Uitspraak
RECHTBANK 's-GRAVENHAGE
Sector kanton - locatie Delft
CF
Rep.nr. 745187\ EJ VERZ 08-80856
17 juli 2008
Beschikking in de zaak van:
de vennootschap onder firma
Houtwerk B.V.,
gevestigd te Delft,
verzoekende partij,
gemachtigde: mr. A.M. Langeloo
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
Gemeente Delft,
gevestigd te Delft,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. M.M. Fimerius.
Partijen worden hierna aangeduid als Houtwerk en gemeente Delft.
Procedure
- verzoekschrift ter griffie ingekomen op 31 maart 2008;
- verweerschrift ter griffie ingekomen op 23 april 2008;
- productie zijdens Houtwerk ter griffie ingekomen op 22 april 2008;
- twee producties zijdens Houtwerk ter griffie ingekomen op 23 april 2008;
- mondelinge behandeling van 28 april 2008;
- schrijven d.d. 16 juni 2008 zijdens Houtwerk;
- schrijven d.d. 17 juni 2008 zijdens gemeente Delft.
1. Feiten
In deze procedure wordt uitgegaan van de navolgende feiten.
1.1 Houtwerk is een bedrijf dat houten meubels ontwerpt en produceert.
1.2 Houtwerk is sinds 1992 in het gehuurde aan de [adres] gevestigd, eerst als onderhuurder van Redeco B.V. en vanaf 1 januari 2000 als (hoofd)huurder. Aanvankelijk was de verhuurder N.V. Nederlandse Spoorwegen, vervolgens diens rechtsopvolger NS Vastgoed B.V. Eind december 2005 heeft NS Vastgoed B.V. haar eigendommen in stationsgebied Delft overgedragen aan gemeente Delft, waaronder ook het gehuurde.
1.3 Het gehuurde maakt deel uit van het gebied rond het station en de spoorlijn rond Delft, de zogenaamde 'Spoorzone'. Gemeente Delft is voornemens om dit gebied te herontwikkelen ten behoeve van een nieuwe spoortunnel, woningbouw, kantoren, een stadspark en een nieuw station.
1.4 De brief van 7 maart 2002 van NS Vastgoed B.V. aan Houtwerk met als onderwerp 'huurvoorstel' luidt, voorzover van belang, als volgt:
'In aansluiting op ons telefoongesprek van vanmiddag, is het ons een genoegen u hierbij een aangepast voorstel te doen voor continuering van de huur van de onze loods aan de [adres] te Delft op basis van de tussen ons besproken uitgangspunten voorwaarden (...)
Bestemming, gebruik
Opslag en werkplaats.
Huuringangsdatum
1 april 2002.
Deze brief is door Houtwerk voor akkoord ondertekend.
1.5 Gemeente Delft heeft een overeenkomst getiteld 'huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW' overgelegd, die blijkens het begeleidende schrijven op 1 augustus 2003 aan Houtwerk is toegezonden
1.6 Bij brief van 31 juli 2007 heeft gemeente Delft de huurovereenkomst met Houtwerk opgezegd tegen 1 februari 2008. Tevens is Houtwerk de ontruiming aangezegd tegen 1 februari 2008. Houtwerk heeft daarmee niet ingestemd.
2. Verzoek
Houtwerk verzoekt primair:
(a) te verklaren voor recht dat op het gehuurde van toepassing is afdeling 7.4.6 BW (artikel 7:290 en Pro verder) en dat niet van toepassing is artikel 7:230a BW;
(b) Houtwerk derhalve niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek;
subsidiair:
(c) De termijn als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW te verlengen tot 1 februari 2009, althans een datum die de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren;
primair en subsidiair:
(d) gemeente Delft te veroordelen in de kosten van de procedure.
Ter toelichting op het verzoek stelt Houtwerk zakelijk weergegeven het volgende. Er is sprake van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 e.v. B.W. Houtwerk is een ambachtsbedrijf, aangezien Houtwerk zich als meubelmakerij richt op de niet fabrieksmatige en door zeer langdurige oefening aangeleerde handmatige vervaardiging van roerende zaken. Houtwerk vervaardigt onder meer op maat gemaakte kantoorinrichtingen, keukens, winkelinrichtingen en meubels. Ongeveer de helft van de klanten van Houtwerk bestaat uit particulieren, de andere helft bestaat uit bedrijven.
Sinds 1992 bevindt zich in het gehuurde een ruimte waarin het publiek zich kan vervoegen, een zogenaamd verkooppunt. In deze ruimte worden klanten van Houtwerk ontvangen. Deze klanten laten zich hier adviseren en plaatsen hun opdrachten c.q. doen hun bestellingen. Ook in de opslag- en werkplaats zelf kunnen klanten zich vervoegen. Zij kunnen daar voorbeelden van producten en materialen bekijken. De opslag- en werkplaats dient derhalve ook als showroom. Op het buitenterrein van Houtwerk kunnen de klanten hun auto parkeren.
3. Verweer
Gemeente Delft voert gemotiveerd verweer en verzoekt:
(i) het tijdstip van ontruiming voor Houtwerk en al de zijnen vast te stellen op 31 december 2008;
(ii) Houtwerk niet de mogelijkheid te geven om nog een nadere verlenging te verzoeken
(iii) de te betalen som ex art. 7:230a lid 6 BW tot aan het tijdstip van ontruiming vast te stellen op een bedrag gelijk aan de huurprijs die gold tot 1 februari 2008;
(iv) te verklaren dat op het gehuurde art. 7:230a BW van toepassing is.
Ter toelichting op het verweer stelt gemeente Delft, zakelijk weergegeven, het volgende. Er is sprake van bedrijfsuimte als bedoeld in art. 7:230a BW, gelet op de contractuele bestemming die partijen aan het gehuurde hebben gegeven. Partijen hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen gehad dat Houtwerk het gehuurde enkel als opslag- en werkplaats zou gebruiken en niet tevens als verkooppunt. Uit de overeenkomst die op 1 augustus 2003 aan Houtwerk is toegezonden, volgt ook dat het gehuurde contractueel bestemd is om te worden gebruikt als opslag- en werkplaats voor timmerwerken van niet bouwkundige aard. Voorts blijkt uit die overeenkomst dat zonder toestemming van de verhuurder de bestemming niet mag worden gewijzigd. Een opslagruimte valt niet onder de definitie van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW Pro. Een werkplaats zou kunnen worden aangemerkt als ambachtsbedrijf, maar een werkplaats sec is naar haar aard niet voor het publiek toegankelijk. Er is in het gehuurde geen ruimte waarin klanten worden ontvangen en bestellingen worden gedaan. De werkplaats is niet geschikt om klanten te ontvangen, zoals blijkt uit de panoramafoto op internet. Er staan op de website van de werkplaats geen openingstijden vermeld en er is geen pinautomaat aanwezig. Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst niet beoogd de bestemming bedrijfsruimte aan het gehuurde te geven. De werkplaats is niet ingericht om publiek te ontvangen. Gemeente Delft heeft nooit voor ogen gehad dat verkoop van meubelen zou plaatsvinden vanuit de werkplaats. Onder Redeco B.V. was het gehuurde een vrachtgoederenloods. Houtwerk beschikt over een hoofdvestiging aan de [adres 2] te Delft. De brochure van Houtwerk wekt de indruk dat op die vestiging de administratie wordt gedaan, de betalingen worden afgehandeld en de bestellingen binnen komen. Voorzover Houtwerk het gehuurde wel gebruikt als bedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 BW Pro is dit in strijd met de huurovereenkomst. Eenzijdige bestemmingswijziging brengt in beginsel geen verandering teweeg in de toepasselijke regels en kan zelfs leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie, aangezien de huurder verplicht is het gehuurde conform de overeengekomen bestemming te gebruiken.
Voorzover zich een verkooppunt zou bevinden in de container die Houtwerk op het buitenterrein heeft geplaatst, geldt dat deze container niet tot het gehuurde behoort omdat deze container niet is meeverhuurd met de loods en het buitenterrein. Gemeente Delft betwist bij gebrek aan bewijs dat van rechtstreekse levering aan klanten sprake is. Mocht in een enkel geval toch vanuit de werkplaats rechtstreeks goederen worden geleverd aan het publiek, kan nog niet worden gesteld dat de betreffende ruimte daarvoor bestemd is.
4. Beoordeling
4.1 Partijen zijn het erover eens dat in een verzoekschriftprocedure als de onderhavige een verklaring voor recht kan worden gevraagd. De kantonrechter ziet geen reden om hierover anders te oordelen en zal een inhoudelijk oordeel geven over het toepasselijke huurregime en over de gevraagde verklaring voor recht. Daarbij neemt de kantonrechter mede in aanmerking dat partijen belang hebben bij duidelijkheid over de vraag welk rechtsregime van toepassing is op het gehuurde en de onderhavige verzoekschriftprocedure niet een zodanig spoedeisend of informeel karakter heeft dat dit zich niet verdraagt met een inhoudelijke beoordeling op dat punt, het uitspreken van een verklaring voor recht terzake of het daarvoor noodzakelijke onderzoek naar de feiten. De kantonrechter vindt voor deze opvatting steun in de arresten van de Hoge Raad van 10 september 1999 en van 31 maart 2000 (NJ 1999, 735 en NJ 2000, 497) en de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 25 april 2001 (WR 2001/57).
4.2 Het geschil tussen partijen spitst zich primair toe op de vraag of op de huurovereenkomst tussen partijen artikel 7:230a BW van toepassing is, zoals gemeente Delft bepleit, dan wel artikel 7:290 e.v. BW, zoals Houtwerk bepleit.
4.3 Het ligt op de weg van de verhuurder om een schriftelijke overeenkomst op te stellen waaruit duidelijk de bestemming van het gehuurde blijkt. Voorzover er al sprake is van een schriftelijke huurovereenkomst die Houtwerk per 1 januari 2000 als hoofdhuurder is aangegaan, is die overeenkomst niet in het geding gebracht. Gemeente Delft heeft wel een overeenkomst getiteld 'huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW' overgelegd, die blijkens het begeleidende schrijven eerst op 1 augustus 2003 aan Houtwerk is toegezonden. Aan deze overeenkomst komt echter geen betekenis toe, nu tijdens de mondelinge behandeling is gebleken - anders dan gemeente Delft in het verweerschrift heeft gesteld - dat deze overeenkomst niet door Houtwerk is geaccepteerd en niet door partijen is ondertekend. Het enige aan de kantonrechter bekende document dat door beide partijen is ondertekend, is het schriftelijke huurvoorstel d.d. 7 maart 2002, waarin als 'bestemming, gebruik' van het gehuurde is vermeld: 'opslag en werkplaats'.
4.4 De kantonrechter is van oordeel dat de bestemming 'opslag en werkplaats' zoals vermeld in het huurvoorstel van 7 maart 2002 niet duidelijk is. Dat niet expliciet in dit huurvoorstel is vermeld dat ook een voor publiek toegankelijke verkoopruimte tot het gehuurde behoort, kan zonder bijkomende omstandigheden niet leiden tot de conclusie dat er dus sprake is van 230a bedrijfsruimte. Bij gebrek aan een duidelijk overeengekomen bestemming, zal in dit geval de bestemming moeten worden afgeleid uit de omstandigheden zoals die zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst zich voordeden, zoals de aard en de inrichting van het gehuurde ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst, de bedoeling van partijen en het feitelijke gebruik van het gehuurde.
4.5 Bij die beoordeling acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang. Door gemeente Delft is niet danwel onvoldoende gemotiveerd weersproken dat Houtwerk het gehuurde vanaf 1992 gebruikt in de uitoefening van een ambachtsbedrijf, zoals ook blijkt uit de omschrijving van de bedrijfsactiviteiten in de Kamer van Koophandel ('het ontwerpen en produceren van houten meubels'), alsmede uit de activiteiten vermeld op de website van Houtwerk ('Houtwerk maakt in opdracht van architecten, bedrijven en particulieren meubels en complete inrichtingen van hout').
4.6 Gemeente Delft heeft geen danwel onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot de conclusie dat het bij de aanvang van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen is geweest om een huurovereenkomst aan te gaan ten behoeve van art. 230a bedrijfsruimte. Het beroep van gemeente Delft op de bepalingen van de huurovereenkomst die op 1 augustus 2003 aan Houtwerk is toegezonden gaat niet op. Het enkele feit dat NS Vastgoed B.V. in 2003 een concept huurovereenkomst aan Houtwerk heeft toegezonden waarin is vermeld dat er sprake zou zijn van art. 230a bedrijfsruimte - welke overeenkomst niet is ondertekend en eerst aan Houtwerk is toegezonden ruim 3,5 jaren nadat Houtwerk hoofdhuurder werd - kan niet leiden tot de conclusie dat het bij de aanvang van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst aan te gaan ten behoeve van art. 7:230a bedrijfsruimte. Dat Redeco B.V. als hoofdhuurder het gehuurde in het verleden gebruikte als vrachtgoederenloods kan niet aan Houtwerk worden tegengeworpen, omdat Houtwerk immers zelf per 1 januari 2000 hoofdhuurder is geworden en niet gesteld noch gebleken is dat Houtwerk het gehuurde ooit anders dan in de uitoefening van een ambachtsbedrijf heeft gebruikt.
4.7 Ten aanzien van de vraag of in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken aanwezig is overweegt de kantonrechter het volgende. Houtwerk heeft gesteld dat ongeveer de helft haar klanten bestaat uit particulieren, die veelal op afspraak het bedrijf van Houtwerk bezoeken om bestellingen te plaatsen en producten op te halen. Op de pagina met contactgegevens op de website staat het adres van het gehuurde ([adres]) vermeld. Gemeente Delft heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat op de in de registers van de Kamer van Koophandel vermelde hoofdvestiging aan de [adres 2] - waarvan Houtwerk heeft aangegeven dat dit het woonadres van de directeur betreft, dat slechts als correspondentieadres wordt gebruikt - of op enige andere locatie enige verkoopactiviteiten ten behoeve van Houtwerk plaatsvinden. Dat de brochure van Houtwerk die indruk wekt, zoals de gemeente stelt, is naar het oordeel van de kantonrechter zeker niet het geval. De brochure vermeldt slechts het adres aan de [adres] en bovendien wordt in de eerste alinea opgemerkt dat Houtwerk zich bevindt in een grote loods achter het Delftse Centraal Station (dus aan de [adres], ktr).
4.8 Uit rechtspraak van de Hoge Raad blijkt dat er geen bijzondere eisen aan een verkooppunt in de zin van art. 7:290 lid 2 sub a BW Pro worden gesteld. Een voor het publiek toegankelijke werkplaats is al voldoende (NJ 1987/614). Evenmin is noodzakelijk dat er sprake is van veel publiek (NJ 1997/103). Het enkele ontbreken van een pinautomaat kan niet leiden tot de conclusie dat er geen sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken. De aanwezigheid van een pinautomaat kan wel een aanwijzing opleveren dat een dergelijk lokaal aanwezig is, maar het ontbreken van een pinautomaat leidt nog niet tot de conclusie dat daarvan geen sprake is. Houtwerk heeft onweersproken gesteld dat 95% van haar klanten na ontvangst van een factuur via de bank betaalt en de overige klanten contact betalen. Dat een pinautomaat ontbreekt, rechtvaardigt derhalve niet de conclusie dat er geen sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken. De kantonrechter is van oordeel, gelet op de feiten en omstandigheden als genoemd in r.o. 4.8, dat er thans in ieder geval sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal in de zin van art. 7:290 lid 2 sub a BW Pro.
4.9 Gemeente Delft heeft betwist dat Houtwerk voorafgaand aan de huurovereenkomst met ingangsdatum 1 januari 2000 haar klanten reeds in het gehuurde ontving en zich op het standpunt gesteld dat Houtwerk eenzijdig de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat indien tijdens de looptijd van de huurovereenkomst het gebruik van het gehuurde wordt gewijzigd, dit geen verandering van het huurregime met zich brengt, zoals gemeente Delft met juistheid heeft gesteld. Houtwerk heeft echter gesteld dat vanaf het moment dat zij gebruik maakt van het gehuurde - vanaf 1992 als onderhuurder en vanaf 1 januari 2000 als hoofdhuurder - er steeds sprake is geweest van een ambachtsbedrijf waarbij de klanten werden ontvangen in de ruimte die door het personeel tevens als kantine werd gebruikt. Houtwerk heeft aangeboden daarvan zonodig met behulp van fotomateriaal en getuigen bewijs van te leveren.
4.10 De kantonrechter zal Houtwerk conform haar bewijsaanbod in de gelegenheid stellen om te bewijzen dat voorafgaand aan de huurovereenkomst met ingangsdatum 1 januari 2000 in het gehuurde reeds sprake was van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken.
4.11 Elke verdere beslissing zal worden aangehouden.
Beslissing
De kantonrechter:
1. laat Houtwerk toe tot het bewijs van haar stelling dat voorafgaand aan de huurovereenkomst met ingangsdatum 1 januari 2000 in het gehuurde reeds sprake was van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW Pro;
2. verwijst deze zaak naar de rolzitting van dit gerecht van donderdag 31 juli 2008 te 11.00 uur, teneinde Houtwerk in de gelegenheid te stellen zich uit te laten of zij bewijs wenst te leveren, dan wel dat zij om haar moverende redenen van die bewijslevering wenst af te zien;
indien Houtwerk bewijs wenst te leveren door het voorbrengen van getuigen, dan dient zij opgave te doen van de namen en woonplaatsen van de getuigen alsmede van de verhinderdata van beide partijen en hun gemachtigden, alsmede van de getuigen in de periode 26 augustus t/m 30 september 2008;
de eventueel voor te brengen getuigen worden op deze zitting nog niet gehoord.
3. houdt elke verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.J. Frikkee, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 juli 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.