Uitspraak
Uitspraak: 25 mei 2007
Rolnummer: 05/687
Zaaknummer rechtbank: 586664.04
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
STICHTING WONING BEDRIJF ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: het WBR,
procureur: mr. E.J.P. Nolet,
tegen
[PARTIJ A],
wonende te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [Partij A],
procureur: mr. H.J.A. Knijff.
Het geding
Bij exploot van 4 mei 2005 is het WBR in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van 10 februari 2005 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen. Het WBR heeft bij memorie van grieven één grief opgeworpen, die door [Partij A] bij memorie van antwoord is bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank onder 2. sub 1 tot en met 3 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 [Partij A] huurt sedert 23 juni 1994 van het WBR de zelfstandige woning, gelegen te [woonplaats] (hierna: de woning) tegen een kale huurprijs, welke sedert 1 juli 2003 bedraagt € 372,44 per maand.
2.2 De woning maakt deel uit van een complex van 114 woningen. Dit complex is in 1994 ingrijpend en tegen hoge kosten (NLG 75.000,- per woning) gerenoveerd. Daarbij zijn ook de keukens vernieuwd.
2.3 Op 7 maart 2004 heeft [Partij A] bij de huurcommissie een verzoekschrift ingediend als bedoeld in artikel 7:257 lid 2 BW Pro tot het doen van een uitspraak over een tijdelijke huurverlaging wegens gebreken aan de woning. Bij op 2 juli 2004 door de huurcommissie gedane uitspraak, verzonden op 11 augustus 2004, is onder meer het volgende overwogen:
“Gebreken
Gelet op de bevindingen tijdens het onderzoek in de woning en het verhandelde ter zitting, is de huurcommissie van oordeel dat de woning per 1 maart 2004 het volgende gebrek als bedoeld in bijlage II behorend bij het Besluit huurprijzen woonruimte onder punt 1 vertoont:
Het aanrechtblok is zodanig verouderd en versleten dat alle laden en deuren niet meer functioneren en sluiten. Voorts zijn de deurtjes van de bovenkastjes aan de onderkant ernstig aangetast door vocht, een gebrek in de categorie C (nummer Na8), dat een tijdelijke huurverlaging toestaat tot 40% van de maximale huurprijs.
De commissie overweegt hierbij dat zij van oordeel is dat verhuurder bij de verhuur van grotere woningen aan grotere gezinnen rekening dient te houden met intensief gebruik en snellere vervanging van een keukenblok dan bij kleinere gezinnen gebruikelijk is. De commissie is van oordeel dat verhuurder verantwoordelijk is voor het vernieuwen van het keukenblok. De commissie passeert daarmee tevens het verweer van de verhuurder (…) dat huurder geen medewerking verleent aan reparaties. De commissie is van oordeel dat huurder niet in verzuim is door de verhuurder niet in de gelegenheid te stellen reparaties uit te voeren. Huurder was immers van mening dat er geen reparatie, maar vernieuwing van het keukenblok noodzakelijk was. (…)”
waarna als volgt werd beslist:
“(…) Het aanrechtblok is zodanig verouderd en versleten dat alle laden en deuren niet meer functioneren en sluiten. Voorts zijn de deurtjes van de bovenkastjes aan de onderkant ernstig aangetast door vocht, een gebrek in de categorie C (nummer Na8), dat een tijdelijke huurverlaging toestaat tot 40% van de maximale huurprijs.
Per 1 maart 2004 bedraagt het puntentotaal van de woning 152.
Omdat de woning het hiervoor genoemde gebrek vertoont, is het redelijk dat huurder per 1 maart 2004 € 256,70 per maand als huurprijs betaalt, dat wil zeggen een bedrag overeenkomend met 40% van de op 29 februari 2004 geldende maximale huurprijs. (…)”
2.4 In eerste aanleg vordert het WBR na wijziging van eis, verkort weergegeven, dat de uitspraak van de huurcommissie wordt vernietigd en dat de door [Partij A] te betalen kale huurprijs voor de woning wordt vastgesteld op € 372,44 per maand.
2.5 Bij tussenvonnis van 10 februari 2005 heeft de rechtbank het WBR toegelaten tot het bewijs, dat [Partij A] dan wel andere personen die zich met zijn goedvinden in de woning bevonden, zich met betrekking tot het ten processe bedoelde keukenblok niet als een goed huurder hebben gedragen, en dat als gevolg daarvan het keukenblok (voortijdig) ernstig beschadigd is geraakt.
2.6 Ter zitting van 22 april 2005 heeft de rechtbank het WBR (alsnog) toestemming verleend voor het instellen van appel tegen voormeld tussenvonnis.
3. Met de grief klaagt het WBR dat de door de rechtbank gehanteerde bewijslasttoedeling onjuist is. In de toelichting op de grief voert het WBR aan dat de rechtbank daarbij artikel 7:218 BW Pro heeft miskend. Ingevolge dat artikel had de rechtbank [Partij A] moeten toelaten tot het bewijs dat de schade aan het keukenblok niet door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst is ontstaan.
4. Het hof overweegt als volgt.
4.1 Niet in geschil is dat de woning per 1 maart 2004 een gebrek vertoont in de zin van artikel 7:241 BW Pro juncto artikel 6 lid 1 Besluit Pro huurprijzen woonruimte, bijlage II, punt 1, categorie C (“Overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen van de woonruimte zelf”). Voorts staat vast dat het keukenblok, dat in 1994 nieuw was, (reeds na tien jaar) aan vervanging toe is.
4.2 De huurcommissie heeft beslist dat een tijdelijke huurverlaging wegens het gebrek aan de woning redelijk is. Over het ontstaan van het gebrek en wie het gebrek moet verhelpen overweegt de commisie: “dat verhuurder bij de verhuur van grotere woningen aan grotere gezinnen rekening dient te houden met intensief gebruik en snellere vervanging van een keukenblok dan bij kleinere gezinnen gebruikelijk is. De commissie is van oordeel dat verhuurder verantwoordelijk is voor het vernieuwen van het keukenblok.”
4.3 Het WBR vordert vaststelling per 1 maart 2004 van de oude huurprijs en legt hieraan ten grondslag dat de slechte staat van het keukenblok is ontstaan door uiterst ruw gebruik van [Partij A]. Volgens het WBR gaat een keukenblok, zoals dat in de woning van [Partij A] is geplaatst, doorgaans twintig jaar mee en wordt dit pas na afloop van deze termijn vervangen. Voorts voert het WBR aan dat de keukens in de overige woningen van het complex na tien jaar alle nog in goede staat zijn, terwijl er in het complex meer (grote) woningen zijn die door grote gezinnen worden bewoond.
[Partij A] betwist de stellingen van het WBR gemotiveerd. Het keukenblok is intensief gebruikt door zijn gezin van acht personen. Het WBR heeft de kwaliteit van het keukenblok niet aangepast aan de grootte van het gezin, aldus [Partij A].
4.4 In de onderhavige procedure twisten partijen derhalve over de oorzaak van het gebrek: uiterst ruw gebruik door [Partij A] en/of zijn gezinsgenoten dan wel intensief gebruik door een groot gezin.
Tegen de overweging van de rechtbank (pagina 4 van het tussenvonnis) “dat de verhuurder is gehouden tot vervanging of reparatie op zijn kosten over te gaan indien het keukenblok door intensief gebruik eerder dan gebruikelijk vervangen of gerepareerd moet worden, en niet sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de huurder voor wat betreft zijn verplichting zich ten aanzien van het gehuurde als een goed huurder te gedragen” is niet gegriefd. Partijen kunnen zich in deze overweging vinden. Dit brengt mee dat, indien komt vast te staan dat het gebrek is ontstaan door een tekortkoming aan de zijde van de huurder - zoals het WBR stelt en [Partij A] betwist -, het gebrek op kosten van de huurder moet worden verholpen en een tijdelijke verlaging van de huurprijs vanwege het gebrek niet redelijk is. Voor toewijzing van de vordering van het WBR is derhalve een tekortkoming aan de zijde van [Partij A] nodig. Gelet hierop heeft de rechtbank overeenkomstig de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro het WBR terecht belast met het bewijs van zijn stelling dat [Partij A] dan wel andere personen die zich met zijn goedvinden in de woning bevonden, zich met betrekking tot het keukenblok niet als een goed huurder heeft/hebben gedragen, en dat als gevolg daarvan het keukenblok (voortijdig) ernstig beschadigd is geraakt.
4.5 Het beroep op artikel 7:218 BW Pro kan het WBR in dit geval niet baten. Dat artikel bevat in lid 1 een bevestiging van de reeds uit het algemene deel van het verbintenissen¬recht voortvloeiende aansprakelijkheid van de huurder (hij is aansprakelijk voor schade die is ontstaan uit een hem toerekenbare tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst) en bevat in lid 2 een regel omtrent de bewijslast ter zake van het causaal verband (alle schade, behalve brandschade en bij een gebouwde zaak schade aan de buitenzijde, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan). Het vermoeden is naar het oordeel van het hof genoegzaam weerlegd door de onvoldoende gemotiveerd weersproken stelling dat de schade door ‘gewoon’ gebruik door een groot gezin kan zijn ontstaan, hetgeen door de huurcommissie als zodanig wordt onderschreven. De stelling van het WBR dat er in andere situaties van intensieve bewoning niet van vergelijkbare beschadigingen sprake is, is door het WBR in het geheel niet geconcretiseerd en wordt om die reden door het hof gepasseerd. Dit brengt mee dat de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro weer ‘herleeft’. De grief faalt.
5. Als de in het ongelijk gestelde partij zal het WBR worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussenvonnis van 10 februari 2005 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen;
- verwijst de zaak naar de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, om met inachtneming van dit arrest verder af te doen;
- veroordeelt het WBR in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [Partij A] begroot op € 1.138,-, waarvan te voldoen:
a) aan de griffier van het hof € 1.077,-, te weten € 183,- voor in debet gesteld griffierecht en € 894,- voor salaris procureur waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv Pro, en
b) aan [Partij A] voor niet in debet gesteld vast recht € 61,-.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, M.H. van Coeverden en T.L. Tan en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 mei 2007 in bijzijn van de griffier.