Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/1953
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 mei 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres], te [woonplaats eiseres], eiseres,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Met het besluit van 20 januari 2020 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 156.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 25 februari 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 14 april 2022 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van haar gemachtigde, [naam 2]. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [naam 3] (taxateur).
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2019. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 138.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een bovenwoning met een gebruiksoppervlakte van 101 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Ter voldoening van zijn bewijslast heeft verweerder. De vastgestelde waarde is onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode en eerst in beroep ook aan de hand van het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak.
Inzichtelijkheid KOUDV- en liggingsfactoren
4.1.
Eiseres stelt dat verweerder de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten die in bezwaar zijn gehanteerd niet inzichtelijk heeft gemaakt. Nu niet duidelijk is geworden hoe met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden, was eiseres genoodzaakt om in beroep te gaan. Er bestaat daarom recht op vergoeding van de proceskosten, aldus eiseres.
Verweerder stelt dat de inzichtelijkheid van de correctie op de KOUDV-factoren reeds tijdens het hoorgesprek van 12 augustus 2020 aan de orde is gekomen. Verder kan de wijze van procederen van de gemachtigde van eiseres – namelijk het telkens bewust niet om stukken dan wel inzage vragen tijdens een hoorzitting en de stelling ten aanzien van de inzichtelijkheid pas in beroep ter sprake laten komen – er niet toe leiden dat het beroep gegrond moet worden verklaard. Verweerder concludeert dat eiseres geen recht heeft op vergoeding van de proceskosten.
4.2.
Vaststaat dat eiseres in haar bezwaarschrift heeft verzocht om een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-factoren, alsmede de manier waarop verweerder de verschillen heeft verdisconteerd. Tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoort een “Verslag hoorzitting”, dat is ingebracht door verweerder. Hieruit volgt niet dat verweerder is ingegaan op de verschillen ten aanzien van de KOUDV-factoren, maar wel dat eiseres heeft verzocht om inzicht in de gehanteerde KOUDV- factoren. Dat verweerder ter zitting aanvoert dat dit verslag is opgesteld door eiseres en niet door verweerder, doet hier niet aan af. Verweerder heeft zelf het verslag van eiseres in het geding gebracht zonder voorbehoud of betwisting met betrekking tot de inhoud ervan en de rechtbank gaat er dan ook vanuit dat het een adequate verslaglegging betreft. Voor zover verweerder stelt dat alle KOUDV-factoren van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten in de bezwaarfase op een factor ‘3’ zijn gewaardeerd, zodat geen sprake is van onderlinge verschillen, volgt de rechtbank deze stelling niet aangezien dit niet is op te maken uit het taxatieverslag. Zowel in de bezwaar- als in de beroepsfase heeft verweerder gebruik gemaakt van dezelfde vergelijkingsobjecten om de waarde aannemelijk te maken. In het taxatierapport dat in beroep is overgelegd is te zien dat aan het onderhoud en de kwaliteit van twee vergelijkingsobjecten – klaarblijkelijk anders dan in de bezwaarfase – een factor ‘4’ is toegekend. In dit verband heeft verweerder ter zitting verklaard dat hij van enkele objecten een inlichtingenformulier heeft ontvangen en dat daaruit blijkt dat de KOUDV-factoren zoals vastgesteld in de bezwaarfase niet kloppen. De rechtbank gaat hieraan voorbij, alleen al omdat verweerder de inlichtingenformulieren niet heeft ingebracht als processtukken.
Nu de KOUDV-factoren tijdens het hoorgesprek inhoudelijk niet aan de orde zijn gekomen, de matrix niet is voorzien van een correctie op de onderlinge verschillen en verweerder met de ter zitting gegeven toelichting ook niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vereiste inzichtelijkheid – ondanks meerdere verzoeken daartoe – niet heeft gegeven.
4.3.
De stelling ten aanzien van de door verweerder gestelde laakbare wijze van procederen van de gemachtigde van eiseres, slaagt niet. In het verslag van de hoorzitting is het volgende vermeld:
Graag ontvangen wij inzicht in de gehanteerde KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiepanden en het onderhavig object.
Uit dit verslag leidt de rechtbank af dat – anders dan verweerder stelt – tijdens de hoorzitting (nogmaals) is gevraagd om inzicht in de gehanteerde KOUDV-factoren. De verwijzing naar de uitspraak van Rechtbank Midden-Nederland van 5 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:2890 treft dan ook geen doel. Dat verweerder niet in het bezit is van een verslag dat door verweerder zelf is opgemaakt, maakt dat niet anders. Het verslag is immers op verzoek van verweerder opgemaakt door de gemachtigde van eiseres en door verweerder ingebracht als processtuk.
De rechtbank heeft ook overigens geen aanknopingspunten gezien die de conclusie rechtvaardigen dat eiseres bewust argumentatie achterwege heeft gelaten.
5. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding het beroep gegrond te verklaren en verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres in beroep heeft moeten maken. Omdat de rechtbank het haar voorgelegde geschil zoveel mogelijk definitief beslecht, zal zij bezien of er aanleiding is om te bepalen dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
WOZ-waarde
6.1.
Volgens vaste rechtspraak kan, indien de onroerende zaak zelf voldoende dicht bij de waardepeildatum is aangekocht of verkocht, het verkoopcijfer van de zaak zelf in beginsel als waarde worden aangemerkt, tenzij zich bij de verkoop bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan (zie onder andere de uitspraak van de Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Partijen hebben ter zitting desgevraagd verklaard dat het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak – ondanks dat het ruim 1 jaar en 8 maanden van de waardepeildatum ligt – bruikbaar is voor de vaststelling van de waarde op de waardepeildatum. De rechtbank zal partijen op dit punt dan ook volgen.
6.2.
De onroerende zaak is verkocht op 30 augustus 2020 voor een prijs van € 202.572,-. Tussen partijen is niet in geschil dat hier nog een bedrag van ongeveer € 2.000,- van afgetrokken moet worden ten aanzien van het aandeel in het reservefonds van de VvE. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 156.000,-. Dit leidt tot een verschil van ruim
€ 44.500,-. Gelet op de ruime marge van ongeveer 25% in een markt met stijgende huizenprijzen zonder verdere bijzonderheden en de periode tussen de waardepeildatum en de datum van de verkoop van de onroerende zaak, is de rechtbank van oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiseres daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
Vergoeding van de immateriële schade
8.1.
Ter zitting heeft eiseres verzocht om vergoeding van de immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden.
8.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.
8.3.
Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
8.4.
In deze zaak is het bezwaarschrift op 19 februari 2020 door verweerder ontvangen en het beroep is op 6 april 2021 door de rechtbank ontvangen. Voor beroepen die tussen 1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de rechtbank Rotterdam van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Deze uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid. Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt. Deze uitspraak wordt gedaan op 19 mei 2022 en daarom is de redelijke termijn van tweeëneenhalf jaar in dit geval niet overschreden. Voor vergoeding van immateriële schade bestaat daarom geen grond.
9. Het beroep is gelet op 5. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.
10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op in totaal
€ 1.082,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en factor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 1.082,- te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.L. Cheung, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2022.
De rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).