Uitspraak
200907869/1/H2.
Datum uitspraak: 16 juni 2010
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Nebuvast B.V. (hierna: Nebuvast), gevestigd te Gennep,
appellante,
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) van 1 september 2009 in zaak nr. 06/4378 in het geding tussen:
Nebuvast
en
de raad van de gemeente Baarn.
1. Procesverloop
Bij besluit van 28 september 2005 heeft de raad een verzoek van Nebuvast om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 25 oktober 2006 heeft de raad het door Nebuvast daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 september 2009, verzonden op 2 september 2009, heeft de rechtbank het door Nebuvast daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft Nebuvast bij brief, bij de Raad van State ingekomen op 13 oktober 2009, hoger beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 april 2010, waar Nebuvast, vertegenwoordigd door haar [directeuren], bijgestaan door mr. K.M. Peters, advocaat te Tilburg, en de raad, vertegenwoordigd door P. Janse, ambtenaar in dienst van de gemeente, vergezeld van mr. ir. P.F. Schreiber, werkzaam bij de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ), en C.F.C. Magermans, werkzaam bij VTA B.V., zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals deze wet en dit artikel luidde ten tijde hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Nebuvast was van 2 oktober 2001 tot 2 december 2004 eigenaresse van het perceel aan de Prinses Marielaan 12 te Baarn (hierna: het perceel). Zij heeft verzocht om vergoeding van de door haar geleden schade door de inwerkingtreding op 19 juni 2003 van het bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 2002", dat volgens haar de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel heeft beperkt. Volgens Nebuvast bedraagt de schade € 796.128,00.
Het perceel grenst aan de oostzijde aan een object dat in gebruik is als kantoor. Op relatief korte afstand aan de noordzijde van het perceel bevindt zich woningbouw in strokenverkaveling tot een hoogte van twee lagen met platte afdekking. Het perceel is voorts gelegen nabij een spoorbaan.
2.2.1. Nebuvast heeft ter motivering van haar verzoek rapporten van Hoogland C.S (hierna: Hoogland) van 30 november 2004, van Van Berkum Makelaars (hierna: Van Berkum) van 17 november 2005 en van Holland Huis Makelaardij (hierna: Holland Huis) van 24 oktober 2005 overgelegd.
2.2.2. De raad heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de SAOZ die op 8 augustus 2005 en 16 maart 2006 rapporten aan hem heeft uitgebracht. Volgens de SAOZ, voor zover thans van belang, kon vóór de planologische wijziging de maximale opbrengst bij herontwikkeling worden bereikt door de oprichting van een appartementengebouw in drie lagen met een kap, omvattende vier appartementen. Na de planologische wijziging kan de maximale opbrengst bij herontwikkeling worden bereikt door de oprichting van twee halfvrijstaande woningen in twee lagen met een kap en garage/berging. De SAOZ heeft de waarde van het perceel voor en na de planologische wijziging berekend met de zogenaamde 'residuele waarde methodiek', waarbij de onderhandse verkoopwaarde van de grond en de te realiseren opstallen wordt verminderd met de kosten die moeten worden gemaakt om tot het realiseren van die opstallen te komen en met de kosten van verkoop van die opstallen. De SAOZ heeft, voor zover thans van belang, de bruto verkoopwaarde van de grond en de te realiseren vier appartementen op peildatum 19 juni 2003 vóór de planologische wijzigingen getaxeerd op € 2.869.000,00. Na aftrek van de kosten resteert volgens de SAOZ een bedrag van € 1.032.000,00. De SAOZ heeft de onderhandse verkoopwaarde van de grond en bestaande opstallen op de peildatum vóór de planologische wijzigingen gesteld op de aanschafwaarde, op € 1.108.000,00, zodat bij herontwikkeling van het perceel vóór de planologische wijzigingen een verlies zal worden geleden van € 76.000,00. Nu zowel voor als na de planologische wijziging geen rendabele exploitatie bij herontwikkeling van het perceel kon worden bereikt, is aldus geen nadeel ontstaan waaruit schade is voortgevloeid in de zin van artikel 49 WRO, aldus de SAOZ.
Aan het besluit van 25 oktober 2006 heeft de raad de aan hem uitgebrachte rapporten van de SAOZ en een advies van de vaste commissie voor de bezwaarschriften ten grondslag gelegd.
2.2.3. Tussen partijen is niet in geschil dat na inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 2002" geen rendabele exploitatie bij herontwikkeling van het perceel kan worden bereikt.
Het geschil betreft met name de vraag of de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat ook vóór de inwerkingtreding van dat plan geen rendabele exploitatie bij herontwikkeling van het perceel kon worden bereikt.
2.2.4. De rechtbank heeft de stichting Stichting Adviesbureau Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) als deskundige benoemd, die haar op 24 juli 2008 en 24 februari 2009 bericht heeft uitgebracht.
2.3. Nebuvast betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de SAOZ kan worden aangemerkt als een onafhankelijke deskundige. Zij voert aan dat de SAOZ ter zake van het onderhavige bestemmingsplan reeds een planschaderisicoanalyse voor de gemeente Baarn heeft opgesteld, zodat zij het onderhavige verzoek niet zonder vooringenomenheid kon beoordelen.
2.3.1. Ingevolge artikel 2:4, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) vervult een bestuursorgaan zijn taak zonder vooringenomenheid. Ingevolge het tweede lid waakt het ertegen dat tot het bestuursorgaan behorende of daarvoor werkzame personen die een persoonlijk belang hebben bij een besluit, de besluitvorming beïnvloeden.
De rechtbank heeft terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het besluit van 25 oktober 2006 in strijd met artikel 2:4 van de Awb tot stand is gekomen. De omstandigheid dat de SAOZ ter zake van het bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 2002" een planrisicoanalyse heeft opgesteld biedt geen aanleiding voor het oordeel dat de SAOZ ter zake van het onderhavige verzoek niet zonder vooringenomenheid heeft kunnen adviseren. Daartoe is redengevend dat binnen de organisatie van de SAOZ een scheiding bestaat tussen personeel dat zich bezighoudt met het opstellen en beoordelen van planschaderisicoanalyses enerzijds en personeel dat zich bezighoudt met planschadeadviezen anderzijds. De personen die de onderhavige planschadeadviezen hebben opgesteld zijn niet dezelfde als de personen die bij de planschaderisicoanalyse betrokken zijn geweest. Ter zitting is daaraan toegevoegd dat geen informatiewisseling plaatsvindt tussen beiden afdelingen van de SAOZ. Nebuvast heeft verder geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de onafhankelijkheid van de SAOZ of van personen die bij de totstandkoming van de planschadeadviezen betrokken zijn geweest, in twijfel moet worden getrokken.
Het betoog faalt.
2.4. Nebuvast betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de raad ten onrechte op advies van de SAOZ bij de berekening van de bruto verkoopopbrengst van de grond en vier appartementen is uitgegaan van een brutoprijs per vierkante meter woonoppervlak van € 3.900,00 voor appartementen met een woonoppervlak van 190 m² en € 3.800,00 voor het appartement met een oppervlak van 170 m². Nebuvast verwijst hiertoe naar rapporten van Hoogland, Van Berkum en Holland Huis.
2.4.1. Het rapport van Hoogland gaat uit van een bruto verkoopprijs per vierkante meter woonoppervlak van € 4.550,00. Het bevat een lijst met referentieobjecten, waarvan twee met recente bouwjaren, daterend uit 1995 en 1998, en zestien met bouwjaren tussen 1961 en 1986. De appartementen variëren in oppervlakte van 75 m² tot en met 205 m². Hoogland wijst erop dat nieuwbouwappartementen een vierkante meter prijs hebben van € 4.200,00 tot € 6.042,00 en dat oudere objecten een vierkante meter prijs van € 2.500,00 tot € 4.000,00.
Van Berkum heeft in zijn rapport gesteld dat, uitgaande van 740 m² netto vloeroppervlakte inclusief buitenruimte, de netto verkoopopbrengst voor de grond en vier appartementen € 3.727.269,00 vrij op naam bedraagt. Het rapport bevat een overzicht van gerealiseerde verkoopprijzen van appartementen in de omgeving van het perceel in de periode 2001-2003. De oppervlakten van deze appartementen variëren van 60 m² tot 325 m². De bouwjaren variëren van 1895 tot en met 2001/2002.
Volgens een rapport van Holland Huis zijn eind 2001 en begin 2002 een aantal appartementen aan de Beatrixlaan en de Julianalaan verkocht met - omgerekend - een bruto verkoopprijs per vierkante meter tussen € 4.313,00 en € 4.765,00.
2.4.2. De SAOZ heeft gemotiveerd aangegeven dat Hoogland heeft gerefereerd aan vraagprijzen van appartementen op 14 maart 2004, waarbij onvoldoende inzichtelijk is gemaakt of de prijzen zijn gecorrigeerd naar de peildatum en of bij het beoordelen van verkoopcijfers een onderscheid is gemaakt tussen prijzen kosten koper en prijzen vrij op naam. Volgens de SAOZ heeft Hoogland kennelijk objecten van min of meer recente aard, te weten objecten aan de Julianalaan 7 en Kettingweg 1, als referentieobjecten gebruikt. De ligging van deze objecten in een portiekflat aan een park, aan een rustige weg, in een woonwijk met vrij uitzicht, onderscheidenlijk in een luxe portiekflat in het centrum van Baarn in een woonwijk met vrij uitzicht, is volgens de SAOZ evenwel niet geheel vergelijkbaar met die van het onderhavige perceel.
Volgens de SAOZ geeft het overzicht van Van Berkum prijzen weer die gecorrigeerd zijn naar kosten koper, terwijl gerekend moet worden met prijzen vrij op naam. Indien de gehanteerde prijzen worden gecorrigeerd naar prijzen vrij op naam, gaat Van Berkum volgens de SAOZ uit van een bruto verkoopprijs per vierkante meter woonoppervlak die bijna overeenkomt met de door haar gehanteerde prijs. Voor zover Nebuvast nog heeft gesteld dat Van Berkum in zijn rapport abusievelijk is uitgegaan van een oppervlakte van 740 m² inclusief buitenruimte, in plaats van 740 m² exclusief buitenruimte, kan dat op zichzelf niet leiden tot het oordeel dat het advies van de SAOZ onjuist is.
De SAOZ heeft er voorts terecht op gewezen dat in het rapport van Holland Huis niet is aangegeven op welke appartementen aan de Julianalaan en Beatrixlaan wordt gedoeld. De ligging van de percelen aan de Julianalaan is volgens de SAOZ evenwel niet vergelijkbaar met die van het onderhavige perceel. De percelen aan de Beatrixlaan liggen aan een bosrand en zijn volgens de SAOZ derhalve evenmin vergelijkbaar met het onderhavige perceel.
Gelet op het voorgaande heeft de rechtbank in de door Nebuvast overgelegde rapporten terecht geen aanknopingspunten gevonden voor het oordeel dat de adviezen van de SAOZ, die aan het besluit van 25 oktober 2006 ten grondslag liggen, onzorgvuldig tot stand zijn gekomen of anderszins onjuist zijn. Het voorgaande geldt te meer nu de StAB aan de rechtbank heeft bericht dat de gemiddelde verkoopprijs van min of meer recent gerealiseerde appartementen met oppervlakten van 150 tot 180 m² € 3.520,00 per vierkante meter kosten koper bedroeg, hetgeen overeenkomt met € 3.766,00 vrij op naam, welk bedrag vrijwel overeenkomt met het bedrag waarvan de SAOZ in haar advies is uitgegaan, aldus de StAB.
Het betoog faalt.
2.5. Nebuvast betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de raad op advies van de SAOZ de post 'winst en risico' ter hoogte van € 145.000,00 in mindering mocht brengen op de onderhandse verkoopwaarde van de grond en vier appartementen. Nebuvast voert aan dat zij zelf projectontwikkelaar is, zodat het niet noodzakelijk is om bij de ontwikkeling van het project een derde ontwikkelaar in te schakelen.
2.5.1. De SAOZ heeft in haar advies aan de raad gemotiveerd aangegeven dat ook in geval de ontwikkeling door Nebuvast zelf ter hand zal worden genomen, winst en risico bestanddeel zullen zijn van de netto verkoopopbrengst. Wanneer winst en risico buiten de residuele waarde zouden worden gehouden, zou de ongewenste situatie worden gecreëerd dat een ontwikkelaar, zonder dat hij daarvoor investeringen hoeft te doen in de vorm van geld, capaciteit of ondernemerschap, toch een beloning krijgt, aldus de SAOZ. De StAB heeft aan de rechtbank bericht dat zij zich in dit oordeel van de SAOZ kan vinden. De rechtbank heeft in het betoog van Nebuvast terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat de raad niet op advies van de SAOZ voormelde post in mindering heeft mogen brengen op de onderhandse verkoopwaarde van de grond en vier appartementen.
Het betoog faalt.
2.6. Nebuvast voert verder aan dat de rechtbank heeft miskend dat de raad ten onrechte in navolging van de SAOZ de post 'risicoverrekening' ten bedrage van € 36.400,00 op de opbrengst in mindering heeft gebracht. Nebuvast stelt dat deze kosten reeds zijn opgenomen in de post 'bouwkosten' en daarom ten onrechte twee maal in mindering zijn gebracht.
2.6.1. De SAOZ heeft in een nader advies aan de raad van 27 november 2009 gemotiveerd aangegeven dat bij de residuele waarde berekening gebruik is gemaakt van geobjectiveerde algemene kengetallen, zoals gepubliceerd in "(Her)bouwkosten woningen" uitgaven van Reeds Business Information, waarbij de post 'risicoverrekening', anders dan Nebuvast heeft gesteld, niet reeds is opgenomen in de post 'bouwkosten'.
Het betoog faalt derhalve.
2.7. Hetgeen Nebuvast overigens heeft betoogd met betrekking tot een taxatie die A.C.'t Hart in opdracht van de StAB heeft gemaakt en zijn mailbericht van 6 februari 2009, is niet gericht tegen overwegingen van de aangevallen uitspraak en faalt derhalve reeds daarom.
2.8. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. N.S.J. Koeman, leden, in tegenwoordigheid van mr. T.E. Larsson-van Reijsen, ambtenaar van Staat.
w.g. Polak w.g. Larsson-van Reijsen
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 16 juni 2010
344.