Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/444
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres], te [woonplaats eiseres], eiseres,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, verweerder,
gemachtigde: [naam 1].
en
de Staat der Nederlanden(de Minister voor Rechtsbescherming; hierna: de Staat)
.
.
Procesverloop
Met het besluit van 29 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 503.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 december 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft een nader stuk ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 25 juli 2022 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 2].
Naar aanleiding van het verzoek van eiseres ter zitting om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat mede als partij aangemerkt.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 429.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een vrijstaande woning (bouwjaar 1968) met een berging, garage en carport. De onroerende zaak heeft een inhoud van 460 m3 en een perceeloppervlakte van 3.050 m².
3.1.
Eiseres stelt dat het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel, nu niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. Ter zitting heeft eiseres toegelicht dat verweerder niet is ingegaan op haar stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte ligging van de onroerende zaak.
3.2.
De rechtbank is van oordeel dat het bestreden besluit toereikend is gemotiveerd en dit besluit is dan ook niet in strijd met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Uit het bestreden besluit volgt – ook ten aanzien van de stelling van eiseres dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte ligging van de onroerende zaak – in voldoende mate dat en waarom verweerder van mening is dat het bezwaar ongegrond is. Het motiveringsbeginsel is dan ook niet geschonden.
4.1.
Eiseres betoogt – onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van
17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316 en artikel 6:17 van de Awb – dat verweerder ten onrechte de waardematrix en de grondstaffel niet tijdig heeft overgelegd. Het beroep moet daarom gegrond verklaard worden.
4.2.
Eiseres heeft in bezwaar gevraagd om de waardematrix en de grondstaffel. Vaststaat dat verweerder in de bezwaarfase geen grondstaffel heeft overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat door geen inzage te verschaffen in de grondstaffel eiseres haar waardeoordeel van de onroerende zaak niet kan vergelijken met die van verweerder. De gemaakte keuzes, aannames en gegevens kunnen daarmee niet worden gecontroleerd, laat staan gemotiveerd worden betwist. Door dit in de bezwaarfase niet te overleggen, ontstaat een ongelijkwaardige procespositie van partijen. Verweerder heeft in zoverre niet voldaan aan zijn verplichtingen volgend uit voornoemd arrest van de Hoge Raad.
5. Het beroep is in zoverre gegrond. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
WOZ-waarde
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken, dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de waardematrix en de bijlage, die hij in beroep heeft overgelegd. In deze waardematrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 getaxeerd op
€ 503.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de objecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4].
8. De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging, omvang en overige kenmerken in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Tussen partijen is niet in geschil dat de objecten vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
9.1.
Eiseres stelt dat voor de ligging een factor ‘1’ moet worden toegekend. Volgens eiseres bestaat de kans op een ramp en is sprake van gevaarzetting door de aanwezigheid (en de mogelijke uitbreiding) van het gascompressorstation.
9.2.
Vaststaat dat het gascompressorstation zich op circa 625 meter afstand bevindt van de onroerende zaak. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat aan de ligging van de onroerende zaak een factor ‘4’ zou zijn toegekend, maar dat door de aanwezigheid van het gascompressorstation een aftrek van 2 punten heeft plaatsgevonden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de aanwezigheid van het gascompressorstation voldoende rekening gehouden door een factor ‘2’ aan de ligging van de onroerende zaak toe te kennen. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de ligging van de onroerende zaak hoger is gewaardeerd dan de woning in dezelfde straat aan de [adres 5] (in een andere zaak), omdat de onroerende zaak anders dan die woning is gelegen aan het water. Eiseres heeft dit onvoldoende weersproken.
10.1.
Volgens eiseres heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de ligging van de onroerende zaak en die van de andere woningen. De woning aan de [adres 3] ligt verder weg van het gascompressorstation en deze woning ligt, anders dan de onroerende zaak, niet aan een weg. Ook de woning aan de [adres 2] ligt niet aan een weg en deze heeft uitzicht op de polder.
10.2.
Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat de woning aan de [adres 3] zich, in vergelijking met de onroerende zaak, slechts enkele honderden meters verder van het gascompressorstation bevindt. Ten aanzien van de woning aan de [adres 2] heeft verweerder een luchtfoto overgelegd waarop te zien is dat deze woning tussen de akkers is gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillende omstandigheden door aan de ligging van deze woningen een factor ‘3’ toe te kennen.
11. De rechtbank volgt de stelling van eiseres niet dat onvoldoende rekening is gehouden met het slechte uitzicht. De afstand tussen de onroerende zaak en het gascompressorstation is dermate groot dat niet aannemelijk is dat het gascompressorstation een negatieve invloed heeft op het uitzicht. Bovendien is door verweerder gesteld dat bij het ontwerpen van het bestemmingsplan bij het opmaken van het landschapsplan rekening is gehouden met de wensen van belanghebbenden, zoals onttrekken van het gascompressorstation aan het zicht door middel van opgaande beplanting. Dit is door eiseres niet betwist.
12. De stelling dat geen rekening is gehouden met verzakkingen van de onroerende zaak kan eiseres niet baten, omdat zij deze stelling niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres had bijvoorbeeld foto’s kunnen overleggen waaruit blijkt dat sprake is van verzakkingen. Dat zij dit – ondanks een verzoek van verweerder daartoe – niet heeft gedaan, komt voor haar risico.
13. De rechtbank verwerpt de stelling van eiseres dat verweerder voor alle objecten ten onrechte dezelfde grondstaffel heeft toegepast. Eiseres heeft niet onderbouwd waarom een andere grondstaffel moet worden gebruikt. Verweerder heeft daarentegen toegelicht dat dezelfde grondstaffel is gebruikt omdat de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak zich bevinden in hetzelfde (polder)gebied. De rechtbank volgt verweerder dan ook op dit punt.
14. De rechtbank is aldus van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op haar rustende bewijslast.
15. De beroepsgrond dat de waarde te hoog is vastgesteld slaagt niet.
16. Gelet op hetgeen is overwogen in punt 4.2. is het beroep gegrond. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. Gelet op wat hiervoor over de waarde is overwogen kunnen de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven en dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.
Vergoeding van de immateriële schade
17. Ter zitting heeft eiseres eerst verzocht om vergoeding van de immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden.
17.1.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van
19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.
17.2.
Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
17.3.
In deze zaak is het bezwaarschrift op 13 maart 2020 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 4 augustus 2022. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar, in dit geval is overschreden met afgerond 5 maanden. Het bestreden besluit dateert van 17 december 2020. Dat is 9 maanden na ontvangst van het bezwaarschrift. Daarmee is sprake van een overschrijding van 3 maanden. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden heeft eiseres recht op een schadevergoeding van € 500,-, waarbij de overschrijding voor 3/5 aan verweerder is toe te rekenen en voor 2/5 aan de rechtbank. Verweerder en de Staat zullen daarom worden veroordeeld tot een vergoeding van respectievelijk € 300,- en € 200,-.
Proceskostenvergoeding
18.1.
Gelet op punt 4.2 ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres in beroep gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op (in totaal) € 1.518,-: 2 (1x indienen beroepschrift en 1x verschijnen ter zitting) x € 759,- x 1 (wegingsfactor). Nu het primaire besluit in stand blijft, worden de proceskosten in bezwaar niet vergoed.
18.2.
In dit geval krijgt eiseres gelijk over haar standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde grondstaffel te verstrekken, maar krijgt zij geen gelijk in haar standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eiseres gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- wijst het verzoek van eiseres tot vergoeding van immateriële schade toe;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres van € 300,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres van € 200,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 759,-;
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.N. Abdoelkadir, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.L. Cheung, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).