakt in de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties.
2.4.3.
Bij het bepalen van de technische afschrijving is de heffingsambtenaar uitgegaan van een levensduur van het ziekenhuis tot 2016. Daarbij is de restwaarde van de ruwbouw van het gebouw uit 1931 op nihil gesteld en is de restwaarde van de ruwbouw van de gebouwen uit de jaren 1970-2000 op 30% gesteld. De restwaarde van de afbouw en installaties is op nihil gesteld.
2.5.
Volgens de Taxatiewijzer en kengetallen deel 8, Ziekenhuizen, waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: Taxatiewijzer 2012) bedraagt de vervangingswaarde per vierkante meter bvo van een ziekenhuis uit een bouwperiode tot 1980 gemiddeld € 2.291 en uit een bouwperiode 1980 tot 2000 gemiddeld € 2.451. In paragraaf 4 van hoofdstuk 4 (pagina 21) van de Taxatiewijzer 2012 staat onder meer:
“Ten aanzien van de component “installaties” doet zich de vraag voor wanneer sprake is van werktuigenvrijstelling. Met andere woorden, is bij de bepaling van het kengetal rekening gehouden met bouwkosten die betrekking hebben op bouwkosten die onder de werktuigenvrijstelling vallen. (…)
“Ten aanzien van de component “installaties” doet zich de vraag voor wanneer sprake is van werktuigenvrijstelling. Met andere woorden, is bij de bepaling van het kengetal rekening gehouden met bouwkosten die betrekking hebben op bouwkosten die onder de werktuigenvrijstelling vallen. (…)
Onder installaties (niet vrijgestelde werktuigen) vallen (in algemene zin):
- Warmteopwekking en warmtedistributie;
- Afvoeren (regenwater en vuilwater);
- Toevoer van water/gastoevoer/elektriciteit/telefonie;
- Koudeopwekking en distributie;
- Luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair;
- Centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie;
- Beveiliging (brand, braak, milieu);
- Transport (liften en roltrappen;
- Gebouwbeheersvoorzieningen.
Er kan dus van worden uitgegaan dat bij de bepaling van de kengetallen gebruik is gemaakt van bouwkosten die geen betrekking hebben op roerende zaken dan wel op werktuigen (gebouwinstallaties) die onder de werktuigenvrijstelling zouden vallen.”
2.6.
De Raad van Bestuur van het ziekenhuis heeft besloten om in 2014 met de aanvang voor nieuwbouw te starten.
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van het ziekenhuis op waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de volgende vragen:
Is de door de heffingsambtenaar gehanteerde prijs per vierkante meter bvo voor de vervangingswaarde (zie 2.4.2.) juist?
Is bij de waardebepaling op juiste wijze rekening gehouden met de werktuigenvrijstelling?
Is de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarde van 30% voor de ruwbouw (zie 2.4.3.) juist?
Is bij de waardebepaling voldoende rekening gehouden met de technische en functionele veroudering van het ziekenhuis?
Belanghebbende beantwoordt de in het geschil zijnde vragen ontkennend en de heffingsambtenaar bevestigend.
3.2.
Niet in geschil is dat de waarde van het ziekenhuis dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Eveneens niet in geschil is de waarde van het parkeerterrein ad € 81.852 en de waarde van de grond ad € 4.434.075.
3.3.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken en hetgeen daar ter zitting aan is toegevoegd.
3.4.
Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken en het proces-verbaal van de zitting. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken, verlaging van de WOZ-waarde van het ziekenhuis tot € 5.685.346 en overeenkomstige verlaging van de aanslag.
3.5.
De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ingevolge het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt, voorzover hier van belang, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
4.3.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het ziekenhuis toegekende waarde ligt bij de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde van het ziekenhuis aannemelijk heeft gemaakt (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
Vervangingswaarde
4.4.
Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bepaalt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.4.1.
De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de waarde van het ziekenhuis aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer 2010. Dit acht de rechtbank, gegeven het specifieke karakter van ziekenhuizen, een juist uitgangspunt.
4.4.2.
Voor de bepaling van de vervangingswaarde van een ziekenhuis gaat de Taxatiewijzer 2010 uit van bepaalde archetypen. De heffingsambtenaar is bij de waardebepaling uitgegaan van archetype N 31 300 50 (ziekenhuis tot en met jaren ’70) en archetype N 31 500 52 (ziekenhuis jaren ’80 en ’90, combi). Uit de Taxatiewijzer blijkt dat bij vorenmelde archetypen ziekenhuis moet worden uitgegaan van een gemiddelde prijs per m2 van respectievelijk € 2.175 en € 2.329. Daarbij geldt een bandbreedte, tussen het minimum en maximum van 20%.
4.4.3.
De heffingsambtenaar is voor het gedeelte dat is gebouwd in 1931 uitgegaan van een herbouwwaarde van € 2.175 per m2. In het taxatierapport is vermeld dat het oorspronkelijke ziekenhuis (de rechtbank neemt aan dat hiermee het uit 1931 stammende deel wordt bedoeld) nauwelijks geïsoleerd is en is gefundeerd op palen. Naar het oordeel van de rechtbank is het ontbreken van isolatie een reden om voor de herbouwwaarde een vermindering van 10% toe te passen op het standaardbedrag van € 2.175 per m2. De herbouwwaarde komt dan voor dit deel uit op € 1.957,50 per m2.
4.4.4.
De heffingsambtenaar is voor zowel het deel dat is gebouwd in de jaren 70/80 als het deel dat is gebouwd in de jaren 90/2000 uitgegaan van een prijs per m2 van € 2.329. Belanghebbende heeft in de motivering van het beroepschrift gesteld dat het ziekenhuis is gebouwd in de jaren ’30, ’50 en ’80 van de vorige eeuw. Dat komt niet overeen met hetgeen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar is vermeld. Daarin staat (pagina 3) dat de bouw is geschied in 1931 met uitbreidingen rond 1970, 1990, 2002 en 2005. In de matrix zijn als bouwperioden vermeld 1931, 1970-80 en 1990-2000. Belanghebbende heeft tegen deze vermeldingen geen bezwaar gemaakt, noch in de conclusie van 10-dagenstuk noch in de pleitnota. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de juistheid van hetgeen in het taxatierapport van de heffingsambtenaar is vermeld. De rechtbank leidt uit de samenhang tussen het vermelde op pagina 3 van dit rapport en de matrix af, dat het gedeelte dat in de matrix is aangeduid als gebouwd in de jaren ‘70-‘80 in feite rond de jaren ’70 is gebouwd. Voor dat deel zou dan uitgegaan moeten worden van een herbouwwaarde van € 2.175 per m2, conform de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar heeft niet aangegeven dat er een reden is om van de gemiddelde waarde van de Taxatiewijzer af te wijken en de rechtbank ziet daar ook geen reden voor. Het gedeelte uit de jaren ‘70-‘80 is dan te hoog gewaardeerd.
4.4.5.
Belanghebbende stelt dat voor de vervangingswaarde van een prijs van € 2.110 per m2 bvo moet worden uitgegaan. Die prijs leidt belanghebbende af van de bouw van de S-vleugel in 2011. Uit de stukken van het geding, waaronder foto’s, kan worden afgeleid dat bij de bouw van de S-vleugel van het ziekenhuis is uitgegaan van semi-permanente bouw, zoals de heffingsambtenaar in de conclusie van dupliek heeft gesteld. De rechtbank acht het een feit van algemene bekendheid dat in dat geval moet worden uitgegaan van een kortere levensduur dan bij permanente bouw. De rechtbank acht het standpunt van belanghebbende om bij de bepaling van de vervangingswaarde van het op basis van permanente bouw tot stand gekomen ziekenhuis uit te gaan van € 2.110 per m2 bvo derhalve onjuist.
Installaties/werktuigen
4.5.
Op grond van artikel 18, vierde lid, Wet WOZ kunnen bij ministeriële regeling regels worden gesteld ingevolge welke bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen.
4.5.1.
Op grond van de artikelen 1 en 2, aanhef en onderdeel e, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (URUOW) wordt bij bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van werktuigen die van een onroerende zaak kunnen worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis aan die werktuigen wordt toegebracht en die niet op zichzelf als gebouwde eigendommen zijn aan te merken (kortweg: werktuigenvrijstelling).
4.5.2.
In de taxatie van de heffingsambtenaar is ervan uitgegaan dat voor het deel dat is gebouwd in 1931 35%, en voor de overige delen 40% van de herbouwwaarde ziet op installaties die mede in aanmerking zijn genomen bij het bepalen van de vervangingswaarde. Belanghebbende meent dat een groot gedeelte daarvan in feite onder de werktuigenvrijstelling zou moeten vallen.
4.5.3.
De eerste vraag die de rechtbank moet beoordelen is, of bij het bepalen van de herbouwwaarde in de Taxatiewijzer rekening is gehouden met de werktuigenvrijstelling of dat de waarden van vrijgestelde werktuigen nog op die herbouwwaarde in mindering gebracht moeten worden. In de Taxatiewijzer 2012 is met zoveel woorden vermeld dat bij de bepaling van de kengetallen gebruik is gemaakt van bouwkosten die geen betrekking hebben op roerende zaken dan wel op werktuigen (gebouwinstallaties) die onder de werktuigenvrijstelling zouden vallen (zie 2.5.). De prijs per m2 bvo in de Taxatiewijzer 2012 wijkt ongeveer 5% af van de prijs per m2 bvo in de Taxatiewijzer 2010. Naar het oordeel van de rechtbank is aannemelijk dat de afwijking van 5% op een inflatiecorrectie ziet en dat bij het bepalen van de kengetallen in de Taxatiewijzer 2010 dezelfde uitgangspunten zijn gehanteerd als bij de Taxatiewijzer 2012. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat ook in de Taxatiewijzer 2010 uit is gegaan van bouwkosten die geen betrekking hebben op roerende zaken dan wel op werktuigen die onder de werktuigenvrijstelling vallen. Dat in de Taxatiewijzer 2010 niet expliciet staat vermeld dat de vrijgestelde werktuigen niet zijn meegenomen in de eenheidsprijs, doet aan het voorgaande niet af.
4.5.4.
Vervolgens ligt het op de weg van belanghebbende om aannemelijk te maken dat de Taxatiewijzer 2010 onvoldoende rekening houdt met de werktuigenvrijstelling. Daartoe heeft belanghebbende een gespecificeerd overzicht overgelegd van de materiaalkosten van installaties/werktuigen en het gedeelte dat daarvan naar haar mening is vrijgesteld. Daarin staan onder meer: waterinstallaties, brandbestrijdingsinstallaties, gassen perslucht vacuüm, ventilatie/luchtbehandeling, koelinstallaties, meet- en regeltechniek, bliksembeveiliging, railkoker, en diverse onderdelen van de elektriciteit. Volgens belanghebbende zijn de gedeelten daarvan die zijn toe te rekenen aan het medisch proces “werktuigen” in de zin van de vrijstelling.
4.5.5.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met het door haar overgelegde overzicht niet aannemelijk gemaakt
- dat de door haar vermelde (deel) installaties als werktuigen zoals genoemd onder artikel 2, aanhef en onderdeel e, van de URUOW moeten worden aangemerkt. Voor het overgrote deel ervan geldt, dat zij zodanig in het ziekenhuis zijn ingebouwd dat zij na verwijdering niet meer als zodanig zelfstandig kunnen functioneren of dat zij niet verwijderd kunnen worden zonder een beschadiging van betekenis (vgl. HR 29 september 2006, nr. 40682, BNB 2007/46, ECLI:NL:HR:2006:AU5177);
- dat de door haar in het overzicht cijfers, nu die afkomstig zijn uit gegevens over nieuwbouwkosten van een ander ziekenhuis, ook gelden voor de waardering van het ziekenhuis dat vele jaren ouder is;
- dat in de Taxatiewijzer van een onjuist inzicht is uitgegaan bij de waardering van herbouwwaarde exclusief vrijgestelde installaties. De rechtbank merkt daarbij op dat de Taxatiewijzer wordt vastgesteld door deskundigen “uit het veld” uit alle geledingen zodat aangenomen kan worden dat het een onpartijdige en deskundige rapportgage is. De enkele stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de werktuigenvrijstelling is onvoldoende om het rapport terzijde te doen schuiven.
4.5.6.
De rechtbank ziet dan ook geen reden voor aanpassing van de waarde in verband met een hogere werktuigenvrijstelling.
Technische veroudering/restwaarde
4.6.
Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient rekening te worden gehouden met de technische veroudering van het ziekenhuis. De correctiefactor voor de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur met inachtneming van de restwaarde van de opstal van het ziekenhuis.
4.6.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de technische levensduur van de gebouwen, afbouw en installaties eindigt in 2016. Tussen partijen is ook niet in geschil dat de restwaarde van het gebouw uit 1931 en van alle afbouw en installaties nihil is.
4.6.2.
Belanghebbende stelt dat de restwaarde van de ruwbouw van gebouwen uit de bouwjaren 1970-2000 ook nihil bedraagt. De heffingsambtenaar heeft de restwaarde van de ruwbouw van voormelde gebouwen op 30% gesteld. Hij gaat er daarbij vanuit dat op de waardepeildatum renovatie van het bestaande ziekenhuis nog een optie was en dat in het geval niet gerenoveerd zou worden ongeveer de helft van het ziekenhuis hergebruikt zal kunnen worden. Dat bij alternatieve aanwending globaal de helft van de bestaande bebouwing hergebruikt zou kunnen worden, staat ook in de door de heffingsambtenaar overgelegde haalbaarheidsstudie. De rechtbank acht aannemelijk, zoals door belanghebbende gesteld, dat de beslissing om niet te renoveren maar over te gaan op nieuwbouw, hoewel die op de waardepeildatum formeel nog niet was genomen, toen wel reeds redelijkerwijze kon worden voorzien. De rechtbank zal daar dan ook vanuit gaan en daarmee dus ook uitgaan van 50% hergebruik en 50% sloop van het huidige gebouw. Het uitgangspunt in het taxatierapport dat voor zowel het deel uit 1970-80 als het deel uit ’90-2000 de restwaarde 30% is, klopt dan echter niet. Gezien de grootte van de bvo van het ziekenhuis van 31.010 m2 (4.970 m2 voor het deel uit 1931, 14.380 m2voor het deel uit ’70-’80 en 12.670 m2voor het deel uit ’90-2000) zou de restwaarde van 16.010 m2 op nihil gesteld moeten worden. Het ligt dan voor de hand om de restwaarde van 30% zoveel mogelijk toe te rekenen aan de meest recente bouw, die uit de jaren ’90-2000.
Functionele veroudering
4.7.
Vervolgens dient na de correctie wegens technische veroudering op de vervangingswaarde een correctie wegens functionele veroudering te worden toegepast. Deze correctie is gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten van het ziekenhuis.
4.7.1.
In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is de functionele afschrijving op 10% gesteld. Belanghebbende meent dat dat veel meer moet zijn omdat het een inefficiënt gebouw is. Die stelling wordt ondersteund door de vermelding in het door belanghebbende overgelegde rapport van TNO dat het renovatiepotentieel van de locatie Koudekerkseweg matig tot slecht is. De heffingsambtenaar heeft daar tegenover gesteld dat in het programma van eisen voor het nieuw te bouwen ziekenhuis wordt uitgegaan van een te bebouwen oppervlak van 34.000 m2. Dat is meer dan de huidige bvo. De rechtbank acht dat echter geen juiste redenering: het feit dat nieuwbouw even groot als of groter wordt dan oudbouw, zegt nog niets over de mate van functionele veroudering van die oudbouw. De rechtbank acht aannemelijk dat een aanzienlijke correctie wegens functionele veroudering op zijn plaats is. Het is immers niet aannemelijk dat tot nieuwbouw zou worden besloten indien het huidige gebouw niet verouderd en wel doelmatig zou zijn en het gebruik ervan niet tot excessieve gebruikskosten zou leiden. De rechtbank acht een correctie wegens functionele veroudering van 50% redelijk, zoals ook in bezwaar door de heffingsambtenaar toegepast, nu niet in geschil is dat het ziekenhuis wel als zodanig functioneert en tot 2016 zal functioneren. Dat geldt dan zowel voor de ruwbouw als voor de afbouw. De rechtbank ziet geen reden om voor de installaties een extra hoge functionele afschrijving toe te passen nu daarvoor geen argumenten zijn aangedragen en zal daarvoor uitgaan van 10%, zoals toegepast in het taxatierapport van de heffingsambtenaar.
4.7.2.
Belanghebbende heeft gesteld dat de correctie voor functionele veroudering voor alle onderdelen 70% of 66% zou moeten zijn, maar die factor is mede gebaseerd op een nieuwbouw van 15.000 m2 terwijl de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat in het programma van eisen is uitgegaan van 34.000 m2. Voor wat betreft de installaties heeft belanghebbende alleen gesteld dat de klimaatbeheersing in sommige onderdelen van het gebouw zeer slecht is. Daarmee wordt naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door de functionele correctie op 10% te stellen.
Sloopkosten
4.8.
Het slopen van opstallen vermindert de waarde van de grond. Gelet op hetgeen in 4.6.2. is overwogen dienen de sloopkosten van de helft van het gebouw uit 1931 in mindering te worden gebracht op de grondwaarde van het ziekenhuis. De heffingsambtenaar heeft de door belanghebbende berekende sloopkosten niet betwist. De rechtbank zal van het bedrag € 1.641.674 aan sloopkosten, de helft of afgerond € 820.000 in mindering brengen op de berekende waarde.
Conclusie
4.9.
Uit hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, volgt dat het taxatierapport van de heffingsambtenaar op de volgende onderdelen onjuist is:
- de herbouwwaarde voor het deel uit 1931 (zie 4.4.3);
- de herbouwwaarde voor het deel uit de jaren ’70-’80 (zie 4.4.4.);
- de restwaarde van (een deel van) het gebouw, en daarmee de hoogte van de technische correctie (zie 4.6.2.);
- de functionele afschrijving (zie 4.7.1.);
- de in mindering te brengen sloopkosten (zie 4.8).
Aldus heeft de heffingsambtenaar met het in 2.4. genoemde taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat het ziekenhuis op de waardepeildatum een waarde had van € 13.180.000.
4.10.
Belanghebbende heeft eveneens niet aannemelijk gemaakt dat het ziekenhuis op de waardepeildatum een waarde had van € 5.685.346. Haar taxatie is reeds onjuist doordat daarin niet is aangesloten bij de Taxatiewijzer, een vermindering is ingecalculeerd wegens extra toepassing van de werktuigenvrijstelling en voor het geheel is uitgegaan van een restwaarde van nihil.
4.11.
Nu geen van beide partijen aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan, bepaalt de rechtbank de waarde van het ziekenhuis op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, schattenderwijs op € 8.600.000. De rechtbank vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig.
4.12.
Gelet op het vorenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
5.Proceskosten
5.1.
De rechtbank vindt aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar aan belanghebbende een proceskostenvergoeding toegekend van € 923,38 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 218 met toepassing van factor 1 wegens het gewicht van de zaak en € 487,38 voor de kosten van taxatie). Belanghebbende heeft in de pleitnota de juistheid daarvan betwist en verzocht om een uit te gaan van een factor 2 wegens het gewicht van de zaak en 10 uur voor de taxatie. Het bedrag dat de heffingsambtenaar in bezwaar heeft vergoed is in overeenstemming met hetgeen belanghebbende in haar brief van 23 juni 2011 heeft gevraagd. De rechtbank ziet dan geen reden om die vergoeding te wijzigen.
5.3.
De kosten voor de beroepsfase zijn op de voet van het Bpb vastgesteld op € 1.180 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van repliek, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1).
6.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 8.600.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.180;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 310 aan deze vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 27 augustus 2013 door mr. A.W. Schep, voorzitter, mr. A.F.M.Q. Beukers-van Dooren en mr.drs. M.M. de Werd, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. B.W. van Eeken-Liu, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.