Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/3203
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. D.J. Koopmans.
Procesverloop
Met dagtekening 29 maart 2019 heeft verweerder aan eiser een aanslag Onroerende Zaak Belasting (OZB) opgelegd naar het tarief ‘niet-woning’.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 mei 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of de aanslag OZB per waardepeildatum 1 januari 2017 terecht is opgelegd op basis van het tarief ‘niet-woning’. Eiser stelt dat dit onterecht is omdat de onroerende zaak op 1 januari 2017 een woning in aanbouw was. Op die datum was alles in het bouwproject gereed voor de bouw. Er was een zandbed en een bouwweg aangelegd en er was een bouwkeet geplaatst. Ook waren er nutsvoorzieningen aanwezig.
Verweerder voert aan dat de onroerende zaak als ‘niet-woning’ moet worden aangemerkt. Om te kunnen spreken van een woning in aanbouw is volgens de huidige jurisprudentie vereist dat een begin van een bouwsel aanwezig is, aldus verweerder.
2. De rechtbank stelt vast dat het geschil tussen partijen gaat over de vraag of de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient, zoals bedoeld in artikel 2, tweede lid, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende-zaakbelastingen 2017 van de gemeente Rotterdam (de Verordening). Op grond van dat artikel dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning, indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Deze tekst is gelijkluidend aan artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Aangezien de Verordening de term 'woning' niet definieert, zal de rechtbank aansluiten bij de invulling van die term aan de hand van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet.
2.1
Die invulling wordt allereerst gegeven in de wetsgeschiedenis:
"Het woningbegrip heeft in de loop der tijd in de praktijk en de jurisprudentie inhoud gekregen. Tot de woningen behoren die onroerende zaken die in hoofdzaak dienen tot woning. (…) Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met een woonbestemming kwalificeren eveneens als woning." (MvT, Kamerstukken II 1996/97, 25 037, nr. 3, p. 20.)
2.2
Uit jurisprudentie volgt dat voor de vraag welk tarief van toepassing is in een geval zoals het onderhavige, een onroerende zaak is te beschouwen als een woning in aanbouw als tot die onroerende zaak een onvoltooid bouwsel behoort en die onroerende zaak na de voltooiing ervan in de hoofdzaak zal dienen tot woning (Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU0874). Van een ‘woning in aanbouw’ is echter pas sprake vanaf het moment van aanvang van de (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden die tot de stichting van die woning leiden (vergelijk: gerechtshof Arnhem van 16 juni 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:4649).
2.3
Op basis van de hiervoor aangehaalde wetsgeschiedenis en jurisprudentie is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak, bestaande uit een perceel waarop een woonbestemming rust en waarop nog geen bouwwerkzaamheden voor de te realiseren woning hebben plaatsgevonden, niet kwalificeert als een onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient. Zie in dezelfde zin de uitspraak van het gerechtshof Arnhem van 17 december 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG9320. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.
3. Eiser stelt dat een deel van de percelen in het nieuwbouwproject over 2017 is aangeslagen als ‘niet-woning’ en een deel als ‘woning’. Volgens eiser is dit strijdig met het gelijkheidsbeginsel.
3.1
Verweerder heeft tijdens de zitting desgevraagd onderbouwd waarom de woningen van het Meander nieuwbouw project, waar de onroerende zaak van eiser deel van uitmaakt, verschillend zijn aangeslagen. Verweerder heeft verklaard dat een gedeelte van de woningen in het project zijn aangeslagen als ‘woning’ omdat de bouw van de woning reeds vóór 1 januari 2017 was begonnen. In de straat van eiser was de bouw nog niet begonnen op deze datum. Aan enkele andere buurtbewoners is de grond pas ná 1 januari 2017 overgedragen waardoor de projectontwikkelaar in dat geval de belastingplichtige was voor het belastingjaar 2017, aldus verweerder.
Volgens verweerder zijn er in totaal achttien bezwaarschriften binnengekomen van bewoners van het Wandelaarpad te Rotterdam. Verweerder stelt dat hiervan per abuis twee bezwaren gegrond zijn verklaard. De bezwaren zijn gegrond verklaard vanwege een uitspraak van de rechtbank Breda (ECLI:NL:RBBRE:2009:BK4160). Uit latere jurisprudentie blijkt echter dat de rechtsregels in die uitspraak onjuist zijn toegepast, aldus verweerder.
3.2
Gelet op het standpunt van verweerder geldt dat ten aanzien van de woningen waarbij de grond ná 1 januari 2017 is overgedragen en de woningen waar de bouwwerkzaamheden al vóór 1 januari 2017 zijn begonnen geen sprake is van gelijke gevallen. Eiser heeft dat ook niet betwist. Ten aanzien van de buurwoningen waarvoor geldt dat de grond vóór 1 januari 2017 in eigendom is overgedragen en de bouwwerkzaamheden van die woningen op die datum nog niet zijn begonnen, overweegt de rechtbank dat bij de toepassing van het gelijkheidsbeginsel de zogenoemde meerderheidsregel geldt. Deze regel houdt in dat in de meerderheid van vergelijkbare gevallen (één meer dan de helft) een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (zie bijvoorbeeld de uitspraak van gerechtshof Den Haag van 14 december 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3885). Wanneer er als gevolg van een fout van verweerder bij twee van de achttien woningen een ‘woning’-tarief is gehanteerd na bezwaar, zoals hier het geval is, kan er geen sprake zijn van een meerderheid. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
4. Het beroep is ongegrond.
5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Fransen, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).