ECLI:NL:RBROT:2023:3843

• Datum uitspraak: 31 maart 2023
• Publicatiedatum: 8 mei 2023
• Zaaknummer: 10057407 CV EXPL 22-25878
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J.J. Wetzels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over opleveringsschade en bewijslastverdeling na beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Rotterdam, gaat het om een huurgeschil tussen Frame Vastgoed II B.V. en Fix Personeelsdiensten B.V. De huurovereenkomst tussen partijen liep van 1 augustus 2021 tot 31 juli 2022. Na beëindiging van de huurovereenkomst vorderde Frame betaling van diverse facturen voor schoonmaakwerkzaamheden en schadeherstel, die volgens haar door Fix niet waren voldaan. Fix betwistte de vorderingen en voerde aan dat Frame ten onrechte conservatoir beslag had gelegd op haar bankrekening. De kantonrechter oordeelde dat de kosten voor schoonmaakwerkzaamheden niet toewijsbaar zijn, omdat Fix niet in verzuim was geraakt. Wel werden de kosten voor schadeherstel in februari 2022 toegewezen, omdat Fix had erkend dat deze schade voor haar rekening kwam. De kantonrechter gaf Frame de gelegenheid om bewijs te leveren van de ondertekening van het eindopleverrapport door een vertegenwoordiger van Fix, wat cruciaal is voor de beoordeling van de vorderingen van Frame. De beslissing over de reconventionele vordering van Fix om het beslag op te heffen werd aangehouden totdat de hoofdzaak was beslist.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10057407 CV EXPL 22-25878

datum uitspraak: 31 maart 2023

vonnis van de kantonrechter

tevens vonnis in het incident ex artikel 843a Rv

in de zaak van

Frame Vastgoed II B.V. ,

kantoorhoudende te Brielle (gemeente Voorne aan Zee),

eiseres in conventie en in het incident ex artikel 843a,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler, advocaat te Rotterdam,

tegen

Fix Personeelsdiensten B.V. ,

vestigingsplaats: De Lier (gemeente Westland),

gedaagde in conventie,

verweerster in het incident ex artikel 843a Rv,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. E. Spijer, advocaat te Naaldwijk.

Partijen worden hierna ‘Frame’ en ‘Fix’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 25 juli 2022, met bijlagen;
• de akte (voorwaardelijke) vermeerdering eis / vermindering eis, met bijlage;
• het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
• de akte overlegging producties, tevens houdende (voorwaardelijke) conclusie van eis in incident ex art. 843a Rv, tevens houdende antwoord in reconventie, met bijlagen;
• de bij brief van 16 januari 2023 door Fix toegestuurde nadere producties 1 tot en met 7;
• de bij brief van 17 januari 2023 door Frame toegestuurde nadere productie 30;
• de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Frame van 26 januari 2023;
• de spreekaantekeningen van de gemachtigde van Fix van 26 januari 2023.

1.2.

Op 26 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken. Aan de zijde van Frame zijn toen verschenen, mevrouw
[naam01] alsmede de heren [naam02] en [naam03] , bijgestaan door de gemachtigde
mr. Z.H. van Dorth tot Medler. Aan de zijde van Fix is verschenen de heer [naam04] , bijgestaan door de gemachtigde mr. J.S. Bijsterbosch.

2. De feiten

2.1.

Fix heeft van Frame gehuurd een aantal woonruimtes, gelegen aan de [straatnaam01] 1a, 1b, 1c, 2a, eb en 2c in Brielle en de [adres01] in Oostvoorne. De huurovereenkomsten zijn ingegaan op 1 augustus 2021 en geëindigd op 31 juli 2022, nadat Fix de huurovereenkomsten had opgezegd.

2.2.

Frame heeft aan Fix facturen verstuurd voor schoonmaakwerkzaamheden, schadeherstel en het aanbrengen van een access point. Het gaat om de volgende facturen:

Datum

Factuurnummer

Betreft

Bedrag

25-02-2022

202230013

Schadeherstel

€ 950,47

25-02-2022

202230029

Access point

€ 2.315,94

28-02-2022

202230019

Schoonmaakwerkzaamheden

€ 1.119,64

31-03-2022

202230028

Schoonmaakwerkzaamheden

€ 1.999,40

30-04-2022

202230038

Schoonmaakwerkzaamheden

€ 1.999,64

31-05-2022

202230046

Schoonmaakwerkzaamheden

€ 1.999,40

30-06-2022

202230054

Schoonmaakwerkzaamheden

€ 549,84

19-09-2022

202230058

Opleveringsherstel (sleutels en sloten)

€ 5.492,19

19-09-2022

202230059

Opleveringsherstel (schoonmaak)

€ 2.999,11

19-09-2022

202230060

Opleveringsherstel (schade)

€ 16.418,16

22-09-2022

202230061

Creditnota op 202230060

€ 2.750,80 -/-

Totaal

€ 32.292,99

2.3.

Fix heeft de facturen niet betaald.

2.4.

Op 21 juli 2022 heeft Frame verlof gevraagd – en verkregen – om conservatoir beslag te leggen onder de Rabobank, waar Fix een bankrekening houdt. Dit beslag heeft doel getroffen. De vorderingen van Frame waarvoor beslag is gelegd zijn begroot op een bedrag van € 40.343,27. De kosten die Fix heeft gemaakt in verband met de beslaglegging bedragen € 1.765,86.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Frame vordert, na wijziging van eis, samengevat:

• Fix te veroordelen aan haar te betalen € 32.292,99 met rente over de factuurbedragen vanaf de verschillende vervaldata (veertien dagen na factuurdatum);
• Fix te veroordelen aan haar te betalen € 1.085,33 aan buitengerechtelijke incassokosten;
• Fix te veroordelen aan haar te betalen € 1.765,86 aan beslagkosten;
• Fix te veroordelen in de proceskosten met rente;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

Frame baseert de vordering op het volgende. Frame heeft bij een controle van de gehuurde woningen geconstateerd dat er niet goed werd schoongemaakt en dat er schades waren. Frame heeft toen besloten om de schoonmaak zelf te gaan verzorgen en de schades te (laten) herstellen. Op de huurovereenkomst is het huishoudelijk reglement van Frame van toepassing. Op grond van artikel 2 van het huishoudelijk reglement was Frame bevoegd om het gehuurde op kosten van Fix schoon te (laten) maken en geconstateerde schades te herstellen. Op verzoek van Fix is een access point in de gehuurde woningen aangebracht, waarvoor Fix de kosten moet betalen. In mei 2022 is de keuken vervangen en is er geschilderd. Dit was nodig omdat er schade was aan het gehuurde.
In verband met het aflopen van de huurovereenkomst heeft een voorinspectie plaatsgevonden, waarbij is vastgelegd welke werkzaamheden Fix nog moest uitvoeren. Fix heeft niet al die werkzaamheden uitgevoerd. De werkzaamheden die Fix op de einddatum van de huurovereenkomst (31 juli 2022) niet had uitgevoerd, heeft Frame laten uitvoeren. De kosten die Frame daarvoor gemaakt heeft, moet Fix betalen. Voor alle werkzaamheden heeft Frame facturen gestuurd, steeds met een betalingstermijn van veertien dagen. Door het verstrijken van de betalingstermijn is Fix in verzuim geraakt met haar betalingsverplichting. Frame heeft Fix – zonder resultaat – aangemaand om de openstaande bedragen te voldoen, daarom moet Fix ook de buitengerechtelijke incassokosten betalen. Ter zekerheidstelling van haar vordering heeft Frame conservatoir beslag laten leggen op de bankrekening van Fix. Fix moet ook de kosten die daarvoor zijn gemaakt betalen.

3.3.

Fix is het niet eens met de vordering en voert het volgende aan. Het huishoudelijk reglement is niet op de huurovereenkomst van toepassing. Zij heeft met Frame geen overeenkomst gesloten op grond waarvan Frame op kosten van Fix schoonmaak-werkzaamheden en herstelwerkzaamheden in de gehuurde woningen mocht uitvoeren. Dit zijn werkzaamheden die Fix (althans haar onderhuurders) zelf moesten uitvoeren. Frame heeft Fix niet in de gelegenheid gesteld om zelf deze werkzaamheden uit te voeren. Er is door Fix geen opdracht gegeven om een access point te plaatsen. Er was geen sprake van schade aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. De door Frame overgelegde inspectierapporten zijn niet voor akkoord door Fix ondertekend. De persoon die haar heeft vertegenwoordigd, was ook niet bevoegd om namens Fix te tekenen. De werkzaamheden die Frame heeft laten uitvoeren, hebben ook niet te maken met schadeherstel, maar met het gereed maken van de woningen voor de verkoop. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Fix verklaard bereid te zijn de factuur van 25 februari 2022 voor schadeherstel ten bedrage van € 950,47 aan Frame te voldoen.

in reconventie

3.4.

Fix vordert samengevat:

• de ten laste van Fix gelegde conservatoire beslagen onder de Rabobank onmiddellijk op te heffen;
• Frame te veroordelen aan haar schadevergoeding te betalen, nader op te maken bij staat, vanwege het ten onrechte gelegde conservatoir beslag op haar bankrekening;
• Frame te veroordelen in de proceskosten met rente;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.5.

Fix baseert de reconventionele vordering op het volgende. Omdat Fix niets aan Frame verschuldigd is, heeft Frame ten onrechte conservatoir beslag gelegd onder de Rabobank. Dit beslag moet worden opgeheven. Fix lijdt door het beslag schade, die Frame moet vergoeden.

3.6.

Frame is het niet eens met de reconventionele vordering en voert aan dat het beslag niet ten onrechte gelegd is.

in het (voorwaardelijke) incident ex artikel 843a Rv

3.7.

Frame heeft bij eis van 16 januari 2023 (voorwaardelijk) gevorderd:

- Fix te veroordelen tot het overleggen van afschriften van de rapporten die behoren bij een e-mail van 29 juli 2021 van StaySolutions aan Fix.

Deze vordering is ingesteld onder de voorwaarde dat de kantonrechter Fix niet op grond van artikel 22 Rv verplicht om deze rapporten in het geding te brengen.

3.8.

Frame voert ter onderbouwing van deze vermeerdering van eis aan dat zij een rechtmatig belang heeft bij deze rapporten, omdat hieruit de staat van de gehuurde woningen bij aanvang van de huurovereenkomst blijkt. Uit dit laatste volgt ook dat het gaat om een rechtsbetrekking waarbij Frame partij is (de huurovereenkomst tussen haar en Fix).

3.9.

Fix heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij niet (meer) beschikt over de desbetreffende rapporten en evenmin over de e-mail waar die rapporten bij waren gevoegd.

4. De beoordeling

in conventie

De beslissing kort samengevat

4.1.

De kantonrechter is van oordeel dat de kosten voor de schoonmaakwerkzaamheden in de periode februari – juni 2022, de kosten voor het access point en de kosten van herstel van de keuken van [adres02] en het schilderwerk van [adres01] (beide uitgevoerd in mei 2022) niet toewijsbaar zijn, omdat Fix niet in verzuim is geraakt met het nakomen van haar verplichtingen waarop deze vorderingen zijn gebaseerd. De kosten voor herstel van de ruitschade in februari 2022 zijn wel toewijsbaar. Voordat de kantonrechter kan beslissen over de gevorderde kosten voor nieuwe sleutels en sloten, schoonmaakwerkzaamheden in verband met rookgeur en herstel van schade die bij de eindoplevering is geconstateerd, moet verdere bewijslevering door Frame plaatsvinden.

4.2.

Hieronder wordt per onderdeel van de vorderingen van Frame toegelicht hoe de kantonrechter tot zijn oordeel of bewijsopdracht is gekomen.

Schoonmaakwerkzaamheden februari – juni 2022

4.3.

De door Frame gevorderde schoonmaakkosten over de periode februari tot en met juni 2022 zullen worden afgewezen, omdat voor deze vordering geen grondslag bestaat.

4.4.

Frame baseert haar vordering tot betaling van de schoonmaakkosten op haar huishoudelijk reglement, dat volgens haar van toepassing is. De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat het huishoudelijk reglement op de huurovereenkomst van toepassing is, noch dat daaruit voor Frame het recht voortvloeit om op eigen initiatief werkzaamheden uit te voeren en de kosten daarvoor bij Fix in rekening te brengen.

4.5.

Het huishoudelijk reglement wordt in de huurovereenkomst alleen genoemd als bijlage die bij de overeenkomst zou zijn gevoegd. Nergens in de huurovereenkomst wordt vermeld dat het huishoudelijk reglement op de huurverhouding tussen Frame en Fix van toepassing is verklaard. De toepasselijkheid is dus niet overeengekomen. Er zijn door Frame geen andere stukken overgelegd waaruit zou (moeten) blijken dat partijen de bedoeling hebben gehad om het huishoudelijk reglement op hun huurverhouding van toepassing te verklaren. Uit het reglement zelf volgt het ook niet; uit de tekst moet eerder worden afgeleid dat dit regels zijn waaraan de feitelijk gebruikers van de woningen zich moeten houden. Dit leidt echter niet tot het door Frame gepretendeerde recht om huurderswerkzaamheden in opdracht van Frame op kosten van de huurder uit te (laten) voeren.

4.6.

Een afspraak die erop neerkomt dat Frame de schoonmaak op kosten van Fix mocht gaan uitvoeren, is ook niet komen vast te staan. Zo’n afspraak zou erop neerkomen dat partijen zijn overeengekomen dat Frame alsnog diensten aan Fix gaat leveren en dat Fix daarvoor aan Frame moet betalen. Schoonmaak is immers een verplichting die de huurder moet uitvoeren. Zo’n kleine herstelling kan de huurder uitbesteden aan de verhuurder, tegen betaling van kosten, maar dat moet dan wel uitdrukkelijk worden overeengekomen. Uit de door partijen gewisselde whatsapp- en e-mailberichten volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat Fix ermee heeft ingestemd om de schoonmaak vanaf dat moment aan Frame uit te besteden. Sterker nog, Fix heeft expliciet te kennen gegeven dat zij deze werkzaamheden zelf wilde uitvoeren. Het niet reageren door Fix op een aankondiging van Frame betekent niet dat Fix daarmee akkoord gaat. Van overeenstemming over een wijziging van de huurovereenkomst ten aanzien van de leveringen en diensten (en bijbehorende servicekosten) is daarom niet gebleken.

4.7.

De kosten voor schoonmaak zijn ook niet aan te merken als schadevergoeding in de zin van artikel 7:218 lid 1 in combinatie met 6:74 BW. Het niet goed schoonmaken van een woning kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gekwalificeerd als schade zoals wordt bedoeld in artikel 7:218 BW. Ook op die grond kan Frame de kosten voor de schoonmaak dus niet op Fix verhalen.

Kosten schadeherstel februari 2022

4.8.

De kosten voor schadeherstel die Frame in februari 2022 aan Fix in rekening heeft gebracht, zullen worden toegewezen, nu Fix bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft erkend dat deze schade voor haar rekening als huurder komt. Zij heeft ingestemd met betaling van het door Frame in rekening gebrachte bedrag van € 950,47.

Kosten access point

4.9.

Frame stelt dat Fix opdracht heeft gegeven voor het plaatsen van een (nieuw) access point. Fix heeft dat betwist. Om deze vordering te kunnen toewijzen, moet komen vast te staan dat partijen hierover overeenstemming hebben bereikt, oftewel dat sprake is geweest van een aanbod van Frame dat door Fix is aanvaard. Uit de door Frame overgelegde stukken blijkt niet van enig aanbod van Frame, laat staan van aanvaarding door Fix. Ook uit de huurovereenkomst blijkt niet dat partijen zijn overeengekomen dat Frame op kosten van Fix een access point in de gehuurde woningen zou plaatsen. Er is dan ook geen grondslag voor de door Frame gestelde vordering betreffende deze kosten, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen.

Kosten werkzaamheden mei 2022

4.10.

Frame heeft in mei 2022 een nieuwe keuken laten plaatsen aan de [adres02] en schilderwerk aan de [adres01] laten uitvoeren. Frame stelt dat de keuken en het schilderwerk beschadigd waren en dat vervanging van de keuken en het volledig laten schilderen noodzakelijk waren. Fix betwist dat er sprake was van schade aan het gehuurde en stelt dat het slechts gaat om gedateerde en versleten zaken. De kosten die Frame heeft gemaakt voor het vervangen van de keuken bedragen (na een aftrek nieuw voor oud van 1/3) € 3.708,20 en de kosten voor het binnenschilderwerk € 3.331,43 (alles inclusief btw).

4.11.

Het enkele feit dat Frame stelt dat sprake is (geweest) van schade aan het gehuurde, maakt niet dat zij aanspraak kan maken op een schadevergoeding van Fix ter grootte van de herstelkosten. Bij een schadevergoedingsvordering als deze moet de kantonrechter achtereenvolgens een aantal punten beoordelen. Allereerst zal moeten worden beoordeeld of is komen vast te staan dat inderdaad sprake was van schade aan het gehuurde en niet van gebruikssporen althans slijtage door normaal gebruik (zie bijvoorbeeld Hof Den Haag 25 mei 2007, ECLI:NL:GHSGR:2007:BA6751). Als dat komt vast te staan, geldt vervolgens het bewijsvermoeden zoals dat volgt uit artikel 7:218 BW (alle schade wordt vermoed te zijn ontstaan door een aan de huurder toerekenbare tekortkoming). Als met toepassing daarvan wordt vastgesteld dat sprake is (geweest) van een tekortkoming van Fix in de nakoming van haar verplichtingen, moet vervolgens worden vastgesteld of Fix in verzuim is geraakt. Verzuim treedt pas in als Fix in gebreke is gesteld en haar een redelijke termijn voor de nakoming is gesteld en die nakoming uitblijft. Pas als dat het geval is, ontstaat voor Frame een recht op schadevergoeding (artikel 6:74 lid 2 BW jo. artikel 6:81 BW). De schadevergoeding is in dat geval zonder voorafgaande ingebrekestelling verschuldigd.

4.12.

Uit het voorgaande blijkt dat de vorderingen van Frame ten aanzien van de keuken en het schilderwerk hoe dan ook alleen toewijsbaar zijn als Fix in verzuim is geraakt met haar (eventuele) herstelverplichting. De kantonrechter oordeelt dat dat niet het geval is. De brief die Frame op 13 april 2022 aan Fix heeft gestuurd is volgens de eigen woorden van Frame een ‘waarschuwing’ en geen ingebrekestelling. Fix wordt niet gevraagd om zaken te herstellen, maar om bewoners te vervangen. De keuken wordt in deze brief ook niet genoemd. Op 4 mei 2022 stuurt Frame een whatsappbericht aan Fix over de keuken, met de enkele mededeling dat die moet worden vervangen. Vervolgens kondigt Frame direct aan dat er de maandag daarna (dus op 9 mei 2022) een nieuwe keuken zal worden geïnstalleerd. Fix heeft dus geen gelegenheid gehad om eventuele schade zelf te herstellen.

Fix is ook niet in de gelegenheid gesteld om de woning aan de [adres01] zelf opnieuw te schilderen. In mei 2022 kondigt Frame per whatsappbericht aan dat vanaf 10 mei 2022 ‘opknapwerkzaamheden’ zullen worden uitgevoerd, met het verzoek de bewoners hierover te informeren. Ook dit is geen ingebrekestelling. De vraag of er überhaupt sprake was van schade aan de muren (in plaats van gebruikssporen) en of deze schade op dat moment hersteld moest worden (of dat Fix dat bij het einde van de huurovereenkomst had kunnen doen in het kader van haar opleververplichting) hoeft daarmee niet meer beantwoord te worden.

Kosten werkzaamheden na einde huurovereenkomst

4.13.

Frame heeft ook na het einde van de huurovereenkomst nog een aantal werkzaamheden verricht, waarvan zij de kosten voor rekening van Fix wil brengen. Het gaat om:

• nieuwe sleutels en sloten € 5.492,19
• schoonmaak (verwijdering rookgeur en nicotine) € 2.999,11
• herstel schade

Totaal € 15.119,03

Het grootste deel van de schade bestaat uit kosten voor inzet van het eigen personeel van Frame. Zij heeft hiervan overzichten overgelegd. Daarnaast heeft zij een factuur van Versus overgelegd voor het afvoeren van huisvuil en herstel van een trapleuning voor een bedrag van € 562,65.

4.14.

Frame beroept zich ter onderbouwing van deze kosten allereerst op het rapport van de eindoplevering, dat volgens Frame door (althans namens) Fix is ondertekend. Fix heeft echter uitdrukkelijk betwist, door overlegging van een verklaring van de betrokken medewerker, dat deze het rapport heeft ondertekend. Deze medewerker, [naam05] , heeft volgens Fix alleen een document met de meterstanden ondertekend. Hij is bovendien niet bevoegd om namens Fix te tekenen.

4.15.

De stelling van Fix dat [naam05] niet bevoegd was om namens haar het rapport te ondertekenen, kan haar niet baten. Ten eerste is deze stelling te laat naar voren gebracht, namelijk pas bij gelegenheid van de mondelinge behandeling. In haar conclusie van antwoord heeft Fix hierover niets gezegd. Ten tweede geldt dat Fix, door [naam05] als enige vertegenwoordiger van Fix naar de eindopname te sturen, zelf de indruk heeft gewekt dat hij bevoegd was om namens Fix te tekenen. Daarmee is de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid gewekt. Fix kan zich daarom niet met succes op de eventuele onbevoegdheid van [naam05] beroepen.

4.16.

Omdat Fix uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat de handtekening op het overgelegde rapport door [naam05] is gezet, rust de bewijslast van de stelling dat hij wel degelijk getekend heeft op Frame (zie HR 12 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:572). Frame heeft dit bewijs ook aangeboden. Zij wordt tot deze bewijslevering toegelaten op de manier zoals hierna in het dictum vermeld.

4.17.

Als Frame slaagt in het bewijs dat Daniël het rapport van de eindoplevering heeft ondertekend, dan betekent dat dat de daarop vermelde werkzaamheden door Frame op kosten van Fix mochten worden uitgevoerd. Het gaat dan om het verwijderen van de rookgeur en het herstel van de schades. Uit het rapport blijkt niet dat te weinig sleutels zouden zijn ingeleverd, zodat die vordering in ieder geval niet toewijsbaar is op basis van de stelling dat Fix daarvoor getekend heeft.

4.18.

Dat Frame in het geval als onder 4.17 bedoeld bepaalde werkzaamheden bij Fix in rekening mag brengen, betekent overigens niet dat de vorderingen van Frame ter zake van die werkzaamheden dan direct volledig toewijsbaar zijn. De schadevergoeding moet in gevallen als deze immers concreet worden berekend, hetgeen inhoudt dat alleen die kosten toewijsbaar zijn die Frame daadwerkelijk heeft gemaakt en enkel voor zover zij tot herstel van de desbetreffende schade hebben geleid. Fix heeft uitdrukkelijk betwist dat deze werkzaamheden daadwerkelijk door of in opdracht van Frame zijn verricht. Het is daarom aan Frame om te bewijzen dat deze werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht en dat de daarvoor opgevoerde kosten ook daadwerkelijk door Frame zijn gemaakt. De door Frame gehanteerde tarieven zijn overigens door Fix niet betwist, zodat die in beginsel zullen worden gehanteerd als de kantonrechter toekomt aan het berekenen van schadevergoeding. Frame zal echter eerst worden opgedragen om bewijs te leveren, zoals hierna in het dictum omschreven. Om praktische en proceseconomische redenen wordt deze bewijsopdracht nu al gegeven, ook al moet Frame eerst bewijs leveren van haar stelling dat [naam05] het opleverrapport heeft ondertekend.

4.19.

Als Frame niet slaagt in het door haar te leveren bewijs dat [naam05] het opleverrapport heeft ondertekend, zijn haar vorderingen niet toewijsbaar op grond van de stelling dat partijen deze werkzaamheden zijn overeengekomen. In dat geval moet worden beoordeeld of Fix heeft voldaan aan haar verplichting tot deugdelijke oplevering zoals die volgt uit de wet.

4.20.

Uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt dat als
tussen huurder en verhuurder bij
de aanvaarding van het gehuurde geen beschrijving daarvan is opgemaakt, de huurder – behoudens tegenbewijs – wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. In deze zaak is geen sprake van een beschrijving die tussen huurder en verhuurder is opgemaakt bij de aanvaarding van het gehuurde. Frame en Fix hebben immers per 1 augustus 2021 geen
eigen beschrijving van het gehuurde gemaakt. Dit terwijl de huurovereenkomst die zij met ingang van 1 augustus 2021 hebben gesloten als een nieuwe huurovereenkomst heeft te gelden. Fix heeft niet de huurovereenkomst die Frame daarvoor met StayProjects Group Netherlands B.V. (in deze procedure aangeduid als ‘StaySolutions’) had afgesloten, overgenomen. Hetgeen in de huurovereenkomst tussen Frame en StaySolutions is overeengekomen, is dan ook niet van toepassing op de huurverhouding tussen Frame en Fix. Het betekent ook dat zelfs als Fix en StaySolutions de staat van het gehuurde per 1 augustus 2021 hebben vastgelegd, dit geen verandering brengt in de bewijslastverdeling die uit artikel 7:224 lid 2 BW volgt. Feit blijft dan immers dat er geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur tussen Frame en Fix is opgemaakt.

4.21.

Uitgangspunt in deze zaak is daarom de veronderstelling dat de schade die door Frame is geconstateerd al bij aanvang van de huur aanwezig was. Tegen deze veronderstelling staat tegenbewijs open. Frame wordt in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in een andere (volgens haar zeggen: onbeschadigde) staat verkeerde als op 1 augustus 2022 en dat Fix in gebreke gebleven is met correcte oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst, waardoor het nodig was de door haar gevorderde kosten te maken om de gebreken te herstellen.

4.22.

Het voorgaande geldt ook voor het aantal door Fix ingeleverde sleutels. Uit niets blijkt dat Fix bij aanvang van de huurovereenkomst 56 sleutels in ontvangst heeft genomen. Frame zal worden toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat zij aan Fix bij aanvang van de huurovereenkomst 56 sleutels heeft uitgereikt.

4.23.

Ten aanzien van de omvang van een eventuele schadevergoeding geldt hetzelfde als hiervoor onder 4.18 is overwogen.

4.24.

Omdat eerst bewijsvoering nodig is voordat een oordeel kan worden gegeven over de vorderingen van Frame waarover hiervoor nog niet is beslist, kan nog niet worden beslist over de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en kosten van beslaglegging. Alle verdere beslissingen worden dan ook aangehouden.

In het incident ex artikel 843a Rv

4.25.

De kantonrechter ziet geen reden om Fix op grond van artikel 22 Rv op te dragen afschriften over te leggen van de rapporten die volgens Frame zijn toegestuurd bij de e-mail van 29 juli 2021 van StaySolutions aan Fix, mede gelet op het volgende.

4.26.

De vordering die Frame heeft ingesteld op grond van artikel 843a Rv is niet toewijsbaar. Fix heeft gesteld dat zij de rapporten niet kan overhandigen omdat zij daar niet (meer) over beschikt. Dit betekent dat als Fix zou worden veroordeeld om afschriften van de rapporten aan Frame te overhandigen, zij die rapporten bij StaySolutions moet opvragen. StaySolutions is de voormalig huurder van Frame. De kantonrechter ziet niet in welk belang Frame erbij heeft om Fix rapporten te laten opvragen bij een andere partij, als Frame dit zelf ook eenvoudigweg kan doen, zeker gelet op de relatie die zij met StaySolutions heeft (gehad). De kantonrechter meent dat die inspanning, zeker nu de bewijslast in deze procedure op Frame rust, van Frame mag worden verwacht.

4.27.

De beslissing over de kosten in het incident worden door de kantonrechter aangehouden totdat ook in de hoofdzaak zal worden beslist.

in reconventie

4.28.

Uit de beoordelingen in conventie volgt dat de kantonrechter nog geen beslissing kan nemen over een groot deel van de door Frame ingestelde vorderingen. De kantonrechter kan daarom nog niet beoordelen of Frame al dan niet terecht beslag heeft gelegd. De beoordeling van de vorderingen in reconventie zal (moeten) worden aangehouden totdat over alle vorderingen in conventie kan worden beslist.

5. De beslissing

De kantonrechter:

in het incident ex artikel 843a Rv

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

houdt de beslissing ten aanzien van de proceskosten in het incident aan totdat ook in de hoofdzaak kan worden beslist;

in de hoofdzaak in conventie

5.3.

Laat Frame toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt:

 dat [naam05] het rapport van de eindoplevering van 1 augustus 2022 heeft ondertekend;

 dat zij de werkzaamheden als bedoeld onder 4.13 heeft uitgevoerd/laten uitvoeren en dat zij de daarmee gepaard gaande kosten daadwerkelijk heeft gemaakt;

 dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst 56 sleutels van het gehuurde aan Fix heeft verstrekt;

5.4.

uitsluitend en alleen voor het geval Frame niet slaagt in het bewijs dat [naam05] het rapport van de eindoplevering van 1 augustus 2022 heeft ondertekend

 laat Frame toe tot het bewijs van feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat Fix in gebreke gebleven is met correcte oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst per 1 augustus 2022 en dat zij de werkzaamheden als bedoeld onder 4.13 heeft uitgevoerd/laten uitvoeren alsmede dat zij de daarmee gepaard gaande kosten daadwerkelijk heeft gemaakt;

5.5.

bepaalt dat:

 Frame zich ter rolzitting van
woensdag 29 maart 2023 om 14.30 uur bij akte dient uit te laten of, en zo ja op welke wijze, zij het bewijs als bedoeld onder 5.3wenst te leveren;

 indien zij dit wil door schriftelijke bewijsstukken of het overleggen van (een) gegevensdrager(s), zij die dan dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;

 indien zij getuigen wenst voor te brengen, zij in die akte opgave moet doen van de naam en woonplaats van de door haar voor te brengen getuige(n) alsook van de verhinderdata van de getuige(n) en van beide partijen voor de dan komende drie maanden. Frame zal te zijner tijd zelf hebben zorg te dragen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;

5.6.

bepaalt voorts dat de door Frame te nemen akte (in tweevoud) uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur door de griffie ontvangen moet zijn;

in de hoofdzaak in conventie en in reconventie

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

51909

Voetnoten

1. Frame vermeldt een schadebedrag van € 13.667,36. De kosten voor het vervangen van de keuken van [adres02] à € 3.708,20 en het binnenschilderwerk van [adres01] à € 3.331,43 maken hiervan onderdeel uit. Deze vorderingen zijn hiervoor al besproken.