Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/697
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2023 in de zaak tussen
[naam eiser], te [plaatsnaam], eiser,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Met het besluit van 31 maart 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 153.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 31 december 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 7 juli 2023 op zitting behandeld. De gemachtigde van eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 142.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een bovenwoning, met een gebruiksoppervlakte van 86 m². Het bouwjaar is 1931.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
3. In bezwaar heeft eiser om het taxatieverslag, de grondstaffel, de onderbouwing van de indexering en de KOUDV- en liggingsfactoren van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten verzocht. Ook heeft eiser om inzicht in de correcties gevraagd. Hij betoogt dat verweerder deze stukken ten onrechte niet heeft toegezonden, zodat in strijd is gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 7:17 van Pro de Awb.
3.1.
Verweerder stelt dat alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage hebben gelegen en dat eiser van deze inzagemogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt. Ook heeft eiser tijdens de telefonische hoorzitting niet naar de stukken gevraagd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij met deze inzagemogelijkheid en door het overleggen van het taxatieverslag aan zijn informatieplicht heeft voldaan.
3.2.
Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ waarborgt dat een belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Op verzoek moeten deze gegevens worden toegezonden (Rechtbank Rotterdam, 22 december 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:12862). Steun voor deze opvatting vindt de rechtbank in de conclusie van de advocaat-generaal van 31 januari 2023 (ECLI:NL:PHR:2023:130). Het gaat hierbij niet alleen om het taxatieverslag, maar ook om de andere gegevens die aan de waardering ten grondslag liggen, zoals de KOUDV- en liggingsfactoren.
3.3.
Door deze gegevens niet toe te zenden, heeft verweerder in strijd met artikel 40, tweede lid, Wet WOZ gehandeld. Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank zal hieronder beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
De waardebepaling van de onroerende zaak
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend als de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport en matrix over van 23 juni 2023 opgemaakt door [naam 3] met bijlagen. In het rapport is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 153.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5]. Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m²-prijs van de onroerende zaak € 1.779,- bedraagt tegen een gemiddelde m²-prijs van € 1.928,- voor de vergelijkingsobjecten. Gelet op het taxatierapport en de matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, gebruiksoppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak. De badkamer en de keuken zijn meer dan twintig jaar oud en dienen gemoderniseerd te worden. De gedateerde voorzieningen hebben een negatieve invloed op de waarde van het huis.
7.1.
Verweerder stelt hiertegenover dat de onroerende zaak niet over dusdanig gedateerde voorzieningen beschikt dat de waardering naar beneden moet worden bijgesteld. Eiser heeft de woning in juli 2018 gekocht. Volgens verweerder blijkt uit de verkoopbrochure dat de badkamer en keuken respectievelijk in 2016 en 2013 zijn vernieuwd. Verweerder heeft in de bezwaarfase om foto’s gevraagd, maar die zijn door eiser niet overgelegd. Verder heeft verweerder op zitting verklaard dat hij geen inventarisatieformulier van eiser bij de stukken heeft gezien.
7.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de onroerende zaak afgezet tegen de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten. Uit de matrix blijkt dat verweerder de factor ‘voorzieningen’ voor alle objecten op een ‘3’ (voldoende) heeft vastgesteld. Ook al ogen de badkamer en de keuken van de onroerende zaak gedateerd, dan nog betekent dit niet zonder meer dat het voorzieningenniveau naar beneden moet worden bijgesteld. Eiser heeft niet onderbouwd waarom de factor ‘voorzieningen’ lager zou moeten worden vastgesteld. Het had op de weg van eiser gelegen om gehoor te geven aan het verzoek van verweerder om in bezwaar foto’s over te leggen. Ook in beroep heeft eiser dit nagelaten, terwijl het op zijn weg lag om zijn stellingen te onderbouwen.
8. Eiser stelt dat de onderhoudstoestand van de onroerende zaak matig is, waaronder begrepen het metselwerk, het voegwerk en de isolatie.
8.1.
Verweerder stelt dat de onroerende zaak in een normale conditie verkeert. Met betrekking tot het metselwerk en het voegwerk is dit geconstateerd na een in opdracht van verweerder verrichte gevelopname, die naar aanleiding van het beroepschrift heeft plaatsgevonden. Verweerder stelt verder dat er geen sprake is van een matige isolatie. De onroerende zaak heeft namelijk overal kunststof kozijnen met dubbelglas.
8.2.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van het onderhoud van de onroerende zaak. De factor ‘onderhoud’ is beoordeeld met een ‘3.’ Dit geldt ook voor de vergelijkingsobjecten, afgezien van [adres 5], maar bij dit vergelijkingsobject heeft een correctie plaatsgevonden voor de KOUDV-factoren. Eiser heeft de stelling dat de onroerende zaak in een matige onderhoudstoestand verkeert niet nader onderbouwd en de rechtbank volgt hem daarin dan ook niet.
9. Eiser is van mening dat de factor ‘ligging’ te hoog is vastgesteld. De onroerende zaak is namelijk gelegen aan een drukke weg, aan de achterzijde van de woning liggen garageboxen en er is weinig parkeergelegenheid. Met deze omstandigheden is volgens eiser geen rekening gehouden.
9.1.
De rechtbank constateert dat uit de matrix blijkt dat de factor ‘ligging’ voor alle objecten op een ‘3’ is vastgesteld. Eiser heeft niet nader onderbouwd waarom ten aanzien van de ligging van de onroerende zaak een lagere score moet worden aangenomen. Omdat de ligging van de objecten vergelijkbaar is, ziet de rechtbank niet in waarom een ‘3’ voor de factor ligging onjuist zou zijn.
10. Eiser stelt dat het object [adres 4] een lagere WOZ-waarde van de onroerende zaak onderbouwt.
10.1.
Verweerder stelt zijn vergelijking gebaseerd te hebben op meerdere verkoopcijfers en op basis daarvan is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld. Verweerder verwijst verder naar het verkoopcijfer waarvoor de woning in 2018 is verkocht, namelijk € 138.000,-. Als deze prijs zou worden geïndexeerd naar de waardepeildatum, dan levert dit een waarde op van € 160.000,-. Op basis van deze berekening concludeert verweerder dat de in het geding zijnde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
10.2.
De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat de waardering op meerdere verkoopcijfers is gebaseerd. Daarnaast constateert de rechtbank dat zowel de onroerende zaak als het vergelijkingsobject [adres 4] in het taxatierapport een score ‘3’ hebben gekregen voor kwaliteit. Niet gebleken is dat [adres 4] in een significant betere staat verkeert. Bovendien maakt verweerder voldoende inzichtelijk hoe met andere verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden.
11. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Ter zitting heeft eiser de indexering van Vastgoedpro betwist, omdat hierbij volgens hem geen onderscheid wordt gemaakt in objectsoort. Ook is volgens eiser niet duidelijk welke verkopen bij de indexering zijn betrokken. Eiser heeft naar de uitspraken van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 24 november 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:9914) en van het Hof Amsterdam van 31 maart 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1411, r.o. 5.6.4.) verwezen, waaruit volgens hem volgt dat een onderbouwing door Vastgoedpro of door algemene indexeringscijfers niet bruikbaar is als onderbouwing van de indexering.
11.1.
Verweerder heeft gebruik gemaakt van de Woning Index Calculator van Vastgoedpro, omdat het vanwege een technische storing voor hem niet mogelijk was om de indexeringscijfers uit zijn eigen systeem te halen. Verweerder acht de indexering hiermee voldoende onderbouwd. De vastgestelde waarde wordt daarmee op twee manieren onderbouwd, namelijk door het indexeren van het eigen verkoopcijfer en door het indexeren van de vergelijkingsobjecten.
11.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit het door verweerder overgelegde verweerschrift, de bijgevoegde matrix en de rapporten prijsontwikkeling woningen van Vastgoedpro volgen de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde indexeringspercentages. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de opgenomen gegevens te twijfelen en eiser heeft ook niet aangegeven welke gegevens onjuist zijn dan wel waarover twijfel bestaat. Verweerder heeft voldoende toegelicht dat er geen onderscheid gemaakt wordt naar type woning, omdat de daarvoor beschikbare gegevens landelijk zijn en te veel afwijken van de regionale cijfers. De in de waardematrix besloten liggende indexeringspercentages van de vergelijkingsobjecten zijn in overeenstemming met de gegevens van Vastgoedpro. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Verder berusten deze percentages op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij ook in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor (Hof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059; Hof Den Bosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en Hof Amsterdam, 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789).
12. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld.
De redelijke termijn
13. Eiser heeft ter zitting verzocht om immateriële schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn.
13.1.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252) behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, afgezien van bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt als zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
13.2.
Het bezwaarschrift is op 2 april 2021 door verweerder ontvangen. De rechtbank had vervolgens op uiterlijk 2 april 2023 uitspraak moeten doen, maar deze termijn is verlopen. De uitspraak op bezwaar is op 31 december 2021 gedaan, dus verweerder heeft bijna negen maanden over de uitspraak op bezwaar gedaan. Dat is bijna drie maanden langer dan in het kader van de redelijke termijn is toegestaan. De rechtbank heeft het beroep op 9 februari 2022 ontvangen. Op het moment van deze uitspraak ligt de zaak één jaar en ruim vijf maanden bij de rechtbank, wat betekent dat zij binnen de termijn van anderhalf jaar is gebleven. De overschrijding is daarmee aan verweerder te wijten.
13.3.
In navolging van de uitspraak van de rechtbank van 12 juli 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:6163) hanteert de rechtbank voor de immateriële schade een vergoeding van € 50,- per halfjaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Hiervan uitgaande zal de rechtbank verweerder veroordelen tot een bedrag van € 50,-, te betalen aan eiser als vergoeding voor de door hem geleden immateriële schade.
Conclusie en gevolgen
14. Gelet op de overwegingen 3 tot en met 3.3 is het beroep gegrond. Omdat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank ziet aanleiding om met inachtneming van het bepaalde in artikel 2, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) het bedrag met de helft te verminderen, omdat eiser slechts deels in het gelijk is gesteld. Eiser krijgt namelijk gelijk ten aanzien van zijn standpunt over het toezenden van de op het geding betrekking hebbende stukken en over het aan hem toewijzen van immateriële schadevergoeding, maar hij krijgt geen gelijk ten aanzien van zijn standpunt over de WOZ-waarde. De rechtbank stelt op grond van het Bpb de proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand daarom vast op € 837,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en wegingsfactor 1). Aangezien de WOZ-beschikking in stand blijft, komen de kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt van € 50,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 50,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837,-;
- bepaalt dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoedt van € 50,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. L.A. Brekelmans, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2023.
De rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).