Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 10/8213
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2011 ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser
(gemachtigde: [A]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwkoop, verweerder.
Procesverloop
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2011 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 581.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslagen).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
3. Bij uitspraak op bezwaar van 10 oktober 2010 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 519.000, alsmede de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
4. Eiser heeft daartegen bij brief van 22 november 2010, ontvangen bij de rechtbank op 23 november 2010, beroep ingesteld.
5. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 april 2011.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde [A]. Namens verweerder zijn verschenen [B] en [C].
Overwegingen
Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een voormalige melkveehouderij met woonhuis, diverse schuren, erf, tuin en weiland (hierna: de onroerende zaak). De inhoud van het woonhuis is ongeveer 365 m³. De oppervlakte van het gehele perceel is ongeveer 113.270 m². Door verweerder is daarvan 8.750 m² in de waardebepaling betrokken; de oppervlakte van de langs de Grecht gelegen dijk (hierna: de dijk) en van de cultuurgrond zijn door verweerder bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak buiten beschouwing gelaten.
2. Op het in de waardebepaling betrokken gedeelte van het perceel bevinden zich twee stacaravans. Elke stacaravans staat op een standplaats van 300 m2 verhuurde grond (hierna: de standplaats). Op de standplaats bevindt zich, naast de stacaravan, een schuurtje. Standplaats, stacaravan en schuurtje zijn bij de huurder van de standplaats in gebruik. Bij de waardebepaling heeft verweerder de standplaatsen, stacaravans en schuurtjes tot de onroerende zaak gerekend.
Geschil.
3. In geschil is de waarde van het samenstel op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van ten hoogste € 475.000. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
In het eerste taxatieverslag is het woonhuis gewaardeerd op € 93.805. Deze waarde is, na bezwaar, gesteld op € 112.420. Een dergelijke verhoging is niet toegestaan. In het taxatierapport zijn de stacaravans en schuurtjes ten onrechte meegewaardeerd. Deze caravans en schuurtjes staan op verhuurde grond en zijn niet van eiser.
Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat de strook grond tussen de dijk en het woonhuis voor hem nauwelijks waarde heeft omdat hij er niets mee kan doen als gevolg van de veiligheidsvoorschriften van het Hoogheemraadschap. Er zijn al drie jaar onderhandelingen met het Hoogheemraadschap gaande over het ophogen van de dijk. De teen van de dijk zal in dat geval vlak bij de woning komen te liggen. Met het een en ander is bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening gehouden.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard.
Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 8 februari 2011 door [C], WOZ-taxateur te Alphen aan den Rijn. In dit taxatierapport is de waarde van het samenstel, inclusief de onder 2 genoemde standplaatsen, stacaravans en schuurtjes, bepaald op € 519.000. Naast gegevens van het samenstel, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Voorts voert verweerder -samengevat- het volgende aan. De caravans staan op het perceel van eiser, ten aanzien van de caravans is geen recht van opstal gevestigd. Door natrekking is eiser dan eigenaar van de caravans.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6. De eerste stap van de waardebepaling is de afbakening van de onroerende zaak waarvan de waarde wordt bepaald (hierna: de objectafbakening). Bij de objectafbakening komt aan verweerder geen beoordelingsvrijheid toe (HR 9 mei 2003, nr. 35 987, BNB 2003/270). De objectafbakening vloeit rechtstreeks voort uit de wet.
6.1. Op of in de onroerende zaak aanwezige roerende zaken behoren niet tot de onroerende zaak. Naar volgt uit HR 7 juni 2002, nr. 36 759, BNB 2002/283, is voor de toepassing van de Wet WOZ het onderscheid tussen roerend en onroerend van artikel 3:3 BW Pro van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepalend. Ingevolge dit artikel zijn onroerend de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. Een gebouw of werk (hierna: bouwwerk) kan duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van artikel 3:3 BW Pro, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwwerk te verplaatsen. Bij beantwoording van de vraag of een bouwwerk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer, degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht daaronder begrepen. De bedoeling van de bouwer dient naar buiten kenbaar te zijn uit bijzonderheden van aard en inrichting van het bouwwerk. De verkeersopvattingen kunnen niet worden gebezigd als een zelfstandige maatstaf voor de beoordeling van de vraag of een zaak roerend of onroerend is. Zij kunnen echter wel in aanmerking worden genomen in de gevallen dat in het kader van de beantwoording van die vraag onzekerheid blijkt te bestaan of een bouwwerk kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, en voor de toepassing van die maatstaf nader moet worden bepaald wat in een gegeven geval als "duurzaam", onderscheidenlijk "verenigd" en in verband daarmee als "bestemming" en als "naar buiten kenbaar" heeft te gelden" (vergelijk HR 31 oktober 1997, nr. 16 404, NJ 1998,97, en HR 13 mei 2005, nr. 39 429, BNB 2005/212) .
6.2. Naar het oordeel van de rechtbank brengt hetgeen onder 6.1. is overwogen mee dat de stacaravans en de schuurtjes die op de toestandspeildatum (1 januari 2010) op de standplaatsen stonden, moeten worden aangemerkt als duurzaam met de grond te zijn verenigd in de zin van artikel 3:3 van Pro het BW. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. De bouwers van de stacaravans en de schuurtjes zijn degenen die deze op de standplaatsen hebben geplaatst, dat zijn - naar niet in geschil is - de huurders van de standplaatsen. Derhalve is de bedoeling die de huurders van de standplaatsen bij de plaatsing van de stacaravans en de schuurtjes hebben, doorslaggevend voor het antwoord op de vraag of de stacaravans en schuurtjes bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet in geschil is dat de stacaravans bestemd en geschikt zijn om als woning te worden gebruikt en zijn aangesloten op alle voorzieningen (gas, water, licht en riolering). Deze naar buiten kenbare bijzonderheden van aard en inrichting van de stacaravans laten geen andere conclusie toe dan dat naar de bedoeling van de bouwers de stacaravans bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Gelet op het een en ander zijn de stacaravans onroerend. Voor de schuurtjes geldt dat zij naar de bedoeling van de huurders van de standplaatsen bestemd zijn om tezamen met en dienstbaar aan de stacaravans te worden gebruikt. Dat is in de gegeven omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank voldoende om de schuurtjes als onroerend aan te merken.
6.3. Ingevolge artikel 5:20, aanhef en onderdeel e, van het BW omvat de eigendom van de grond de stacaravans en de schuurtjes. Daaraan doet niet af dat de stacaravans en de schuurtjes zijn gekocht en geplaatst door de huurders van de standplaatsen. Derhalve is eiser genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de stacaravans en de schuurtjes.
7. De op het perceel gelegen gebouwde eigendommen dienen, tezamen met het perceel, naar het oordeel van de rechtsbank als één onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ te worden aangemerkt, met uitzondering van de stacaravans, de schuurtjes en de standplaatsen. De stacaravans, schuurtjes en standplaatsen enerzijds en de overige gebouwde eigendommen alsmede de rest van het perceel anderzijds, zijn niet bij dezelfde belastingplichtige in gebruik en behoren, naar de omstandigheden beoordeeld, niet bij elkaar. De stacaravans, schuurtjes en standplaatsen vormen afzonderlijke onroerende zaken in de zin van de zo-even genoemde bepaling.
8. Indien, zoals hier, een fout is gemaakt bij de afbakening van onroerende zaak doordat de beschikking en de aanslag(en) mede betrekking hebben op objecten die als afzonderlijke onroerende zaken moeten worden aangemerkt, kan de afbakening van de onroerende zaak in bezwaar of beroep door de heffingsambtenaar of de bestuursrechter worden aangepast, zodanig dat de beschikking en de aanslag(en) nog slechts betrekking hebben op één - op de juiste wijze afgebakende - onroerende zaak. Daarbij dient zo nodig de waarde van het object te worden verlaagd (vergelijk HR 27 september 2002, nrs. 34 927, 34 928, BNB 2002/375, BNB 2002/376).
9. Ter zitting hebben partijen zich op het standpunt gesteld dat, indien de rechtbank beslist dat de stacaravans, schuurtjes en standplaatsen niet tot de onroerende zaak behoren, de waarde van de onroerende zaak dient te worden verminderd met de waarden die partijen aan de caravans en de schuurtjes toekennen van € 10.000 en € 7.500, onderscheidenlijk € 3.600 en € 3.600, alsmede met € 30.000, zijnde de som van waarden van de beide standplaatsen. Nu dit gezamenlijke standpunt van partijen niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, sluit de rechtbank zich erbij aan.
10. Verweerder heeft, naar volgt uit de door hem overgelegde matrix, in totaal aan de stacaravans 1.250 m² grond toegerekend en aan deze grond bij de waardering van de onroerende zaak een waarde van € 50 per m² toegekend. Na de correctie van de objectafbakening behoort van deze 1.250 m2 een gedeelte groot 650 m2 nog tot de onroerende zaak (1.250 m2 minus 2 x 300 m2). Dit gedeelte dient, in de terminologie die verweerder in de matrix gebruikt, te worden aangemerkt als 'grond bij een niet-woning'. Voor 'grond bij een niet-woning' houdt verweerder een rekenwaarde van € 20 per m2 aan. Daarvan uitgaande dient de waarde van de onroerende zaak tevens te worden verminderd met (650 m2 x (€ 50 - € 20 = ) € 19.500.
11. Uit het vorenoverwogene volgt dat de door verweerder nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 519.000, wat er ook zij van de overige door eiser aangevoerde grieven, (€ 10.000 + € 7.500 + 2x € 3.600 + € 30.000 + € 19.000 =) € 74.200 te hoog is. Indien dit bedrag op de nader door verweerder vastgestelde waarde in mindering wordt gebracht, is de resterende waarde lager dan de door eiser bepleite waarde van € 475.000. Derhalve zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de vastgestelde waarde overeenkomstig de eis van eiser verminderen tot € 475.000. De heffingsgrondslag van de aanslag in de gebruikersbelasting dient op afgerond € 300.000 te worden gesteld, zijnde € 475.000 minus de door verweerder in aanmerking genomen en door eiser niet weersproken waarde van de gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden van in totaal € 174.920 (woonhuis: € 112.420 en grond bij het woonhuis: € 62.500)
Proceskosten
12. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 475.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen (7670434) tot een berekend naar een waarde van € 475.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen (7683240) tot een berekend naar een waarde van € 300.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 874;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
Aldus vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier
mr. P.C. Stroebel.
Uitgesproken in het openbaar op 6 juli 2011.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.