Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/6128
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 september 2025 in de zaak tussen
[eiseres], uit Noordeloos, eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden
(gemachtigde: [naam]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar met als dagtekening 18 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 560.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Molenlanden voor het jaar 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 1 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van beide partijen deelgenomen.
Feiten
2. De onroerende zaak is een vrijstaande woning, met een traditioneel bedrijfsgebouw van 125 m², een schuur van 150 m² en een mestkelder van 50 m², gelegen op een perceel van 5050 m². Het bouwjaar is ongeveer 1895.
3. Eiseres is eigenaar van de woning.
4. De uitspraak op bezwaar is gedagtekend 18 oktober 2022. Het beroepschrift van eiseres is door de rechtbank op 20 december 2022 ontvangen.
Beoordeling door de rechtbank
Tijdigheid van het beroep
5. Voordat inhoudelijk op deze zaak kan worden ingegaan, moet de rechtbank eerst beoordelen of eiseres tijdig beroep heeft ingesteld.
6. Een beroepsschrift moet binnen zes weken na de dagtekening van de uitspraak op bezwaar [1] worden ingediend. Dit is op grond van artikel 26c van de Awr anders als de dagtekening is gelegen voor de dag van bekendmaking van de uitspraak op bezwaar. Onder bekendmaking moet in dit geval worden verstaan de toezending van de uitspraak op bezwaar aan eiseres. [2]
De rechtbank heeft het beroep van eiseres op 20 december 2022 ontvangen, dat is meer dan zes weken na de dagtekening daarvan. Eiseres stelt echter dat de uitspraak op bezwaar op 16 december 2022 bekend is gemaakt, de dag dat eiseres deze heeft ontvangen. Volgens de heffingsambtenaar is de uitspraak op bezwaar op 18 oktober 2022 naar eiseres verzonden en dus op die dag bekend gemaakt.
6.1
In de stelling van eiseres dat zij de uitspraak op bezwaar op 16 december 2022 heeft ontvangen, ligt besloten dat de uitspraak op bezwaar één of enkel dagen daarvoor door verzending bekend is gemaakt. Het ligt dan op de weg van de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat dit niet het geval is en dat de uitspraak op bezwaar op 18 oktober 2022 is verzonden. Daarbij geldt dat de heffingsambtenaar aannemelijk moet maken wanneer en aan welk postvervoerbedrijf de uitspraak op bezwaar is aangeboden. [3]
De heffingsambtenaar heeft een printscreen overlegd, met daarop het adres van de gemachtigde van eiseres en de status “afgerond, 18-10-2022, dagpost 24 uurs”. Uit de overgelegde printscreen kan echter op geen enkele wijze worden afgeleid dat dit betrekking heeft op de onderhavige uitspraak op bezwaar, zodat al daarom niet kan worden vastgesteld of de uitspraak op bezwaar is aangeboden aan een postvervoersbedrijf.
De vastgestelde waarde
7. De rechtbank beoordeelt vervolgens of de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, hiertoe overlegt hij een waarderapport van 11 juni 2025. In dit rapport wordt de waarde onderbouwd met de verkoopcijfers van [adres 2], [adres 3] en [adres 4].
Eiseres bestrijdt de bruikbaarheid van deze objecten niet, maar voert primair aan dat de waarde nihil moet zijn. De rechtbank kan eiseres volgen in haar standpunt dat de onroerende zaak een uniek object is, in de zin dat het vele gebreken kent. Dat de waarde daarom nihil is, kan de rechtbank echter niet volgen. Feit is dat de woning bewoond wordt en bovendien heeft alleen de grond al een waarde van € 277.750,- wat eiseres niet heeft bestreden. Eiseres heeft verder verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 5 juni 1996 [5] , maar dat ziet op een waardering door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde en is niet van toepassing bij de vergelijkingsmethode.
10. In de waardematrix is voldoende rekening gehouden met de zeer slechte staat van de opstal door aan de kwaliteit, staat van onderhoud en het voorzieningsniveau factor 1 (slecht) toe te kennen. Dit leidt op deze onderdelen tot een correctie van 40 % in vergelijking met [adres 2], een correctie van 50 % in vergelijking met [adres 5] en een correctie van 60 % in vergelijking met [adres 4]. Eiseres maakt niet aannemelijk dat een hogere correctie gerechtvaardigd is.
Eiseres wijst erop dat het object niet gesloopt mag worden vanwege de monumentenstatus en dat er (hoge) kosten moeten worden gemaakt om alle gebreken te herstellen, maar dit maakt niet dat de waarde op basis van de vergelijkingsmethode waarbij voldoende rekening is gehouden met de zeer slechte staat van de woning, verder naar beneden moet worden bijgesteld. [6]
11. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar voor de woning ten onrechte een inhoud van 800 m³ aanhoudt. Daargelaten dat deze stelling al in meerdere procedures is verworpen [7] , maakt de heffingsambtenaar in de huidige waardering een vergelijking op basis van gebruiksoppervlakte, wat voor de woning 225 m² is. De inhoud is daarom niet meer relevant.
12. De slotsom is dat de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Laukens, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op: 30 september 2025
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak in Mijn Rechtspraak is geplaatst.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.