Uitspraak
201207748/1/A2.
Datum uitspraak: 11 september 2013
AFDELING
BESTUURSRECHTSPRAAK
Uitspraak op het hoger beroep van:
[appellante], gevestigd te [plaats],
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 20 juli 2012 in zaak nr. 11/3721 in het geding tussen:
[appellante]
en
de raad van de gemeente Baarn.
Procesverloop
Bij besluit van 29 juni 2005 heeft de raad een verzoek van [appellante] om vergoeding van planschade afgewezen.
Bij besluit van 26 oktober 2011 heeft de raad het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar opnieuw ongegrond verklaard en een verzoek om vergoeding van de in bezwaar gemaakte kosten afgewezen.
Bij uitspraak van 20 juli 2012 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
De raad heeft een verweerschrift ingediend.
De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 15 juli 2013, waar de raad, vertegenwoordigd door P. Janse, werkzaam bij de gemeente, vergezeld van mr. ir. P.F. Schreiber, adviseur bij de stichting Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) en G.J. Magermans, registertaxateur, zijn verschenen.
Overwegingen
1. Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
2. [appellante] is eigenaar van het perceel met woonhuis aan de [locatie] te [plaats] (hierna: het perceel). Bij uitspraak van 1 september 2010, zaak nr. 200910087/1/H2 heeft de Afdeling, voor zover hier van belang, overwogen dat redelijke uitleg van het verzoek van [appellante] meebrengt dat het niet slechts de schade ten gevolge van de door de vaststelling van het bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 2002" vervallen mogelijkheid haar bouwplan voor de oprichting van appartementen te verwezenlijken betreft, maar ook die ten gevolge van alle vervallen in het bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 1996" voorkomende mogelijkheden. De Afdeling heeft hierop de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 17 december 2009 in zaak nr. 08/2843 vernietigd en, doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, het door [appellante] ingestelde beroep tegen het besluit van de raad van 24 september 2008 gegrond verklaard en dat besluit vernietigd.
3. De raad heeft aan het ter uitvoering van deze uitspraak genomen besluit van 26 oktober 2011 een advies van de SAOZ van juni 2011 ten grondslag gelegd. De SAOZ heeft onderzocht of sprake is van in aanmerking komende planschadevergoeding als gevolg van het vervallen van de in het bestemmingsplan "Prins Hendrikplan 1996" bestaande mogelijkheden om de op het perceel aanwezige bungalow te vervangen door een nieuw appartementengebouw (hierna: exploitatievariant 1), de aanwezige bungalow te vervangen door een nieuwe villa (hierna: exploitatievariant 2) en door het vervallen van de ingevolge dat bestemmingsplan mogelijke uitbreidingsmogelijkheden van de bestaande bungalow (hierna: exploitatievariant 3). Volgens de SAOZ heeft de planologische wijziging weliswaar tot gevolg dat de bouwmogelijkheden op het perceel zijn beperkt, maar hangt de vraag of dit tot schade heeft geleid af van de vraag of de oude bouwmogelijkheden een meerwaarde aan het object gaven. De SAOZ heeft bij de berekening hiervan gebruik gemaakt van de "residuele waarde methodiek", waarbij de onderhandse verkoopwaarde van de grond en de te realiseren opstallen worden verminderd met de kosten die moeten worden gemaakt om tot het realiseren van die opstallen te komen en met de kosten van verkoop van die opstallen. Volgens de SAOZ heeft het vervallen van de mogelijkheden om exploitatievarianten 1 en 2 te ontwikkelen als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Prins Hendrikpark 2002", niet tot schade geleid, omdat de ontwikkeling hiervan onder het oude planologische regime niet rendabel zou zijn geweest. De ontwikkeling van exploitatievariant 3 zou onder het oude planologische regime wel rendabel zijn geweest, maar is ook onder het nieuwe planologische regime toegestaan, zodat in zoverre geen sprake is van planologisch nadeel en derhalve evenmin van schade, aldus de SAOZ.
4. Anders dan [appellante] betoogt, heeft de rechtbank terecht overwogen dat de raad terecht slechts heeft onderzocht of [appellante] als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan
"Prins Hendrikplan 2002" planschade heeft geleden. Uit het verzoek kan niet anders worden afgeleid dan dat [appellante] heeft verzocht om planschadevergoeding als gevolg van het vervallen van de bouwmogelijkheden ten gevolge van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan.
5. [appellante] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige, nu zij reeds eerder in de procedure een advies heeft uitgebracht, zij ter zitting bij de rechtbank feitelijk namens de raad is opgetreden en in de aangevallen uitspraak is vermeld bij de weergave van personen die namens de raad zijn verschenen.
5.1. Ingevolge artikel 2:4, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) vervult een bestuursorgaan zijn taak zonder vooringenomenheid.
Ingevolge het tweede lid waakt het ertegen dat tot het bestuursorgaan behorende of daarvoor werkzame personen die een persoonlijk belang hebben bij een besluit, de besluitvorming beïnvloeden.
5.2. De SAOZ is volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (onder meer uitspraak van 13 januari 2010, zaak nr. 200904677/1) te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. De raad mag in beginsel dan ook op een door de SAOZ uitgebracht advies afgaan, tenzij er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan.
De rechtbank heeft terecht geen aanleiding gezien voor het oordeel dat het besluit van 26 oktober 2011 in strijd met artikel 2:4 van Pro de Awb tot stand is gekomen. Uit de omstandigheid dat de raad dit besluit heeft gebaseerd op een advies van de SAOZ, wordt afgeleid dat de aanwezigheid van de SAOZ bij de zitting van de rechtbank verband hield met een eventuele toelichting op dit advies. Dat de SAOZ bij de rechtbank als gemachtigde van de raad is opgetreden, is niet gebleken. Dat de SAOZ eerder in de procedure een onvolledig advies heeft uitgebracht, geeft geen aanleiding voor het oordeel dat de advisering niet meer als onafhankelijk en onpartijdig kon worden aangemerkt. Dat [appellante] de uitkomst van het advies van de SAOZ bestrijdt, betekent evenmin dat het advies niet als onafhankelijk en onpartijdig zou moeten worden aangemerkt.
Het betoog faalt.
6. [appellante] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat het door de raad gevolgde advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen, omdat daarbij ten onrechte niet de bouwkosten, sloopkosten en verkoopprijzen zijn betrokken die projectontwikkelaars, makelaars en een accountant voor haar oorspronkelijke bouwplan hebben vastgesteld. Voorts voert zij aan dat de SAOZ ten onrechte niet haar bouwplan en andere vergelijkbare, in het plangebied gerealiseerde, bouwplannen bij de totstandkoming van het advies heeft betrokken.
6.1. De SAOZ acht het, gegeven de concrete marktsituatie en afzetmogelijkheden ter plaatse, onwaarschijnlijk dat bij de invulling van de maximale mogelijkheden op het perceel onder het oude planologische regime zou moeten worden uitgegaan van een complex met vier gestapelde maisonnettes, zoals [appellante] in een bouwplan had voorgesteld. Een complex met vier gestapelde maisonnettes kan volgens de SAOZ alleen in de lengterichting op het perceel worden ingepast, waardoor vanaf de straatzijde alleen de kopgevel en de entree tot de parkeerkelder te zien zijn. Van een door [appellante] bij de gemeente ingediend bouwplan voor acht appartementen, zoals [appellante] heeft gesteld, is de SAOZ niet gebleken. Volgens de SAOZ was een invulling van het perceel met een appartementengebouw met zeven appartementen reëler. De SAOZ stelt dat de planologische wijziging weliswaar tot gevolg heeft dat minder bouwmassa kan worden gerealiseerd, maar leidt dit niet tot schade, omdat het slopen van de bestaande bungalow om daarvoor zeven appartementen terug te laten keren volgens haar berekeningen niet rendabel zou zijn geweest. Hetzelfde geldt voor de theoretische mogelijkheid om de bestaande bungalow te slopen en daarvoor vier gestapelde maisonnettes terug te laten keren, aldus de SAOZ. Anders dan [appellante] heeft aangevoerd, is er derhalve geen grond voor het oordeel dat de rechtbank heeft miskend dat de SAOZ heeft nagelaten om haar bouwplan bij de totstandkoming van het advies te betrekken.
Het advies van de SAOZ biedt voorts voldoende inzicht in de wijze waarop de gehanteerde sloopkosten, bouwkosten en verkoopprijzen van de mogelijk te realiseren appartementen tot stand zijn gekomen. In de enkele niet nader gemotiveerde stellingen van [appellante], dat de verkoopprijs van de appartementen volgens door haar ingeschakelde deskundigen hoger zou zijn geweest dan het bedrag waarvan de SAOZ is uitgegaan en dat de bouw- en sloopkosten lager zouden zijn geweest dan de kosten waarvan de SAOZ is uitgegaan, heeft de rechtbank terecht geen concrete aanknopingspunten gezien voor twijfel aan het advies van de SAOZ.
In zoverre [appellante] nog heeft gesteld dat stukken met betrekking tot de kosten van haar oorspronkelijke bouwplan, van de sloopkosten en van het exploitatieplan, als tegenbewijs voor het advies van de SAOZ hadden kunnen dienen, heeft de rechtbank terecht overwogen dat het op de weg van [appellante] lag om dat tegenbewijs te leveren en dat zij daarin niet is geslaagd. [appellante] heeft voorts haar stelling dat sprake zou zijn van een bouwplan met acht appartementen en van vergelijkbare, in het plangebied gerealiseerde bouwplannen, waarmee de SAOZ volgens haar rekening had moeten houden, niet nader geconcretiseerd.
De rechtbank heeft in het betoog van [appellante] derhalve terecht geen aanknopingspunten gezien niet van de juistheid en volledigheid van het rapport van de SAOZ uit te gaan.
Het betoog faalt.
7. [appellante] betoogt verder dat de rechtbank heeft miskend dat het door de raad gevolgde advies van de SAOZ onjuist is, omdat de planologische wijziging tot gevolg heeft dat de bouw van appartementen niet meer mogelijk is en de bouwmogelijkheden voor bijgebouwen zijn verminderd, zodat derhalve per definitie sprake is van voor vergoeding in aanmerking komende planschade.
7.1. De SAOZ heeft gemotiveerd aangegeven dat de planologische wijziging weliswaar tot gevolg heeft dat minder bouwmassa kan worden gerealiseerd, maar dat de vraag of dit tot schade heeft geleid afhangt van de vraag of de oude bouwmogelijkheden een meerwaarde aan het object gaven. De SAOZ heeft met haar berekeningen voldoende inzichtelijk gemaakt waarom daarvan volgens haar geen sprake is. Anders dan [appellante] heeft gesteld, is de regeling voor aan- en bijgebouwen onder het nieuwe planologische regime dezelfde als onder het oude regime, zodat ook in zoverre van nadeel geen sprake is.
De rechtbank heeft in het betoog van [appellante] derhalve terecht geen aanknopingspunten gezien om niet van de juistheid en volledigheid van het advies van de SAOZ uit te gaan.
Het betoog faalt.
8. [appellante] betoogt tot slot dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de raad de gevraagde kostenvergoeding terecht heeft afgewezen.
8.1. Ingevolge artikel 7:15, tweede lid, van de Awb, worden de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende, voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuur te wijten onrechtmatigheid. Van een herroepen van het besluit van 29 juni 2005 is in dit geval geen sprake. De rechtbank heeft derhalve terecht overwogen dat de raad het verzoek om vergoeding van de door [appellante] in bezwaar gemaakte kosten terecht heeft afgewezen.
Het betoog faalt.
9. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden bevestigd.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
bevestigt de aangevallen uitspraak.
Aldus vastgesteld door mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen, voorzitter, en mr. J.C. Kranenburg en mr. F.C.M.A. Michiels, leden, in tegenwoordigheid van mr. T.E. Larsson-van Reijsen, ambtenaar van staat.
w.g. Van der Beek-Gillessen w.g. Larsson-van Reijsen
voorzitter ambtenaar van staat
Uitgesproken in het openbaar op 11 september 2013
344.