Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 154873 / KG ZA 07-109
Vonnis in kort geding van 6 april 2007
in de zaak van
[eiseres], wonende [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. F.C.J.J. Jessen,
tegen
1. GEMEENTE EERSEL, zetelende te Eersel,
gedaagde,
procureur mr. J.E. Benner,
advocaat mr. U.T. Hoekstra te Middelburg,
2. de commanditaire vennootschap RUIMTE VOOR RUIMTE C.V.,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
gedaagde,
procureur mr. E. Beele.
Partijen zullen hierna [eiseres], de Gemeente en RVR CV worden genoemd .
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiseres]
- de pleitnota van de Gemeente
- de pleitnota van RVR CV
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. RVR CV is in het kader van de zogeheten Ruimte-voor-Ruimteregeling (Regeling Beëindiging Veehouderijtakken, Besluit van de Minister van Landbouw, Natuurbeheer en Visserij (LNV) d.d. 17 maart 2000, Stcrt. 2000/55, blz. 16; hierna: Regeling Beëindiging Veehouderijtakken) eigenaar geworden van gronden in de Gemeente Eersel, aldaar gelegen aan de Rosheuvel/Postelweg. Zij verkoopt die gronden in tien kavels door bemiddeling van RE/MAX Vastgoedgroep te Eersel, die als makelaar optreedt.
2.2. Ruimte voor Ruimte Beheer B.V. (verder te noemen: RVR Beheer BV) is de beherend vennoot van RVR. Participanten in zowel RVR CV en RVR-Beheer BV zijn (Pleitnota RVR CV, punt 1 en prod's 1 en 2):
-de provincie Noord-Brabant,
-het ontwikkelingsbedrijf OPP BV van de Bank Nederlandse Gemeenten
-de NIB Capital Bank (voorheen: Nationale Investeringsbank)
-OPP Ontwikkelings- en Participatiebedrijf Publieke sector BV
-de Grontmij
-Bouwbedrijf Heijmans
RVR CV heeft haar statutaire doelstelling en die van RVR-Beheer BV samengevat beschreven (de letterlijke tekst in de akten van oprichting luidt enigszins anders) als:
"...het overnemen van de op de provincie Noord-Brabant rustende verplichting tot het betalen van de sloopvergunningen ingevolge de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken, het terugverdienen van de sloopvergoedingen middels het verwerven, ontwikkelen en verkopen van de aan de sloopvergunning verbonden woningbouwkavels en - meer in het algemeen - het uitvoering geven aan de Samenwerkingsovereenkomst Ruimte voor Ruimte" (Pleitnota RVR CV, punt 4).
Met "Samenwerkingsovereenkomst Ruimte voor Ruimte" wordt in het "VOORAF" en artikel 2 (DOEL) van de akte van oprichting van RVR BV alsook in punt 3 van de considerans van de akte van oprichting van RVR CV verwezen naar een overeenkomst met die titel d.d. 6 september 2001 (niet in het geding gebracht).
De rechter neemt aan dat deze "Samenwerkingsovereenkomst Ruimte voor Ruimte" dezelfde strekking heeft als en voortbouwt op de (eveneens niet in het geding gebrachte) in het Bestuurlijk Afsprakenkader van 15 maart 2000 (NB: twee dagen vóór publicatie van de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken) gemaakte afspraken tussen LNV, VROM, de provincies Gelderland, Overijssel, Utrecht, Noord-Brabant en Limburg en de VNG, zoals genoemd in het tweede gedachtenstreepje van de considerans van de als "Samenwerkingsovereenkomst Ruimte voor Ruimte Locatie Rosheuvel Gemeente Eersel, juli 2006" getitelde overeenkomst d.d. 26 juli 2006 tussen RVR CV en de Gemeente ([eiseres], prod. 9).
2.3. Makelaar RE/MAX heeft bij het toesturen van de verkoopbrochure (RvR CV, prod. 3) voor deze bouwkavels in een bijlage aangegeven dat belangstellenden hun interesse voor verwerving van de kavels kenbaar kunnen maken door het invullen van een inschrijfformulier, welk formulier uiterlijk op 29 december 2006 in het bezit van RE/MAX diende te zijn. In de bijlage heeft RE/MAX tevens vermeld dat, samengevat, de volgende toewijzingscriteria van toepassing zijn: (I) Inschrijver moet een inwoner van de Gemeente Eersel zijn of (II) economisch aan de Gemeente Eersel gebonden zijn.
Uit de inschrijfformulieren zou door middel van een openbare loting de rangorde worden bepaald van degenen die voor een bouwkavel in aanmerking komen.
2.4. [eiseres] heeft op 24 december 2006 het aan haar toegezonden inschrijfformulier ingevuld en aan RE/MAX doen toekomen.
2.5. Op 10 januari 2007 heeft [A], verkoopmanager van RVR CV, telefonisch aan [eiseres] medegedeeld dat zij niet voldeed aan de hiervoor onder 2.3 genoemde bindingseisen en dat zij, gelet daarop, die dag niet hoefde te verschijnen op de openbare loting.
2.6. Desalniettemin heeft [eiseres] de openbare loting bijgewoond, die wethouder
[H] van de Gemeente Eersel heeft verricht.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert, zakelijk weergegeven, om gedaagden te bevelen binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis een nieuwe loterij te houden zonder verboden bindingseisen te hanteren, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
3.2. [eiseres] legt hieraan - samengevat - ten grondslag dat de Gemeente en RVR CV onrechtmatig jegens haar hebben gehandeld, aangezien zij toewijzigingscriteria bij de gronduitgifte hebben gesteld die in strijd zijn met de Huisvestingswet en de jurisprudentie dienaangaande, als gevolg waarvan aan haar ten onrechte de deelname aan de loting met betrekking tot de bouwkavels is ontzegd.
De Gemeente heeft aan de hand van de toewijzingscriteria de kandidaten voor de loting vastgesteld, hetgeen wethouder [H] bij de loterij uitdrukkelijk heeft laten weten en
[B] medewerkster van RE/MAX, en [C], werkzaam bij de Gemeente, op
7 februari 2007 respectievelijk 12 februari 2007 telefonisch aan de raadsman van [eiseres] hebben bevestigd.
Gelet op de feitelijke samenwerking tussen de Gemeente en RVR CV en op hun nauw afgestemde onderlinge verhouding, alsmede gezien de door de Gemeente met RVR op 26 juli 2006 gesloten Samenwerkingsovereenkomst, in het bijzonder artikel 12 van Pro deze overeenkomst, heeft RVR CV haar vrijheid om te contracteren met wie zij wil, prijsgegeven en zich geconformeerd aan een ontechtmatig toewijzingssysteem van de Gemeente.
3.3. De Gemeente voert - kort en zakelijk weergegeven - het volgende verweer.
De Gemeente betwist dat zij in strijd met de Huisvestingswet heeft gehandeld. Zij heeft geen gebruik heeft gemaakt van de haar in artikel 12 van Pro de Samenwerkingsovereenkomst toegekende bevoegdheid om bij RVR aspirant-kopers aan te dragen. RVR is geheel op eigen kracht en op basis van eigen motieven gekomen tot haar toewijzingscriteria.
De rol van de Gemeente bij de loterij was beperkt tot het laten verrichten van de loterij door één van haar wethouders.
3.4. RVR CV voert - kort en zakelijk weergegeven - het volgende verweer.
RVR CV betwist dat zij tot het adressaat van de Huisvestingswet behoort alsmede dat haar doelstelling respectievelijk haar handelen in onderhavig geval op enig onderwerp ziet dat in de Huisvestingswet is geregeld. Het handelen van RVR CV staat bovendien los van enig gemeentelijk belang bij de verdeling van woonruimte c.q. bouwkavels.
De Gemeente heeft - behalve de ceremoniële rol van de wethouder - niets met de loterij van doen gehad. De Gemeente heeft geen gebruik gemaakt van haar bevoegdheid kandidaten aan te dragen. RVS CV was als rechtspersoon naar burgerlijk recht vrij te verkopen aan wie zij wilde. Inmiddels zijn alle kavels verkocht.
4. De beoordeling
4.1. Naar Nederlands recht wordt algemeen aanvaard dat de overheden (op alle niveaus) zich ter uitvoering van hun specifieke overheidstaken niet alleen kunnen bedienen van de hun in het publiekrecht toegekende bevoegdheden, maar, binnen zekere grenzen, ook van de mogelijkheden die het burgerlijk recht biedt om bepaalde taken en doelstellingen te realiseren (de "tweewegenleer"). Tot die mogelijkheden behoren onder meer:
(1) het oprichten van en/of deelnemen in rechtspersonen naar burgerlijk recht;
(2) het sluiten van overeenkomsten naar burgerlijk recht.
Dit geschil stelt de vraag aan de orde in hoeverre het in deze zaak benut zijn van deze twee mogelijkheden de algemene contractsvrijheid naar burgerlijk recht, die de gedaagde RVR CV als rechtssubject naar burgerlijk recht in beginsel toekomt, beperkt. In deze zaak gaat er dan in de kern om of bij uitgifte van de grond die RVR CV in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte-regeling heeft kunnen verwerven, dezelfde regels beperkingen zouden moeten gelden als bij uitgifte van grond door een Gemeente, meer in het bijzonder de regel en de beperking dat de Gemeente bij uitgifte van grond geen bindingseisen mag stellen (HR 14 april 2006, Doetinchem; LJN: AU8946). Daarbij is niet in geschil dat het in dit kort geding om kavels met een oppervlakte van meer dan 1000 m2 en daarop te bouwen "ruime vrijstaande woningen" gaat, die boven de in de Huisvestingswet bedoelde prijsgrenzen vallen.
Overwogen wordt:
4.1.1. Vooropgesteld moet worden dat er geen algemene regel bestaat dat een overheid, voor de realisering van haar beleid gebruik makend van civielrechtelijke instrumenten, deze nooit op voor de burger meer bezwarende wijze mag inzetten dan zij op grond van in een specifieke bestuursrechtelijke regeling neergelegde bevoegdheden zou mogen doen. Andere redelijke belangen dan die welke die specifieke bestuursrechtelijke regeling beoogt te dienen, kunnen aan een overheid grond geven om in het algemeen belang bij overeenkomst verdergaande beperkingen aan de burgerlijke wederpartij op te leggen (HR 24-12-2004, Chidda/Amsterdam, LJN: AR3642).
4.1.2. Zulks geldt ook vanzelfsprekend voor het deelnemen in rechtspersonen naar burgerlijk recht. Dergelijke deelnemingen kunnen aangewezen worden geacht voor de behartiging van het openbaar belang (Prov.W. art. 158 lid Pro 2; Gem.W. art. 160 lid Pro 2). Veelal echter zullen de activiteiten van de ondernemingen waarin aldus wordt deelgenomen niet noodzakelijkerwijs tot het typische overheidsdomein behoren: te denken valt aan energielevering, zorginstellingen, openbaar vervoer. De overheidsdeelname is dan vooral gericht op "het hebben van een vinger in de pap" en de strategische beleidsontwikkeling van de betreffende onderneming. Meer in het algemeen: indien de ondernemingen waarin wordt deelgenomen, op de vrije markt moeten concurreren met anderen, kunnen aan hen niet dezelfde beperkingen worden opgelegd die voor overheden gelden.
4.1.3. Aan de andere kant wordt tegenwoordig vaak de overheidsrol vertolkt door een privaatrechtelijke rechtspersoon. Als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, worden dergelijke rechtspersonen door de Afdeling Bestuursrechtspaak van de Raad van State zelfs als een bijzonder bestuursorgaan in de zin van artikel 1:1, eerste lid aanhef onder b AWB aangemerkt (ABRS, 30-11-1995 Stichting Silicose Oud-Mijnwerkers LJN: ZF1850; ABRS 12-11-1998 Sichting Waarborgfonds Eigen Woningen, LJN: ZF3610). In dit kort geding heeft geen van partijen gesteld dat RVR CV als een bijzonder bestuursorgaan zou moeten worden beschouwd en bij de bezwaren die een al te snel als zodanig aanmerken in de annotaties op voormelde uitspraken naar voren is gekomen, ziet de rechter geen grond om zulks ambtshalve te doen. Redengevend daarvoor is dat het gedeelte van de taak van RVR CV waar het in dit geding om gaat, het grondbeleid betreft, dat is: het met het oog op de realisering van nieuw voor woningbouw bestemde gebieden de grond te verwerven, bouwrijp te maken en in kavels uit te geven. Dat is een taak die veelal en meestal bij voorkeur door gemeenten zelf wordt vervuld. Daarvoor bestaat geen wettelijke regeling, zodat die taak met burgerrechtelijke middelen (aankoop, bouwrijp doen maken en verkopen van grond) wordt uitgevoerd. Nochtans zijn de gemeenten daarbij gehouden de beginselen van behoorlijk bestuur (HR 26-01-1990 Windmill LJN: AC0965) en de strekking van bestaande wetgeving (HR 14-04-2006 Doetinchem LJN: AU8946) in acht te nemen.
4.1.4. Deze observaties leiden tot de volgende benadering:
Naarmate de onderneming van een rechtspersoon zich meer op het private en marktdomein begeeft, gelden voor haar niet of minder de regels en normen van het publieke domein en dient vooral of uitsluitend het burgerlijk recht maatstaf te zijn voor de beoordeling van de rechtmatigheid van het handelen van de rechtspersoon.
Maar indien de activiteiten van een rechtspersoon waarin de overheid deelneemt, uitsluitend of vrijwel uitsluitend de uitvoering van typisch overheidsbeleid omvatten, is de rechtspersoon in feite de uitvoerende arm van de in haar deelnemende overheid en is zij aan dezelfde regels onderworpen. Overheden kunnen zich niet aan de verplichtingen en beperkingen die bestuurwetgeving hen bij de uitvoering van hun bestuurstaak oplegt, onttrekken door die bestuurstaak geheel of gedeeltelijk aan privaatrechtelijke lichamen op de dragen en over te laten. Maatstaf voor de beoordeling van de rechtmatigheid van dergelijke privaatrechtelijke lichamen blijft dan in de eerste plaats het bestuursrecht waaraan zij uitvoering geven.
4.2. De rechter stelt vast dat de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken en het daarbij beoogde ruimte-voor-ruimtebeleid blijkens haar considerans "Gelet op artikel 2 van Pro de Kaderwet LNV-subsidies", eigenlijk slechts een wettelijke basis geven waar het gaat om de subsidiëringsbevoegdheid van de betreffende Minister voor de sloop van stallen; dat is: een deel van de uitgavenkant van RVR CV. Het Ruimte-voor-Ruimtebeleid, dat is: de inkomsten- of winstkant van RVR CV wordt geformuleerd in de Toelichting op de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken. De vormgeving en uitvoering van de gehele regeling berust overwegend op onderlinge afspraken, zoals de in rechtsoverweging 2.2 hiervóór gerelateerde (maar niet in het geding gebrachte) Samenwerkingsovereenkomst d.d. 6 september 2001 en de in het Bestuurlijk Afsprakenkader van 15 maart 2000 gemaakte afspraken tussen exclusief overheden (als we, wat in navolging van ABRS Stichting Waarborgfonds in de rede ligt, aannemen dat de VNG daarbij voor mogelijk betrokken Gemeenten en hun belangen partij was). Voor dit beleid waren eenvoudigweg geen wettelijke uitvoeringsorganen beschikbaar, wat kennelijk heeft geleid tot instelling van privaatrechtelijke lichamen zoals RVR CV en BV, met tevens deelname van private ondernemingen en opdracht aan dezen van de uitvoering van dit beleid. De taken die RVR CV en haar beherend vennoot RVR BV in opdacht van de betrokken overheden verrichten, meer in het bijzonder de verwerving van gronden en de uitgifte van kavels, berusten niet op enige wet, maar komen neer op het in dit bijzondere geval uitvoeren van taken die gewoonlijk door een gemeentelijk grondbedrijf en alsdan ook middels burgerrechtelijke instrumenten worden uitgevoerd en die daarbij de beginselen van behoorlijk bestuur (HR 26-01-1990 Windmill LJN: AC0965) en de strekking van bestaande wetgeving (HR 14-04-2006 Doetinchem LJN: AU8946) in acht dienen te nemen. Daarmee spelen RVR CV en BV een rol die sterk vergelijkbaar is met die van de bijzondere bestuursorganen van artikel 1:1 lid 1 sub b van Pro de Algemene Wet bestuursrecht, ook al zijn zij dan niet.
4.3. In de onderhavige zaak zijn gedaagden RVR CV en haar beherend vennoot RVR Beheer BV onmiskenbaar rechtspersonen die zijn opgericht om het Ruimte-voor-Ruimtebeleid, onderdeel van het besluit Regeling Beëindiging Veehouderijtakken, te implementeren. Bij dat Ruimte-voor-Ruimtebeleid gaat het blijkens de Toelichting op het besluit Regeling Beëindiging Veehouderijtakken om een integrale aanpak tussen VROM en LNV van de mestproblematiek, noodzakelijk voor de realisatie van de Europese Richtlijn (91/676/EEG) omtrent vervuiling van oppervlaktewateren met nitraten (Toel. punt 1, 1e al.). Dat is typisch het publieke domein.
Onderdeel van die integrale benadering is om bestaande agrarische bedrijfsgebouwen plaats te laten maken voor kwalitatief hoogwaardige woonbebouwing, terwijl anderzijds uit de uitgifte van nieuwe kavels voor woningbouw financiële middelen beschikbaar komen om de sloop van de vrijkomende agrarische bebouwing mogelijk te maken (Toel. punt 4a, 2e al.). Bij de nevendoelstelling om verloedering en verstening van het buitengebied tegen te gaan (Toel, punt 4a, 1e al.) zal de hoogwaardige woningbouw als regel elders (dan in de omgeving van de gesloopte stalruimte) worden gelocaliseerd (Toel. punt 4a, 4e al.).
Dit alles is zuiver overheidsbeleid in het publieke domein. RVR CV en BV zijn blijkens hun statutaire doelstellingen in het leven geroepen om ingevolge de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken, de sloopvergoedingen terug te verdienen middels het verwerven, ontwikkelen en verkopen van de aan de sloopvergunning verbonden woningbouwkavels.
4.4. Middels deze bestuursafspraken, de instelling van RVR CV en BV en coördinatie door dezen tussen provincie en gemeenten kon op buitengewoon praktische wijze aan het beleid vorm worden gegeven. In de afspraken kon de noodzaak voor bestemmingsplanwijziging, onteigeningsprocedures alsook het gevaar van doorkruising door ongewenste projectontwikkelaars of echte grondspeculanten worden vermeden. De nauwe samenwerking tussen provincie en gemeenten maakt voor RVR CV de verwerving van gronden in de beoogde ruimte-voor-ruimte-locatie mogelijk. RVR CV kon, zo begrijpt de rechter de positie, vóórdat projectontwikkelaars en grondspeculanten lucht van een beoogde ruimte-voor-ruimte-locatie kregen, particuliere eigenaren met een goede prijs tot verkoop bereid vinden en zo de beoogde gronden verwerven in de zekerheid dat planologisch middels afgifte van bouwvergunningen met gebruikmaking van de vrijstellingsprocedure van artikel 19 lid 1 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) een vlotte doorverkoop zou volgen. Een dergelijke begunstigde positie zouden provincie en Gemeente nimmer aan een echte particuliere ontwikkelaar mogen geven; die kunnen de betrokken overheden slechts aan zichzelf verschaffen, waartoe RVR CV en BV als de van hun afgeleide "agentschappen" dienden. RVR CV fungeert, zo blijkt uit de Samenwerkingsovereenkomst van 26 juli 2006 betreffende het plan te Eersel ([eiseres], prod. 9; aan te nemen valt dat er méér van dergelijke overeenkomsten bestaan), als een volledig overheidsgestuurde ontwikkelingsmaatschappij en als een kopie van het Gemeentelijk grondbedrijf. Zij is doorgeefluik en financieringsvehikel voor de opbrengsten van de ruimte-voor-ruimte kavels naar de sloopvergoedingen. De participatie van banken, Heijmans en Grontmij laat zich verklaren uit het benutten van hun vakkennis op deze terreinen. Het kan niet, want behoort niet, de bedoeling te zijn dat deze particuliere participanten met hun deelname naast passende vergoedingen voor de inbreng van hun vakkennis en kapitaal, spectaculaire winsten gaan behalen
In dit geheel is de medewerking van de gemeenten onontbeerlijk. De gemeenten dienen de locaties (mits passend binnen het provinciaal streekplan) voor de ruimte-voor-ruimte-kavels en de aard van de aldaar te bouwen woningen te bepalen en voorbereidingsbesluiten te nemen.
4.5. Feitelijk is de gang van zaken rond de uitgifte van de ten processe bedoelde kavels als volgt gegaan:
In artikel 12, derde lid, van de tussen de Gemeente en RVR op 26 juli 2006 gesloten samenwerkingsovereenkomst ([eiseres], prod. 9) is overeengekomen:
De Gemeente wordt door de ontwikkelingsmaatschappij, voorafgaand aan de start van het
verkooptraject, twee maanden in de gelegenheid gesteld om aspirant-kopers voor de uit te
geven kavels aan te dragen. Deze gegevens dienen echter voor de start van het
verkooptraject bij de ontwikkelingsmaatschappij bekend te zijn zodat dit niet tot een
vertraging van het verkooptraject kan leiden. De aspirant-kopers zijn in alle gevallen de
eindgebruikers. De ontwikkelingsmaatschappij streeft ernaar de kavels in eerst instantie aan
de door de Gemeente aangegeven aspirant-kopers uit te geven conform de prijsstelling als
bedoeld in lid 3, met uitzondering van de kavels genoemd in lid 1. De Gemeente vrijwaart
de ontwikkelingsmaatschappij voor alle claims ten gevolge van deze werkwijze van de
Gemeente.
In de verkoopbrochure voor de kavels (RVR, prod. 4, blz. 1) valt te lezen:
Bij de verkoop en toewijzing wordt voorrang verleend aan inwoners van de Gemeente Eersel en belangstellenden die een economische binding hebben met de Gemeente Eersel
Blijkens een e-mailbericht ([eiseres], prod. 11) van [D], werkzaam bij de Afdeling Ruimtelijk Beheer van de Gemeente, komen de criteria die de Gemeente in voorkomende gevallen hanteert in het kader van haar gronduitgiftebeleid overeen met de door makelaar RE/MAX in de bijlage bij de verkoopbrochure genoemde toewijzingscriteria.
Onweersproken is dat Van Hout, medewerkster van RE/MAX, en de heer [C], medewerker van de Gemeente, aan de raadsman van [eiseres] hebben bevestigd dat RE/MAX alle inschrijfformulieren voor de bouwkavels naar de Gemeente, ter attentie van [C], heeft verzonden en dat de Gemeente vervolgens de deelnemers voor de openbare loting heeft bepaald. Aan [eiseres] werd medegedeeld dat zij niet op de loting hoefde te komen omdat zij niet aan de bindingseis voldeed.
Tevens is onweersproken dat wethouder [H] van de Gemeente op de lotingsavond van 24 januari 2007 uitdrukkelijk heeft laten weten dat alle deelnemers aan de loting zijn geselecteerd aan de hand van de toewijzingscriteria.
4.6. Gelet op het vorenstaande acht de rechter de stellingen van gedaagden dat de Gemeente geen gebruik heeft gemaakt van haar recht op voordracht uit artikel 12 van Pro de Samenwerkingsovereenkomst, en dat RVR CV uitsluitend om haar moverende redenen bindingseisen stelde, onwaarachtig.
4.6.1. In de gang van zaken is voldoende steun te vinden voor de stelling van [eiseres] dat de Gemeente ten behoeve van eigen inwoners druk uitoefende op RVR CV om zich aan de gemaakte afspraken te houden. De positie van de Gemeente op het terrein van ruimtelijke ordening, woning- en wegenbouw etc. is voldoende machtig om RVR en haar particuliere participanten die op die terreinen verregaand van overheidsopdrachten afhankelijk te zijn, in een vorm van "silent understanding" tot een uiterlijk vrijwillig uiterst coöperatieve houding met de Gemeentelijke wensen en verlangens te bewegen. De kennelijke druk die de Gemeente naar uit deze feitelijke gang van zaken blijkt, heeft uitgeoefend om RVR CV te bewegen om desondanks bindingseisen te stellen, en haar betrokkenheid bij het realiseren van slechts een beperkte loting door het zich laten toezenden van de inschrijvingen, het laten verrichten van de loting door een wethouder en diens uitlatingen bij gelegenheid van die loting, zijn ongeoorloofd en jegens inschrijfster [eiseres] onrechtmatig.
4.6.2. Daarbij komt dat niet valt in te zien dat RVR bij het zelf spontaan stellen van bindingseisen belang heeft. Zij had de kavels bij inschrijving kunnen toewijzen of eenvoudigweg tussen alle gegadigden kunnen verloten. Haar verweer dat de realisering van de kavelverkoop bij verkoop aan gegadigden die aan de bindingseisen voldeden, vlotter zou gaan, is ongeloofwaardig waar als regel geldt dat hoe minder beperkende bepalingen gelden, hoe groter het aantal potentiële gegadigden is en hoe makkelijker de verkoop gaat. Dat verweer heeft verder de bedenkelijke kant van het buigen voor krachten die het vrije vestigingsbeleid (zoals verwoord in HR 14-04-2006, Doetinchem) willen ondergraven waar het er verregaand op neer komt dat slechts in dat geval de medewerking van de Gemeente maximaal zou blijven, en behoort daarom niet te worden gehonoreerd. Immers, ook als geen bindingseisen gelden, mag in het kader van dit beleid maximale medewerking van de Gemeente (en uiteraard van provincie) worden verwacht bij het vaststellen van een voorbereidingsbesluit en bij het voortvarend beslissen, ingeval bezwaren tegen de met toepassing van 19 WRO verleende bouwvergunningen zouden worden ingediend.
4.6.3. Naar het oordeel van de rechter heeft de Gemeente daarmee het stellen van voor haar ongeoorloofde bindingseisen bij toewijzing van de kavels misschien niet de jure, maar wel degelijk de facto afgedwongen.
4.7. De ministers van LNV en VROM alsook de provincies zouden, in geval de uitvoering van het Ruimte-voor-Ruimtebeleid binnen Rijksoverheid zou zijn blijven geconcentreerd en gecoördineerd, geen vrijheid hebben gehad om in strijd met de Huisvestingswet bij uitgifte van daardoor verworven en voor uitgifte beschikbaar gekomen kavels bindingseisen te stellen. Omdat het bij de concentratie en coördinatie van de uitvoering van het Ruimte-voor-Ruimtebeleid bij (in Noord-Brabant) RVR CV en BV om zuiver overheidsbeleid gaat, ook al zijn particulieren op grond van hun expertise participant in deze vorm van publiek-private samenwerking, behoort en behoeft RVR CV geen groter vrijheid te hebben dan de overheid zelf toekomt.
Op deze grond mocht RVR CV bij toewijzing geen bindingseisen hanteren en door dat wel te doen handelt zij onrechtmatig jegens inschrijver [eiseres].
4.8. Het verweer dat RVR CV en BV slechts ten doel hebben het op zo kort mogelijke termijn ontwikkelen en verkopen van zoveel mogelijk bouwkavels teneinde niet alleen de sloopvergoedingen, die de provincie Noord-Brabant heeft betaald ter uitvoering van de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken, maar ook de op de te verkopen bouwkavels geactiveerde rente, terug te verdienen en daarnaast nog een zekere winst te behalen, faalt. Dat op zich respectabele financiële belang kan inderdaad negatief beïnvloed worden door de aan de wetgeving op het gebied van de ruimtelijke-ordening inherente, veelal tijdrovende procedures, maar de financiële nadelen daarvan zijn nu eenmaal een aanvaard maatschappelijk gegeven dat geen grond oplevert om bij gronduitgifte discriminatoire eisen te stellen die in strijd zijn met de Huisvestingswet enkel om bezwaar- en beroepsprocedures te voorkomen. Aan de primaire doelstelling van de Regeling Beëindiging Veehouderijtakken, te weten stallensloop en mestreductie, behoeft dit niet af te doen; hoogstens aan de snelheid van het terugverdienen van de daarvoor gegeven subsidies. Dat is geen reden om het vrije vestigingsbeleid voor woningen te ondergraven.
4.9. Het verweer dat alle kavels inmiddels zijn toegewezen, wordt verworpen. Dat feit sluit niet uit dat bij die toewijzingen een voorbehoud is gemaakt voor het geval dat op vordering van [eiseres] zij alsnog mag meedingen naar de kavels. Het gemaakt zijn van zo een voorbehoud ligt in de rede, waar de raadsvrouwe van [eiseres] dadelijk op 19 januari 2007 tegen de gang van zaken heeft geprotesteerd en procedures in het vooruitzicht stelde, terwijl de toewijzing pas op 24 januari 2007 plaatsvond. Bovendien legt een tweede loting vast of [eiseres] daadwerkelijk schade ondervindt, ook als inloting er niet meer toe kan leiden dat zij een kavel verwerft.
4.10. Voor de benadeelde [eiseres] valt haar schade bezwaarlijk in geld te waarderen. De door haar gevorderde toegang tot een nieuwe loting is een passende vorm van schadevergoeding anders dan in geld (art. 6:103 BW Pro). Het enkele feit van die loting leidt ook niet tot een onomkeerbare situatie, maar geeft wel duidelijkheid omtrent haar mogelijke aanspraken op een kavel. Zij is op grond van het voorgaande in kort geding toewijsbaar.
4.11. Wel dient de loting beperkt te blijven tot die gegadigden die tijdig, uiterlijk op 29 december 2006 hebben ingeschreven. De loting dient zo ingericht te worden dat (a) de kansen van [eiseres] niet groter of kleiner worden dan zij op 10 januari 2007 zouden zijn geweest en (b) dat de volgorde van hen die reeds zijn ingeloot, niet wordt veranderd. Dat kan eenvoudig bereikt worden door het lot van [eiseres] te mengen in een verzameling loten bestaande uit alle op 10 januari 2007 ingelote en uitgelote gegadigden en te bezien op welke plaats zij terecht komt, waarna iedereen daaronder één plaats opschuift. Niet zeker is immers dat iedereen die aan de loting deelnam maar niet hoog genoeg inlootte om een kavel van zijn gading te bemachtigen, van zijn recht op toewijzing van enig ander kavel gebruik maakte. De nieuwe loting kan het beste door een notaris geschieden.
4.12. Gedaagden dienen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten te worden veroordeeld.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. beveelt gedaagden om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, houdende tevens aanwijzing van na te melden notaris, ten overstaan van een door eiseres aan te wijzen, maar door gedaagden te bekostigen notaris in de Gemeente Eersel of de direct daaraan grenzende Gemeenten, een nieuwe loterij te houden langs de lijnen zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.11 werd omschreven en overigens op de wijze die die notaris het meest dienstig zal oordelen;
5.2. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, in geval die nieuwe loting niet tijdig plaatsvindt, om aan eiseres een dwangsom te betalen van € 2.000,00 voor iedere dag dat dat niet het geval is, zulks met een maximum van € 100.000,00;
5.3. veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op 1.535,31, waarvan € 335,31 verschotten en EUR 1.200,00 salaris procureur.
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.W. Rullmann en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2007.