Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rolnummer: 189972 / HZ ZA 11-953
Vonnis van 12 september 2012
in de zaak van
1. [A],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEHEERSMAATSCHAPPIJ JANHER B.V.,
gevestigd te Hardenberg,
3. [B],
wonende te [woonplaats],
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEHEERSMAATSCHAPPIJ GERAN B.V.,
gevestigd te Hardenberg,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. A.C.M. Scharenborg,
tegen
1. [C],
wonende te [woonplaats],
2. [D],
wonende te [woonplaats],
3. [E],
wonende te Ossenzijl,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. H.M. Wiechers.
Partijen zullen hierna [A] (enkelvoud) en [C] (enkelvoud) genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie
- de akte uitlating producties tevens akte overlegging productie
- de akte uitlating productie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] is vanaf 1975 eigenaar geweest van recreatiepark "[naam]" te [woonplaats], hierna: het recreatiepark, het park of de camping. Voor het beheer van het park zijn opgericht de vennootschap onder firma "[naam] VOF" en de besloten vennootschappen "Camping [naam] B.V." en "Centrum [naam] B.V.". De aandelen van deze besloten vennootschappen werden gehouden door "Beheersmaatschappij Janher B.V." en "Beheersmaatschappij Geran B.V.".
2.2. Blijkens de 'Koopovereenkomst Bedrijfsmatig Recreatief Vastgoed' d.d. 23 december 2005 heeft [A] het recreatiepark op 15 december 2005 aan [C] verkocht, tegen een totale koopsom van EUR 4.000.000,00 k.k. In deze akte is onder meer bepaald:
Artikel 5. Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1
De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (...)
5.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. (...) Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst staat verkoper niet in. Verkoper heeft het onroerend goed gebruikt als camping met horecagelegenheid, bedrijfswoning, bosgrond en agrarische grond, een en ander overeenkomstig het bestemmingsplan. (...)
5.4.1
Verkoper verklaart dat het in het verkochte aanwezige asbest het voormelde gebruik niet in de weg staat. (...)
5.7
Verkoper staat ervoor in dat hem op de dag van het tot standkomen van deze overeenkomst door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet of niet naar behoren zijn uitgevoerd. Indien na het moment van sluiten van deze overeenkomst en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van de koper. De aankondiging of aanschrijving komt voor rekening en risico van de verkoper indien deze verband houdt met het niet-nakomen van uit de wet of deze overeenkomst voor hem voortvloeiende verplichtingen.
Artikel 8. Ondeelbaarheid en hoofdelijkheid
De uit deze overeenkomst voor beide partijen voortvloeiende verbintenissen zijn ondeelbaar en hoofdelijk.
Artikel 19. Overgangsperiode en managementvergoeding
Verkoper zal zich tot 1 maand na datum transport actief inzetten om de feitelijke overgang van de onderneming in alle opzichten zo goed mogelijk te laten verlopen en de koper te begeleiden. Daarnaast zal verkoper zich tijden het opstarten van het seizoen (eerst het binnenbad en vervolgens het buitenbad) gedurende circa 1 week eveneens actief inzetten om de feitelijke overgang zo goed mogelijk te laten verlopen.
Partijen zijn overeengekomen dat verkoper een managementvergoeding krijgt van bruto EUR 100.000,- te betalen over een termijn van maximaal 2 jaar na transportdatum, een en nader in nader overleg te bepalen. Hierbij is de intentie van de koper om dit bedrag zo spoedig mogelijk te voldoen. Verkoper hoeft hiervoor geen andere werkzaamheden te verrichten dan hierboven vermeld.
2.3. De notariële leveringsakte van het recreatiepark is gepasseerd op 30 maart 2006 (productie 3 bij dagvaarding).
2.4. Op 30 maart 2006 hebben partijen tevens een onderhandse, zogenoemde 'managementvergoedingsovereenkomst' ondertekend (productie 2 bij dagvaarding), waarin onder meer het navolgende is bepaald:
Partijen zijn overeengekomen dat partij 1 ([A], rb.) zich verplicht ten opzichte van partij 2 ([C], rb.) om vanaf heden (30 maart 2006, rb.), gedurende een periode van één maand actief zal inzetten om de feitelijke overdracht van voormeld recreatiebedrijf en de uitvoering van de werkzaamheden binnen de onderneming optimaal te laten verlopen. Partij 1 zal partij 2 bij deze feitelijke overdracht begeleiden. Daarnaast zal partij 1 tijdens het openingsseizoen van de onderneming, partij 2 gedurende circa één week nogmaals actief begeleiden. Het gaat om de week waarin (in de gebruikelijke periode) de tot de onderneming behorende baden worden geopend.
VERGOEDING
Partijen zijn overeengekomen dat partij 2 aan partij 1 een managementvergoeding zal uitkeren van EEN HONDERD DUIZEND EURO (EUR 100.000,00). Deze vergoeding kan niet worden betwist.
De vergoeding zal worden uitgekeerd in 4 halfjaarlijkse betalingen van elk VIJF EN TWINTIG DUIZEND EURO (EUR 25.000,00). De betalingen zullen door partij 2 uiterlijk binnen 14 dagen na het einde van ieder halfjaarlijkse periode worden voldaan, waarbij:
- de eerste periode eindigt op 1 oktober 2006;
- de tweede periode eindigt op 1 maart 2007;
- de derde periode eindigt op 1 oktober 2007;
- de vierde periode eindigt op 1 maart 2008.
BETALINGEN
Alle betalingen moeten geschieden op de wijze en plaats als partij 1 aangeeft. Bij te late betalingen is het resterende bedrag direct opeisbaar met een boete van vijftien procent (15%).
2.5. [C] heeft - na beroep op verrekening - aan [A] voldaan: EUR19.820,11 (ter zake van de eerste termijn), EUR 7.250,00 (idem), EUR 4.113,87 (ter zake van de tweede termijn) en EUR 9.388,81 (ter zake van de derde termijn).
2.6. Bij brief d.d. 17 januari 2007 (productie 6 bij dagvaarding) heeft 'ZuiderEsch financiële administraties' namens [A] - mede in reactie op de brief van [C] d.d. 10 oktober 2006, met bijgevoegde lijst, van welke lijst een kopie aan dit vonnis is gehecht - onder meer het volgende aan [C] bericht.
Allereerst stellen de heren [A] dat zij wensen dat de verkoop, na afhandeling van deze posten, definitief moet zijn. Nadat deze verrekening is opgelost, staat alleen de managementvergoeding tot april 2008, zijnde 3 keer
EUR 25.000,-, exclusief BTW, nog open. De facturen zullen begin april 2007, begin oktober 2007 en begin april 2008 verstuurd worden.
De heren [A] zijn het niet eens met de gemaakte kosten (zie verrekening en bijlage), maar doen het onderstaande aanbod. (...)
De heren [A] zijn bereid de gemaakte kosten en stelposten, met uitzondering van Tinka-pak (EUR 200,-) en Sepkey (EUR 2.300,-) te verrekenen met de managementvergoeding onder die voorwaarde dat er dan een definitieve streep getrokken wordt.
Het aanbod moet gezien worden als een compleet aanbod. Over de twee niet acceptabele stelposten kan niet worden gediscussieerd.
Wordt het aanbod niet voor 20 januari 2007 geaccepteerd en schriftelijk bevestigd, dan vervalt het aanbod en is de gehele manage(ment)vergoeding inclusief BTW direct opeisbaar en wordt de overeenkomst/contract uitgevoerd.
Als het aanbod geaccepteerd wordt moet het openstaande bedrag, zijnde EUR 4.750,- BTW, EUR 200,- Tinka-pak en
EUR 2.300,- Sepkey, in totaal EUR 7.250.- uiterlijk 20 januari op de rekening van Centrum [naam] B.V., rekeningnummer 38.49.95.004, staan.
3. Het geschil
in conventie en in reconventie
3.1. [A] vordert - samengevat - in conventie veroordeling van [C] tot betaling van I. de nog verschuldigde som op grond van de managementovereenkomst ad EUR 87.109,42 (inclusief de contractuele boete van 15% ad EUR 11.362,10), vermeerderd met de wettelijke handelsrente, II. de buitengerechtelijke kosten ad EUR 1.500,00, vermeerderd met de wettelijke rente, alsmede III. in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en IV. en in de nakosten.
3.2. [C] vordert - samengevat - in reconventie dat de rechtbank de vorderingen zoals in de conclusie van eis in reconventie omschreven onder 64 t/m 71 (en 34 t/m 45) toewijst, inhoudende de veroordeling van [A] tot betaling van a) EUR 5.290,00 wegens dubbele verrekening kosten kampwinkel, b) EUR 4.985,00 wegens aanschrijving Vitens,
c) EUR 10.221,00 wegens schade lekkage zwembad, d) EUR 3.885,25 wegens premies verzekeringen, e) kosten sanering wal, op te maken bij staat, f) kosten vervanging electriciteitskasten, op te maken bij staat, g) EUR 1.840,40 wegens gasflessen en
h) EUR 23.000,00 wegens compensatie 'illegale' plaatsen, alsmede de veroordeling van
[A] in de proceskosten.
3.3. Op de stellingen en verweren over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. Partijen verschillen op een groot aantal punten van mening, te weten: de aan [C] in rekening gebrachte BTW over de 'managementvergoeding', de verschuldigdheid van de contractuele boete alsmede over de door [C] verrekende bedragen wegens de dubbele betaling van de kosten van de kampwinkel, de aanschrijving van Vitens inzake de leidingwater-installatie, de kosten ten gevolge van de lekkage van het zwembad, de niet verrekende premies voor de verzekeringen, de sanering van de wal, de vervanging van de electriciteitskasten, de prijs van de gasflessen en de compensatie voor de 12 'illegale' plaatsen (nrs. 446 t/m 457).
4.2. De rechtbank heeft behoefte aan nadere inlichtingen en zal daartoe een comparitie van partijen gelasten die tevens zal worden aangewend om op een of meer geschilpunten een schikking te beproeven. Bij wege van voorlopig oordeel, mede ter bepaling van ieders bewijspositie, overweegt de rechtbank thans reeds als volgt.
4.3. Voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijk kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht; vgl. HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang (vgl. HR 20 februari 2004, NJ 2004, 34).
Voor een taalkundige/grammaticale uitleg bestaat eerder aanleiding indien het een zuiver commerciële transactie betreft tussen professionele partijen (HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575 en HR 29 juni 2007, NJ 2007, 576).
4.4. Wat betreft de uitleg van de litigieuze 'managementvergoedingsovereenkomst' ten bedrage van EUR 100.000,00 - die volgens [C] zou moeten worden gekwalificeerd als een verkapte koopprijs - stelt de rechtbank voorop dat [C] gemeld bedrag in hoofdsom hoe dan ook aan [A] verschuldigd is. Voor zover [C] heeft betoogd dat deze vergoeding is meegenomen in de exploitatie en reeds zou zijn betaald, gaat de rechtbank aan die niet nader toegelichte en als zodanig niet begrijpelijke stelling voorbij. De kwalificatie als managementvergoeding dan wel als koopsom is aldus slechts relevant voor het al dan niet verschuldigd zijn van BTW door [C].
4.5. Juist omdat sprake is van een zuiver commerciële transactie tussen professionele partijen brengt vooromschreven taalkundige/grammaticale uitleg met zich mee dat het ervoor moet worden gehouden dat het hier inderdaad gaat om een managementvergoeding, nu partijen zowel in de koopovereenkomst als in de managementvergoedingsovereenkomst daarvoor met zoveel woorden opteren. Bij gevolg dient [C] over de diverse termijnen omzetbelasting te betalen, ongeacht of [C] deze omzetbelasting kan terugvorderen. Dat de BTW reeds in deze EUR 100.000,00 zou zijn inbegrepen, is op geen enkele wijze gebleken (en uit productie 12 bij dagvaarding is veeleer het tegendeel af te leiden). Daar komt nog bij dat [C] is overgegaan tot betaling van voormeld bedrag ad EUR 7.250,00, in welk bedrag expliciet EUR 4.750,00 aan BTW was begrepen. Mede gelet op die betaling (en andere betalingen uit dien hoofde) gaat de rechtbank voorbij aan de stelling van [C] dat [A] niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat niet zou blijken aan wie de vordering zou moeten worden voldaan (volgens [C] zou niet duidelijk zou zijn met wie de managementvergoedingsovereenkomst is gesloten, terwijl dat laatste in de kop van die overeenkomst omstandig is aangegeven).
4.6. Aan het vorenstaande kan niet afdoen dat partijen bij de onderhandelingen wellicht het onderhavige bedrag ad EUR 100.000,00 (aanvankelijk) als onderdeel van de uiteindelijke koopsom hebben beschouwd, aangezien in confesso is dat dit bedrag (nadien) is 'omgezet' in een, in termijnen te betalen, managementvergoeding - volgens [C] in diens conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie omdat dat "fiscaal aantrekkelijk" zou zijn -, en [C] daarmee klaarblijkelijk heeft ingestemd.
Waar in deze overeenkomst voorts is bepaald dat de vergoeding niet kan worden betwist, valt niet in te zien dat [C] [A] met succes zou kunnen tegenwerpen dat de genoemde werkzaamheden die [A] moet verrichten, in geen verhouding staan tot het bedrag van de managementvergoeding, te minder in het licht van de niet voor misverstand vatbare tekst dat [A] hiervoor geen andere werkzaamheden behoefde te verrichten dan in de overeenkomst vermeld (geciteerd in rechtsoverweging 2.4). Bij gebrek aan verzuim - niet is weersproken dat [A] ter zake nimmer in gebreke is gesteld - is hoe dan ook geen plaats voor ontbinding van de managementvergoedingsovereenkomst wegens wanprestatie.
4.7. Hetgeen namens [A] bij brief d.d. 17 januari 2007 (zie rechtsoverweging 2.6) aan [C] is bericht - te weten dat de verkoop, na afhandeling van deze posten, 'definitief' moet zijn en dat na deze verrekening alleen de managementvergoeding tot april 2008, zijnde drie keer EUR 25.000,00, exclusief BTW, nog open staat en dat er dan een streep getrokken wordt, waarbij het gaat om een 'compleet' aanbod - is niet schriftelijk door [C] geaccepteerd en bevestigd en regardeert aldus per saldo alleen de eerste termijn van de managementvergoeding en de alstoen ter discussie staande verrekening met de posten uit de bijlage bij de brief van [C] d.d. 10 oktober 2006. De betaling door [C] van het door [A] voorgestelde bedrag ad EUR 7.250,00 is naar het oordeel van de rechtbank namelijk niet zo uit te leggen dat [C] daarmee afstand zou hebben gedaan van een eventueel beroep op andere tekortkomingen met betrekking tot het recreatiepark, in het bijzonder niet ten aanzien van gebreken die op dat moment nog niet bij [C] bekend waren, respectievelijk redelijkerwijs nog niet bekend konden zijn.
4.8. Anders dan [A] ingang wil doen vinden, staat het bepaalde in de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst op zich niet in de weg aan het door [C] gedane beroep op non-conformiteit (en al helemaal niet - zoals [C] terecht betoogt - met betrekking tot de niet door deze artikelen beheerste kwestie rond de kosten van de kampwinkel, de verzekeringspremies en de gasflessen). Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de door [C] gestelde gebreken, gelet op de aard daarvan, in beginsel leiden tot de conclusie - uiteraard mits die gebreken komen vast te staan - dat de 'vijf sterren'camping niet de eigenschappen bezit die [C] mocht verwachten. Vooralsnog is niet gebleken dat [C] zijn onderzoeksplicht heeft geschonden of dat de gebreken redelijkerwijs kenbaar waren, mede in aanmerking genomen dat een camping een seizoensbedrijf is en dat bepaalde gebreken pas aan het licht komen wanneer de gasten gebruik maken van de faciliteiten, terwijl onweersproken is dat tijdens het eerste kampeerseizoen na de aankoop nog geen sprake was van een volledige bezetting (en juist dan de elektra uitvalt); andere gebreken werden eerst bekend nadat de overheid [C] hierover had geïnformeerd. De conclusie ligt veeleer voor de hand dat [A] zich onvoldoende bewust is geweest van zijn mededelingplicht (zoals ten aanzien van de 'illegale' plaatsen) en daarvan het risico moet dragen.
4.9. Wat betreft het beroep van [A] op artikel 6:89 BW Pro heeft het volgende te gelden. Volgens HR 23 november 2007, NJ 2008, 552 rusten stelplicht en bewijslast dat tijdig is geklaagd op degene die de toerekenbare tekortkoming inroept, op [C] derhalve. Blijkens vaste rechtspraak - zie onder meer HR 29 juni 2007, NJ 2008, 606 - is daarbij van belang in hoeverre de klager het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek heeft verricht, waarvoor onder omstandigheden een onderzoek door een deskundige nodig kan zijn (zoals bij voorbeeld ten aanzien van het zwembad en de elektriciteitskasten). Binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt - of bij onderzoek had behoren te ontdekken - dat de wederpartij is tekortgeschoten, dient de klager laatstgenoemde daarvan kennis te geven. Gelet op de door artikel 6:89 BW Pro beschermde belangen van die wederpartij behoort het hiervoor bedoelde onderzoek door de klager te zijn ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die in redelijkheid van hem kan worden gevergd, waarbij onder meer van belang zijn de aard en waarneembaarheid van de litigieuze gebreken en de wijze waarop die aan het licht zijn getreden.
De lengte van de onderhavige klachttermijn is eveneens afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waarbij geen vaste termijn kan worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt, en waarbij voorts alle betrokken belangen dienen te worden afgewogen, waaronder in het bijzonder in hoeverre de wederpartij van de klager ([A]) nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn.
4.10. Dat een dergelijk nadeel zich voordoet, heeft [A] niet betoogd en de feitelijk door [C] in acht genomen termijnen ten aanzien van de diverse gebreken - doorgaans enkele maanden, zoals ook [A] stelt en met dien verstande dat de ernst van de gestelde vervuiling van de wal (onder andere met asbest-verdacht materiaal) pas recentelijk is gebleken - geven geen aanleiding te veronderstellen dat bedoeld nadeel aan de zijde van [A] aan de orde is. Het beroep op artikel 6:89 BW Pro faalt bij gevolg. De rechtbank stelt voorts vast dat [A] op het bij dagvaarding gedane beroep op verjaring ex artikel 7:23 lid 2 BW Pro na de gemotiveerde betwisting door [C] niet meer is terug gekomen, en dit beroep klaarblijkelijk niet langer handhaaft.
4.11. Ter comparitie zullen de diverse gebreken en overige (verrekenings)vorderingen worden besproken aan de hand van de door partijen ter zake ingenomen standpunten. Ook de hoogte van de op die gebreken gebaseerde (schade)bedragen - die [A] met kracht van argumenten betwist - zullen de revue passeren. Voorts zal de huidige stand van zaken worden besproken, zoals ten aanzien van de verkoop van het recreatiepark door [C], de 'illegale' plaatsen, de sanering/verwijdering van de wal en de vervanging van de elektriciteitskasten, c.q. de stroomvoorziening per campingplaats (verhoging van 4 naar 10 ampère).
4.12. De rechtbank wijst erop dat zij uit een niet verschijnen van een partij ter comparitie de gevolgtrekkingen - ook in het nadeel van die partij - kan maken die zij geraden zal achten.
4.13. Ter zitting kan aan de orde komen of een deskundigenonderzoek noodzakelijk is, en zo ja, welke vragen beantwoord moeten worden en wie partijen als deskundige benoemd willen zien.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
5.1. beveelt een verschijning van partijen, bijgestaan door hun advocaten, voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. T.R. Hidma in het gerechtsgebouw te Zwolle aan de Luttenbergstraat 5 op een door de rechtbank vast te stellen datum en tijd,
5.2. bepaalt dat [A] en [C] dan in persoon aanwezig moeten zijn en dat Beheersmaatschappij Janher B.V. en Beheersmaatschappij Geran B.V. dan vertegenwoordigd moeten zijn door iemand die hetzij rechtens hetzij op grond van een bijzondere schriftelijke volmacht bevoegd is hen te vertegenwoordigen,
5.3. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 26 september 2012 voor het opgeven van de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op de maandagen, dinsdagen, donderdagen en vrijdagen in de maanden november 2012 tot en met januari 2013, waarna dag en uur van de comparitie zullen worden bepaald,
5.4. bepaalt dat bij gebreke van de gevraagde opgave(n) de rechtbank het tijdstip van de comparitie zelfstandig zal bepalen,
5.5. bepaalt dat na de vaststelling van het tijdstip van de comparitie dit in beginsel niet zal worden gewijzigd,
5.6. wijst partijen er op dat voor de zitting twee uur zal worden uitgetrokken,
5.7. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 12 september 2012.