Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9602218 CV EXPL 21-42738
datum uitspraak: 2 september 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[naam stichting] ,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 1] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M.A. Visser,
tegen
[naam bedrijf] .,
vestigingsplaats: [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. I.E.Reimert.
De partijen worden hierna ‘ [naam stichting] ’ en ‘ [naam bedrijf] ’ genoemd.
1..De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 17 december 2021, met bijlagen;
- het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- de repliek in conventie met antwoord in reconventie, met bijlagen;
- de dupliek in conventie met repliek in reconventie;
- de dupliek in reconventie.
2..De feiten
2.1.
[naam bedrijf] huurt van [naam stichting] de winkelruimte aan de [adres] in Vlaardingen. De huurprijs voor het gehuurde bedroeg tot en met februari 2021 € 8.021,20 inclusief btw per maand en vanaf 1 maart 2021 € 8.085,37 inclusief btw per maand. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van de detailhandelverkoop van schoenen en aanverwante artikelen.
2.2.
Als gevolg van coronamaatregelen, meer in het bijzonder de door de overheid opgelegde ‘lockdowns’, heeft [naam bedrijf] te maken gehad met verplichte winkelsluitingen (al dan niet in combinatie met een ‘click and collect’ mogelijkheid) en beperkingen met betrekking tot het aantal bezoekers dat zij in haar winkel mocht ontvangen. Het gaat dan om de maatregelen die golden in de periodes van medio maart tot en met april 2020, 14 oktober 2020 tot en met april 2021 en 12 november 2021 tot en met 14 januari 2022.
2.3.
Op 2 juni 2020 stuurt [naam bedrijf] een e-mail aan [naam beheerder] , beheerder van [naam stichting] , met daarbij gevoegd een overzicht van de door [naam bedrijf] in het gehuurde gerealiseerde omzetten in de weken 10 tot en met 21 in de jaren 2019 en 2020. Doel van deze e-mail is het verkrijgen van een huurkorting over deze periode. Partijen zijn het hierover niet eens geworden.
2.4.
Op 28 december 2020 stuurt [naam bedrijf] een brief aan al haar verhuurders en hen verzocht om over de periode december 2020 – januari 2021 één maand (kale) huur te compenseren. [naam bedrijf] heeft aangekondigd vooruitlopend hierop over deze maanden 50% van de huurbetalingsverplichting op te schorten.
2.5.
[naam bedrijf] heeft over de maanden januari tot en met april 2021 aanvankelijk 50% van de huurprijs voldaan.
2.6.
Op 20 juli 2021 stuurt [naam bedrijf] een e-mail aan [naam beheerder] met daarbij gevoegd een overzicht van de omzetten in het gehuurde over de periode van januari 2019 tot en met april 2021. [naam bedrijf] concludeert dat in de periode van 15 december 2020 tot en met 28 april 2021 (tijdens de lockdown) de omzet met 63% is gedaald ten opzichte van diezelfde maanden in 2019. [naam bedrijf] stelt voor om de huurprijs over deze maanden te verlagen met 31,5% (50% van 63%), wat neerkomt op een vermindering van € 10.474,- exclusief btw.
2.7.
Op 14 oktober 2021 stuurt de gemachtigde van [naam stichting] een aangetekende brief aan [naam bedrijf] , waarin [naam bedrijf] wordt gesommeerd om binnen zeven dagen de achterstand over de maanden januari tot en met april 2021 te betalen. Die achterstand bedroeg op dat moment € 16.106,58 (50% van de in totaal verschuldigde huurprijs over die maanden).
2.8.
Bij brief van 20 oktober 2021 herhaalt [naam bedrijf] haar verzoek om kwijtschelding van een bedrag van € 10.747,- (bedoeld zal zijn € 10.474,-) en kondigt zij aan om een bedrag van € 5.632,58 over te maken aan [naam stichting] . Dit is het verschil tussen de achterstand van € 16.106,58 en het bedrag van € 10.474,-.
2.9.
Bij brief van 28 oktober 2021 heeft de gemachtigde van [naam stichting] [naam bedrijf] gesommeerd om het resterende bedrag van € 10.474,- uiterlijk op 1 november 2021 te betalen. Als [naam bedrijf] alsnog met ‘verifieerbare financiële stukken’ komt, is [naam stichting] bereid om de huurbetalingsverplichting over de periode januari tot en met april 2021 te heroverwegen, aldus de gemachtigde.
2.10.
Op 1 november 2021 verzendt [naam bedrijf] de e-mail van 20 juli 2021 en het daarbij gevoegde overzicht (nogmaals) aan de gemachtigde van [naam stichting] .
2.11.
Op 28 februari 2022 stuurt [naam bedrijf] aan [naam beheerder] een overzicht van het omzetverlies over de maanden december 2021 en januari 2022, vergeleken met diezelfde maanden in 2019 en 2020. [naam bedrijf] verzoekt om een huurcompensatie over deze maanden van € 2.104,87 exclusief btw. Partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt.
2.12.
Op 7 maart 2022 geeft drs. [persoon A] een ‘controleverklaring van de onafhankelijke accountant’ af aan [naam bedrijf] . [persoon A] oordeelt:
“Wij hebben het bijgesloten, door ons gewaarmerkte, overzicht van de omzet over de kalenderjaren 2019, 2020, 2021 en januari 2022 van het filiaal [naam filiaal] te Vlaardingen (hierna ‘het overzicht’) van [naam bedrijf] . gecontroleerd.
Naar ons oordeel is het overzicht in alle van materieel belang zijnde opzichten opgesteld in overeenstemming met de omzet uit het kasregister en de financiële administratie van [naam bedrijf] .”
2.13.
De door [naam bedrijf] over deze periode gerealiseerde omzetten in het gehuurde zijn:
Deze cijfers zijn gelijk aan de door [naam bedrijf] op 20 juli 2021 en 28 februari 2022 aan [naam beheerder] verstrekte overzichten.
3..Het geschil
3.1.
[naam stichting] eist samengevat:
- [naam bedrijf] te veroordelen aan haar te betalen € 11.953,74;
- [naam bedrijf] te veroordelen in de proceskosten met rente en nakosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit de hoofdsom van € 10.474,-, contractuele boetes van € 600,- en buitengerechtelijke kosten van € 879,74. Subsidiair vordert [naam stichting] de wettelijke (handels)rente in plaats van de contractuele boetes.
3.2.
[naam stichting] baseert de eis op het volgende. [naam bedrijf] maakt aanspraak op huurkorting in verband met de coronamaatregelen die in de eerste maanden van 2021 hebben gegolden. Partijen hebben echter geen overeenstemming kunnen bereiken over de hoogte van die korting. [naam bedrijf] heeft, aldus [naam stichting] , niet dan wel onvoldoende met financiële stukken onderbouwd waarom zij aanspraak kan maken op een korting ter hoogte van € 10.474,-, het bedrag dat [naam bedrijf] onbetaald heeft gelaten. [naam bedrijf] gaat bovendien uit van de omzetderving in alleen het gehuurde en houdt geen rekening met andere omstandigheden, zoals een stijging van de online verkopen en een prijsdaling van schoenen in het algemeen. Het omzetverlies voor het totale concern bedroeg echter maar 14%. Een andere verdeling van de pijn dan een verlaging van de huurprijs met 50% van de omzetdaling in dit filiaal ligt daarom voor de hand.
3.3.
[naam bedrijf] is het niet eens met de eis van [naam stichting] en eist zelf samengevat:
- de huurprijs betreffende het gehuurde te verlagen over de maanden maart en april 2020, november 2020 tot en met april 2021, december 2021 en januari 2022;
- [naam stichting] te veroordelen aan [naam bedrijf] te betalen € 10.905,90;
- [naam stichting] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4.
[naam bedrijf] baseert de tegeneis op het volgende. Uit de beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) volgt dat de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid vormen als bedoeld in artikel 6:258 BW. Deze onvoorziene omstandigheden maken dat [naam stichting] geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst (meer in het bijzonder: de huurprijs) van [naam bedrijf] mag verwachten. Volgens de door de Hoge Raad gehanteerde vastelastenmethode is de huurprijsvermindering gelijk aan 50% van de procentuele omzetderving over deze periode, vergeleken met diezelfde periode voorafgaand aan de coronacrisis. [naam bedrijf] had geen aanspraak op TVL; aanvankelijk vanwege haar bedrijfsomvang en later omdat de omzetderving minder dan 30% bedroeg. Uit de conclusie bij genoemde beslissing van de Hoge Raad blijkt dat alleen moet worden gekeken naar de omzetdaling in het gehuurde en dat niet moet worden gekeken naar andere filialen en/of online verkopen.
4..De beoordeling
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie nauw met elkaar samenhangen en gebaseerd zijn op dezelfde feiten, zullen deze gezamenlijk worden beoordeeld.
Onvoorziene omstandigheden
4.2.
Partijen zijn het erover eens dat de coronamaatregelen die door de overheid zijn opgelegd (met name de lockdowns, de periodes waarover deze procedure gaat) moeten worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW.
4.3.
Uit de beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021: 1974) volgt dat [naam stichting] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid vanwege deze onvoorziene omstandigheid geen aanspraak kan maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en dat de kantonrechter de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 lid 1 BW kan aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
Huurprijsvermindering
4.4.
De Hoge Raad heeft in zijn hiervoor aangehaalde prejudiciële beslissing overwogen dat het nadeel, veroorzaakt door de in r.o. 4.2 bedoelde onvoorziene omstandigheid, in de regel noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder valt. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet al gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.
De in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een van partijen, wordt afgeweken van de hiervoor bedoelde gelijke verdeling van het nadeel.
4.5.
Gelet op de meergenoemde prejudiciële beslissing van de Hoge Raad wordt de vermindering van de huurprijs in een dergelijk geval berekend overeenkomstig de zogenoemde ‘vastelastenmethode’.
De ‘vastelastenmethode’ kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:
De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% × (de lagere omzet : de referentieomzet)).
Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:
(overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering × 50%.
4.6.
De kantonrechter geen ziet aanleiding om af te wijken van de gelijke verdeling van het nadeel en overweegt daartoe het volgende.
4.6.1.
[naam stichting] heeft aangevoerd dat de online activiteiten van [naam bedrijf] , in de periode waarin [naam bedrijf] het gehuurde niet of slechts in geringe mate kon exploiteren, zijn gestegen en dat dit in de verdeling van het nadeel moet worden verdisconteerd. Vooropgesteld wordt dat het bij de tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW gaat om het herstel van de fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst, dat wil zeggen de verstoring van de verhouding tussen de prestatie van de verhuurder (terbeschikkingstelling van het gehuurde als winkelruimte) en de tegenprestatie van de huurder (betaling van de huur). Gelet hierop zijn voor de beoordeling van de wijze waarop en de mate waarin de huurovereenkomst gewijzigd moet worden uitsluitend die activiteiten van [naam bedrijf] van belang die het gehuurde betreffen, althans die in verband staan met het gehuurde. Dat betekent dat het feit dat [naam bedrijf] , althans het concern waartoe /zij behoort, buiten het gehuurde nog andere activiteiten heeft die in de betreffende periode wellicht beter rendeerden, in beginsel niet van belang zijn voor wat betreft de verdeling van het nadeel, nu die activiteiten in principe buiten de rechtsverhouding van huurder en verhuurder staan. Dit zou anders kunnen zijn indien kan worden geoordeeld dat er een verband bestaat tussen de teruggelopen omzet in het gehuurde en deze andere activiteiten. Zo’n verband is echter moeilijk aannemelijk te maken (zie de conclusie van de Procureur-Generaal bij meergenoemd arrest van de Hoge Raad onder 5.37.4). De kantonrechter acht het enkele feit dat [naam bedrijf] beschikt over een webwinkel onvoldoende om zo’n verband aannemelijk te achten. Hij sluit aan bij hetgeen deze rechtbank heeft overwogen in het vonnis van 28 januari 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:627, r.o. 2.4) en komt in zoverre dus terug op een eerdere uitspraak, waarnaar door [naam stichting] is verwezen (Rechtbank Rotterdam 9 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6738).
4.6.2.
Gelet op het voorgaande is er ook geen aanleiding om rekening te houden met de door [naam bedrijf] in andere filialen behaalde omzetten en dus ook niet met de door [naam bedrijf] als onderneming behaalde omzet.
4.6.3.
Welke invloed een algemene prijsdaling van schoenen zou hebben (gehad) op de omzet van [naam bedrijf] , heeft [naam stichting] niet toegelicht. De kantonrechter kan daarom aan deze stelling geen gevolgen verbinden.
4.6.4.
Dat er andere redenen zijn om af te wijken van de 50/50 verdeling, is door [naam stichting] niet gesteld. De kantonrechter zal de door de Hoge Raad gehanteerde vastelastenmethode dus toepassen, uitgaande van een gelijke verdeling van het nadeel.
4.7.
[naam stichting] heeft naar voren gebracht dat [naam bedrijf] de vastelastenmethode niet goed hanteert, omdat de huurprijs niet is uitgedrukt in een percentage van de totale vaste lasten. [naam bedrijf] heeft toegelicht dat dit is omdat [naam bedrijf] niet in aanmerking kwam voor TVL en de herrekening van de huurprijs als percentage van de vaste lasten alleen vanwege de verrekening van TVL plaatsvindt. [naam bedrijf] heeft hierin gelijk. [naam bedrijf] heeft ook voldoende toegelicht waarom zij niet in aanmerking is gekomen voor TVL. De huurkorting zal dan ook worden berekend over de geldende huurprijs.
4.8.
Het voorgaande leidt tot de volgende berekening:
Deze berekening stemt vrijwel overeen met de door [naam bedrijf] gehanteerde berekening, waarbij het verschil wordt verklaard door afrondingsverschillen.
Huurachterstand, contractuele boete
4.9.
Gelet op de onder 4.8 opgenomen berekening is komen vast te staan dat geen sprake is van een huurachterstand van [naam bedrijf] . De door [naam stichting] gevorderde hoofdsom zal daarom worden afgewezen. Datzelfde geldt voor de gevorderde contractuele boete (en subsidiair / meer subsidiair de wettelijke (handels)rente) en de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten.
4.10.
Uit de berekening volgt ook dat [naam bedrijf] tot en met januari 2022 te veel aan huur aan [naam stichting] heeft betaald. [naam stichting] moet het verschil tussen het door [naam bedrijf] – terecht – opgeschorte bedrag (€ 10.474,-) en de totale huurkorting van € 21.339,60 aan [naam bedrijf] terugbetalen. [naam stichting] zal worden veroordeeld om een bedrag van € 10.865,60 aan [naam bedrijf] te betalen.
Proceskosten
4.11.
[naam stichting] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten in conventie en in reconventie samen aan de kant van [naam bedrijf] tot vandaag vast op € 1.119,- aan salaris voor de gemachtigde (3 punten × € 373,- tarief). Voor kosten die [naam bedrijf] maakt na deze uitspraak moet [naam stichting] ook een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
4.12.
Anders dan [naam stichting] betoogt, ziet de kantonrechter geen aanleiding om [naam bedrijf] vanwege de gang van zaken voorafgaand aan de procedure in de proceskosten te veroordelen. [naam bedrijf] heeft [naam stichting] voorzien van (omzet)gegevens en deze informatie was correct. [naam bedrijf] was niet verplicht om [naam stichting] meer gegevens te verstrekken dan zij heeft gedaan. Dat [naam stichting] niet eerder is ingegaan op het aanbod van [naam bedrijf] om een bevestiging van de accountant te verstrekken, blijft voor haar eigen rekening.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.13.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijzigt de huurovereenkomst betreffende de [naam filiaal] in Vlaardingen in die zin dat de huurprijs voor de maanden maart 2020, april 2020, november 2020, december 2020, januari 2021, februari 2021, maart 2021, april 2021, december 2021 en januari 2022 wordt verminderd met de bedragen als opgenomen in de tabel (‘huurkorting’) onder r.o. 4.8 van dit vonnis;
5.2.
veroordeelt [naam stichting] om aan [naam bedrijf] te betalen € 10.865,60;
5.3.
veroordeelt [naam stichting] in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de kant van [naam bedrijf] tot vandaag vastgesteld op € 1.119,-;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en in het openbaar uitgesproken.
51909