Uitspraak
Rechtbank Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/146
uitspraak van de meervoudige kamer van 3 mei 2023 in de zaak tussen
[C.V.01] C.V. en [bedrijf01] B.V. ( [C.V. en B.V.01] ), gevestigd respectievelijk te [vestigingsplaats01] en [vestigingsplaats02] , eiseressen,
gemachtigde: mr. R.J.G. Bäcker,
en
het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. E. van Lunteren.
Als derde-partij neemt aan het geding deel:
[derde partij01] ( [derde partij01] ), te [plaats01] .
Procesverloop
Bij besluit van 28 januari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder aan [derde partij01] een tegemoetkoming in de door hem geleden planschade toegekend van € 14.500,- (vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag).
Bij besluit van 3 december 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van [C.V. en B.V.01] ongegrond verklaard.
[C.V. en B.V.01] heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Bij brief van 15 maart 2022 heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige benoemd om de rechtbank van advies te dienen. Op 27 september 2022 heeft de StAB advies uitgebracht aan de rechtbank. Vervolgens hebben [C.V. en B.V.01] en verweerder gereageerd op het advies van de StAB.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2023. De zaken zijn ter zitting gezamenlijk behandeld met de (overige planschade-) zaken met de zaaknummers ROT 20/6887 t/m ROT 20/6898, ROT 21/142 t/m ROT 21/145, ROT 21/147, ROT 21/148, ROT 21/150, ROT 21/151, ROT 21/189, ROT 21/3066 t/m ROT 21/3080, ROT 21/3640 t/m ROT 21/3652, ROT 21/6182 en ROT 22/62.
Namens [C.V. en B.V.01] is mr. R.J.G. Bäcker verschenen, bijgestaan door ing. [naam01] en mr. [naam02] (beiden werkzaam voor [bedrijf02] B.V. ( [bedrijf02] )) en vergezeld door mr. R.P.M.G. van der Boorn, mr. R.B. Pol en [naam03] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. A.M.H. Dellaert en mr. A. Hielkema, bijgestaan door ir. [naam04] , mr. drs. [naam05] en mr. [naam06] (alle drie werkzaam bij de Johan van Oldenbarnevelt Stichting (JvO). [derde partij01] is verschenen. Namens de StAB is bc. [naam07] verschenen, bijgestaan door [naam08] (hierna: [naam08] ; van Voorberg Makelaars te Rotterdam).
Overwegingen
1. Het wettelijk kader is opgenomen in een bijlage, die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak.
Vastgestelde feiten en omstandigheden
2. [derde partij01] is eigenaar van het appartement [adres01] te Rotterdam. Hij heeft dit appartement op 2 september 1997 in eigendom verkregen. Op 10 augustus 2018 heeft [derde partij01] bij verweerder een verzoek tot tegemoetkoming in planschade ingediend.
3. Verweerder heeft de aanvraag om tegemoetkoming in planschade voor advisering voorgelegd aan JvO. Op 16 december 2019 heeft JvO een advies uitgebracht. Dit advies bestaat uit een algemeen rapport met als bijlage 1 een voor [derde partij01] specifiek gedeelte met een taxatierapport van de woning.
In het algemene rapport heeft JvO geconcludeerd dat als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan sprake is van een planologisch nadeliger situatie, waarbij de nadelige ruimtelijke effecten de wijziging van het karakter van de omgeving, een beperking van het uitzicht, (beperkte) toename van inkijk en (beperkte) schaduwhinder zijn. Voorts concludeert JvO dat de actieve risicoaanvaarding per zaak beoordeeld dient te worden, omdat daarbij het moment van aankoop bepalend is. Tot slot dient het normaal maatschappelijk risico gesteld te worden op 5% van de oude waarde van de woning.
In het specifieke deel is de planvergelijking toegespitst op het appartement van [derde partij01] , JvO heeft geconcludeerd dat voor [derde partij01] geen sprake is van actieve risicoaanvaarding omdat ten tijde van de aankoop het bestemmingsplan “Het Nieuwe Werk” gold. De waardevermindering is getaxeerd op (€ 310.000,- minus € 280.000,- is) € 30.000,-. Het normaal maatschappelijk risico is € 15.500,- (5% van € 310.000,-). Dit betekent dat een bedrag ter hoogte van (€ 30.000,- minus € 15.500,- is) € 14.500,- als tegemoetkoming in de planschade in aanmerking komt.
3.1.
Bij het primaire besluit heeft verweerder conform het advies van JvO besloten.
4. Omdat [C.V. en B.V.01] van mening was dat er geen tegemoetkoming moest worden toegekend heeft zij bij verweerder bezwaar gemaakt. Bij het bestreden besluit zijn haar bezwaren overeenkomstig het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, kamer II (hierna: ABC), van 15 september 2020 ongegrond verklaard.
4.1.
De ABC heeft – samengevat – het volgende geadviseerd.
De ABC verwijst allereerst naar haar eerdere advies van 28 juni 2019 in soortgelijke zaken.
De ABC is van mening dat de taxateur ir. [naam04] ( [naam04] ) over afdoende expertise beschikt en ziet geen reden hem op grond van zijn specialisme op het gebied van buitengebiedtaxaties te diskwalificeren als taxateur van stedelijk vastgoed.
Ook overigens ziet de ABC niet dat sprake is van een zodanige taxatie bij JvO dat in de besluitvorming daar geen gebruik van had mogen worden gemaakt. De waarde van een garage/berging kan naar de bevinding van de taxateur niet worden beïnvloed door de planologische wijziging. De ABC ziet geen grond om consequenties te verbinden aan het niet meenemen van de garage in de taxatie.
De investeringsbeslissing van [derde partij01] met betrekking tot zijn appartement dateert van 2 september 1997. Op dat moment bestond er volgens de ABC nog geen concreet beleidsvoornemen aan de hand waarvan een redelijk denkend en handelend koper van dat appartement rekening moest houden met een ontwikkeling in de nabijheid als vervat in het bestemmingsplan "Gedempte Zalmhaven". Op basis van de tekst in paragraaf 2.1d van het plan “Binnenstad Rotterdam beleidskader voor verdere verdichting en beheer 1993-2000” (verder: Binnenstadsplan) komt – zoals de commissie eerder heeft uiteengezet – in de context aan de afbeelding niet de betekenis toe die [C.V. en B.V.01] daaraan gehecht wil zien. Volgens de ABC kan [derde partij01] geen actieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen.
Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico (nmr) concludeert de ABC dat in dit geval terecht is uitgegaan van een percentage voor het nmr van 5%. De ABC beschouwt de komst van nieuwe hoogbouw zoals het Zalmhavencomplex in een stedelijke omgeving als een normale maatschappelijke ontwikkeling. De ABC meent verder dat verschillende beleidsstukken de komst van het Zalmhavencomplex enigszins voorspelden. Bovendien past de komst van het Zalmhavencomplex in de structuur van de omgeving. Binnen de ruimtelijke structuur van een stedelijke omgeving past de komst van een wooncomplex dat boven de bestaande bebouwing uitsteekt. Kortom: de komst van het Zalmhavencomplex lag in de lijn der verwachtingen. De ABC is niet gebleken van (individuele) omstandigheden die aanleiding geven tot een verlaging dan wel verhoging van het vastgestelde nmr van 5%.
5. Voordat de rechtbank tot een bespreking van de beroepsgronden van [C.V. en B.V.01] overgaat, dient zij allereerst te beoordelen of de door [C.V. en B.V.01] op 12 januari 2023 ingediende reactie op het StAB-advies, met diverse bijlagen, bij de beoordeling van de beroepsgronden kan worden meegenomen.
5.1.
De rechtbank stelt vast dat de reactie van [C.V. en B.V.01] op het StAB-advies voldoet aan het bepaalde in artikel 8:58 van Pro de Awb, namelijk dat tot 10 dagen voor de zitting nadere stukken kunnen worden ingediend. Na ter zitting de overige partijen hierover gehoord te hebben, beslist de rechtbank dat deze reactie en de daarbij gevoegde rapportages van het onderzoeks- en adviesbureau Ecorys van 10 november 2021, van [bedrijf02] van januari 2023 alsmede van Peutz van 9 januari 2023 toegestaan worden, temeer omdat verweerder, [derde partij01] en de StAB hier ter zitting voldoende adequaat op hebben kunnen reageren. Ter zake van het eveneens op 12 januari 2023 overgelegde rapport van One Simulations (windonderzoek) van 30 december 2022, beslist de rechtbank dat dit rapport, alsmede de passages in de stukken van [C.V. en B.V.01] die verwijzen naar dit onderzoek, wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moet blijven. Het toestaan hiervan belemmert de goede voortgang van de procedure omdat zowel verweerder, [derde partij01] als de rechtbank zich hierop, gezien de inhoud en omvang daarvan, niet hebben kunnen voorbereiden. Verweerder heeft in dit verband ter zitting toegelicht dat het niet meer mogelijk was om het rapport van 30 december 2022 voor te leggen aan degene die daar binnen de gemeente over gaat. De rechtbank betrekt bij dit oordeel verder dat [C.V. en B.V.01] de stelling, dat van een verandering van het windklimaat op de balkons, terrassen en loggia’s van De Hoge Erasmus, De Hoge Heren en de Gedempte Zalmhaven door de ontwikkeling van de Zalmhaventoren geen sprake is, al geruime tijd gedurende de bezwaarprocedure alsmede in voormalige bezwaar- en beroepsprocedures in soortgelijke planschadezaken aan de orde heeft gesteld. De zittingsdatum is in overleg met partijen ruim een half jaar tevoren vastgesteld en het StAB-advies was eind september 2022 gereed. Naar het oordeel van de rechtbank valt niet in te zien dat dit rapport niet in een eerdere fase van de procedure kon worden ingediend. Dat, zoals [C.V. en B.V.01] ter zitting heeft aangevoerd, er maar weinig onderzoeksbureaus zijn die een dergelijk windhinderonderzoek kunnen uitvoeren en dat het enige tijd in beslag neemt alvorens een dergelijk onderzoek volledig is afgerond, maakt dat niet anders. Het eerst in een zo laat stadium indienen van zo’n omvangrijk rapport, waarbij voorzienbaar is dat de andere partijen zich hierover willen laten informeren door eventuele eigen deskundigen, acht de rechtbank in strijd met de goede procesorde.
Procesvoering
6. [C.V. en B.V.01] stelt dat zij verweerder meermaals heeft gevraagd om alle documenten ten aanzien van de onderhavige zaak toe te voegen aan het dossier. Nu verweerder dit onvoldoende heeft gedaan, heeft verweerder niet voldaan aan zijn plicht op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb. In dit verband merkt [C.V. en B.V.01] op dat verweerder heeft nagelaten alle bijbehorende (voorbereidings- en bekendmakings)documenten, die voor het beoordelen van de voorzienbaarheid van het project (de bouw van een woontoren van 188 m hoog met een stedenbouwkundig accent van 24 m, twee woontorens van ieder ongeveer 70 m hoog, een 20 m hoge plint en een parkeergarage) relevant zijn, toe te voegen aan het dossier. Omdat het begrip “alle op de zaak betrekking hebbende stukken” ruim moet worden uitgelegd, had verweerder alle in de ogen van [C.V. en B.V.01] ontbrekende stukken aan het dossier moeten toevoegen. Nu de ABC deze stukken niet heeft bestudeerd, heeft verweerder zich volgens [C.V. en B.V.01] niet kunnen baseren op het advies van de ABC.
6.1.
Daarnaast verdient volgens [C.V. en B.V.01] opmerking dat de ABC in haar advies van 15 september 2020, dat ten grondslag ligt aan het bestreden besluit, het advies uit juni 2019 als herhaald en ingelast beschouwt, terwijl [derde partij01] in deze procedure geen partij was. Bovendien is het advies ook niet ingebracht in deze zaak en strookt die niet met hetgeen aan de orde is in deze zaak.
6.2.
De rechtbank ziet geen grond voor het oordeel dat de ABC, die in haar advies tevens de in dit verband door [C.V. en B.V.01] aangevoerde informatie en grieven in ogenschouw heeft genomen, over onvoldoende gegevens beschikte om verweerder van een deugdelijk advies te dienen. De stukken die volgens artikel 8:42 van Pro de Awb door verweerder aan de rechtbank moeten worden toegezonden, waren reeds in de bezwaarschriftprocedure ter kennisneming beschikbaar.
6.3.
Onbetwist is dat het advies van de ABC uit juni 2019, dat ten aanzien van deze procedure als herhaald en ingelast dient te worden beschouwd, bij [C.V. en B.V.01] zelf bekend is. Dat [derde partij01] , naar [C.V. en B.V.01] stelt, niet bekend zou zijn met het eerdere advies acht de rechtbank niet een omstandigheid waardoor [C.V. en B.V.01] rechtstreeks in haar belangen wordt geschaad. De stelling van [C.V. en B.V.01] ter zitting dat zij daarmee tevens aan heeft willen tonen dat verweerder allerlei informatie maar zoveel mogelijk op één hoop gooit terwijl met name de individuele situatie van belang is, doet hier, wat er ook van zij, naar het oordeel van de rechtbank niet aan af.
Voorzienbaarheid (actieve risicoaanvaarding)
7. [C.V. en B.V.01] stelt zich op het standpunt dat het project op grond van het Binnenstadsplan voor [derde partij01] voorzienbaar was en dat de schade, voor zover daarvan sprake zou zijn, ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geheel voor zijn rekening dient te blijven. Het Binnenstadsplan is volgens [C.V. en B.V.01] een beleidskader van en voor de gemeente Rotterdam met als doel “een ruimtelijk, functioneel kader te scheppen op basis waarvan toekomstige plannen kunnen worden beoordeeld, c.q. randvoorwaarden te geven voor verdere ontwikkelingen”.
Het Binnenstadsplan bepaalt in dat kader onder andere het volgende:
“
Zowel om stedebouwkundige redenen als om reden van gewenste programmatische sturing is in de Binnenstad en op de Kop van Zuid een zone aangewezen waar min of meer extreme hoogbouw (boven de 100 meter) is toegestaan. [...]. Een ander deel van deze hoogbouwzone, namelijk de Schiedamsedijk, Boompjes en Zalmhaven e.o. is primair bestemd voor woningbouw.”
Zowel om stedebouwkundige redenen als om reden van gewenste programmatische sturing is in de Binnenstad en op de Kop van Zuid een zone aangewezen waar min of meer extreme hoogbouw (boven de 100 meter) is toegestaan. [...]. Een ander deel van deze hoogbouwzone, namelijk de Schiedamsedijk, Boompjes en Zalmhaven e.o. is primair bestemd voor woningbouw.”
De formulering “Zalmhaven e.o.” duidt er volgens [C.V. en B.V.01] op dat een ruim, niet exact begrensd gebied wordt bedoeld in de nabijheid van de inmiddels gedempte Zalmhaven.
Kortom: uit deze tekst had een redelijk denkend en handelend koper kunnen afleiden dat de mogelijkheid bestond dat op en rondom de Zalmhaven superhoogbouw (meer dan 100 m) zou kunnen komen. Het project wordt gerealiseerd op en naast de voormalige Zalmhaven. De voornoemde geciteerde tekst heeft dus te gelden als concreet beleidsvoornemen in de zin van voorzienbaarheid van het project, ook al stonden destijds de kans op realisatie en de omvang en details van het project nog niet vast.
Dit geldt te meer nu het doel van de nota is om een raamwerk te bieden op basis waarvan specifieke(re) plannen gedetailleerd(er) kunnen worden uitgewerkt.
Daarnaast wordt nergens in het Binnenstadsplan duidelijk gemaakt dat de hoogbouwlocaties uit de tekst één op één zijn ingekleurd op het betreffende kaartje. Er wordt namelijk geen koppeling gemaakt tussen de tekst en het kaartje. Nu een koppeling tussen de tekst en de kaart ontbreekt, geldt dat de tekst leidend is. De kaart is slechts bedoeld als indicatieve aanduiding voor een groter gebied en leent zich door de schaal niet voor een precieze harde begrenzing.
7.1.
[C.V. en B.V.01] stelt zich verder op het standpunt dat ook het meerjarenprogramma voor de jaren 1993-1996 een concreet beleidsvoornemen bevat. "Zalmhaven” is namelijk opgenomen in zowel een lijst met "zekere projecten” als in een lijst met "studie projecten”. De laatste lijst is bedoeld om de woningproductie op lange termijn zeker te stellen. Hieruit kan worden opgemaakt dat destijds plannen bestonden om een of zelfs meerdere woningbouwprojecten op en/of rondom de gedempte Zalmhaven te realiseren.
De redenering in het Aanvullend Rapport 2 (p. 10) van JvO, dat een beschrijving naar een concrete locatie ontbreekt en daarom geen concreet beleidsvoornemen uit de projectenlijst valt af te leiden, is volgens [C.V. en B.V.01] niet goed te begrijpen. Immers, uit de toelichting en beschrijving van het gehele Binnenstadsplan blijkt dat het niet ging om specifieke afgebakende locaties en/of gebieden en dat details van ontwikkelingen in nadere plannen konden worden uitgewerkt. Bovendien is niet vereist dat de omvang en/of details van de planologische ontwikkeling vaststaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft eerder geoordeeld dat het niet van belang is of alle locaties zijn aangeduid op de (plan)kaart (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 3 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2143). Dit maakt dat de opname van Zalmhaven in de projectenlijst een concreet beleidsvoornemen is, waaruit een potentiële koper had kunnen afleiden dat in het plangebied van het project superhoogbouw verwezenlijkt zou kunnen worden.
7.2.
[C.V. en B.V.01] stelt dat een redelijk denkend en handelend koper van de woning via verschillende bronnen kennis had kunnen nemen van de hiervoor uiteengezette beleidsvoornemens. De hoogbouwplannen van de gemeente Rotterdam in het algemeen, en het Binnenstadsplan in het bijzonder, zijn openbaar gemaakt. Zo hebben de relevante stukken met betrekking tot het Binnenstadsplan in elk geval ter inzage gelegen, heeft een inspraakprocedure plaatsgevonden en kon een ieder de stedenbouwkundige ontwikkelingen bekijken in het informatiecentrum. Een redelijk denkend en handelend koper heeft dus kunnen begrijpen dat de gemeente Rotterdam het (beleids)voornemen had om in de omgeving van de gedempte Zalmhaven, en dus op de locatie van het project, (super)hoogbouw te (laten) realiseren. Voorzienbaarheid bestond vanaf het moment dat het concept-Binnenstadsplan gepresenteerd is/ter inzage is gelegd in oktober 1992. Nu [derde partij01] zijn woning na die datum heeft gekocht moet de aanvraag voor een tegemoetkoming in de planschade worden afgewezen.
7.3.
[C.V. en B.V.01] stelt voorts dat, voor zover niet reeds voorzienbaarheid op basis van het Binnenstadsplan wordt aangenomen, in ieder geval sprake is van voorzienbaarheid als gevolg van het ter inzage leggen op 25 augustus 2000 van het Hoogbouwbeleid 2000-2010, waarin onder andere wordt vermeld (i) dat in het Binnenstadsplan een hoogbouwzone is ingevoerd en dat er in de jaren daarna is gediscussieerd over hoogbouw en superhoogbouw met een hoogte van meer dan 250 m en (ii) hoeveel hoogbouw inmiddels is gerealiseerd. Daarnaast wijst [C.V. en B.V.01] op de datum van 14 mei 2008 omdat op die datum door de burgemeester van Rotterdam het voornemen is gepubliceerd om medewerking te verlenen aan een specifieke vrijstelling van het bestemmingsplan voor het project. Vervolgens hebben van 16 mei 2008 t/m 26 juni 2008 de stukken ten aanzien van de aangevraagde vrijstelling van het destijds geldende bestemmingsplan voor het project ter inzage gelegen en is op 22 februari 2011 de vrijstelling van het bestemmingsplan voor het project verleend.
7.4.
De rechtbank overweegt dat de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld dient te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld op het moment van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling op het moment van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). De bestuursrechter dient het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor de aanvrager voorzienbaar was zonder terughoudendheid te toetsen.
7.5.
De rechtbank stelt - evenals de StAB in haar advies - vast dat bij de tekst in subparagraaf 2.1 d van het Binnenstadsplan een afbeelding is opgenomen met de tekst “Hoogbouwzone”. Op deze kaart van het centrum van Rotterdam zijn met de kleuren rood en geel zones aangegeven. De kleuren zijn niet nader geduid. Gezien de tekst lijkt de rode kleur te duiden op de hoogbouw die bedoeld is voor kantoren en de gele kleur op de hoogbouw bedoeld voor wonen. Uit latere stukken blijkt echter dat alleen de rode kleur op de hoogbouwzone duidt (zie o.a. het Binnenstadsplan 2000-2010, waar op kaart 1 “Hoogbouwbeleid 1993-2000” de hoogbouwzone is aangeduid).
Tussen partijen is niet in geschil dat het plangebied buiten de op de afbeelding aangeduide
hoogbouwzone ligt. Net als de StAB merkt de rechtbank op dat de tekst op zichzelf geen duidelijke afbakening vormt van de genoemde hoogbouwzone. Ter verduidelijking zal een lezer dan afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de afbeelding. Bij gebrek aan een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone kan dan niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen. Uit de rechtspraak blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet tot in detail behoeft te zijn uitgewerkt, maar meer belang wordt gehecht aan de aanduiding van de locatie. De rechtbank kan [C.V. en B.V.01] volgen in haar standpunt dat het Binnenstadsplan voldoende kenbaar was, maar dat neemt niet weg dat de begrenzing van de zone essentieel is. De passage “Zalmhaven e.o.” in het Binnenstadsplan verschaft onvoldoende duidelijkheid over een mogelijk te verwachten hoogbouwlocatie. Dat er in het Binnenstadsplan feitelijk geen koppeling is gemaakt tussen de tekst en het kaartje neemt niet weg dat een redelijk handelend koper na lezing van de tekst, die geen duidelijke afbakening van de genoemde hoogbouwzone geeft, dan ter verduidelijking zal afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de verbeelding. Nu daarbij van een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone geen sprake is, kan er dus niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen op grond waarvan kopers konden weten dat de planologische situatie in ongunstige zin kon wijzigen.
Dat een redelijk denkend en handelend koper er volgens [C.V. en B.V.01] bij het interpreteren van de afbeelding van uit had moeten gaan dat de met rood aangegeven hoogbouwzones mogelijk kunnen resulteren in een groter of kleiner gebied, dan wel dat rekening moet worden gehouden met een ongunstige wijziging van het desbetreffende gebied, acht de rechtbank in strijd met het uitgangspunt in de rechtspraak dat beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.
7.6.
De vraag is vervolgens op welk moment er wel sprake is van een concreet beleidsvoornemen.
Als hoofdstuk 10 van het Binnenstadsplan is het “Meerjarenprogramma binnenstad”
opgenomen, met in paragraaf 10.2 de sectorale projecten. Zowel bij de “zekere projecten” als bij de “studie projecten” is de [C.V. en B.V.01] genoemd, voor 290, 157 en 80 woningen. Uit
navraag bij de gemeente door de StAB bleken dit projecten te zijn buiten het relevante plangebied.
In het Binnenstadsplan 2000-2010 is de hoogbouwzone uit de jaren 1993-2000 duidelijk aangegeven. Op kaart 2 is het “Hoogbouwbeleid 2000-2010” inzichtelijk gemaakt. Het plangebied is daarbij gearceerd aangeduid, hetgeen staat voor “In bestemmingsplannen uit te werken overgangsgebied”. Ten oosten is de hoogbouwzone in rood aangegeven, hetgeen staat voor een maximale hoogte van 150 m. Uit de tekst blijkt dat het hoogbouwbeleid geldt voor gebouwen hoger dan 70 m. Op basis van de tekst zou het plangebied nader onderzocht moeten worden om te bepalen op welke wijze dit kon fungeren als overgangsgebied naar de hoogbouwzone (derhalve vanaf 70 m tot 150 m). Deze nota is bekend gemaakt op 23 augustus 2000.
Op 14 mei 2008 heeft de burgemeester van Rotterdam bekend gemaakt dat het college
voornemens was vrijstelling te verlenen voor het oorspronkelijke bouwplan van de
projectontwikkelaar. Dat bouwplan bestond toen uit een woontoren van 188 m (met een spits tot 213 m) met ten westen een appartementencomplex met hoogten van 31,5 tot 61,5 m en ten oosten een kantoorgebouw van 55 m. Op 22 februari 2011 is de vrijstelling, na aanpassing van het bouwplan, verleend.
In de Hoogbouwvisies van 2010 en 2011 is het project expliciet genoemd. In het bestemmingsplan “Scheepvaartkwartier” van juli 2013 is het project niet opgenomen, omdat inmiddels het vrijstellingsbesluit was ingetrokken, aangezien de benodigde stukken niet tijdig waren ingediend. Dit was echter reden voor de Afdeling om bij uitspraak van 3 september 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3276) aan dit deel van het plangebied goedkeuring te onthouden. De Afdeling overwoog dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Scheepvaartkwartier” sprake was van een voldoende concreet voornemen van [C.V.01] C.V. om ter plaatse hoogbouw te realiseren.
Op grond van het voorgaande is de rechtbank met inachtneming van het advies van de StAB van oordeel dat pas vanaf de bekendmaking van het voornemen om mee te werken aan de vrijstelling voor dit bouwplan op 14 mei 2008 voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon dan wel zou wijzigen. Weliswaar was al sinds de bekendmaking van de Hoogbouwvisie 2000-2010 op 23 augustus 2000 bekend dat het plangebied was gelegen in een overgangszone voor de hoogbouwzone, maar dit betrof twee onderzoeksgebieden waar eventueel hoogbouw vanaf 70 m tot 150 m kon komen, met daarnaast een gebied waar daarmee op verschillende manieren rekening kon worden gehouden. Dit is een te vroeg stadium om van voorzienbaarheid in de zin van een concreet beleidsvoornemen te kunnen spreken. De verwijzing van [C.V. en B.V.01] in haar reactie op het StAB-advies naar de uitspraak van de Afdeling van 9 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2150, in de bestemmingsplanprocedure inzake dezelfde ontwikkeling ten aanzien van de in die procedure centraal staande Hoogbouwvisie 2011, kan haar niet baten. Dat de Afdeling daarbij oordeelt dat de tekst leidend is in het geval aan een in het beleidsdocument opgenomen afbeelding geen beleid is gekoppeld, betekent niet dat dit eveneens geldt voor het onderhavige geschil, waarin niet de Hoogbouwvisie 2011 maar het Binnenstadsplan centraal staat. Naast dat in het kader van een bestemmingsplanprocedure een ander toetsingskader geldt, is er in de Afdelingsuitspraak bovendien sprake van een afbeelding in een ander hoofdstuk. In dit geval staat de afbeelding niet voor niets onder de tekst in het Binnenstadsplan.
De rechtbank overweegt dat, nu het relevante investeringsmoment van [derde partij01] het moment van aankoop op 2 september 1997 was, van voorzienbaarheid ten tijde van de aankoop geen sprake is. Immers, eerst vanaf de bekendmaking van het voornemen om mee te werken aan de vrijstelling voor het project op 14 mei 2008 was het voorzienbaar dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon dan wel zou wijzigen.
Schadefactoren
8.1.
In de volgende overwegingen beoordeelt de rechtbank hetgeen [C.V. en B.V.01] heeft gesteld omtrent “
schaduwhinder”, “
de wet van de afnemende meeropbrengst”, “
de dynamische grootstedelijke omgeving” en
“privacy/inkijk en uitzicht”.
schaduwhinder”, “
de wet van de afnemende meeropbrengst”, “
de dynamische grootstedelijke omgeving” en
“privacy/inkijk en uitzicht”.
8.2.
In dit verband geeft de rechtbank allereerst – summier – de door de StAB gemaakte planvergelijking weer.
De gronden waren volgens de StAB in de oude situatie van het bestemmingsplan “Het Nieuwe Werk” vrijwel geheel te bebouwen, grotendeels tot een hoogte van 20 m en deels tot een hoogte van 10 m. Deze bebouwing had een totaal volume van circa (8.591 m2 x 20 m plus 2.523 m2 x 10 m=) 197.050 m3. In de nieuwe situatie van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” zijn de gronden eveneens vrijwel geheel te bebouwen, met een laag gedeelte tot 20 m met daarboven drie torens, twee met een bouwhoogte van 70 m en één toren met een bouwhoogte van 190 m (met een hoogteaccent tot 215 m). Deze bebouwing heeft een totaal volume van circa (6.712 m2 x 20 m plus twee maal 664 m2 x 70 m plus 1.221 m2 x 190 m =) 459.190 m3. Dit betekent dat het bouwvolume ter plaatse met een factor van circa 2,33 is vermenigvuldigd. Daarbij zijn met name de drie torens van belang voor de hinder die omwonenden van de bebouwing zullen ervaren.
Wat betreft het gebruik waren de gronden dan wel de gebouwen in de oude situatie bestemd voor verschillende vormen van gebruik, zoals kantoren en wonen, maar ook horeca en winkels. Daarbij is van belang dat bij een uitbreiding van de bestaande bebouwing deze alleen gebruikt mocht worden voor wonen. In de nieuwe situatie zijn de gebruiks-mogelijkheden grotendeels vergelijkbaar met die in de oude situatie. Winkels zijn echter niet langer toegelaten. Daarentegen is een hotel expliciet wel toegelaten. Van groot belang is echter dat voor de gebruiksmogelijkheden - wonen en hotel uitgezonderd - een maximum bruto vloeroppervlakte geldt van 7.700 m2. Het voorgaande betekent met name dat gezien de grotere mogelijke bebouwingsmassa sprake zal zijn van een intensiever gebruik. De gebruiksmogelijkheden komen grosso modo overeen, met uitzondering van de mogelijkheid van detailhandel en de omvang van de gebruiksmogelijkheden anders dan wonen.
Het appartement van [derde partij01] ligt op de 9e verdieping (10e bouwlaag). Naar schatting ligt het appartement daarmee op een hoogte van circa 27 m. De afstand van het appartement van [derde partij01] tot het deel waar onder het oude planologische regime tot 20 m hoog mocht worden gebouwd, bedraagt 51,5 m. De afstand van het appartement tot het deel waar onder het nieuwe planologische regime in het bouwvlak tot 20 m hoog mag worden gebouwd, bedraagt circa 57 m. De afstand tot het deel van het bouwvlak met een maximale hoogte van 190 m is 77 m. De afstanden tot de twee delen van het bouwvlak met een maximale bouwhoogte van 70 m bedragen respectievelijk 68 m en 102 m.
8.3.
Ter zitting heeft de rechtbank vastgesteld dat partijen zich in beginsel kunnen vinden in de door de StAB gemaakte planvergelijking. In het standpunt van [C.V. en B.V.01] , dat de wijziging van het bouwvlak voor de appartementen aan de Gedempte Zalmhaven betekent dat de meest nabijgelegen nieuwe bebouwing op een circa 10% grotere afstand wordt gesitueerd dan de bebouwing die conform het oude planologisch regime kon worden gerealiseerd, ziet de StAB geen verschil van inzicht tussen de uitgangspunten van het StAB-advies en het standpunt van [C.V. en B.V.01] . De StAB beaamt dat het bouwvlak iets verder weg ligt maar benadrukt dat de planvergelijking, zoals in de bebouwingsmogelijkheden is beschreven, zich met name toespitst op de te bouwen torens. Taxateur [naam09] heeft ter zitting bevestigd dat dit ook voor hem het uitgangspunt is geweest.
8.4.
[C.V. en B.V.01] stelt zich op het standpunt dat JvO ten onrechte uit het bezonningsonderzoek concludeert dat nadeel door schaduwhinder zou ontstaan, terwijl het bezonningsonderzoek meldt dat schaduwhinder kán ontstaan. Volgens [C.V. en B.V.01] is er van schadeveroorzakende schaduwhinder geen sprake.
8.4.1.
De rechtbank is in navolging van het StAB-advies van oordeel dat in het bezonningsonderzoek van Peutz de situatie is beoordeeld conform de bepalingen uit de Hoogbouwvisie 2011 en de regels voor bezonning van woningen in de binnenstad van september 2013. In de Hoogbouwvisie wordt als maatgevende periode 21 maart tot en met 21 september gehanteerd. Voor de notitie van september 2013 wordt gekeken naar de situatie op 19 februari. Met name uit de in bijlage 2 van het rapport van Peutz uit 2015 opgenomen afbeeldingen is de schaduwwerking gedurende de dag en het jaar goed te zien. Daaruit volgt dat alle appartementen van aanvragers (met uitzondering van de Houtlaan) in meer of mindere mate hinder ondervinden door meer schaduwwerking als gevolg van de drie torens. Alleen de drie torens zijn van belang voor de beoordeling van de mogelijke schaduwhinder, omdat het lagere deel van de bebouwing immers voorheen reeds mogelijk was. Door hun hoogte en bouwvolume en de relatief korte afstand tot de omliggende bebouwing zullen de torens dus zorgen voor een afname van bezonning en een toename van beschaduwing voor de bebouwing ten noorden en noordwesten (Gedempte Zalmhaven en Scheepstimmermanslaan) en ten (zuid)oosten (Willemsplein). Dat is zoals gezegd niet het geval voor bebouwing ten zuiden van de torens (Houtlaan). De mate van schaduwhinder verschilt vanzelfsprekend gedurende het jaar, vanwege de stand van de zon.
Dat [bedrijf02] , de deskundige van [C.V. en B.V.01] , stelt dat de schaduwschade zodanig beperkt is dat er nog in voldoende mate bezonning overblijft, betekent naar het oordeel van de rechtbank niet dat er geen sprake is van een toename aan schaduwhinder, en wel zodanig dat een koper (in meer of mindere mate) rekening zal houden met een negatievere situatie dan voorheen vanwege de hoge woontorens in de directe omgeving. De vraag of er in voldoende mate bezonning over blijft past bovendien niet bij een planschadebeoordeling, omdat beoordeeld dient te worden of sprake is van een nadeliger situatie. Ter plaatse was voorheen geen toren van 150 m mogelijk. Dat de mate van schadeveroorzakende schaduwhinder per appartement verschilt komt uiteindelijk tot uitdrukking in de taxatie. De stelling van [C.V. en B.V.01] slaagt daarom niet.
8.5.
Ten aanzien van het standpunt van [C.V. en B.V.01] dat zowel JvO als de StAB in het kader van de beoordeling van de schadefactoren ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst die in een grootstedelijk (hoogbouw)gebied geldt, overweegt de rechtbank als volgt.
8.5.1.
[C.V. en B.V.01] stelt dat de StAB en JvO volledig voorbij gaan aan de positieve effecten van hoogbouw op omliggende woningen, die een waardestijging tot gevolg hebben. [C.V. en B.V.01] verwijst daarbij naar het rapport van Ecorys van 10 november 2021. Uit de resultaten van het onderzoek leidt Ecorys af dat de geografische afstand tot hoogbouw en wolkenkrabbers een positief effect heeft op de verkoopprijs van omliggende woningen ten opzichte van woningen die niet in de nabijheid van hoogbouwtorens gelegen zijn. Daarbovenop concludeert Ecorys dat tussen 2006 en de peildatum van 9 augustus 2017 de woningen in de aanwezigheid van één of meerdere hoogbouwtorens binnen een straal van 250 m 226% sterker in prijs zijn gestegen dan andere woningen in het onderzochte deel van Rotterdam.
Daarnaast heeft ook direct zicht op hoogbouw volgens Ecorys een positieve invloed op de prijsstijging van woningen in het centrum van Rotterdam. Ecorys heeft geconcludeerd dat beide prijseffecten (de geografische nabijheid van hoogbouwtorens en het zicht op hoogbouwtorens) statistisch significant zijn en om die reden beide in ogenschouw genomen moeten worden. Ecorys komt om die reden tot de conclusie dat het netto prijseffect van hoogbouw op omliggende woningen positief is.
Samengevat is [C.V. en B.V.01] van mening dat de StAB een veel te beperkte voordeelsverrekening in de planschadebeoordeling heeft betrokken. Uit de te verwachten waardevermeerdering, zoals onderzocht door Ecorys, alsmede de voordeelsverrekening die [bedrijf02] in lijn daarvan en na eigen onderzoek in de planschadetaxaties heeft betrokken, zou een grotere waardevermeerdering van de appartementen moeten volgen.
8.5.2.
Naar het oordeel van de rechtbank wordt met de stelling van [C.V. en B.V.01] dat er sprake is van de wet van de afnemende meeropbrengst en dat een toename van de bouwmassa niet een recht evenredig nadeel met zich brengt, niet bestreden dat er in beginsel van een verslechtering van schadefactoren sprake zou kunnen zijn.
[C.V. en B.V.01] stelt zich naar het oordeel van de rechtbank op zich terecht op het standpunt dat er door een mix van functies sprake is van enig voordeel als gevolg van een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. Uit de planologische vergelijking is echter gebleken dat ook in de oude situatie een mix van functies mogelijk was. De gebruiksmogelijkheden komen grotendeels overeen, waarbij de mogelijkheid van detailhandel is komen te vervallen en de mogelijkheid van een hotel is toegevoegd. Bovendien is in de nieuwe situatie een maximum bruto vloeroppervlakte gegeven voor de functies anders dan wonen en hotel. Dat betekent dat in de nieuwe situatie de omvang van andere gebruiksvormen planologisch gezien afneemt. Daar staat tegenover dat de totale gebruiksintensiteit door het toegenomen bouwvolume wel toeneemt. Deze grotere gebruiksintensiteit en bouwmassa dragen wel bij aan het grootstedelijke karakter van de omgeving, wat door (potentiële) kopers gezien kan worden als een voordeel, zowel qua dynamiek als qua uitstraling.
Dat volgens [C.V. en B.V.01] in het licht van de voornoemde rapportage van Ecorys het voordeel van een meer dynamische en grootstedelijke omgeving de nadelen overvleugelt, gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. Allereerst is van belang dat het algemene rapport van Ecorys niet is gebaseerd op de hier van belang zijnde peildatum. Bij de planologische vergelijking is niet de conclusie getrokken dat het evident is dat het planologische voordeel groter is dan de geconstateerde nadelen. Dat betekent dat een taxatie noodzakelijk is om de planschade vast te stellen. Gebleken is dat bij het meewegen van de voordelen de nadelen niet, zoals [C.V. en B.V.01] stelt, geheel worden weggestreept. Per saldo is er sprake van een nadeliger situatie.
8.5.3.
Het planologisch nadeel betreft zowel fysieke hinder (zoals lichthinder) als een vermindering van uitzicht als een aantasting van de privacy: hoe meer mensen zicht hebben op en in een appartement, hoe groter de aantasting van de privacy. Ten aanzien van de stelling van [C.V. en B.V.01] dat de StAB in haar advies ten onrechte het oordeel van JvO volgt dat er een beperking is van uitzicht, overweegt de rechtbank dat ter zitting door de StAB is benadrukt dat het in dit verband gaat om een algemene vaststelling en dat het uiteindelijke nadeel tot uitdrukking wordt gebracht in de taxatie van met name de dichtbij het project gelegen appartementen. De StAB heeft daarbij nog toegelicht dat het niet alleen de Zalmhaventoren betreft maar ook de zogenoemde Kaantorens. Nu dit overeenkomt met de conclusie van JvO, dat voor de appartementen van de diverse aanvragers in meer of mindere mate nadeel zal ontstaan door zichtverlies, ziet de rechtbank geen aanleiding [C.V. en B.V.01] hierin te volgen.
De stelling van [C.V. en B.V.01] dat de StAB onvoldoende rekening heeft gehouden met de jurisprudentie op het gebied van vermindering van de privacy/inkijk, volgt de rechtbank evenmin. De verwijzing in dit verband naar onder meer de uitspraak van de Afdeling van 5 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2453, waarbij het gaat over de aantasting van privacy bij een afstand van 8 m tussen twee woningen, gaat niet op nu de situatie ter plaatse in het geheel niet vergelijkbaar is met deze procedure en het daarbij tevens gaat om een bestemmingsplanprocedure. De beoordeling of het woon- en leefklimaat daarbij onevenredig wordt aangetast is van een andere orde dan de beoordeling of er sprake is van een vermindering van waarde van een onroerende zaak als gevolg van een ruimtelijk besluit. Dat [bedrijf02] volgens [C.V. en B.V.01] aan de hand van foto’s vanuit de 30e verdieping van het Zalmhavencomplex inzichtelijk maakt hoezeer er sprake is van een behoorlijk beperkte inkijk, acht de rechtbank onvoldoende voor het oordeel dat de StAB in haar advies ten onrechte is uitgegaan van een beperkte toename van inkijk. Naast dat [naam09] eveneens foto’s heeft genomen waarbij de inkijk op een andere wijze wordt geopenbaard, heeft JvO aangegeven dat het op grond van de situering van de nieuwe bebouwing ten opzichte van die van de woningen van aanvragers, aannemelijk is dat voor de appartementen van de aanvragers in meer of mindere mate nadeel zal ontstaan door verlies van privacy (inkijk).
8.6.
De rechtbank stelt vast dat uit het StAB-advies volgt dat de StAB tot de conclusie is gekomen dat er meer schadefactoren zijn dan waarvan JvO is uitgegaan. Naast de door JvO vastgestelde planologische nadelen komt de StAB tot de conclusie dat ook windhinder en geluid- en lichthinder planologische nadelen zijn waar rekening mee moet worden gehouden. Uit de uitspraken van heden van deze rechtbank inzake de planschadeprocedures over het Zalmhavencomplex in de bovengenoemde zaaknummers, waaronder bijvoorbeeld ROT 20/6898 en ROT 21/148, volgt dat de rechtbank de redeneringen van de StAB omtrent de schadefactoren tot de hare heeft gemaakt. Dit betekent dat in die zaken de planologische vergelijking, zoals uitgevoerd door JvO, moet worden aangepast. Daarnaast is er sprake van meer relevante planologische nadelen dan waarvan JvO is uitgegaan en dient in die zaken daarom geconcludeerd te worden dat de taxaties van JvO op een onjuiste planvergelijking zijn gebaseerd. De rechtbank ziet geen aanleiding om in onderhavige zaak tot een andere conclusie te komen.
Taxatie
9.1.
[C.V. en B.V.01] stelt zich op het standpunt dat [naam04] niet een ter zake deskundig taxateur is met voldoende kennis van de lokale woningmarkt (stedelijk gebied). Voorts stelt [C.V. en B.V.01] dat de waardedaling van het appartement niet op de juiste wijze is vastgesteld. [C.V. en B.V.01] stelt dat de schade voor [derde partij01] is gekwalificeerd als “zware schade” en op 9% van de waarde van de woning vóór de peildatum is vastgesteld. Het vaststellen van de waardevermindering van de woning door deze uit te drukken in een percentage van de waarde op de peildatum onder het oude planologische regime mag echter niet als zelfstandige methode worden gebruikt om het planologisch nadeel vast te stellen. Het vermelden van een percentage is namelijk slechts bedoeld ter controle. Bovendien wordt door te werken met vaste percentages onvoldoende rekening gehouden met de weging van de relevante factoren per geval. [C.V. en B.V.01] stelt verder dat in andere gevallen van “zware schade" een waardevermindering van rond de 5% wordt aangenomen (zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668). Voor zover dus al sprake is van schade, kan deze volgens [C.V. en B.V.01] hooguit 5% zijn.
9.2.
De rechtbank overweegt dat in de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening geen expliciete eisen worden gesteld aan de taxateur of de taxatie. Zie in dit verband de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582. Alleen is van belang dat zijn/haar werk zorgvuldig en navolgbaar moet zijn.
Aangezien taxateur [naam04] zich profileert als een rentmeesterkantoor, gericht op het buitengebied van de provincie Limburg, is hij, zoals de StAB ook heeft opgemerkt in haar advies, niet de meest geschikte taxateur voor appartementen in Rotterdam. Dat verweerder, naar ter zitting is gesteld, bewust heeft gekozen voor een taxateur van buiten Rotterdam om zodoende de onafhankelijkheid te waarborgen maakt naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat een taxateur met als door hemzelf genoemde specialisatie, het buitengebied van Limburg, in dit geval als de meest geschikte taxateur kan worden aangemerkt. Dat [naam04] wel vaker namens verweerder taxatiewerkzaamheden verricht, doet daar niet aan af.
9.3.
Uit de rechtspraak van de Afdeling blijkt anderzijds dat de enkele stelling dat een taxateur niet ter plaatse is gevestigd of niet gespecialiseerd is in het type vastgoed niet betekent dat die taxateur niet over de benodigde deskundigheid beschikt om de taxatie uit te voeren (zie de uitspraken van de Afdeling van 16 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1269) en 31 augustus 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BR6373)).
9.4.
Daargelaten of [naam04] kan worden aangemerkt als taxateur met voldoende kennis van de lokale woningmarkt, overweegt de rechtbank dat de taxatie van [naam04] in ieder geval op onderdelen op juiste wijze is vastgesteld. Ter zitting is gebleken dat [naam04] de appartementen, waaronder het appartement van [derde partij01] , ter plaatse heeft opgenomen. Daarnaast is ter zitting zowel door JvO als door de StAB verklaard dat de waarde van de berging en parkeerplaats niet wordt beïnvloed door de planologische wijziging. Dit betekent concreet dat het al dan niet meenemen van de waarde van de berging/parkeerplaats in de taxatie niet van invloed is op de uiteindelijke waardevermindering van het betreffende pand. De taxatie van [naam04] voldoet in zoverre.
9.5.
In zijn reactie op het StAB-advies en ter zitting heeft verweerder verklaard dat taxateur [naam04] zich op basis van de planologische vergelijking van JvO een oordeel heeft gevormd over de waarde van de woning voorafgaande aan de peildatum en de waarde na de peildatum. Verweerder ziet niet in dat de taxatie niet zou voldoen aan de door [C.V. en B.V.01] genoemde uitgangspunten. De woning is immers getaxeerd volgens de comparatieve methode (vergelijking aan de hand van referentiepanden). Deze methode kan, in samenhang met een opneming ter plaatse, leiden tot een voldoende betrouwbare taxatie. Gelet op de aard van de planologische mutatie en de daarmee gepaard gaande schadefactoren zoals door JvO vastgesteld, acht verweerder de getaxeerde waardedaling in overeenstemming met de in de jurisprudentie ontwikkelde lijn.
De StAB heeft er in haar advies op gewezen dat de waarde in de nieuwe situatie niet juist is vastgesteld, omdat dit is gebeurd aan de hand van een percentage van de oude waarde en niet in de vorm van een zelfstandige taxatie van de nieuwe situatie. Hoewel verweerder terecht stelt dat de taxatie van JvO van de oude waarde blijkens het individuele rapport is gebaseerd op een vergelijking aan de hand van referentiepanden, waarbij overigens geen vergelijkingscriteria zoals inhoud, oppervlakte, bouwjaar en kwaliteit zijn benoemd, volgt ook uit het individuele rapport dat JvO de waardevermindering van de woning van [derde partij01] op circa 9% van de vastgestelde taxatiewaarden heeft bepaald. Daaruit volgt niet op welke wijze JvO zelfstandig, aan de hand van een weging van de relevante schadefactoren, de marktwaarde van de nieuwe planologische situatie per peildatum van de inwerkingtreding van het nieuwe regime heeft bepaald. Hierdoor wordt niet voldaan aan de vaste rechtspraak dat percentages slechts ter controle mogen worden gebruikt (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 16 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1269, r.o. 11.13).
9.6.
Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot de conclusie dat de taxaties van [naam04] niet geheel onbruikbaar zijn, maar om verschillende redenen minder zorgvuldig en betrouwbaar te achten zijn. Gelet op een aantal door [C.V. en B.V.01] en de StAB aangevoerde, gerechtvaardigde bezwaren tegen de werkwijze van de taxateur, alsmede in het licht van de omstandigheid dat de taxaties op een onjuiste planvergelijking van JvO zijn gebaseerd, ziet de rechtbank voldoende aanleiding om de taxaties van [naam04] terzijde te leggen.
10. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank het advies van de StAB, waarin ligt besloten dat zij zich niet kan vinden in de (taxatie-)adviezen van JvO die verweerder aan de bestreden besluiten ten grondslag heeft gelegd, volgen. Naar het oordeel van de rechtbank is het noodzakelijk om de waardes in de oude en in de nieuwe planologische situatie opnieuw te laten bepalen, zodat de StAB terecht een nieuwe taxateur heeft aangezocht in de persoon [naam09] .
[naam09] heeft na de opname van het appartement van [derde partij01] het volgende bepaald, per taxatiepeildatum 9 augustus 2017:
• waarde in de oude planologische situatie: € 320.000,-;
• waarde in de nieuwe planologische situatie: € 290.000,-;
• waardevermindering: € 30.000,-.
10.1.
[C.V. en B.V.01] heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat zij in haar verdediging is geschaad doordat zij als enige van alle deelnemende partijen niet in de gelegenheid is gesteld om de door haar ingeschakelde taxateur ( [bedrijf02] ) aanwezig te laten zijn bij de opnames door [naam09] . [C.V. en B.V.01] acht deze handelswijze in strijd met artikel 6 van Pro het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).
In artikel 6, eerste lid, van het EVRM is onder meer bepaald dat een ieder bij het vaststellen van zijn burgerlijke rechten en verplichtingen recht heeft op een eerlijke en openbare behandeling van zijn zaak, binnen een redelijke termijn, door een onafhankelijk en onpartijdig gerecht dat bij de wet is ingesteld. Het beginsel van "equality of arms" maakt deel uit van de eisen die artikel 6 van Pro het EVRM stelt aan een eerlijk proces. Het recht op een eerlijk proces zoals dat in artikel 6 van Pro het EVRM is neergelegd, betreft in beginsel de procedure bij de rechter. Het StAB-advies maakt hier onderdeel vanuit.
De rechtbank heeft de beroepen, waaronder dat van [C.V. en B.V.01] , ter advisering aan de StAB voorgelegd. De rechtbank ziet in de omstandigheid dat [bedrijf02] het appartement van [derde partij01] niet heeft kunnen betreden geen grond voor het oordeel dat [C.V. en B.V.01] hierdoor onevenredig in haar belangen is geschaad, nu niet aannemelijk is geworden dat [bedrijf02] niet op basis van zijn vakkennis en kennis van de plaatselijke markt, zonder de woning te betreden, een rapport heeft kunnen opstellen. De rechtbank overweegt daarnaast nog dat de StAB noch de rechtbank de bevoegdheid heeft om [derde partij01] te dwingen om de taxateur van [C.V. en B.V.01] zijn woning te laten betreden. Naar het oordeel van de rechtbank is het beginsel van equality of arms niet geschonden. [C.V. en B.V.01] heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gelegenheid gehad om de taxaties, die onderdeel uitmaken van het StAB-advies en waarbij uitvoerig aan de hand van foto’s de situatie wordt beschreven, te weerspreken en hiertoe een contra-expertise in te dienen. [C.V. en B.V.01] heeft ook ruimschoots van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Het betoog van [C.V. en B.V.01] slaagt daarom niet.
10.2.
De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan het taxatierapport van [naam09] . [naam09] heeft de schadefactoren (belemmering uitzicht, aantasting van privacy, licht- en geluidhinder, wind- en schaduwhinder) meegewogen en ook meegewogen dat er enig voordeel geldt voor een toegenomen grootstedelijke dynamiek en uitstraling. [naam09] heeft een geveltaxatie verricht en heeft gebruik gemaakt van eerdere taxatierapporten. Uit de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) volgt dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarnaast mag de bestuursrechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Die situatie doet zich hier niet voor.
10.3.
De stellingen van verweerder en [C.V. en B.V.01] dat een bovenmatige planschade van bijna 10% niet bij de hier aan de orde zijnde schadefactoren past, slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat de planschaderechtspraak, waarbij in algemene zin enkele vuistregels worden geaccepteerd voor het begroten van de schade, niet altijd opgaat. Eén enkele schadefactor kan leiden tot een relatief hoge waardevermindering, terwijl een veelheid aan schadefactoren die slechts in geringe mate spelen kunnen leiden tot een geringe waardevermindering. Zoals de StAB heeft toegelicht is het uitgangspunt dat de waardevermindering wordt vastgesteld door het taxeren van zowel de oude als de nieuwe planologische situatie. Dat is, daarbij rekening houdend met de bijzondere omstandigheden van het geval, in de onderhavige zaak gebeurd. Dat volgens [C.V. en B.V.01] de StAB ten onrechte parkeerplaatsen/garageboxen in de taxatie heeft meegenomen maakt, wat daar ook van zij, voor de hoogte van de waardedaling niet uit. Zowel JvO als de StAB hebben ter zitting verklaard dat de parkeerplaatsen/garageboxen geen waardedaling ondervinden als gevolg van de gewijzigde planologische situatie. De rechtbank ziet geen aanleiding de door [naam09] middels taxatie vastgestelde waardevermindering van de woning van [derde partij01] voor onjuist te houden.
10.4.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de beroepsgronden van [C.V. en B.V.01] slagen. Verweerder heeft derhalve het taxatierapport van [naam04] ten onrechte aan de bestreden besluiten ten grondslag gelegd.
Nmr
11.1.
Volgens [C.V. en B.V.01] heeft verweerder terecht geoordeeld dat er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachting ligt. Dat daarbij volgens de jurisprudentie een percentage tot (maximaal) 5% zou kunnen worden gehanteerd, acht [C.V. en B.V.01] onjuist. Het nmr is immers niet aan een maximum gebonden. [C.V. en B.V.01] wijst er in dit verband op dat (ook) uit de jurisprudentie over nadeelcompensatie voortvloeit dat een percentage van 5% in elk geval niet als een hard maximum mag worden gezien. Een drempel van 8% is in die jurisprudentie al expliciet aanvaardbaar geacht (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 15 juni 2016, ECLI:NL:RVS:2016:165). Een dergelijk percentage lijkt gezien de gegeven omstandigheden in deze casus een logisch minimum percentage te zijn.
11.2.
De StAB heeft zich in haar advies aangesloten bij de uitspraken van deze rechtbank van 18 maart 2022 (bijvoorbeeld ECLI:NL:RBROT:2022:1894) inzake de eerdere planschadezaken over het Zalmhavencomplex. Daarin is het volgende overwogen.
"(…)
De rechtbank overweegt dat de Afdeling met haar uitspraak van 3 november 2021
De rechtbank overweegt dat de Afdeling met haar uitspraak van 3 november 2021
(ECLI:NL:RVS:2021:2402) enkele handvatten heeft gegeven voor het bepalen van de drempel bij het nmr:
"(...) 7.15. De Afdeling zal voor het bepalen voor de hoogte van de drempel de volgende
handvatten geven. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke
structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid
past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende
zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien slechts aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of indien aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro aangewezen. (... )”
De rechtbank ziet in het licht van deze uitspraak aanleiding om te beoordelen of de
ontwikkeling past in "de ruimtelijke structuur van de omgeving" en "in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid".
De rechtbank volgt de StAB in haar advies dat de ontwikkeling deels in de ruimtelijke structuur van de omgeving past. De directe omgeving in ogenschouw nemend past het
Zalmhavencomplex naar het oordeel van de rechtbank aan de oostzijde binnen de aard en de omvang van de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving, maar dit geldt niet voor de noord-, zuid- en westzijde aangezien zich daar voornamelijk laagbouw bevindt.
Voor de vraag of de ontwikkeling gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke
beleid past heeft de StAB geconcludeerd dat dit niet het geval is. In afwijking van de conclusie van de StAB is de rechtbank met (naam eiseres] van oordeel dat dit wel het geval is. Sinds het Hoogbouwbeleid uit het Binnenstadsplan 2000-2010 is het plangebied aangeduid als een overgangszone. Dit betekent dat het plangebied nader onderzocht zou worden om te bepalen op welke wijze dit zou kunnen fungeren als overgangsgebied naar de hoogbouwzone (vanaf 70 meter tot 150 meter). Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de planologische ontwikkeling eerder dan in 2010, wat het uitgangspunt van de StAB is, in de lijn der verwachtingen lag. De rechtbank is daarom van oordeel dat de ontwikkeling gedurende een reeks van jaren in het gevoerde ruimtelijke beleid past.
Op basis van de voornoemde uitspraak van de Afdeling van 3 november 2021 volgt dat indien de ontwikkeling aan één van beide indicatoren maar voor een deel voldoet (in casu "de ruimtelijke structuur van de omgeving"), het hanteren van een drempel van 4% in plaats van 5% in beginsel aangewezen is. In hetgeen (naam eiseres] en [naam eiser] hebben aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding hier in positieve dan wel in negatieve zin van of te wijken. Dit brengt de rechtbank daarom op een drempel van 4% van de waarde van de onroerende zaak. Verweerder heeft derhalve ten onrechte een drempel van 5% voor het nmr gehanteerd. Dit betekent dat de beroepsgronden van (naam eiseres] en [naam eiser] slagen.(…)"
11.3.
De rechtbank ziet in de stellingen van zowel verweerder als [C.V. en B.V.01] in de reactie op het StAB-advies, dat de ontwikkeling van het project geheel past in de ruimtelijke structuur van de omgeving zodat een percentage van 5% (of meer, in de ogen van [C.V. en B.V.01] ) gerechtvaardigd is, geen aanleiding om met betrekking tot het nmr af te wijken van haar in de uitspraken van 18 maart 2022 opgenomen oordeel dat een drempel van 4% aangewezen is. Wat er ook zij van het gegeven dat er ook verder weg, naar het noorden aan de noord(west)zijde en naar het zuiden aan de zuid(west)zijde, hoogbouw is ontwikkeld, en in de toekomst nog verder zal toenemen, relevant is de ruimtelijke structuur in de directe omgeving van het project waarbij tevens geldt dat de Zalmhaventoren, de hoogste toren van Nederland, zich kenmerkt als een uitzonderlijke niet karakteristieke situatie. Het project voldoet dus deels aan de ruimtelijke structuur van de omgeving.
Conclusie
12. Al hetgeen hiervoor is overwogen leidt de rechtbank tot de slotsom dat het beroep van [C.V. en B.V.01] gegrond is en dat het bestreden besluit vernietigd moet worden. De rechtbank ziet evenwel aanleiding om de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand te laten. Uit r.o. 10. volgt dat [derde partij01] als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan een schade in de vorm van een waardevermindering van het appartement van € 30.000,- heeft geleden. Deze schade was voor [derde partij01] niet voorzienbaar. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro en r.o. 11.3. kan in dit geval een drempel van 4% van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade worden toegepast. De drempel van 4% is gelijk aan € 12.800,- (4% van € 320.000,-). Daarmee resteert volgens de StAB een bedrag van (€ 30.000,- – € 12.800,- =) € 17.200,- voor een tegemoetkoming in planschade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag. Dit bedrag is hoger dan het planschadebedrag van verweerder ad € 14.500,-. Als de rechtbank het planschadebedrag van de StAB zou overnemen dan zou [C.V. en B.V.01] door het instellen van beroep benadeeld worden. Dat is in strijd met het verbod op reformatio in peius. Om die reden zal de rechtbank het bij het bestreden besluit toegekende planschadebedrag niet aanpassen.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan [C.V. en B.V.01] het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
14. Voor een veroordeling in de door [C.V. en B.V.01] gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding. De reden is dat deze zaak er één is van 24 samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht en in een van de andere zaken een proceskostenvergoeding is toegekend.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,- aan [C.V. en B.V.01] te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Fransen, voorzitter, en mr. A.S. Flikweert en mr. F.A. Mulder, leden, in aanwezigheid van mr. H.M. Hsu, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 mei 2023.
griffier
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak en de tussenuitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.
Bijlage wettelijk kader
Wet ruimtelijke ordening
Artikel 6.1
1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is:
a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid;
(...)
3. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming.
4. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop die oorzaak onherroepelijk is geworden.
(...)
Artikel 6.2
1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.
2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een
gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
Artikel 6.3
Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval:
a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak;
b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken.
(…)
Artikel 6.4a
1. Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen ofte wijzigen dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeld in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt.
2. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht.
(...)
Artikel 6.5
Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens:
a. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand;
b. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag.
(...)