Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zittingsplaats Rotterdam
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 22/627
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2023 in de zaak tussen
[naam eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 25 februari 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Delft (hierna: onroerende zaak Breestraat ) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 931.000,-.
Ook heeft verweerder in diezelfde beschikking de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te Delft (hierna: onroerende zaak Kethelstraat ) voor hetzelfde belastingjaar vastgesteld op € 280.000,-.
De onroerende zaak [adres 1] en de onroerende zaak [adres 2] worden hierna tezamen ook aangeduide als “de onroerende zaken”.
De onroerende zaak [adres 1] en de onroerende zaak [adres 2] worden hierna tezamen ook aangeduide als “de onroerende zaken”.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt op 2 april 2021.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 28 december 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft op 7 februari 2022 beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met taxatierapporten voor beide panden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 april 2023. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Namens eiseres is verschenen mr. D.A.N. Bartels en namens verweerder mr. E.J. Wilhelmy Damsté. Voorts is voor verweerder verschenen [naam taxateur 1] , taxateur. De gemachtigde van eiseres heeft per Teams-verbinding deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
1. De onroerende zaak Breestraat is een hotel (VOF [naam VOF] ), aan de gracht, van bouwjaar 1565, met een gebruiksoppervlakte van 1.152 m², gelegen op een perceel van 290 m², in de wijk binnenstad/centrum. Verweerder heeft de waarde van dit object vastgesteld aan de hand van kapitalisatie van de bruto huur, de huurkapitalisatie methode (de HWK methode). Hij heeft daarbij een vergelijking gemaakt met de huurwaarde van andere hotels/motels.
De onroerende zaak Kethelstraat is een appartement, van bouwjaar 1985, met een gebruiksoppervlakte van 80 m² met een berging/schuur, in de wijk centrum zuidwest/centrum. Verweerder heeft de waarde van dit object vastgesteld aan de hand van vergelijkingen met verkopen van andere appartementen.
2. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld.
3. Eiseres, die in haar beroepschrift en de nadere schriftelijke stukken geen onderscheid maakt tussen de onroerende zaken Breestraat en Kethelstraat , stelt dat de waarde niet juist is vastgesteld. Zij geeft niet aan wat de WOZ-waarde wel zou moeten zijn, maar verzoekt de rechtbank de WOZ-waarde schattenderwijze en in goede justitie vast te stellen.
4. Verweerder is van mening dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Ter zitting is aan de gemachtigde van eiseres gevraagd welke beroepsgronden gehandhaafd blijven. De rechtbank maakt uit de reactie van de gemachtigde ter zitting op dat alleen de hierna te bespreken gronden in beroep nog moeten worden besproken en beperkt zich daartoe.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van de HWK-methode. Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft hij een taxatierapport met overzicht huurvergelijking overgelegd van [naam taxateur 2] van 27 februari 2023 voor onroerende zaak Breestraat en een taxatierapport met matrix van [naam taxateur 3] van 27 februari 2023 voor onroerende zaak Kethelstraat . Verweerder heeft ter zitting een toelichting gegeven.
8. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van onroerende zaak Breestraat moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode. Ook is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak Kethelstraat moet worden vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij wordt vergeleken met andere verkopen van appartementen.
De rechtbank sluit zich hier bij aan.
Inhoudelijke beoordeling
Algemeen
9.1
Eiseres stelt in beroep dat het bezwaar ten onrechte ongegrond is verklaard en dat de op het bezwaar vastgestelde WOZ-waarden te hoog zijn. Eiseres verwijst naar de inhoud van het bezwaarschrift. De meeste (door eiseres ter zitting op 6 april ingetrokken) beroepsgronden wijzen erop, dat eiseres meent, dat de WOZ-waarden te hoog zijn vastgesteld maar eiseres lijkt anderzijds van mening te zijn geweest dat die waarden te laag zijn vastgesteld (omdat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met “de waardehausse” (wat de rechtbank begrijpt als: de stijging van de prijzen van vastgoed) in de afgelopen jaren.
9.2
Verweerder blijft – na hertaxatie – bij de door hem vastgestelde waarden en verzoekt om verwerping van het beroep en bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift. Hij meent dat het verzoek om vergoeding van immateriële schade moet worden afgewezen.
9.3
De rechtbank overweegt dat eiseres haar beroepsgronden tot de zitting niet heeft onderbouwd met op de onroerende zaken toegespitste argumenten. Voor zover eiseres verwijst naar haar bezwaarschrift geldt dat de enkele verwijzing naar een bezwaarschrift, waarop inhoudelijk is gereageerd in de beslissing (uitspraak op bezwaar) waar het beroep zich tegen richt niet kan gelden als beroepsgrond, zolang niet wordt aangegeven welke gebreken er kleven aan de reactie op de bezwaren in die beslissing op bezwaar (vergelijk: Rechtbank Haarlem 12 september 1996, ECLI:NL:RBHAA:ZF2373). Dat heeft temeer te gelden, als de belanghebbende door een gemachtigde wordt vertegenwoordigd, die geacht mag worden te beschikken over goede kennis van het bestuursprocesrecht.
De gemachtigde van eiseres heeft de gronden in de door hem ingediende stukken standaard aangevoerd in een groot aantal bij de rechtbank Rotterdam aangebrachte beroepen, zonder deze toe te spitsen op de desbetreffende onroerende zaken. De rechtbank kan daarom niet anders dan concluderen dat de waardebepalingen tot de zitting niet gemotiveerd door eiseres zijn betwist en dat verweerder in het licht van de stukken die door eiseres zijn ingediend voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde voor beide onroerende zaken niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. Voor zover na het voorgaande nog nodig zal de rechtbank hierna ingaan op wat namens eiseres ter zitting naar voren is gebracht.
9.4
Ten aanzien van het verzoek van eiseres om een onafhankelijke taxatie overweegt de rechtbank dat zij daartoe geen aanleiding ziet. De rechtbank overweegt dat zij geen reden heeft om te twijfelen aan deskundigheid van de taxateur van verweerder. Het stond eiseres overigens vrij om desgewenst een taxateur van haar keuze in te schakelen voor een eigen taxatie ten behoeve van de onderbouwing van de door haar voorgestelde WOZ-waarden.
Breestraat , kapitalisatiefactor.
10.1
Eiseres stelt, dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. Zij stelt dat de waarde € 699.000,- moet zijn. Het leegstandsriscio is door verweerder te laag ingeschat. Zij stelt in haar brief van 13 maart 2023 te hebben gevraagd om gegevens over de leegstand. Er wordt aangegeven, dat met 10% rekening is gehouden, maar zij ziet van dat percentage geen berekening. De gegeven tabel met een waarde per hotelkamer roept alleen vragen op. Gemachtigde van eiser heeft als bijlage bij zijn brief van 13 maart 2023 gezaghebbende literatuur overgelegd over de manier waarop je een hotel (wel) moet waarderen. Volgens de gemachtigde van eiseres staat in Delft de helft van de zaken leeg. Als hij de lockdowns optelt komt hij op 40%. Hij wil niet alleen de gegevens per onderneming, maar ook per vierkante meter. 10% acht hij arbitrair. Er worden geen huurovereenkomsten overgelegd en evenmin een huurinformatieformulier. Hij bestrijdt dat verweerder geen informatie zou hebben over de door belanghebbende betaalde huur. In de matrix van de panden waar de huurwaarde mee wordt vergeleken wordt geen kapitalisatiefactor genoemd. De verschillen in de matrix tussen de daarin opgenomen hotels zijn niet te verklaren. Er is geen transactie geweest met betrekking tot de onroerende zaak en er is geen huur bekend. Zonder transactie en zonder gegevens over de huur kan verweerder niet zeggen: de kapitalisatiefactor is 8,6. Eiseres stelt dat een correctie moet worden toegepast vanwege de oorlog in Europa en de beperkingen die de landelijke maatregelen tegen het coronavirus voor eiseres hebben meegebracht. Hij wijst op het civiele arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), en vraagt de rechtbank om dit naar analogie toe te passen op het belastingrecht. Eiseres concludeert, dat verweerder de juistheid van de kapitalisatiefactor niet heeft aangetoond.
10.2
Verweerder stelt, dat eiseres pas ter zitting met deze stellingen komt. In het taxatierapport wordt uitvoerig ingegaan op de opbouw van de kapitalisatiefactor en – in dat verband – op het aan te houden leegstandspercentage.
Verweerder merkt onder verwijzing naar de uitspraak van Hof Amsterdam van 9 februari 2021, ECLI:GHAMS:2021:277 op, dat op de waardepeildatum nog geen sprake was van Corona, dus: van enig effect van Corona-maatregelen op de waarde van de onroerende zaken. Verweerder stelt bij de hoorzitting de gemachtigde van eiseres te hebben gevraagd om gegevens over de gevolgen van de Corona-maatregelen. Verweerder merkt op, dat de sluiting van horecapanden als uitvloeisel van de Corona maatregelen niet hetzelfde is als “leegstand” die moet worden betrokken bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor. Verweerder verklaart ter zitting altijd bereid te zijn te kijken naar zaken als omzet en verlies van een bepaalde onroerende zaak. Verweerder heeft echter van de gemachtigde van eiseres geen informatie ontvangen op zijn verzoek, gedaan zowel bij de hoorzitting als daarna, per mail om de actuele jaarhuur en eventuele kortingen. Verweerder stelt in de uitspraak op bezwaar de berekening van de kapitalisatiefactor per mail aan eiseres te hebben toegestuurd.
Verweerder heeft in bezwaar en beroep ter onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak [adres 1] gegevens opgenomen van een aantal andere horecapanden in het centrum van Delft. In bezwaar: de [adres 3] en de [adres 4] en in de onderbouwing huurwaarde in beroep: het [adres 5] , de [adres 6] en de [adres 7] . Verweerder heeft toegelicht, dat deze panden zijn gekozen, omdat ze in het centrum van Delft gelegen zijn. Verweerder heeft ervoor gekozen om voor bepaling van de huurwaarde naar vergelijkbare panden in het centrum van Delft te kijken en niet de door gemachtigde bij zijn brief van 13 maart 2023 aanbevolen methode te volgen. De verschillen in waarde per vierkante meter van de verschillende hotels zijn het gevolg van toepassing van de regel, dat bij toename van het oppervlak de waarde per vierkante meter terugloopt.
10.3
Naar het oordeel van de rechtbank is er geen goede reden om te corrigeren voor de effecten van Corona. Voor belastingjaar 2021 geldt dat op de waardepeildatum 1 januari 2020 van beperkende maatregelen vanwege de coronapandemie nog geen sprake was. De uitbraak van het coronavirus heeft in Nederland in de loop van maart 2020 pas tot beperkingen geleid, zodat verweerder hiermee bij de waardering met waardepeildatum 1 januari 2020 geen rekening hoefde te houden. De invloed van maatregelen was toen nog niet zichtbaar op de vastgoedmarkt.
De rechtbank stelt vast, dat eiseres in bezwaar heeft gevraagd om een (bottom up) berekening van de kapitalisatiefactor. Blijkens de – op dit punt niet bestreden – uitspraak op bezwaar is die per mail aan de gemachtigde van eisers toegezonden. In het taxatieverslag niet-woning, dat deel uitmaakt van het dossier wordt een korte toelichting gegeven op de wijze waarop de kapitalisatiefactor wordt vastgesteld. In de uitspraak op bezwaar is aangegeven dat een leegstandsrisico van 10% is aangehouden en een risico opslag van 7,2 % waar (onder meer) 6 maanden aanvangs- en frictieleegstand in is verwerkt. Voorts is in de uitspraak op bezwaar verwezen naar een tweetal horecapanden in het centrum bij wijze van “onderbouwende marktgegevens”.
In beroep en de in de daaropvolgende brieven van de gemachtigde van eiseres vallen de woorden “kapitalisatiefactor” en “leegstand” niet. Met betrekking tot de huurkapitalisatiefactor heeft eiseres niet eerder dan ter zitting, op 6 april 2023 aangegeven, dat in zijn visie ook in de uitspraak op bezwaar de vaststelling van de kapitalisatiefactor tekortschoot.
De rechtbank beschouwt daarmee de beroepsgrond met betrekking tot de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor als een ter zitting opgekomen beroepsgrond. De rechtbank verwerpt de bestrijding van de door verweerder gehanteerde leegstandscijfers met een beroep op de Corona-maatregelen. Verweerder mocht zich – zoals hiervoor gezegd - naar het oordeel van de rechtbank richten op de situatie op de waardepeildatum, toen – onbetwist - nog geen sprake was van Corona-maatregelen. Met verweerder is de rechtbank van mening, dat overigens een verhuurd en door de huurder ingericht pand, dat door overheidsvoorschriften tijdelijk niet mag worden betreden door klanten niet valt onder “leegstand” zoals dat begrip wordt gehanteerd bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor. De rechtbank ziet in het betoog van eiseres geen argumenten die afdoen aan de relevantie en juistheid van de door verweerder gehanteerde onderbouwende marktgegevens. Dat verweerder niet beschikte over huurgegevens ter zake van de onroerende zaak Breestraat is een factor die voor rekening van eiseres moet blijven, nu verweerder – onbestreden – haar herhaaldelijk naar die gegevens heeft gevraagd. De rechtbank volgt verweerder in zijn verklaring voor de verschillen van de waarde per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten.
Door zijn uitgangspunten over leegstand te vermelden, (vruchteloos) te vragen naar de actuele huurprijs van de [adres 1] en zich te oriënteren op vergelijkbare onroerende zaken in de omgeving waarvan of de huurprijs of een recente transactie bekend was heeft verweerder – in ieder geval voor zover dat van hem mocht worden verwacht in het licht van de aanloop naar de zitting – de factor van 8,6 genoegzaam toegelicht.
In het licht van al het voorgaande heeft verweerder de WOZ-waarde van de [adres 1] aannemelijk gemaakt en kon hij naar het oordeel van de rechtbank volstaan met de door hem in bezwaar en ter zitting gegeven toelichting op de vaststelling van de kapitalisatiefactor.
In het licht van al het voorgaande heeft verweerder de WOZ-waarde van de [adres 1] aannemelijk gemaakt en kon hij naar het oordeel van de rechtbank volstaan met de door hem in bezwaar en ter zitting gegeven toelichting op de vaststelling van de kapitalisatiefactor.
Kethelstraat
11.1
Voor wat betreft de onroerende zaak Kethelstraat stelt eiseres, dat verweerder geen geschikte referentieobjecten heeft aangehaald en geen rekening houdt met de onderhoudssituatie van de onroerende zaak Kethelstraat . Een 4 voor voorzieningen van de onroerende zaak Kethelstraat lijkt hem niet juist. De waardering van het dakterras van vergelijkingsobject [adres 8] is veel te laag. Eiseres bepleit een WOZ-waarde van € 269.000,-.
11.2.
Verweerder blijft – na hertaxatie – bij de door hem vastgestelde waarden en verzoekt om verwerping van het beroep en bevestiging van de uitspraak op het bezwaarschrift. Ter zitting verwijst verweerder naar de matrix. Hij licht toe, dat hij voor een dakterras een vaste waarde hanteert. De door eiseres aan het dakterras toegekende waarde in orde van grootte van € 40.000,- is niet realistisch. Overigens zou een correctie in de matrix met een veel hogere prijs voor het dakterras mee te nemen er nog steeds niet toe leiden, dat de waarde van de onroerende zaak Kethelstraat te hoog zou zijn.
11.3
De ten behoeve van onroerende zaak Kethelstraat in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Verweerder is daarbij uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand van de onroerende zaak. Dat kon verweerder doen, nu eiseres omtrent de onderhoudssituatie van de Kethelstraat niets heeft ingebracht. De rechtbank acht het beleid van verweerder om voor een dakterras een vaste waarde te hanteren per vierkante meter passend en volgt verweerder in de vaststelling, dat het effect van verhoging van die waarde net zou leiden tot een andere conclusie.
12. Verweerder slaagt in zijn bewijslast om aan te tonen dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
13. Het beroep is ongegrond.
Redelijke termijn
14.1
Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van Pro het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden voor de behandeling van het bezwaar en beroep.
14.2
Gelet op de uitgangspunten in het overzichtsarrest van de Hoge Raad van
19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252), behoren geschillen binnen een redelijke termijn te worden berecht. Hierbij geldt dat, behoudens bijzondere omstandigheden, de berechting van een zaak door de rechtbank niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien zij niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, waarbij de behandeling van het bezwaar ten hoogste een half jaar en de behandeling van het beroep ten hoogste anderhalf jaar mag duren. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Wanneer de redelijke termijn is overschreden, wordt als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief gehanteerd van € 500,- per halfjaar dat die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
14.3
Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiseres ontvangen op 2 april 2021. Dit betekent dat op het moment van deze uitspraak sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met een kleine twee weken.
14.4
De planning van de zitting in beroep heeft vertraging opgelopen doordat de gemachtigde van eiseres daarvoor vrijwel geen data beschikbaar bleek te hebben. Voorts is het beroep door de rechtbank ontvangen op 7 februari 2022. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres een nota voor de griffierechten gezonden op 9 februari 2022. De nota was voorzien van de naam van belanghebbende en verweerder en van het aan de zaak toegekende rolnummer. Eiseres werd gevraagd om binnen vier weken te betalen. Op 10 maart 2022 – toen die termijn was verstreken – heeft de rechtbank de gemachtigde van eiseres een herinnering gestuurd. De gemachtigde van eiseres heeft op 10 maart 2022 gevraagd om vrijstelling van de betaling van griffierecht. De rechtbank heeft op 25 maart opgave gevraagd van de relevante inkomensgegevens van belanghebbende. Daar is niet op gereageerd. Het griffierecht is betaald op 7 april 2022. Gedurende de periode dat het griffierecht wel verschuldigd maar nog niet betaald is, ligt de procedure stil. De rechtbank kan niet anders dan concluderen, dat de gemachtigde van eiseres – in deze zaak, maar ook in vele andere zaken die bij de rechtbank dienen – heeft gevraagd om vrijstelling van de betaling van griffierecht zonder in staat of bereid te zijn de nodige gegevens over te leggen. In deze zaak beschouwt de rechtbank de periode tussen 10 maart 2022 en 7 april 2022 als vertraging waar geen rechtvaardiging voor is gebleken en die aan (de gemachtigde van) eiseres is toe te rekenen. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting desgevraagd verklaard, dat de vertraging in de betaling voortvloeit uit het feit, dat de nota niet aan zijn rechtspersoon maar aan hem persoonlijk was gericht. De rechtbank stelt vast, dat uiteindelijk op een herinnering met dezelfde aanduiding door de gemachtigde van eiseres is betaald. Niet valt in te zien waarom een – in de ogen van de gemachtigde van eiseres – door hem ontvangen en begrijpelijke griffienota onbetaald zou mogen blijven omdat de rechtspersoon zijns inziens niet correct is aangeduid. De gemachtigde van eiseres had er ook voor kunnen kiezen (zoals hij uiteindelijk ook heeft gedaan) om eerst zekerheidshalve te betalen en daarna met de rechtbank te corresponderen over de correcte adressering. De rechtbank passeert daarom dit excuus. Vermindert men de duur van de periode tussen bezwaar en uitspraak met de vertraging in de betaling van het griffierecht, dan is geen sprake van overschrijding van de redelijke termijn. Er is dus geen reden voor vergoeding van immateriële schade.
Proceskosten
15. Voor een vergoeding van het griffierecht of de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. van Driel, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 14 april 2023.
De griffier is buiten staat deze
uitspraak te tekenen.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).