Uitspraak
200403420/1.
Datum uitspraak: 12 januari 2005
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellanten], wonend te Nijmegen,
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 1 maart 2004 in het geding tussen:
appellanten
en
de raad van de gemeente Nijmegen.
1. Procesverloop
Bij besluit van 2 juli 1997 heeft de raad van de gemeente Nijmegen (hierna: de raad) het verzoek van appellanten om planschadevergoeding voor het perceel [locatie] te Nijmegen op grond van artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: de WRO) afgewezen.
Bij besluit van 1 april 1998 heeft de raad het daartegen door appellanten gemaakte bezwaar, overeenkomstig het advies van de Commissie voor bezwaarschriften van 27 februari 1998, ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 1 maart 2000 heeft de rechtbank Arnhem (hierna: de rechtbank) het daartegen door appellanten ingestelde beroep gegrond verklaard en het besluit van 1 april 1998 vernietigd.
Bij besluit van 27 juni 2001 heeft de raad, opnieuw beslissend op het bezwaar van appellanten, dit bezwaar overeenkomstig het advies van de Commissie voor bezwaarschriften van 25 januari 2001 in zoverre gegrond verklaard dat de raad uitspreekt dat onder het inmiddels vervallen bestemmingsplan "Broersveld-Kwakkenberg 1971" op het perceel van appellanten twee aaneengeschakelde woningen hadden mogen worden gerealiseerd en heeft de raad burgemeester en wethouders (hierna: het college) opgedragen een onafhankelijk advies te laten opstellen met betrekking tot de hoogte van de eventueel geleden schade.
Bij besluit van 30 oktober 2002 heeft de raad, overeenkomstig het advies van de Commissie voor bezwaarschriften van 11 september 2002, het bezwaar van appellanten op het punt van toekenning van planschadevergoeding ongegrond verklaard en het verzoek om toekenning van planschadevergoeding afgewezen.
Bij uitspraak van 1 maart 2004, verzonden op 12 maart 2004, heeft de rechtbank het daartegen door appellanten ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak hebben appellanten bij brief van 22 april 2004, bij de Raad van State ingekomen op 23 april 2004, hoger beroep ingesteld. Deze brief is aangehecht.
Bij brief van 5 juli 2004 heeft het college van antwoord gediend.
Bij brief van 14 juli 2004 heeft het college nadere stukken ingediend. Deze zijn aan de andere partij gezonden.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 19 november 2004, waar [appellante] in persoon, bijgestaan door mr. D.H. Nas, advocaat te Nijmegen, en de raad, vertegenwoordigd door mr. drs. A.J.C. van der Heijden, ambtenaar bij de gemeente Nijmegen, zijn verschenen.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 49 van Pro de WRO, voorzover hier van belang, kent de gemeenteraad, voorzover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2.2. Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding op grond van artikel 49 WRO Pro dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dienen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregelen te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is voor wat betreft het oude planologische regime niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van dat regime maximaal kon worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
2.3. Op grond van het oude bestemmingsplan "Broersveld-Kwakkenberg 1971" was op de gronden tussen de woning [locatie] en het ten noorden daarvan gelegen woonperceel [locatie] de bouw van twee aaneengeschakelde woningen mogelijk. Op grond van het nieuwe bestemmingsplan "Kwakkenberg 1994" is ter plaatse nog slechts de bouw van één vrijstaande woning mogelijk.
2.4. In het in opdracht van appellanten opgestelde taxatierapport van Strijbosch Thunnissen Makelaardij van 10 april 2001 wordt de waardedaling van het perceel als gevolg van de wijziging van het planologisch regime getaxeerd op ƒ 115.000,00 (€ 52.184,72), berekend aan de hand van getaxeerde grondprijzen.
De Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) komt in opdracht van de raad in haar advies van januari 2002 op basis van de door haar getaxeerde grondprijzen tot de conclusie dat van waardedaling geen sprake is.
Het advies van Strijbosch Thunnissen Makelaardij komt grotendeels overeen met dat van de SAOZ. In beide adviezen is voor de berekening van de grondprijs voor de bouw van een vrijstaande woning uitgegaan van een gemiddeld kavel van 1.500 m², zodat, aangezien het betrokken perceel een oppervlakte heeft van 2000 m², het resterende deel van het perceel van 500 m² beschouwd kan worden als tuin- of bosgrond.
Het verschil tussen beide adviezen is gelegen in de waardering van het perceel in geval van de bouw van twee aaneengeschakelde woningen. Strijbosch Thunnissen Makelaardij is bij de berekening van de grondprijs voor twee aaneengeschakelde woningen uitgegaan van een kavel van 1.000 m² per woning waarbij, anders dan bij de vrijstaande woning, geen grond overblijft die beschouwd kan worden als tuin- of bosgrond. De SAOZ is bij de berekening van de grondprijs voor twee aaneengeschakelde woningen uitgegaan van een kavel van 750 m² per woning, waarbij per perceel 250 m² beschouwd wordt als tuin- of bosgrond. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat onder kavel dat deel van het perceel wordt verstaan waarop kan worden gebouwd.
2.5. In geschil is de vraag of appellanten, gezamenlijk eigenaar van de percelen [locaties], door de wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie zijn komen te verkeren.
Appellanten betogen in hoger beroep, dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen geen aanknopingspunten te hebben gevonden voor het oordeel dat het rapport van de SAOZ op onjuiste of onvolledige uitgangspunten is gebaseerd. Ook is de rechtbank volgens appellanten ten onrechte voorbijgegaan aan het door hen als tegenadvies ingebrachte deskundigenrapport van Strijbosch Thunnissen Makelaardij. De rechtbank had ofwel zelf een deskundigenrapport moeten gelasten, ofwel het advies van de SAOZ terzijde moeten leggen.
2.6. Dit betoog slaagt niet. De SAOZ is te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en de raad mag in beginsel afgaan op het uitgebrachte advies. Met het advies van Strijbosch Thunnissen Makelaardij is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het advies van de SAOZ niet zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins gebreken vertoont. De Afdeling overweegt hiertoe dat het door appellanten gehanteerde uitgangspunt dat grond waarop twee woningen kunnen worden gebouwd meer waard is dan grond waarop één woning kan worden gebouwd, in het voorliggende geval niet kan worden onderschreven, nu in het betreffende gebied vrijwel uitsluitend vrijstaande woningen staan en dit uitgangspunt er juist toe zou moeten leiden dat meer aaneengeschakelde woningen worden verwezenlijkt. Dit is, zo is namens de raad ter zitting gesteld, ook toen het bestemmingsplan daarvoor ruimte bood, niet geschied. Voorts gaat de stelling van appellanten dat de marktwaarde van kleinere percelen hoger is dan die van grotere percelen, wat hier ook van zij, voorbij aan de negatieve invloed die in dit geval uitgaat van de vorm en de verhouding tussen lengte en breedte van de onderhavige twee percelen op deze marktwaarde. Bovendien zou deze hogere marktwaarde eveneens tot meer kleinere percelen moeten leiden, hetgeen hier niet het geval is. Daarnaast is aangevoerd dat de door de deskundige van appellanten gehanteerde grondprijs bij twee aaneengeschakelde woningen gezien moet worden als een gemiddelde grondprijs, zodat bij de twee vergeleken bouwvormen twee verschillende berekeningsmethoden worden gehanteerd. Dat sprake zou zijn van een gemiddelde grondprijs blijkt evenwel niet uit het advies van de deskundige, zodat door het desondanks aannemen van twee berekeningsmethoden de consistentie van dit advies niet wordt versterkt.
Uit het bovenstaande volgt dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat er geen aanknopingspunten zijn voor het oordeel dat de raad het advies van de SAOZ niet aan zijn besluit tot weigering van de gevraagde planschadevergoeding ten grondslag heeft mogen leggen. Onder deze omstandigheden bestond geen grond voor een nader deskundigenonderzoek door de rechtbank. Hieruit volgt dat de rechtbank eveneens terecht en op goede gronden heeft geoordeeld dat appellanten als gevolg van het bestemmingsplan "Kwakkenberg 1994" niet in een planologisch nadeliger situatie zijn geraakt.
Met betrekking tot de uitstraling die de bouw van twee woningen op het perceel [locatie] heeft op de waarde van de woning op het perceel [locatie], heeft de SAOZ overwogen dat een dubbele woning hierop zeker een minder gunstig effect zal hebben dan een vrijstaande woning. Aangezien appellanten niet in een nadeliger planologische situatie zijn komen te verkeren, heeft de SAOZ zich op het standpunt kunnen stellen dat een waardebepaling van het object [locatie] achterwege kon blijven. De rechtbank is terecht tot hetzelfde oordeel gekomen. Gelet hierop bestond er voor de rechtbank op dit punt evenmin aanleiding zelf een deskundigenonderzoek te gelasten.
2.7. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
2.8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3. Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State
Recht doende in naam der Koningin:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. F.P. Zwart, Voorzitter, en mr. T.M.A. Claessens en mr. W.D.M. van Diepenbeek, Leden, in tegenwoordigheid van mr. L. Groenendijk, ambtenaar van Staat.
w.g. Zwart w.g. Groenendijk
Voorzitter ambtenaar van Staat
Uitgesproken in het openbaar op 12 januari 2005
164-420.