Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 11/3721
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 juli 2012 in de zaak tussen
[bedrijf], te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: mr. F.J.M. Kobossen),
en
de raad van de gemeente Baarn, verweerder
(gemachtigde: mr. P. Janse).
Procesverloop
Bij besluit van 29 juni 2005 (het primaire besluit) heeft verweerder het verzoek van eiseres om planschadevergoeding op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) met betrekking tot het perceel [adres] te [woonplaats] afgewezen
Bij besluit van 24 september 2008 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
De meervoudige kamer van deze rechtbank heeft op 17 december 2009 dat beroep (geregistreerd onder nummer SBR 08/2843) ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 1 september 2010 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS, LJN: BN5702) de uitspraak van de rechtbank en het besluit van 24 september 2008 vernietigd.
Bij besluit van 26 oktober 2011 heeft verweerder een nieuw besluit op bezwaar genomen. Bij dit besluit (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres opnieuw ongegrond verklaard. Het beroep van eiseres is daartegen gericht.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 april 2012. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, voornoemd. Eveneens zijn aan de zijde van verweerder ter zitting verschenen mr. ir. P.F. Schreiber, adviseur bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ), en G.J. Magermans, registertaxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. Eiseres heeft op 14 mei 2002 op basis van het toen geldende bestemmingsplan “Prins Hendrikpark 1996” een aanvraag om bouwvergunning voor het oprichten van appartementen op een haar toebehorend perceel ingediend. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Baarn (het college) heeft die aanvraag aangehouden en nadien bij besluit van
4 februari 2004 afgewezen, omdat het bouwplan strijdig was met zowel het bestemmingsplan “Prins Hendrikpark 1996” als het nieuwe bestemmingsplan “Prins Hendrikpark 2002”. Ervan uitgaande dat het niet tot vergunningverlening zou komen, heeft eiseres al voordat het college zijn besluit had genomen verweerder bij brief van 17 december 2003 verzocht om vergoeding van planschade vanwege het vervallen van bouwmogelijkheden door het bestemmingsplan “Prins Hendrikpark 2002”. Verweerder heeft dat verzoek op basis van het ingewonnen advies van de SAOZ van 25 april 2005 bij besluit van 29 juni 2005 afgewezen, welk besluit bij de beslissing op bezwaar van 24 september 2008 is gehandhaafd.
Dat besluit is bij voornoemde uitspraak van de ABRS vernietigd, omdat de door de SAOZ uitgevoerde planologische vergelijking geen geheel geobjectiveerde waardevergelijking bevatte, doordat slechts is uitgegaan van een bouwplan voor een bepaald appartementencomplex. Daarmee staat niet vast dat de waarde van het perceel en het daarop gevestigde woonhuis niet is verminderd ten gevolge van andere in het bestemmingsplan Prins Hendrikpark 2002 vervallen bouwmogelijkheden, zoals voor een woonhuis met een bepaalde oppervlakte en hoogte. Uit het advies blijkt voorts onvoldoende, waarom geen rekening is gehouden met die vervallen bouwmogelijkheden, inclusief uitbreidingsmogelijkheden. Verweerder had dit advies niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mogen leggen.
2. Verweerder heeft bij het thans bestreden besluit de bezwaren van eiseres tegen het afwijzende besluit van 29 juni 2005 op het verzoek om vergoeding van planschade, opnieuw ongegrond verklaard. Verweerder heeft het bestreden besluit mede gebaseerd op een nader advies van de SAOZ van juni 2011.
Omvang van het geding
3. Eiseres heeft in beroep betoogd dat door verweerder is miskend dat het verzoek om vergoeding van planschade mede betrekking heeft op de wijzigingen in het planologisch regime door de vaststelling van het bestemmingsplan Prins Hendrikpark 1996 of 2002 ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan.
4. De rechtbank is van oordeel dat een redelijke uitleg van het planschadeverzoek, gelet op de bewoordingen daarvan en de context waarin het is gedaan, niet kan leiden tot het oordeel dat het verzoek (mede) zag op het verkrijgen van een schadevergoeding over de wijzigingen in het planologisch regime als gevolg van vaststelling van het bestemmingsplan Prins Hendrikpark 1996. Verweerder heeft het verzoek dan ook terecht beperkt tot de beoordeling de eventuele schadelijke gevolgen van het bestemmingsplan Prins Hendrikpark 2002.
De beroepsgrond slaagt niet.
Onafhankelijkheid van de SAOZ
5. Eiseres heeft voorts aangevoerd dat de SAOZ niet meer als onafhankelijk deskundige kan worden aangemerkt. Nu SAOZ ook het eerdere, en naar blijkt uit de uitspraak van de ABRS ondeugdelijke, advies heeft uitgebracht, is SAOZ reeds betrokken geweest bij de procedure. Om die reden had verweerder een andere, onbevooroordeelde adviseur moeten aanwijzen, aldus eiseres.
6. Volgens vaste jurisprudentie van de ABRS, bijvoorbeeld de uitspraken van 6 augustus 2008 (LJN: BD9434), 24 mei 2006 (LJN: AX4424) en 12 januari 2005 (LJN: AS2172), is de SAOZ te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade, zodat verweerder in beginsel op een door haar uitgebracht advies mag afgaan. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat dat advies onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
7. De rechtbank stelt voorop dat niet uit de uitspraak van de ABRS kan worden afgeleid dat de SAOZ, wat betreft de oorspronkelijke beslissing op bezwaar, niet als onbevooroordeeld adviseur kon worden aangemerkt. Dat het adviesrapport waarop verweerders besluitvorming mede was gebaseerd gebreken bevatte, leidt niet tot de door eiseres daaraan verbonden conclusie.
Anders dan eiseres, ziet de rechtbank voorts in de uitspraak van de ABRS en in de door de SAOZ gevolgde procedure bij de totstandkoming van het nader advies in het kader van de nieuwe beslissing op bezwaar evenmin grond voor de conclusie dat verweerder de SAOZ niet heeft mogen raadplegen bij het voorbereiden en nemen van de nieuwe beslissing op bezwaar.
Eiseres heeft voorts geen bijkomende feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de onafhankelijkheid van de SAOZ als zodanig of van de concrete personen die in dit geval betrokken zijn geweest bij de advisering, in twijfel moet worden getrokken. Het feit dat enkele van deze personen ook bij de eerdere advisering betrokken waren, levert op zichzelf – anders dan eiseres heeft gesteld – evenmin twijfel aan de onafhankelijkheid op. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Vergelijkingsmethode en bewijslastverdeling
8. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de totale planschadeprocedure door toedoen van verweerder en de SAOZ vijf keer zo lang heeft geduurd als redelijk is, hetgeen volgens haar consequenties moet hebben voor de bewijslastverdeling.
De SAOZ heeft ter voorbereiding van het nadere advies stukken opgevraagd bij eiseres, waarover eiseres als gevolg van het lange tijdsverloop niet meer beschikte. Deze stukken hebben onder andere betrekking op de bouw- en sloopkosten van het bouwplan waarvoor eiseres in 2002, in samenwerking met een derde partij, de aanvraag om bouwvergunning heeft ingediend.
Dat eiseres niet meer alle stukken kon verstrekken, dient voor risico te blijven van verweerder. De benodigde stukken hadden moeten worden opgevraagd bij verweerder, aldus eiseres. Uit de omstandigheid dat het bouwplan van eiseres ten tijde van de (afwijzing van de) aanvraag ook door verweerder realistisch en winstgevend werd beschouwd, moet worden afgeleid dat in het kader van de onderhavige zaak een vergelijking met andere – wel gerealiseerde – bouwplannen in het plangebied mogelijk was. Het onderzoek van de SAOZ van juni 2011 dat verweerder ten grondslag heeft gelegd aan het bestreden besluit is derhalve onjuist en onvolledig geweest, aldus eiseres.
9. Voor zover de stellingen van eiseres er op neerkomen dat de door de SAOZ gebruikte ‘residuele waardemethodiek’, waarbij de onderhandse verkoopwaarde van de grond en de te realiseren opstallen wordt verminderd met de kosten die moeten worden gemaakt om tot het realiseren van die opstallen te komen en met de kosten van verkoop van die opstallen, niet kon worden gehanteerd, volgt de rechtbank eiseres daarin niet. De methodiek van residuele waardeberekening is in beginsel het meest aangewezen in gevallen als de onderhavige, waarin het er om gaat te berekenen wat de (theoretische) schade is als gevolg van het niet kunnen bouwen en verkopen van opstallen als gevolg van de omstandigheid dat een (op zichzelf rendabel te achten) bouwplan niet meer kan worden gerealiseerd.
Het uitgangspunt van de residuele waardemethodiek acht de rechtbank derhalve ook thans juist, gelijk het eerdere oordeel in de uitspraak van 17 december 2009, en gelet op de uitspraak van de ABRS van 16 juni 2010 (LJN: BM7755). In dit verband overweegt de rechtbank als volgt.
10. Voor de vraag op welke wijze de schade als gevolg van de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel moet worden bepaald, is van belang de aard van de – beweerdelijk – geleden schade. In dit geval gaat het om schade in de vorm van gestelde waardevermindering van een perceel, welke schade op abstracte wijze dient te worden berekend. Dit betekent dat moet worden bepaald of de planologische maatregel voor een willekeurige redelijk handelende en redelijk denkende koper schade tot gevolg heeft. Hierbij is van belang, dat het uit oogpunt van rechtszekerheid en uitvoerbaarheid ongewenst is indien bij de besluitvorming op een aanvraag om planschade als hier gedaan (waardevermindering perceel) rekening moet worden gehouden met de persoon van de benadeelde aanvrager.
11. Ook in het nadere advies heeft de SAOZ de – beweerdelijk – geleden schade op abstracte wijze berekend, te weten aan de hand van door Reed Business verstrekte kengetallen. De onderhandse verkoopwaarde van de grond en de te realiseren opstallen wordt hiertoe verminderd met de kosten die moeten worden gemaakt om tot het realiseren van die opstallen te komen en met de kosten van verkoop van die opstallen.
11.1. De SAOZ is bij haar berekeningen uitgegaan van drie verschillende exploitatievarianten.
De eerste variant betreft het slopen van de bestaande bungalow en het bouwen van zeven nieuwe appartementen. De SAOZ heeft geconcludeerd, voor zover thans van belang, dat de bruto verkoopwaarde van de grond en de te realiseren zeven appartementen op peildatum 19 juni 2003 vóór de planologische wijzigingen wordt getaxeerd op € 2.800.000,00. Na aftrek van de kosten resteert een bedrag van € 372.000,00. De SAOZ heeft de onderhandse verkoopwaarde van de grond en bestaande opstallen op de peildatum gesteld op € 950.000,00 (in verhuurde staat), zodat bij herontwikkeling van het perceel vóór de planologische wijzigingen een verlies zal worden geleden van € 578.000,00.
Het slopen van de bestaande bungalow om daarvoor appartementen te laten terugkeren wordt derhalve niet rendabel geacht.
11.2. De tweede variant betreft het slopen van de bestaande bungalow en het bouwen van een villa (in drie varianten). De SAOZ heeft geconcludeerd, voor zover thans van belang, dat de bruto verkoopwaarde van de grond en de te realiseren villavarianten op peildatum 19 juni 2003 vóór de planologische wijzigingen wordt geraamd op respectievelijk € 1.750.000,00, € 1.900.000,00 en € 2.300.000,00. Na aftrek van de kosten resteert een bedrag van respectievelijk € 930.000,00, € 571.000,00 en € 460.000,00. De SAOZ heeft de onderhandse verkoopwaarde van de grond en bestaande opstallen op de peildatum gesteld op € 1.331.000,00 (vrij van huur), zodat bij herontwikkeling van het perceel vóór de planologische wijzigingen een verlies zal worden geleden van respectievelijk € 401.000,00, € 760.000,00 en € 871.000,00.
Het vervangen van de bestaande bungalow door een villa wordt dan ook evenmin rendabel geacht.
11.3. De derde variant betreft het verbouwen van de bestaande bungalow (in twee varianten). De SAOZ heeft geconcludeerd, voor zover thans van belang, dat de bruto verkoopwaarde van de grond en de te realiseren verbouwingen op peildatum 19 juni 2003 vóór de planologische wijzigingen wordt geraamd op respectievelijk € 1.332.000,00 en € 1.380.000,00. De kosten van de verbouwingen worden geraamd op respectievelijk € 34.000,00 en € 76.000,00.
Het verbouwen van de bestaande bungalow zou naar het oordeel van de SAOZ rendabel kunnen zijn, echter de verbouwingen zijn zowel onder het oude als onder het nieuwe planologische regime toegestaan, zodat in zoverre geen sprake is van planologisch nadeel.
12. De stelling van eiseres, inhoudende dat de SAOZ had moeten uitgaan van het oorspronkelijke bouwplan waarin vier appartementen zouden worden gerealiseerd, volgt de rechtbank niet. Verweerder en de SAOZ hebben gemotiveerd aangevoerd dat het gegeven de marktsituatie en de afzetmogelijkheden ter plaatse onwaarschijnlijk is dat gekozen zou worden voor de door eiseres bepleite invulling, omdat deze minder rendabel wordt geacht dan de invulling van het bouwplan met zeven appartementen.
Verweerder is op advies van de SAOZ uitgegaan van de meest rendabele opzet. Dit acht de rechtbank redelijk. Voorts overweegt de rechtbank dat eiseres geen feiten of omstandigheden heeft aangevoerd die nopen tot de conclusie dat de invulling met zeven appartementen niet de meest rendabele variant zou zijn. De enkele niet onderbouwde stelling van eiseres dat de theoretische verkoopopbrengst van de appartementen hoger zou zijn dan het bedrag waarvan de SAOZ is uitgegaan, acht de rechtbank daartoe onvoldoende.
13. De rechtbank is voorts van oordeel dat eiseres op zichzelf terecht klaagt over het lange tijdsverloop van de onderhavige procedure. Er bestaat echter geen aanleiding om hieraan consequenties te verbinden met betrekking tot verdeling van de bewijslast. De omstandigheid dat bij eiseres stukken zijn opgevraagd waarover zij niet meer beschikte, maakt dat niet anders.
Ten aanzien van die stukken, voor zover deze betrekking hebben op de kosten van het oorspronkelijke bouwplan, sloopkosten en het exploitatieplan, kan worden opgemerkt dat deze kunnen dienen tot tegenbewijs voor de resultaten van de (residuele waarde-)berekeningen die door de SAOZ zijn gemaakt. Het is echter aan eiseres om tegenbewijs te leveren. Zij is daarin niet geslaagd.
14. Voor zover eiseres heeft gesteld dat het advies van de SAOZ niet aan het bestreden besluit ten grondslag kon worden gelegd omdat het onjuist of onvolledig zou zijn, overweegt de rechtbank dat zij deze stelling niet met argumenten of door overlegging van een nader deskundigenrapport heeft onderbouwd. Ook in deze stellingen ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat het bestreden besluit niet (mede) kon worden gebaseerd op het advies van de SAOZ.
15. Verweerder heeft zich naar het oordeel van de rechtbank op het standpunt kunnen stellen dat het slopen van de bungalow en het realiseren van appartementen dan wel het bouwen van een villa, gelet op het advies van de SAOZ, niet leidt tot rendabele exploitatie. Hieruit volgt dat uit de wijziging van het planologisch regime geen nadeel is ontstaan die noopt tot vergoeding van schade op de voet van artikel 49 van Pro de WRO.
Ook ten aanzien van de berekende ‘verbouwingsvarianten’ komt de rechtbank tot de conclusie dat geen sprake is van planschade, omdat die verbouwingen zowel onder het oude als het beweerdelijk schadeveroorzakende planologische regime zijn toegestaan.
Ook in zoverre slaagt het beroep van eiseres niet.
Proceskosten in bezwaar
16. Eiseres heeft ten slotte aangevoerd dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten haar een vergoeding toe te kennen voor de door haar gemaakte proceskosten in bezwaar als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Zij wijst er daarbij op dat zij door toedoen van verweerder twee keer met een bezwaarschriftenfase is geconfronteerd. Nu het eerste onderzoek en het primaire besluit door verweerder in feite zijn verlaten, omdat het onderliggende advies niet juist bleek te zijn, is volgens haar sprake van een aan verweerder te wijten onrechtmatigheid op grond waarvan haar een proceskostenvergoeding had moeten worden toegekend.
17. Artikel 7:15, tweede lid, van de Awb bepaalt dat de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend worden vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.
18. Het betoog van eiseres slaagt niet. Ook bij het bestreden besluit heeft verweerder de eerdere weigering om een planschadevergoeding toe te kennen gehandhaafd. Er is geen sprake van een herroeping van het (primaire) besluit wegens een aan verweerder te wijten onrechtmatigheid. Gelet daarop is niet aan de voorwaarden voor kostenvergoeding voldaan. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om het bestreden besluit op dit punt te vernietigen.
Conclusie
19. De rechtbank komt tot de slotsom dat de gevraagde vergoeding terecht is geweigerd en dat er geen grond is voor vernietiging van het bestreden besluit. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.J. van Ettekoven, voorzitter, en mr. E.C. Matiasen en mr. O. Veldman, leden, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2012.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.