Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9393540 \ VZ VERZ 21-14150
uitspraak: 22 april 2022
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
op het gezamenlijk verzoek ex artikel 96 Rv van:
Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
(mede)verzoekster,
gemachtigde: mr. I.J.M.I. Souren,
en
Stichting Aafje,
gevestigd te Rotterdam,
(mede)verzoekster,
gemachtigde: mr. O.L. Andriesse.
Partijen worden hierna aangeduid als “SOR” en “Aafje”.
1..De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van het gezamenlijk verzoekschrift met bijlagen, ingekomen ter griffie op 16 augustus 2021. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2021. Namens SOR is [naam 1] (Asset Manager) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd en [naam 2]. Namens Aafje is haar gemachtigde voornoemd verschenen. De griffer heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. Partijen zijn na afloop van de mondelinge behandeling in overleg getreden over de vervolgstap in deze procedure. Vervolgens hebben partijen per e-mail van 11 maart 2022 een aanvullende gemeenschappelijke conclusie met bijlagen ingediend, waarin zij tot slot aan de kantonrechter hebben gevraagd om een beschikking te wijzen.
1.2.
De kantonrechter heeft de datum van deze beschikking bepaald op vandaag.
2..De feiten
2.1.
SOR is een woningcorporatie die zich richt op de huisvesting van 50-plussers. Aafje is een zorginstelling en biedt zorg op verschillende niveaus.
2.2.
Tussen SOR als verhuurder en (de rechtsvoorgangster van) Aafje als huurder bestaat sinds 1994 een huurovereenkomst met betrekking tot een gedeelte van het gebouw “[naam gebouw]” aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
2.3.
In september 2017 hebben partijen een samenwerkingsovereenkomst gesloten in het kader van de verbouwing van het gehuurde van 127 zorg- en verpleegwoningen naar 92 verpleegkamers met bijbehorende gezamenlijke huiskamers en algemene ruimten.
2.4.
Partijen zijn eind 2017 een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde overeengekomen voor de duur van twaalf jaar (hierna: de huurovereenkomst). De ingangsdatum van de huurovereenkomst is bepaald op één maand nadat de verbouwingswerkzaamheden door de aannemer zijn voltooid en opgeleverd. Tussen partijen geldt 1 december 2019 als ingangsdatum van de huurovereenkomst.
2.5.
Artikel 4.1 en 4.2 van de huurovereenkomst luiden als volgt:
“4.1 De maandelijkse huurprijs zal bij vooruitbetaling, doch in ieder geval voor de eerste van elke kalendermaand, door huurder aan verhuurder worden voldaan. De tussen Partijen
overeengekomen aanvangshuursom bedraagt € 790.000,-- per jaar (prijspeil 1 januari 2018)
uitgaande van een huurperiode van 12 jaren.
De huur is opgebouwd uit een drietal componenten, te weten:
a. Kale huur € 671.323,-
b. Onderhoud door verhuurder € 86.376,-
c. Belastingen en zakelijke lasten
€ 32.301,-
€ 32.301,-
Totaal jaarhuur € 790.000,-
Naast deze huurprijs wordt een servicekostencomponent doorberekend per maand voor
glasverzekering en ontstoppingsfonds ad. € 168,87 per maand (prijspeil 2018)
Onderdeel a en b van de huurprijs wordt jaarlijks aangepast en is van rechtswege verschuldigd zonder dat daarvoor enigerlei mededeling van verhuurder vereist is. Verhuurder zal de nieuwe huurprijs ter informatie jaarlijks schriftelijk mededelen aan huurder. Onderdeel c van de huurprijs komt tot stand middels het één op één in rekening brengen aan huurder van de werkelijke kosten. Het gaat daarbij om alle belastingen en
zakelijke lasten van het gehuurde waarvoor verhuurder als eigenaar wordt aangeslagen.
4.2
De huur wordt jaarlijks voor het eerst één jaar na de ingangsdatum van deze huurovereenkomst, aangepast op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens (2015=100 ), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) volgens de formule: de gewijzigde bedragen zijn gelijk aan de geldenden bedragen op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de bedragen worden aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de bedragen worden aangepast.”
3..Het gezamenlijk verzoek
3.1.
Partijen hebben de kantonrechter in het kader van artikel 96 Rv verzocht om voor recht te verklaren:
i. dat partijen de aanvangshuursom ad € 790.000,- conform artikel 4.1 van de huurovereenkomst “prijspeil 1 januari 2018” dienen te indexeren per 1 januari 2018 per de daadwerkelijke aanvangsdatum van de huur per 1 december 2019 en dit aldus geïndexeerde bedrag jaarlijks verder te indexeren conform artikel 4.2.
of
dat partijen de aanvangshuursom ad € 790.000,- conform artikel 4.2 van de huurovereenkomst dienen te indexeren voor het eerst één jaar ná de daadwerkelijke aanvangsdatum van de huur per 1 december 2019 en jaarlijks verder te indexeren conform artikel 4.2.
3.2.
Partijen hebben verzocht de proceskosten te compenseren.
3.3.
Partijen hebben zich het recht van hoger beroep met een termijn van vier weken voorbehouden.
4..De standpunten van partijen
Het (samengevat weergegeven) standpunt van SOR
4.1.
SOR stelt zich op het standpunt dat de aanvangshuursom van € 790.000,- per jaar geïndexeerd moet worden naar het moment van de daadwerkelijke aanvang van de huurovereenkomst (1 december 2019). Daarbij baseert SOR zich op de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018”. Volgens SOR is dat in de vastgoedpraktijk een gebruikelijke toevoeging in het geval er enige tijd zit tussen het moment waarop de aanvangshuursom wordt afgesproken en het toekomstige moment waarop de huurprijs daadwerkelijk verschuldigd is, zoals hier aan de orde. Op die manier is de huurovereenkomst inflatiebestendig. Een andere uitleg zou inhouden dat er geen enkele betekenis toekomt aan de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018”.
4.2.
Er is geen sprake van scheve handelsverhoudingen waardoor de huurovereenkomst in het voordeel van één van de partijen moet worden uitgelegd. De nieuwe huurovereenkomst is niet eenzijdig opgesteld door SOR, zodat eventuele onduidelijkheden niet voor haar rekening komen. SOR mocht erop vertrouwen dat Aafje bekend was met het begrip “prijspeil”, omdat Aafje (net als SOR) werd bijgestaan door juridisch adviseurs en er geen vragen zijn gesteld over de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018”. Aafje ontvangt bovendien een ongerechtvaardigd voordeel indien de inflatie over de periode van 1 januari 2018 tot 1 december 2019 voor rekening van SOR komt. Dat mocht Aafje redelijkerwijs niet verwachten.
Het (samengevat weergegeven) standpunt van Aafje
4.3.
Aafje stelt zich op het standpunt dat de huurprijs voor het eerst één jaar na de ingangsdatum van de nieuwe huurovereenkomst moet worden aangepast op basis van het maandprijsindexcijfer. Daarbij baseert Aafje zich op artikel 4.2 van de huurovereenkomst, welk artikel onmiskenbaar de tussen partijen overeengekomen regeling bevat voor wat betreft de mogelijkheid voor SOR om de huurprijs voor het eerst eenzijdig te mogen verhogen door indexatie. Er is volgens Aafje maar één juiste taalkundige conclusie: de aanvangshuurprijs van artikel 4.1 moet voor het eerst op 1 december 2020 worden geïndexeerd.
4.4.
Bovendien was op grond van de oude huurovereenkomst het tussen partijen gebruikelijk en voorzien dat de huurprijs niet zou worden geïndexeerd tot 1 maart 2021. Gelet op de betrokkenheid van juridisch adviseurs mocht Aafje er ook op vertrouwen dat de ondertekende tekst van de huurovereenkomst het onderhandelingsresultaat afdoende en duidelijk verwoordt.
5..De beoordeling
5.1.
Het tussen partijen gerezen geschil spitst zich toe op de uitleg van artikel 4.1 van de huurovereenkomst, zoals hiervoor in r.o. 2.5 geciteerd. Meer specifiek is tussen partijen in geschil of de aanvangshuurprijs geïndexeerd moet worden voor aanvang van de huurovereenkomst per 1 december 2019 (het standpunt van SOR) of voor het eerst een jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, te weten per 1 december 2020 (het standpunt van Aafje).
5.2.
Ten aanzien van de wijze waarop de huurovereenkomst dient te worden uitgelegd geldt dat – nu het de uitleg van een zuiver commerciële overeenkomst betreft, gesloten tussen gelijkwaardige, professioneel opererende partijen die over de inhoud van de overeenkomst hebben onderhandeld, terwijl de overeenkomst ertoe strekt de wederzijdse rechten en verplichtingen nauwkeurig vast te leggen – aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen in beginsel grote betekenis toekomt. Bij de uitleg zijn voorts van belang de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van het contract, de wijze van totstandkoming en de overige bepalingen (HR 29 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4909, NJ 2007/576, Derksen/Homburg; HR 19 januari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178, NJ 2007/575, Meyer Europe/Pont Meyer). Echter, ook wanneer bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval steeds meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Doorslaggevend blijft uiteindelijk de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214, Lundiform/Mexx; HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427, NJ 2005/493, DSM/Fox; HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635, Haviltex). In dat kader is van belang dat ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst relevant kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg (HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572). Het Haviltex-criterium blijft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dan ook beslissend bij de uitleg van de overeenkomst.
5.3.
Gelet op dit toetsingskader, overweegt de kantonrechter als volgt over de vraag wat partijen nu precies zijn overeengekomen ten aanzien van de indexatie van de aanvangshuurprijs.
5.3.1.
Een zuivere taalkundige uitleg van artikel 4.1 geeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende uitsluitsel over hetgeen partijen in deze procedure verdeeld houdt. Met Aafje is de kantonrechter weliswaar van oordeel dat niet expliciet is opgenomen dat de aanvangshuurprijs voor aanvang van de huurovereenkomst wordt geïndexeerd, maar SOR heeft daartegen ook terecht aangevoerd dat de lezing van Aafje inhoudt dat er geen enkele betekenis aan de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018” toekomt. Ook die uitleg acht de kantonrechter zuiver taalkundig gezien niet aannemelijk.
5.3.2.
Zoals hiervoor reeds is overwogen, zijn ook andere omstandigheden bij de beoordeling van belang, waaronder de totstandkoming van de huurovereenkomst. Partijen zijn in hun aanvullende conclusie uitgebreid ingegaan op de totstandkoming van de huurovereenkomst. Uit de door partijen overgelegde stukken kan de kantonrechter niet opmaken dat expliciet is gesproken over de bedoeling van de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018” in de huurovereenkomst. De kantonrechter leidt uit de stukken echter wel af dat in de totstandkomingsfase van de samenwerkingsovereenkomst en de huurovereenkomst ook door medewerkers van Aafje zelfstandig de bewoording “prijspeil 2018” is gebruikt. Dat maakt dat de kantonrechter het aannemelijk acht dat Aafje zich ervan bewust moet zijn geweest dat er in ieder geval enige betekenis moest worden toegekend aan de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018”. Dat de bestuurder van Aafje bij de ondertekening van de huurovereenkomst geen bijzondere betekenis heeft gehecht aan deze toevoeging, maakt dat niet anders, alleen al omdat hij naar eigen zeggen niet bij ‘alle tussenstappen’ in de totstandkomingsfase betrokken is geweest.
5.3.3.
Ook gelet op de omvang en gedetailleerdheid van de huurovereenkomst, waarover door juridisch adviseurs van beide partijen is onderhandeld, acht de kantonrechter het aannemelijk dat partijen hebben beoogd om enige betekenis toe te kennen aan de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018”. Dat het tussen partijen op grond van de oude huurovereenkomst gebruikelijk was om de huurprijs niet te indexeren, maakt – anders dan Aafje voorstaat – niet dat er geen betekenis toekomt aan “prijspeil 1 januari 2018”. Partijen hebben immers niet voor niets een geheel nieuwe huurovereenkomst opgesteld en daarover uitgebreid onderhandeld.
5.3.4.
Aafje heeft voorts verwezen naar artikel 4.2, waarin volgens haar bij uitstek de regeling tussen partijen is neergelegd over de indexatie van de huurprijs. Naar het oordeel van de kantonrechter laat zulks echter onverlet dat het mogelijk is dat partijen zijn overeengekomen dat reeds voor aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs wordt geïndexeerd. Anders dan Aafje voorstaat, is het dus mogelijk om artikel 4.1 afzonderlijk van artikel 4.2 te lezen.
5.3.5.
Voor de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018” mochten toekennen en hetgeen zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, acht de kantonrechter het volgende van belang. De huurovereenkomst is door partijen ondertekend op het moment dat de ingangsdatum van de huurovereenkomst nog niet bekend of voorzienbaar was, omdat die ingangsdatum was gekoppeld aan het moment waarop de verbouwing in het gehuurde was voltooid en opgeleverd. Het was aldus ten tijde van de ondertekening voor partijen niet mogelijk om een huurprijs vast te stellen die rekening hield met toekomstige inflatiecijfers. Tegen die achtergrond moet de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018” worden geduid en dat maakt dat SOR er naar het oordeel van de kantonrechter redelijkerwijs op mocht vertrouwen dat de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018” met zich meebrengt dat de aanvangshuurprijs voor aanvang van de huurovereenkomst wordt geïndexeerd. Bovendien is de verbouwing van het gehuurde uiteindelijk ongeveer twee jaar na de ondertekening van de huurovereenkomst afgerond. Met de uitleg die Aafje voorstaat, zou het risico van de tussentijdse indexatie geheel voor rekening van SOR komen. Nergens is uit gebleken dat partijen dat gevolg hebben beoogd. Daarbij komt dat Aafje een professionele partij is met veel ervaring op het gebied van huurovereenkomsten, zodat SOR erop mocht vertrouwen dat de toevoeging “prijspeil 1 januari 2018” voldoende duidelijk was voor Aafje.
5.4.
De conclusie van al het voorgaande is dat de uitleg van artikel 4.1 met zich meebrengt dat de aanvangshuursom ad € 790.000,- geïndexeerd dient te worden per 1 december 2019. De door SOR verzochte verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen.
5.5.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, met name over de totstandkoming van twee andere huurovereenkomsten in dezelfde periode, behoeft geen bespreking meer omdat dit in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
5.6.
Gelet op het daartoe strekkende verzoek van partijen compenseert de kantonrechter de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6..De beslissing
De kantonrechter:
rechtdoende op basis van artikel 96 Rv:
verklaart voor recht dat partijen de aanvangshuursom ad € 790.000,- conform artikel 4.1 van de huurovereenkomst “prijspeil 1 januari 2018” dienen te indexeren per 1 januari 2018 per de daadwerkelijke aanvangsdatum van de huur per 1 december 2019 en dit aldus geïndexeerde bedrag jaarlijks verder te indexeren conform artikel 4.2;
compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
Deze beschikking is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
49039