Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 309471 / HA ZA 08-1310
Vonnis van 17 juni 2009
in de zaak van
de openbare rechtspersoon
HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN SCHIELAND EN DE KRIMPENERWAARD,
zetelende te Rotterdam,
eiser,
advocaten: mr. P. de Boorder en mr. G.J.M. de Jager,
tegen
[gedaagde]
wonende te [A.],
gedaagde,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans.
Partijen worden hierna het hoogheemraadschap en [gedaagde] genoemd.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de processtukken en hetgeen is verhandeld tijdens de zitting van 6 april 2009, waar mr. De Jager heeft gepleit voor het hoogheemraadschap en mr. Sluysmans voor [gedaagde].
RECHTSOVERWEGINGEN
1. Bij vonnis van 18 juni 2008, heeft de rechtbank vervroegd de onteigening uitgesproken ten name en ten behoeve van het hoogheemraadschap van een gedeelte ter grootte van 00.01.56 ha (grondplannummer [001]) van het perceel, kadastraal bekend gemeente [A.], sectie C, nummer [0001], in totaal groot 00.36.30 ha.
2. Bij voormeld vonnis is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] bepaald op € 4.212,50.
3. De opneming door de deskundigen als bedoeld in artikel 54j lid 1 juncto 27 lid 2 Onteigeningswet (Ow) heeft op 10 juli 2008 plaatsgevonden.
4. Het vonnis is op 29 augustus 2008 ingeschreven in de openbare registers.
5. Het onteigende bestaat uit een binnendijks gelegen perceel grond (tuin) aan de [adres 1] te [A.].
6. Als het overblijvende kan worden aangemerkt het niet te onteigenen deel van perceel C, nummer [0001] ter grootte van 00.34.74 ha met de zich daarop bevindende woonboerderij met toebehoren.
7. In hun rapport, gedeponeerd ter griffie op 20 februari 2009, hebben de deskundigen de totale schadeloosstelling voor [gedaagde] als volgt begroot:
de waarde € 7.800,--
de bijkomende schade € 1.780,--
___________
totaal € 9.580,--
8. Deze begroting is, behoudens hetgeen hierna wordt besproken, niet bestreden.
De waarde
9. Aan de hand van de ligging van het dijktalud ten opzichte van de woning, de afstand tot de voorgevel en het gebruik, hebben de deskundigen een prijs per m ² bepaald. Op basis daarvan hebben zij voor dijktalud aan de voorzijde van een woning een indeling in vier categorieën gemaakt, in prijs variërend van 35,-- via 50,-- en 75,-- tot 100,-- per m ² . Het verst van de woning gelegen dijktalud heeft de laagste waardering gekregen, het talud het dichtst bij de woning de hoogste. In het onderhavige geval is het onteigende enigszins van de woning verwijderd en wordt het derhalve gewaardeerd op € 50,-- per m ².
10. [gedaagde] kan zich verenigen met de gehanteerde systematiek van waardebepaling en sluit zich ten aanzien van de waarde van het onteigende aan bij het oordeel van deskundigen.
11. Het hoogheemraadschap heeft allereerst bezwaar gemaakt tegen de waarderingsmethodiek. Gesteld wordt dat de totstandkoming van de indeling, die een redelijk handelend koper nimmer zou maken, en de daaraan gekoppelde prijzen per vierkante meter onduidelijk zijn. Bovendien wijkt de methodiek af van de standaardwaarderingspraktijk voor een object als dit, waarbij het er om gaat wat de eigenaar voor deze strook zou overhebben als hij die nog niet in eigendom had.
12. Naar aanleiding van deze bezwaren hebben de deskundigen ter zitting een nadere toelichting gegeven op de toegepaste waarderingsmethodiek. Zij zijn van oordeel dat hantering van een eenheidsprijs voor talud, de insteek van de door het hoogheemraadschap voorgestane waarderingsmethodiek, geen recht doet aan de werkelijke situatie. Het onteigende ontleent zijn waarde aan de situering ten opzichte van de achtergelegen woning, in die zin dat grond dichter bij de woning gelegen hoger dient te worden gewaardeerd dan grond verder van de woning gelegen en buitendijkse grond het laagst. Op grond van visuele waarnemingen ter plaatse hebben de deskundigen het talud in verschillende categorieën ingedeeld.
13. De rechtbank overweegt ten aanzien van de waarderingsmethodiek als volgt.
Zij stelt voorop dat de deskundigen volgens geldende jurisprudentie (ondermeer HR 30 juni 2006, NJ 2007, 216 en HR 15 februari 2008, LJN: BB4775) in beginsel vrij zijn in hun keuze van waarderingsmethodiek en derhalve niet gebonden zijn aan een standaardpraktijk. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat gelet op de atypische situatie langs de dijk niet volstaan kan worden met een eenheidsprijs. Derhalve is de gedifferentieerde methode, waarbij recht wordt gedaan aan de verschillende grondtypen waaruit de in het kader van dit onteigeningsproject onteigende perceelsgedeelten bestaan, zoals tuin, erf en overig talud, in combinatie met de afstand daarvan tot de woning, in dit geval de meest geëigende. Deze methode biedt enerzijds voldoende aanknopingspunten om in meerdere gevallen toegepast te worden en anderzijds voldoende ruimte om af te wijken bij bijzonderheden. Na toelichting ter zitting ziet de rechtbank dan ook geen reden te oordelen dat de keuze van de deskundigen onjuist zou zijn.
14. Voorts heeft het hoogheemraadschap bezwaar gemaakt tegen de waardering. Onder verwijzing naar het taxatierapport van P. Leonard en het schadebeperkende aanbod tot voortgezet gebruik wordt gesteld dat deze te hoog is en moet worden uitgegaan van € 12,50 per m ².
15. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundigen op basis van hun kennis, ervaring en intuïtie begrote waarde. Zij heeft er in dit verband acht op geslagen dat de deskundigen bij hun begroting rekening hebben gehouden met de bestemming, de gebruiksbeperking op grond van de ter plaatse vigerende keur, de aard van de grond, de ligging ten opzichte van het overblijvende en de specifieke omstandigheden. De rechtbank volgt de deskundigen in hun oordeel dat de taxatie van het hoogheemraadschap te laag is. Het enkele feit dat destijds bij de verbetering van de nieuwe Maasdijk € 10,-- per m ² is betaald en in dit project op basis van € 12,50 m ² met diverse grondeigenaren overeenstemming is bereikt, niet maakt dat die waarde als uitgangspunt voor binnendijks talud dient te worden genomen. Een redelijk handelend koper zal bereid zijn meer te betalen voor grond gelegen voor de woning, omdat verwerving van deze grond de koper de zekerheid van (enig) vrij uitzicht en bewegingsruimte voor de woning geeft.
voortgezet gebruik
16. Aangeboden is het voortgezet gebruik om niet, na uitvoering van de werkzaamheden door het sluiten van een daartoe strekkende overeenkomst. [gedaagde] heeft aangegeven van dit aanbod gebruik te willen maken. Onder verwijzing naar het vonnis van de rechtbank Utrecht van 1 juni 2005, zaak- en rolnummers 1788282 / HA ZA 04-1207 (waterschap Rivierenland/ E.B. de With) stelt het hoogheemraadschap dat dit aanbod schadebeperkend is. Immers, gegeven het voortgezet gebruik zal er na onteigening voor de onteigende slechts sprake zijn van een wisseling in de hoedanigheid van eigenaar naar gebruiker. Deze verandering zal voor de waarde geen grote consequenties hebben. Te meer nu de gebruiksmogelijkheden ook voor de onteigening al aanzienlijk werden beperkt door de op het onteigende rustende keur.
De rechtbank volgt het hoogheemraadschap niet in dit betoog. Het aanbod tot voortgezet gebruik doet niets af aan het feit dat [gedaagde] zijn eigendomsrecht verliest, dat veel sterker is dan een persoonlijk gebruiksrecht op grond van een overeenkomst die per direct opzegbaar is. De aan dit verlies gekoppelde waarde dient naar geldende jurisprudentie (onder meer HR 22 maart 1989, NJ 1990, 251 en HR 27 oktober 2006, NJ 2008,3) onverkort in geld te worden vergoed. De deskundigen hebben in dit aanbod terecht geen aanleiding gezien om tot een lagere vergoeding van de waarde te komen.
Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de waarde van het onteigende conform het deskundigenadvies bepalen op € 7.800,-.
Waardevermindering van het overblijvende.
17. De deskundigen stellen dat het overblijvende geen waardevermindering ondergaat.
Naar de mening van [gedaagde] is wel degelijk sprake van waardevermindering van het overblijvende, omdat de helft van zijn voortuin is onteigend en deze het karakteristieke front vormt van het object. Hij verwijst hiertoe naar het schaderapport van Duiker, dat als productie 1 bij de toelichting ter descente is gevoegd.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt.
Bij de waardevermindering van het overblijvende gaat het om de vermindering van de verkoopwaarde, die vastgesteld dient te worden op het verschil tussen enerzijds de waarde van het gehele object voor onteigening en anderzijds de waarde van het overblijvende plus de waarde van het onteigende. De rechtbank is, evenals de deskundigen, van oordeel dat dit verschil in dit geval nihil is. Het werk op het onteigende brengt immers geen waardebepalende veranderingen ten opzichte van het overblijvende teweeg. De dijk komt wat verder van het woonhuis af te liggen en blijft in hoogte gelijk. Visueel verslechtert de situatie ter plaatse niet. Evenmin veranderen de aard en de gebruiksmogelijkheden van het overblijvende en de daarop staande opstal. Een redelijk handelend koper zal derhalve voor en na de onteigening hetzelfde voor het overblijvende willen betalen.
Het schaderapport van Duiker geeft de rechtbank geen aanleiding af te wijken van het op de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundigen gestoelde advies. Zij is van oordeel dat voor de begroting van de waardevermindering van het overblijvende niet volstaan kan worden met het door Duiker toegepaste lineaire rekenverband, gebaseerd op een andere, overigens niet vergelijkbare, zaak (het hoogheemraadschap vs. [gedaagden], 310387/ HA ZA 08-1474) in hetzelfde onteigeningsproject, waarbij door deskundigen wel waardevermindering van het overblijvende is vastgesteld. Deze methode houdt onvoldoende rekening met de omstandigheden per geval. De waardevermindering van het overblijvende dient per geval begroot te worden door de onroerende zaken voor en na onteigening te waarderen.
De rechtbank volgt dus de conclusie van de deskundigen.
overige vermogensschade
18. De deskundigen merken op dat sprake is van een beplanting en een afrastering die verwijderd hetzij verplaatst moet worden. De hiermee gepaard gaande schade begroten zij op € 1.500,--. Partijen hebben hiertegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
resumé
19. De te vergoeden vermogensschade zal gelet op het voorgaande door de rechtbank worden vastgesteld op € 9.300,--.
Bijkomende schade
20. Het hoogheemraadschap doet hetgeen is aangeboden en door mr. Sluysmans is weergegeven onder punt 22 van zijn pleitnota gestand. De stelling van de deskundigen dat gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling acht het hoogheemraadschap evenwel onjuist. De deskundigen hechten onvoldoende waarde aan de bijkomende aanbiedingen, door deze niet aan enige beoordeling te onderwerpen. Hierin zijn echter aanzienlijke voordelen voor de onteigenden vervat, die in mindering zouden moeten worden gebracht op de post bijkomende schade.
21. De deskundigen hebben ter zitting opgemerkt dat van enig voordeel slechts sprake zou zijn indien de bijkomende aanbiedingen een waardestijging van het overblijvende opleveren. Nu een dergelijk voordeel niet is geconstateerd, valt er niets te verrekenen met de bijkomende schade en is de conclusie gerechtvaardigd dat een en ander noodzakelijk is voor een volledige schadeloosstelling. De rechtbank is het daarmee eens en zal het hoogheemraadschap dan ook veroordelen tot gestanddoening van de navolgende bijkomende aanbiedingen:
- de muur die onderaan het talud over de gehele breedte van het perceel staat, zal in stand blijven;
- ten aanzien van het gedeelte van deze muur dat op de grond van het hoogheemraadschap is komen te vallen zal ten laste van het hoogheemraadschap een recht van opstal worden gevestigd;
- ten behoeve van de ontsluiting van het aan [gedaagde] toebehorende overblijvende perceel C [0001] zal ten laste van het hoogheemraadschap een erfdienstbaarheid van weg worden gevestigd;
- de beukenboom (nr. 118) aan de voorzijde van de woning zal worden gehandhaafd. Indien en voor zover deze boom als gevolg van de uitvoering van de dijkwerkzaamheden alsnog doodgaat, zal het hoogheemraadschap hiervoor een bedrag van € 1.250,-- voldoen;
- het grondwaterpeil zal gedurende het aanbrengen van de damwand en ook gedurende 7 tot 10 jaar na afloop nauwkeurig worden gecontroleerd, zulks in verband met het risico op schade aan de boom en het woonhuis.
22. De rechtbank stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat door de bijkomende aanbiedingen er geen andere bijkomende schade is dan de kosten voor het verplaatsen van de op het onteigende aanwezige brievenbus en vlaggenmast. Ook de rechtbank zal daarvan uitgaan. De deskundigen begroten deze schade op € 280,--. Deze begroting komt de rechtbank redelijk voor, derhalve zal aldus worden beslist.
Voorts
derde-belanghebbenden
23. Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken.
belastingschade
24. Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening, waarvan de deskundigen verwachten dat die voor [gedaagde] niet zal ontstaan, zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.
renteschade
25. [gedaagde] heeft, voor zover de uiteindelijk vast te stellen schadeloosstelling het betaalde voorschot te boven gaat, aanspraak op vergoeding van de door hem gederfde rente over het verschil tussen beide bedragen vanaf de datum inschrijving vonnis, zijnde 29 augustus 2008, tot aan de datum eindvonnis. De deskundigen hebben in hun definitieve rapport geadviseerd het rentepercentage te bepalen op 3,5% per jaar. [gedaagde] heeft ter zitting opgemerkt zich hierin te kunnen vinden. Het hoogheemraadschap stelt onder verwijzing naar een vonnis van de rechtbank Utrecht van 30 januari 2008, rolnummer 186931/ HA ZA 04-2487 dat de rentevergoeding vastgesteld dient te worden op 3% per jaar.
De rechtbank acht het door de deskundigen geadviseerde percentage van 3,5% in overeenstemming met het marktconforme rentepercentage rond de peildatum, zodat zij de deskundigen hierin zal volgen. Een lagere rentevergoeding biedt onvoldoende compensatie voor het gemiste genot.
voorts
26. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundigen over en maakt het tot het hare. Zij zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] overeenkomstig het advies bepalen op € 9.580,--.
kosten
27. De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgaven van 7 januari 2009 en 1 april 2009 in totaal (€ 9.182,10 + € 5.650,99 =) € 14.833,09 inclusief BTW. Tegen de hoogte van deze kosten heeft het hoogheemraadschap geen bezwaar gemaakt, zodat het als onteigenende partij tot betaling van deze kosten wordt veroordeeld.
28. [gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten:
- kosten juridische bijstand inclusief 19% BTW € 3.953,78
- kosten deskundigenbijstand inclusief 19% BTW € 13.632,94
Totaal € 17.586,72
29. De kosten van juridische bijstand geven het hoogheemraadschap geen aanleiding tot opmerkingen. Het kan zich daarentegen niet vinden in de gedeclareerde kosten van deskundigenbijstand. Het acht het door Duiker gehanteerde tarief en de bestede uren bovenmatig. Wat betreft de kosten die zien op de uitwerking van de waarderingsmethodiek is voorts sprake van overlap met de overige procedures in het kader van dit onteigeningsproject. Gelet op het voorgaande verzoekt het hoogheemraadschap de aan Duiker toekomende vergoeding ex aequo et bono vast te stellen op € 3.000,-- inclusief BTW per zaak.
Bij brief van 31 maart 2009 alsook ter zitting heeft Duiker verklaard hoe de declaraties zijn opgebouwd en zich op het standpunt gesteld dat de kosten zowel gezien de aanleiding om ze te maken als naar omvang, redelijk zijn. Duiker merkt op vanaf het moment van de minnelijke fase tot aan het pleidooi bij de zaak betrokken te zijn geweest en zich naast taxeren ook bezig te hebben gehouden met het tot stand brengen van onderhandelingen en met diverse uitvoeringspunten.
De rechtbank overweegt ten aanzien van de declaratie van Duiker als volgt.
Gezien de samenhang van deze zaak met de overige zaken in het kader van dit onteigeningsproject is sprake van enige overlap in de gedeclareerde kosten. Dit geldt onder meer voor de kostenposten opvragen van het bestemmingsplan en descente. Voorts acht de rechtbank de kosten van de secretariële werkzaamheden in het qua hoogte aanzienlijke uurtarief van € 195,-- excl. BTW verdisconteerd. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat een aantal uren, dat zij stelt op 7, niet in redelijkheid is gemaakt. Derhalve zal een bedrag van (7 uur à € 195,-- excl. BTW =) € 1.365,-- op de declaratie in mindering worden gebracht. Het resterende bedrag van (€ 11.456,25 min € 1.365,-- = € 10.091,25 + 19 % BTW =) € 12.008,59 kan naar het oordeel van de rechtbank wel de redelijkheidstoets doorstaan. Een en ander resulteert in een bedrag van (€ 3.953,78 + € 12.008,59 =) € 15.962,37 ter zake juridische en deskundigenbijstand, dat ten laste komt van het hoogheemraadschap.
30. Het hoogheemraadschap zal als onteigenende partij tevens worden verwezen in de overige kosten van deze procedure, welke aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 435,-- aan griffierecht.
31. Tenslotte zal een nieuws- en advertentieblad worden aangewezen voor de publicatie van dit vonnis.
BESLISSING
De rechtbank:
I stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 9.580,--, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 4.212,50, alsmede op een samengestelde rente van 3,5% per jaar over € 5.367,50 vanaf 29 augustus 2008 tot heden;
II veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 5.367,50, vermeerderd met de hiervoor onder I genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
III veroordeelt het hoogheemraadschap tot gestanddoening van de bijkomende aanbiedingen als genoemd onder rechtsoverweging 21;
IV veroordeelt het hoogheemraadschap in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen ten bedrage van € 14.833,09 inclusief BTW;
V veroordeelt het hoogheemraadschap tot betaling aan [gedaagde] van de door hem gemaakte kosten van juridische en deskundigenbijstand, begroot op een bedrag van € 15.962,37 inclusief BTW;
VI veroordeelt het hoogheemraadschap in de overige kosten van de procedure, welke aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 435,-- ter zake van griffierecht;
VII wijst het "Nederlek Nieuws"en het "Algemeen Dagblad" aan als nieuws- en advertentieblad, waarin de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal plaatsen.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.C. Dedel - van Walbeek, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. J. Vijlbrief-van der Schaft en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2009.