Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/6268
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 januari 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres], te [vestigingsplaats eiseres], eiseres,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 mei 2020, heeft verweerder de waarde van de volgende onroerende zaken in [plaatsnaam] voor het belastingjaar 2020 als volgt vastgesteld:
[adres 1]: € 582.000,-;
[adres 2] (3+5): € 1.157.000,-;
[adres 3]: € 791.000,-;
[adres 4] € 2.697.000,-,
(samen: de onroerende zaken).
Bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 17 oktober 2020 (de bestreden besluiten), heeft verweerder de bezwaren van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 september 2021.
Partijen zijn ter zitting vertegenwoordigd door hun gemachtigde. Daarnaast is namens verweerder taxateur [naam 2] verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2019. Volgens eiseres zijn de waarden te hoog en moeten deze als volgt worden vastgesteld:
[adres 1]: € 329.000,-;
[adres 2]: € 737.000,-;
[adres 3]: € 392.000,-;
[adres 4]: € 1.540.000,-.
Verweerder is van mening dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
2. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat het verweerschrift en taxatierapport (te) kort voor de zitting zijn binnengekomen, waardoor zij zich niet goed heeft kunnen voorbereiden. Dit terwijl de rechtbank in de uitspraak van 6 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:6394, heeft geoordeeld dat er strenger op zal worden toegezien dat verweerder tijdig stukken indient. De rechtbank geeft verweerder teveel ruimte om zijn verweerschrift (te) laat in te dienen. Zeker in WOZ zaken is het noodzakelijk dat er na het indienen van een verweerschrift en taxatierapport genoeg tijd is voor de zitting om daarop tijdig en adequaat te kunnen reageren, aldus eiseres. Eiseres verzoekt hierom tot een hogere proceskostenvergoeding dan de standaardvergoeding, mocht het beroep gegrond zijn.
2.1
De rechtbank is in zijn algemeenheid van oordeel dat het voor een goede rechtspleging wenselijk is dat een dossier tijdig volledig is, met een verweerschrift en (indien van toepassing) een taxatierapport en daarop een reactie van belanghebbende, zodat voorkomen wordt dat partijen elkaar en de rechtbank in een (zeer) laat stadium van de behandeling van een zaak nog met nieuwe standpunten of nieuwe stukken confronteren.
In deze zaak zijn het verweerschrift en taxatierapport op 17 augustus 2021 door de rechtbank ontvangen en die dag ook doorgestuurd naar (de gemachtigde van) eiseres. Hoewel een ontvangst van een verweerschrift en taxatierapport zeventien dagen voor een zitting niet de ideale situatie is, is het niet zodanig laat dat het een goede voorbereiding op de zitting door de gemachtigde van eiseres onmogelijk maakt. De situatie in de uitspraak van 6 juli 2021, waar eiseres naar verwijst was anders. Daar waren het verweerschrift en taxatierapport binnen de tien dagen termijn van artikel 8:58 van de Awb ingediend en dat is hier niet het geval. Hoe om te gaan met die situaties is een andere vraag, maar dat is voor deze zaak niet van belang.
3. Wat betreft de waardering geldt het volgende.
4. Tussen partijen is de objectafbakening niet in geschil en de rechtbank ziet geen aanwijzingen om daar anders over te oordelen.
5. De onroerende zaken zijn winkels gelegen in het centrum van [plaatsnaam], in het loopgebied van het winkelend publiek. Het bouwjaar is 2007. [adres 1] heeft een oppervlakte van 148 m², [adres 2] is 331 m² groot, [adres 3], 176 m² en [adres 4] heeft een oppervlakte van 1.203 m².
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
7. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe legt hij een taxatierapport van [naam 2] van 16 augustus 2021 over, waarop ter zitting een nadere toelichting is gegeven.
8. In het taxatierapport is de waarde onderbouwd door middel van de hwk-methode. Volgens eiseres moet echter uitgegaan worden van het eigen verkoopcijfer. De objecten zijn op 7 februari 2020 gezamenlijk verkocht voor € 3.000.000,-.
De rechtbank is van oordeel dat normaal gesproken een eigen verkoopcijfer, ook als dat zoals in dit geval ruim 13 maanden na de waardepeildatum tot stand is gekomen, leidend is. In dit geval zijn er echter drie omstandigheden die het verkoopcijfer minder goed bruikbaar maken bij de waardebepaling.
Ten eerste waren de objecten [adres 1], 3 en 11 verhuurd, terwijl [adres 3] te huur stond. Bij de bepaling van de WOZ-waarde kan niet (direct) worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Hiervoor moet een correctie plaatsvinden (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982). Omdat eiseres zich op het eigen verkoopcijfer beroept, ligt het op haar weg om deze correctie aannemelijk te maken. Daarin is zij niet geslaagd. De enkele stelling dat een koper voor een object met een huurder meer zal betalen dan voor een object zonder huurder is daartoe onvoldoende. Zonder nadere gegevens zoals de huurcontracten, die hier ontbreken, kan niet worden beoordeeld op welke manier en in welke mate de verkoopprijs gecorrigeerd moet worden vanwege de lopende huurcontracten. Dit klemt temeer nu een gedeelte van het totale gebouw verhuurd was en een gedeelte niet. Bovendien heeft verweerder er ter zitting op gewezen dat de leegstand in het centrum van Delft nagenoeg nihil is, waardoor het mogelijk aantrekkelijker is om een pand te kopen zonder zittende huurder, wat de rechtbank niet onaannemelijk voorkomt.
Ten tweede zijn de objecten gezamenlijk verkocht en is niet per object onderhandeld. Voors en tegens van een bepaald object kunnen dan wegvallen in het geheel, terwijl voor een bepaald object een specifieke situatie kan gelden.
Ten derde is de verkoopprijs meer dan een jaar na de waardepeildatum tot stand gekomen.
Een of twee van deze aspecten zijn wellicht overkomelijk, maar deze drie omstandigheden gezamenlijk maken dat er teveel haken en ogen aan het eigen verkoopcijfer zitten om het bruikbaar te achten in de waardebepaling.
De conclusie is dan dat het eigen verkoopcijfer buiten beschouwing moet blijven, daargelaten of dit verkoopcijfer op de vrije markt tot stand is gekomen, waarover partijen van mening verschillen.
9. Het is vervolgens de vraag of verweerder met zijn onderbouwing door middel van de hwk-methode aannemelijk maakt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
10. Wat betreft de huurwaarde is verweerder bij [adres 1] uitgegaan van het eigen huurcijfer, terwijl bij [adres 2] en 11 verweerder is uitgegaan van een huurwaarde lager dan het eigen huurcijfer. Ter zitting heeft eiseres betoogd dat de huurcontracten van deze objecten lang of enige tijd geleden zijn afgesloten en daarom niet meer actueel zijn. De rechtbank volgt eiseres hierin niet, omdat deze huurwaarden ook in lijn liggen met de onderbouwde huurgegevens waar verweerder naar verwijst. Daarbij rekening houdend met de verschillen tussen deze objecten en de onroerende zaken, zoals het bouwjaar en het bruto vloeroppervlak.
Voor [adres 3] geldt dit niet. De door verweerder in aanmerking genomen huurwaarde van € 384,33 per m² is de hoogste van alle vier de onroerende zaken, waarbij deze beduidend hoger is dan [adres 4] (€ 191,66 per m²) en [adres 2] (€ 299,- per m²).
Met de huurwaarde van [adres 1] (€ 336,50 per m²) is deze huurwaarde enigszins in lijn, maar [adres 1] is kleiner dan [adres 3] en [adres 1] zou dan gelet op de wet van de afnemende meeropbrengst juist een hogere huurwaarde per m² moeten hebben. Ook de onderbouwde huurcijfers ondersteunen de aangehouden huurwaarde van [adres 3] niet. [adres 3] is wat oppervlakte betreft goed vergelijkbaar met [adres 5] en [adres 6]. Beide hebben echter een lagere huurwaarde per m² (respectievelijke € 372,35 en € 345,30 per m²). [adres 7] heeft ook een enigszins vergelijkbaar oppervlak en een beduidend hogere huurwaarde van € 450,49 per m², maar dit enkele huurcijfer legt daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal.
De slotsom is dan dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de huurwaarde van [adres 3] niet te hoog is. Voor de overige objecten slaagt verweerder voor de huurwaarde wel in zijn bewijslast.
10. Wat betreft de kapitalisatiefactor houdt verweerder een factor van 11,7 aan, terwijl eiseres een factor van 6,48 voorstaat.
Verweerder onderbouwt zijn factor met de bottom-up methode. Volgens eiseres gaat verweerder daarbij uit van een te laag leegstandsrisico. De rechtbank volgt haar hierin niet. Verweerder gaat uit van een leegstandsrisico van een jaar (12 maanden) op een huurovereenkomst van tien jaar. Uit de gegevens van het Planbureau Leefomgeving blijkt dat op 1 januari 2019 in Delft 2 % van het winkelvloeroppervlak leeg stond. Dit is voor de gehele gemeente, niet enkel voor het centrum. Een leegstandsrisico van 10 %, gebaseerd op een leegstand van een jaar vindt de rechtbank dan redelijk, daarbij in aanmerking nemend dat in de gehanteerde risico-opslagen ook nog zes maanden aanvangs- en frictieleegstand zit verdisconteerd. Eiseres wijst er op dat [adres 3] op de waardepeildatum een jaar leeg stond, maar gelet op het voorgaande bestond op de waardepeildatum geen aanleiding om aan te nemen dat dit langer zou duren.
Voor het overige heeft eiseres de door verweerder in de berekening gebruikte gegevens niet bestreden en ook overigens ziet de rechtbank geen aanleiding deze voor onjuist te houden.
De berekening van eiseres van haar kapitalisatiefactor van 6,48 doet aan de berekening van verweerder niet af, omdat deze uitgaat van het eigenverkoopcijfer van € 3.000.000,-, dat zoals eerder overwogen in dit geval niet bruikbaar is.
Verweerder maakt dan ook aannemelijk dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is.
11. Dit alles leidt er toe dat verweerder wat betreft [adres 1], [adres 2] en [adres 4] in zijn bewijslast slaagt en wat betreft [adres 3] niet.
De vraag is dan of eiseres voor [adres 3] de door haar bepleite waarde van € 392.000,- aannemelijk maakt. Dat is niet het geval, reeds omdat eiseres in haar berekening uitgaat van een kapitalisatiefactor van 6,48, welke gebaseerd is op het niet bruikbare eigenverkoopcijfer van € 3.000.000,-.
12. Omdat geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde voor [adres 3] aannemelijk maakt, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 738.000,-. Hierbij gaat de rechtbank uit van de gemiddelde huurwaarde van de objecten [adres 5] en [adres 6] van € 358,82, omdat deze wat onder meer oppervlakte betreft goed vergelijkbaar zijn met [adres 3]. Als kapitalisatiefactor houdt de rechtbank 11,7 aan, nu verweerder deze factor aannemelijk maakt.
13. Het beroep is gegrond. Verweerder moet het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.618,-. (Voor de bezwaarfase geldt: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en wegingsfactor 1. Voor de beroepsfase geldt: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en wegingsfactor 1).
Van andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen is niet gebleken.
Gelet op r.o. 2.1 ziet de rechtbank geen aanleiding voor een hogere proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond voor zover gericht tegen het bestreden besluit over [adres 3];
- verklaart het beroep ongegrond voor zover gericht tegen de bestreden besluiten over de andere drie objecten;
- vernietigt het bestreden besluit over het object [adres 3];
- wijzigt de WOZ-beschikking van [adres 3] in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 738.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen in overeenstemming daarmee verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 354,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.618,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Monsma, rechter, in aanwezigheid van
Mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 24 januari 2022.
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).