ECLI:NL:RBROT:2021:893

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8905375 VV EXPL 20-491

uitspraak: 27 januari 2021

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de voorzieningenrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen en mr. E. Boot te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. C.G. Matze te Breda.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’.

1..Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de voorzieningenrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 24 december 2020, met producties;
de conclusie van antwoord, met één productie;
de aanvullende productie nummer 18 aan de zijde van Havensteder.

1.2

De mondelinge behandeling is gehouden op 5 januari 2021. Bij de mondelinge behandeling zijn namens Havensteder de heer [naam persoon 1] (bedrijfsjurist), mevrouw [naam persoon 2] (manager wijkteam) en mevrouw [naam persoon 3] (sociaal begeleider) verschenen, bijgestaan door de gemachtigden van Havensteder. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier.

1.3

Met instemming van partijen is deze procedure gelijktijdig behandeld met de procedures die bij dit gerecht aanhangig zijn onder zaaknummers 8904890 VV EXPL 20-489, 8905458 VV EXPL 20-492, 8905626 VV EXPL 20-494, 8905705 VV EXPL 20-495, 8905731 VV EXPL 20-497, 8905737 VV EXPL 20-498, 8905742 VV EXPL 20-500, 8905745 VV EXPL 20-501, 8905746 VV EXPL 20-502, 8905747 VV EXPL 20-503, 8905748 VV EXPL 20-504, 8905749 VV EXPL 20-505, 8905750 VV EXPL 20-506 en 8906625 VV EXPL 20-507.

1.4

De voorzieningenrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2..De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

Havensteder heeft als verhuurster op 30 december 2015 met [gedaagde] als huurder een huurovereenkomst ex artikel 15 van de Leegstandswet gesloten voor de woning aan de [adres] te Capelle aan den IJssel (hierna: de woning). De woning is onderdeel van de wijk “Hoven II”.

2.2

De Hoven II bestaat uit twaalf identieke portiekflats met in totaal 360 woningen. De gemeente Capelle aan den IJssel (hierna: de gemeente) heeft in samenwerking met Havensteder plannen gemaakt voor herstructurering van De Hoven II, waarbij tien van de twaalf portiekflats worden gesloopt. De woning bevindt zich in één van deze tien portiekflats.

2.3

In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende:

“
Tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 15 Leegstandswet

(…)

In aanmerking nemende:


dat voor de hierna te noemen woning door burgemeester en wethouders van de gemeente Capelle aan den IJssel aan verhuurder vergunning met kenmerk [kenmerk] van 20 september 2011 is verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandswet;


dat de vergunning van B en W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 20 september 2011 en behoudens verlenging eindigende op 19 september 2013;


dat krachtens de vergunning de huurprijs van de hierna te noemen woning niet meer dan € <481,63 tot 634,19 per maand (prijspeil 1 juli 2011), zie vergunning> mag bedragen;


dat op de te sluiten huurovereenkomst de artikel 204; 206; 207; 208; 232; 242; 247; 269 lid 1 en 2; 270; 271 lid 4 tot en met 8; 272 tot en met 277; 278 lid 1 en 2; 281 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn;


dat de woning binnen afzienbare tijd zal worden gesloopt (of: ingrijpend zal worden verbeterd);


dat indien tot sloop (of: ingrijpende verbetering) overgegaan zal worden Havensteder een voorstel kan doen om de tijdelijke overeenkomst om te zetten naar een overeenkomst voor onbepaalde tijd onder de dan geldende huur- en algemene voorwaarden van Havensteder;


dat op de te sluiten huurovereenkomst voorts van toepassing is het bepaalde in artikel 15 zesde en zevende lid en artikel 16 van de Leegstandwet;

(…)

De overeenkomst wordt met ingang van 30 december 2015, aangegaan voor onbepaalde tijd, maar ten minste voor zes maanden.

Zonder opzegging eindigt deze overeenkomst op het tijdstip dat de in de aanhef genoemde vergunning van B. en W. haar geldigheid verliest.

(…)”.

2.4

De gemeente heeft op 20 september 2011 voor de woningen gelegen aan het [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] een vergunning op grond van de Leegstandswet afgegeven. Uit die door Havensteder overgelegde vergunning blijkt - voor zover van belang - het volgende:

“
(…) Op basis van uw verklaring verlenen wij u op grond van artikel 15 van de leegstandwet voor maximaal twee jaar vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woningen gelegen aan de [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] . (…)

De tijdelijke verhuur zal per complex ingaan op de volgende data:

- [straatnaam 1] : datum van deze brief;

- [straatnaam 2] : per 1 april 2012;

- [straatnaam 3] : per 1 september 2012.

De woning dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient u een opzegtermijn richting de huurder te hanteren van drie maanden.

(…)

Op grond van de Leegstandswet kan de tijdelijke verhuur met drie afzonderlijke jaren worden verlengd tot een maximum van vijf jaar. Indien u een verlenging van de tijdelijke verhuur wenst, dient steeds opnieuw voor ieder afzonderlijk jaar een verzoek te worden ingediend. Elk nieuw verzoek wordt getoetst aan de bepalingen van de Leegstandswet. De Leegstandswet bepaalt uitdrukkelijk dat een verzoek tot verlenging uiterlijk tot het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest kan worden ingediend. (…)”.

2.5

De gemeente heeft de aan Havensteder verleende vergunning voor de woning verlengd op 16 september 2013, 24 juni 2014, 12 mei 2015, 20 september 2016 en 19 september 2017. In de verlenging van 19 september 2017 staat - voor zover van belang - het volgende:

“
Hierbij verlengen wij de op 20 september 2011 aan u verleende vergunning tijdelijke verhuur ex artikel 15 van de Leegstandwet voor de 360 woningen in het complex de Hoven fase 2 gelegen aan de [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] opnieuw met één jaar tot 20 september 2018. Uw verzoek tot verlenging is ontvangen binnen de daarvoor geldende termijn.

(…)

Op grond van de Leegstandwet is dit de laatste keer dat de vergunning kan worden verlengd, omdat hiermee de maximale termijn van zeven jaar wordt bereikt. Feitelijk betekent dit dat u – omdat de minimale verhuurtermijn van zes maanden bedraagt – na 20 maart 2018 geen nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten op grond van deze vergunning meer kunt afsluiten. (…)”.

2.6

Op 9 november 2016 heeft Havensteder per brief, voor zover van belang, aan [gedaagde] het volgende bericht:

“
(…)Havensteder heeft verlenging van de vergunning aangevraagd. De gemeente heeft de verlenging van de vergunning verleend.

Dit betekent dat uw huurcontract onder dezelfde voorwaarden doorloopt tot in ieder geval 20 september 2017. Omdat er nog geen definitieve datum is voor de start van de herontwikkeling van De Hoven fase 2 verlengen wij graag het huidige contract. (…)”.

2.7

In de nieuwsbrief van 29 januari 2018 is aan de bewoners van de Hoven II, voor zover van belang, het volgende bericht:

“
De afgelopen jaren lag de ontwikkeling van de woningen in De Hoven 2 stil. Hier komt verandering in. In deze nieuwsbrief brengen wij u op de hoogte van de laatste ontwikkelingen. De informatie in deze nieuwsbrief is bestemd voor u als onze huurder met een vast of tijdelijk huurcontract.

Sloop én renovatie

In opdracht van Havensteder en de gemeente Capelle aan den IJssel maken drie ontwikkelaars een plan voor de herontwikkeling van De Hoven 2: de woningen aan de [straatnaam 1] , de [straatnaam 2] en de [straatnaam 3] . Uitgangspunt is dat we tien woongebouwen gaan slopen en twee woongebouwen gaan renoveren. Welke woongebouwen er gerenoveerd worden is nu nog niet bekend. Het gaat om een ingrijpende renovatie waarvoor alle bewoners moeten uitverhuizen.

(…)

Bent u huurder met een tijdelijk huurcontract van na 20 september 2011?


In september 2017 heeft de gemeente voor de laatste keer de leegstandwetvergunning met één jaar verlengd. Omdat wij woningen niet langer dan zeven jaar tijdelijk mogen verhuren, kunt u dus tot uiterlijk 20 september 2018 uw woning tijdelijk blijven huren.


U ontvangt daarom in maart 2018 een brief waarin wij de huur opzeggen per 20 september 2018. Daarmee houden we ons aan de opzegtermijn van een halfjaar uit uw huurcontract.


U hoeft echter niet gelijk te verhuizen. We gaan immers in september 2018 nog niet gelijk slopen of renoveren, want nog niet alle vaste huurders zijn dan al gelijk verhuisd. We willen liever dat zoveel mogelijk woningen bewoond blijven tot de start van de sloop of renovatie.


Daarom kunt u als tijdelijk huurder uw huurcontract na 20 september wel voortzetten als een bruikleenovereenkomst. Dit is een vorm van anti-kraak waarbij u de woning in bruikleen krijgt in plaats van dat u hem huurt. U betaalt dan ook geen huur, maar een kleine tegemoetkoming in service- of administratiekosten.


U kunt in uw woning blijven wonen tot we hem gaan slopen. We weten nu nog niet wanneer dat zal zijn, dat hangt van heel veel dingen af. Bijvoorbeeld de volgorde van het bouwplan, de bestemmingsplanprocedure en hoe snel de vaste huurders een nieuwe woning vinden. Wij hebben maar 1 maand opzegtermijn en wij hoeven u geen andere woning aan te bieden.


Wanneer u als tijdelijke huurder overlast (heeft) veroorzaakt, dan kunt u uw tijdelijke huurcontract niet omzetten in een bruikleenovereenkomst. In dat geval moet u dus op 20 september 2018 zelf een andere woning hebben gevonden.


Wilt u geen bruikleenovereenkomst, dan zorgt u er zelf voor dat u voor 20 september 2018 een andere woning vindt. Met een tijdelijk huurcontract hoeven wij u namelijk geen andere woning aan te bieden. (…)”.

2.8

Op 30 juli 2018 heeft [gedaagde] de door Havensteder opgestelde gebruiksovereenkomst ondertekend. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“
(…)Huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet

Tot 19 september 2018 huurt u op grond van de Leegstandwet van ons het object. Door ondertekening van de onderhavige gebruiksovereenkomst gaat u ook akkoord met het beëindigen van de met u gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet. (…)”.

2.9

De vergunning die op 20 september 2011 op grond van de Leegstandswet door de gemeente was verleend, is op 20 september 2018 verlopen.

2.1

Op 5 oktober 2018 is het besluit genomen dat de portiekflat met de woning van [gedaagde] tot de te slopen portiekflats gaat behoren. Dit besluit is bij brief van 6 november 2018 aan [gedaagde] medegedeeld. In deze brief is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“
(…)Sloop

Op 5 oktober 2018 is het besluit genomen om het woongebouw de Hoven II te slopen. Voor u betekent dit dat u niet langer in uw woning kunt blijven wonen en dient te verhuizen. Dit is niet zomaar iets. We begrijpen dan ook dat dit besluit hard bij u kan aankomen.

Huisbezoek

Wij vinden het daarom belangrijk dat we u goed informeren en uitleggen wat dit voor u betekent en hoe het nu verder moet. Dit doen we met een persoonlijk huisbezoek. Alle vragen die u heeft over uw verhuizing kunnen tijdens dit huisbezoek worden besproken. Er zal begin 2019 met u contact opgenomen worden voor het maken van een afspraak.

Welke mogelijkheden zijn er

Het is erg belangrijk dat u als woningzoekende bent geregistreerd bij Woonnet Rijnmond. Als u nog niet staat ingeschreven bij Woonnet Rijnmond adviseren wij u om dit zo snel mogelijk te doen. (…)”.

2.11

Havensteder heeft op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst gesloten met Blauwhoed Projectontwikkeling II B.V. (hierna: de ontwikkelovereenkomst). In deze ontwikkelovereenkomst is in artikel 6.9 opgenomen dat de woningen uiterlijk op 30 april 2021 leeg moeten worden opgeleverd.

2.12

Bij brief van 25 maart 2019 is [gedaagde] door Havensteder, voor zover van belang, als volgt bericht:

“
(…)Tot wanneer?

U kunt in elk geval tot en met de zomervakantie (1 september 2019) in uw huidige woning blijven wonen.

September en oktober 2019

Daarna zal Havensteder de gebruiksovereenkomst opzeggen. Hiervoor sturen wij u in de periode van september en oktober 2019 een brief met de uiterste datum dat u de woning moet verlaten. U ontvangt deze opzeggingsbrief in ieder geval twee maanden voor deze uiterste datum. (…)”.

2.13

Op 26 augustus 2019 is de gebruiksovereenkomst per 8 november 2019 opgezegd. In de opzegging valt, voor zover van belang, te lezen:

“
(…)Beëindiging van de gebruiksovereenkomst

Wij zeggen de gebruiksovereenkomst voor uw woning aan de [adres] in Capelle aan den IJssel op per vrijdag 8 november. Wij rekenen erop dat u op de genoemde datum de woning leeg oplevert. (…)”.

2.14

Op 27 februari 2020 heeft Havensteder bij de Rechtbank Rotterdam een bodemprocedure bij team Handel gestart. In deze procedure staat op 9 februari 2021 een mondelinge behandeling gepland.

3..De vordering

3.1

Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2

Aan haar vordering heeft Havensteder – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende ten grondslag gelegd.

3.2.1

De huurovereenkomst die tussen partijen op grond van de Leegstandswet tot stand is gekomen, is geëindigd door het verlopen van de Leegstandswetvergunning. De duur van de huurovereenkomst was afhankelijk van de geldigheid van de vergunning, zo ook is terug te lezen in de huurovereenkomst. De vergunning is door de gemeente een aantal keer verlengd, uiteindelijk tot 20 september 2018. Zodra de Leegstandswetvergunning verliep, is ook de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond van artikel 16 lid 8 Leegstandswet verlopen. Op Havensteder rustte geen verplichting om de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op te zeggen. Daar komt bij dat met het ondertekenen van de gebruiksovereenkomst op 30 juli 2018 er ook is getekend voor de beëindiging van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Voor zover [gedaagde] na het einde van de huurovereenkomst onder Leegstandswet het gebruik van de woning met goedvinden van Havensteder behoudt, ontstaat op grond van artikel 16 lid 8 Leegstandswet een ‘gewone’, beschermde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Van een andere bedoeling is in dit geval gebleken, nu [gedaagde] met Havensteder op 30 juli 2018 een gebruiksovereenkomst heeft gesloten om zo de woning te mogen blijven gebruiken doordat de sloop van de woning nog op zich liet wachten. Hierdoor is tussen partijen nooit een ‘gewone’ huurovereenkomst met de bijbehorende wettelijke huurbeschermingsbepalingen ontstaan.

3.2.2

Voor zover [gedaagde] stelt dat hij in de veronderstelling was dat hij tot aan de sloop van de woning in de woning mocht verblijven moet ook dit verweer worden verworpen. Hoewel in de gebruiksovereenkomst niet met zoveel worden een opzegtermijn is opgenomen is dit in de nieuwsbrief van 29 januari 2018 aan [gedaagde] gecommuniceerd. In deze nieuwsbrief is aangekondigd dat Havensteder [gedaagde] een gebruiksovereenkomst wil aanbieden na het aflopen van de huurovereenkomst, zij maar 1 maand opzegtermijn hebben en Havensteder geen andere woning aan [gedaagde] hoeft aan te bieden. De tussen partijen gesloten gebruiksovereenkomst is door Havensteder op 26 augustus 2019 tegen 8 november 2019 opgezegd. [gedaagde] heeft de woning derhalve sinds 8 november 2019 zonder recht of titel in gebruik.

3.2.3

Voor zover [gedaagde] ook in deze procedure aanvoert dat niet vaststaat of de ontwikkelplannen doorgaan gelet op het huidige stikstofbeleid en de actuele coronocrisis, stelt Havensteder dat dit verweer moet worden verworpen nu onduidelijk is op welke veronderstelling dit gebaseerd is.

3.2.4

Havensteder betwist dat zij jegens [gedaagde] een zorgplicht heeft. Van een onnodig gedwongen ontruiming is in deze zaak geen sprake. Het complex waarin [gedaagde] woont, wordt gesloopt. Om deze reden kan er al niet gesproken worden van een onnodige ontruiming. Verder strekt de verplichting om zorgvuldig om te gaan met de belangen van huurders zich niet uit tot [gedaagde] , die immers geen huurder meer is. Los daarvan meent Havensteder dat zij zorgvuldig is omgegaan en omgaat met de belangen van [gedaagde] , nu zij binnen haar mogelijkheden een zo lang mogelijk verblijf in de woning heeft gerealiseerd.

3.2.5

Concluderend vordert Havensteder omdat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft ontruiming van de woning. De wens van Havensteder om de woning op korte termijn te ontruimen wordt verstrekt door het feit dat [gedaagde] overlast veroorzaakt.

3.3

Havensteder heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van de woning. Zij heeft immers op 21 maart 2019 een ontwikkelovereenkomst gesloten waarin in artikel 6.9 en 6.11 is overeengekomen dat de woning uiterlijk op 30 april 2021 leeg en ontruimd dient te worden opgeleverd. Doordat [gedaagde] zich verzet tegen een vertrek uit de woning althans, hij wil enkel vertrekken als hij én verhuiskostenvergoeding én een urgentieverklaring krijgt en doordat de bodemprocedure langer lijkt te duren dan Havensteder op voorhand mocht verwachten, is Havensteder genoodzaakt om in dit kort geding ontruiming van de woning te vorderen. Van Havensteder kan niet gevergd worden dat zij het hele herstructureringsproject vertraagt en schade lijdt door het niet nakomen van de ontwikkelovereenkomst, doordat 5% van de bewoners zich verzet tegen een vertrek.

4..Het verweer

4.1

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat strekt tot niet-ontvankelijk verklaring, althans tot afwijzing van de vordering van Havensteder met veroordeling van Havensteder in de kosten van de procedure. [gedaagde] heeft daartoe – samengevat en voor zover van belang – het volgende aangevoerd.

4.2

[gedaagde] stelt dat het enkel aan de halsstarrige houding van Havensteder ligt dat de huidige situatie in stand wordt gelaten. Havensteder geeft aan dat zij niet verplicht is om aan [gedaagde] een andere woning toe te wijzen. Dit wordt door [gedaagde] betwist nu hij meent huurbescherming te hebben, omdat er sprake zou zijn van een reguliere huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Dit omdat de tussen partijen op 30 december 2015 gesloten huurovereenkomst nooit rechtsgeldig is opgezegd. Indien geoordeeld wordt dat met de ondertekening van de gebruiksovereenkomst de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is beëindigd, moet beoordeeld worden of de gebruiksovereenkomst wel als bruikleenovereenkomst kan worden gekwalificeerd. [gedaagde] stelt zich wat betreft dit punt op het standpunt dat hij nog altijd huur betaalt/verschuldigd is en dat dit moet worden aangemerkt als een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW waardoor er eveneens sprake is van een doorlopende huurovereenkomst.

4.3

[gedaagde] betwist dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. In de bodemprocedure is al een zittingsdatum bepaald, namelijk op 9 februari 2021, en nadien is de verwachting dat de rechter binnen zes weken een eindvonnis kan wijzen. Verder is [gedaagde] bereid en in staat de woning op zeer korte termijn – 14 dagen – te verlaten, mits Havensteder hem een andere sociale huurwoning ter beschikking stelt en [gedaagde] meent dat Havensteder daar ook toe verplicht is.

5. De beoordeling van de vordering

5.1

In dit kort geding moet, mede op basis van hetgeen naar voren is gebracht, worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in de lopende bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het is gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Spoedeisend belang

5.2

Het spoedeisend belang vloeit voldoende voort uit de stellingen van Havensteder. Havensteder heeft immers gemotiveerd gesteld dat [gedaagde] sinds 8 november 2019 zonder recht of titel in de woning verblijft, dat er wegens renovatiewerkzaamheden die per mei 2021 zullen aanvangen tot ontruiming van de woning moet worden overgegaan en dat in de ontwikkelovereenkomst is opgenomen dat de woning derhalve uiterlijk op 30 april 2021 leeg moeten worden opgeleverd. Gelet hierop kan de afloop van de bodemprocedure tegen [gedaagde] niet worden afgewacht.

Huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet

5.3

Vaststaat dat de gemeente op 20 september 2011 aan Havensteder een vergunning heeft verleend, om voor de woning het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 en 16 Leegstandswet mogelijk te maken. De vergunning is meermaals verlengd, zonder dat daartegen bezwaar is gemaakt.

5.4

Vooropgesteld wordt dat partijen in 2015 een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet hebben gesloten. Dit is ook tot uitdrukking gebracht in de bewoordingen van de overeenkomst. Ook de bepalingen van de overeenkomst waarin is verwezen naar verschillende bepalingen van de Leegstandswet, de vergunning van B&W en de voorgenomen sloop van de woning wijzen erop dat partijen de bedoeling hebben gehad om een huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet te sluiten.

5.5

De omstandigheid dat Havensteder de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet niet aangetekend heeft opgezegd en hij nog steeds met instemming van Havensteder in de woning verblijft, maakt niet dat er tussen Havensteder en [gedaagde] automatisch sprake is van een reguliere huurovereenkomst. Op grond van artikel 15 lid 11 van de Leegstandwet loopt een huurovereenkomst die op het moment van de verlenging van de vergunning van B&W voortduurt voor onbepaalde tijd door, tot uiterlijk het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest en uit de huurovereenkomst blijkt dat deze tevens kan eindigen door opzegging. Op het moment dat [gedaagde] na het einde van de huurovereenkomst onder de Leegstadnswet de woning met goedvinden van Havensteder mocht blijven gebruiken, ontstaat op grond van artikel 16 lid 8 Leegstandswet een ‘gewone’, beschermde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Voorshands wordt geoordeeld dat door het ondertekenen van de gebruiksovereenkomst op 30 juli 2018 in voldoende mate is gebleken dat er in dit geval sprake is geweest van een andere bedoeling.

5.6

Op grond van het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet in ieder geval op 20 september 2018 is afgelopen en dat niet geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst dat door het uitblijven van een aangetekende opzegging de huurovereenkomst van kleur zou zijn verschoten.

Gebruiksovereenkomst

5.7

De vraag die vervolgens voor ligt is of aannemelijk is dat partijen een bruikleenovereenkomst hebben afgesloten of dat de gebruiksovereenkomst moet worden aangemerkt als een ‘gewijzigde’ huurovereenkomst.

5.8

Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst, zoals een gebruiksovereenkomst moet worden gekwalificeerd, is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van – in dit geval – de woning en in het geval van bruikleen niet. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW is geen sprake, indien de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op de door de uitlener gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, is dan niet relevant. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen).

5.9

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] aanvankelijk een bedrag van € 410,00 per maand aan huur aan Havensteder heeft betaald en dat [gedaagde] sinds september 2018 slechts een bedrag van ongeveer € 30,00 aan Havensteder heeft betaald. Gelet op het hierboven geschetste toetsingskader, is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat deze laatste vergoeding niet als huur zal worden aangemerkt. Een bedrag van € 30,00 per maand tegenover het gebruik van de woning zal immers niet anders worden gekwalificeerd dan een symbolisch bedrag. In een bodemprocedure zal niet snel worden geoordeeld dat er in casus sprake is van een gewijzigde huurprijs.

5.1

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de voorzieningenrechter voorshands van oordeel is dat sprake is van een gebruiksovereenkomst. Vervolgens ligt ter beoordeling voor de vraag of die gebruiksovereenkomst rechtsgeldig door Havensteder is opgezegd.

5.11

Bij brief van 26 augustus 2019 heeft Havensteder de met [gedaagde] gesloten gebruiksovereenkomst opgezegd tegen 8 november 2019. Het is niet gesteld of gebleken dat deze opzegging niet rechtsgeldig is geschied, zodat [gedaagde] in principe vanaf 8 november 2019 zonder recht of titel in de woning verblijft.

Ontruimingstermijn

5.12

Nu voorshands wordt geoordeeld dat de gebruiksovereenkomst door Havensteder juist tot stand is gekomen en rechtsgeldig tegen 8 november 2019 is opgezegd, betekent dit dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Nu voorshands wordt geoordeeld dat er geen sprake is van een reguliere huurovereenkomst, bestaat er voor Havensteder geen verplichting om andere woonruimte te regelen.

5.13

voor zover [gedaagde] meent dat in zijn situatie gelet op het standpunt van de minister vanwege de “coronacrisisperiode” de ontruiming dient te worden uitgesteld, wordt aan dat verweer voorbij gegaan, nu Havensteder onbesproken heeft aangevoerd dat [gedaagde] ook overlast veroorzaakt. Vordering tot ontruiming wegens overlast worden ook in “coronatijd” toegewezen.

5.14

Gelet op de omstandigheid dat [gedaagde] nog geen nieuwe woning heeft en de woning uiterlijk op 30 april 2021 moet zijn ontruimd, zal de ontruimingstermijn worden gesteld op uiterlijk 23 april 2021, zodat [gedaagde] in de gelegenheid is om een andere woonruimte te zoeken.

Proceskosten

5.15

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, met dien verstande dat nu alle in 1.3 genoemde voorlopige voorzieningen gelijktijdig zijn behandeld ter zake van salaris gemachtigde een bedrag van € 50,00 zal worden toegewezen.

5.16

Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel en kan daarom onbesproken blijven.

6..De beslissing

De voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding:

veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te Capelle aan den IJssel uiterlijk op 23 april 2021 te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 226,96 aan verschotten en € 50,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

44485

Ontruiming van woning op basis van verlopen huurovereenkomst onder de Leegstandswet

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..Het verloop van de procedure

2..De vaststaande feiten

3..De vordering

4..Het verweer

5. De beoordeling van de vordering

6..De beslissing