Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-16/00264
Uitspraak d.d. 14 december 2016
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, de heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 8 april 2016, nummer SGR 15/7268, betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 276.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de rioolheffing eigenaar (hierna: de aanslagen) van de gemeente Westland.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikking en de aanslagen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 45.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 255.000, de aanslagen verminderd tot een berekend naar een waarde van € 255.000, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 992 en de heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 45 aan belanghebbende te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft het incidenteel ingestelde hoger beroep beantwoord.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 november 2016. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep het volgende vast:
3.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 390 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 119 m2.
3.2.
Belanghebbende heeft de woning op 26 december 2013 gekocht voor € 276.000. Op 24 maart 2014 vond de levering van de woning plaats.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd. De matrix bevat de hieronder opgenomen gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten).
[Y]
[A]
[B]
[C]
[D]
[E]
Woningtype
rijwoning
hoekwoning
rijwoning
hoekwoning
hoekwoning
rijwoning
Bouwjaar
1934
1934
1934
1934
1934
1934
Voorzieningen / kwaliteit / onderhoud
3 – 4 – 4
3 – 3 – 3
3 – 3 – 3
3 – 3 – 3
3 – 3 – 3
3 – 3 – 3
Inhoud hoofdgebouw
390 m3
390 m3
390 m3
390 m3
390 m3
390 m3
Prijs per m3 hoofdgebouw
€ 455
€ 351
€ 351
€ 351
€ 351
€ 351
Waarde hoofdgebouw
€ 177.450
€ 136.890
€ 136.890
€ 136.890
€ 136.890
€ 136.890
Bijgebouwen
berging
berging
berging
berging
berging
berging
Waarde bijgebouwen
€ 6.337
€ 6.337
€ 6.337
€ 6.337
€ 6.337
€ 6.337
Perceeloppervlakte
119 m2
116 m2
116 m2
138 m2
140 m2
120 m2
Prijs per m2
€ 776
€ 779
€ 779
€ 759
€ 757
€ 775
Waarde grond
€ 92.350
€ 90.400
€ 90.400
€ 104.700
€ 106.000
€ 93.000
WOZ-waarde per
1-1-2014
€ 276.000
€ 233.000
€ 233.000
€ 247.000
€ 249.000
€ 236.000
Referentieverkopen m.b.t. nr. [A] , [B] , [C] , [D] en [E]
[F]
[G]
[Y]
Woningtype
rijwoning
rijwoning
rijwoning
Bouwjaar
1971
1960
1934
Voorzieningen / kwaliteit / onderhoud
3 – 4 – 3
3 – 4 – 3
3 – 4 – 4
Inhoud hoofdgebouw
430 m3
315 m3
390 m3
Prijs per m3 hoofdgebouw
€ 349
€ 372
€ 455
Waarde hoofdgebouw
€ 150.070
€ 117.180
€ 177.450
Bijgebouwen
berging
berging
2 dakkapellen
berging
Waarde bijgebouwen
€ 11.524
€ 6.337
€ 7.804
€ 6.337
Perceeloppervlakte
157 m2
119 m2
119 m2
Prijs per m2
€ 730
€ 776
€ 776
Waarde grond
€ 114.600
€ 92.350
€ 92.350
Verkoopprijs
€ 276.000
€ 224.000
€ 276.000
Verkoopdatum
28-10-2013
24-02-2014
26-12-2013
Oordeel van de rechtbank
4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder:
"
Beoordeling van het geschil
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Uit HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, leidt de rechtbank af dat voor de bepaling van de waarde volgens de Wet WOZ het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak leidend is als die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is verkocht. Dat is de prijs die de meestbiedende koper aan de woning heeft besteed. Dit is slechts anders als een partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt dat die koopprijs niet de waarde - zoals bedoeld onder 6 - weergeeft. Gelet op de aankoopdatum is de woning voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. De koopprijs vertegenwoordigt aldus in beginsel de waarde in het economische verkeer en de last om het tegendeel aannemelijk te maken rust op eiser.
8. Met hetgeen eiser heeft aangevoerd, heeft hij naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij een te hoog bedrag heeft betaald voor de woning, waardoor de koopsom de waarde van de woning in het economische verkeer niet weergeeft. De rechtbank komt tot dit oordeel nu eiser ter zitting geloofwaardig heeft verklaard dat ernstige gebreken aan de woning, te weten grote en diepgaande scheuren in verscheidene (draag)muren, hem ten tijde van de aankoop niet bekend waren en op dat moment ook reeds aanwezig waren. De muren waren ten tijde van de aankoop, aldus eiser, grotendeels bedekt waardoor hij deze belangrijke gebreken niet heeft kunnen constateren. Gelet op de foto’s die door eiser ter onderbouwing van zijn verklaring ter zitting zijn overgelegd, de ernst van de scheuren zoals door eiser gemotiveerd is betoogd en de omstandigheid dat bij de aankoop geen makelaar of andere deskundige betrokken was, acht de rechtbank aannemelijk dat eiser meer heeft betaald dan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De rechtbank kent aan het inlichtingenformulier niet de bewijskracht toe die verweerder eraan toekent. Dit geldt temeer nu dit formulier in het kader van permanente marktanalyse is opgevraagd en niet om de waarde van de woning te bepalen als bedoeld in de Wet WOZ. Bovendien heeft eiser ter zitting gemotiveerd betoogd dat hij het formulier als leek heeft ingevuld, en zich niet bewust was van de doelstelling om gebreken aan het licht te brengen en hieraan een waardevermindering toe te kennen. Van die uitwerking is hij zich nu, mede gelet op de bijstand van zijn gemachtigde, in het kader van deze procedure wel bewust.
9. De vraag die zich vervolgens aandient is of eiser de door hem bepleite waarde van € 233.000 aannemelijk maakt. Eiser heeft hiertoe zich beroepen op de vastgestelde waarden van een aantal buurpanden en op het gelijkheidsbeginsel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser hiermee niet de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt. Tevens is uit hetgeen eiser heeft aangevoerd niet aannemelijk geworden dat verweerder jegens één of meer andere belanghebbenden toepassing heeft gegeven aan een door hem gevoerd (begunstigend) beleid of in een meerderheid van de met het onderhavige geval vergelijkbare gevallen door een andere wijze van waarderen tot een lagere waarde is gekomen. Derhalve faalt het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor vorige tijdvakken aan de woning is toegekend, kan dit eveneens niet tot een ander oordeel leiden. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor dat tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen, dat wil zeggen aan de hand van de nabij die peildatum gerealiseerde verkooptransacties en zonder om te zien naar het beeld dat de onroerendgoedmarkt op eerdere waardepeildata te zien gaf en waarop de WOZ-waarden toen waren gebaseerd.
10. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum, met inachtneming van het waardedrukkend effect van de scheuren in de muren, in goede justitie op € 255.000.
11. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1)."
Geschil in hoger beroep en standpunten en conclusies van partijen
5.1.
In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
5.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
5.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar en tot veroordeling van belanghebbende in de door de heffingsambtenaar in beroep gemaakte proceskosten van € 700. Daarnaast concludeert de heffingsambtenaar tot ongegrondverklaring van het incidenteel hoger beroep van belanghebbende.
5.4.
Belanghebbende concludeert tot ongegrond verklaring van het hoger beroep van de heffingsambtenaar, tot gegrondverklaring van het incidentele hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 233.000. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van proceskosten in hoger beroep.
Beoordeling van het geschil
6.1.
De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde (hierna: de WOZ-waarde) is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde van de woning niet te hoog is. Hij heeft daartoe aangevoerd dat belanghebbende de woning kort voor de waardepeildatum heeft gekocht voor het bedrag waarop de WOZ-waarde is vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
6.3.
Indien een belastingplichtige een woning kort voor of kort na de waardepeildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de door de belastingplichtige betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-aarde weergeeft (vgl. Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
6.4.
Gelet op het overwogene onder 6.3 dient belanghebbende in dit geval feiten of omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de koopprijs van € 276.000 niet de WOZ-waarde van de woning weergeeft. Belanghebbende voert hiertoe aan dat de woning verborgen gebreken kende, namelijk scheuren in binnen- en buitenmuren, waarmee hij ten tijde van de koop niet bekend was en ook niet kon zijn. Daarbij komt dat hij geen kennis van zaken had, dat er geen verkoopadvertentie was geplaatst en dat hij de woning heeft gekocht zonder een aankoopmakelaar in te schakelen. Het een en ander heeft ertoe geleid dat hij de woning niet na de beste voorbereiding heeft gekocht, waardoor de koopsom aanzienlijk hoger is dan de WOZ-waarde.
6.5.
Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat de koopprijs van € 276.000 (veel) hoger is dan de WOZ-waarde van de woning. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. Op de foto's van de woning die belanghebbende heeft overgelegd zijn weliswaar enkele scheuren in de binnen- en de buitenmuren te zien maar dergelijke scheuren zijn, zoals de heffingsambtenaar heeft aangevoerd en het Hof aannemelijk acht, bij oudere woningen niet ongebruikelijk. De foto’s zijn onvoldoende om enkel op grond daarvan te concluderen dat de onder 6.1 genoemde meestbiedende koper in de scheuren aanleiding zou hebben gevonden een beduidend lager bod op de woning uit te brengen dan belanghebbende, naar hij stelt zonder dat hij daarvan kennis droeg, heeft gedaan. Nader bewijs van zijn standpunt dat de koopprijs van
€ 276.000 (veel) hoger is dan de WOZ-waarde van de woning, bijvoorbeeld een door een deskundige opgestelde, onderbouwde begroting van de kosten van herstel van de gestelde gebreken, heeft belanghebbende niet geleverd.
6.6.
Dat belanghebbende de woning – zoals hij stelt – niet na de beste voorbereiding heeft gekocht overtuigt het Hof evenmin van de juistheid van belanghebbendes standpunt. De eis die besloten ligt in de onder 6.1 genoemde woorden “bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” betreft (de voorbereiding van) de aanbieding ten verkoop door de verkoper en niet de voorbereiding van het door de meestbiedende koper uitgebrachte bod.
6.7.
Feiten op grond waarvan zou kunnen worden geconcludeerd dat zich in het – korte – tijdsverloop tussen de koop en de waardepeildatum een ontwikkeling van de waarde van de woning heeft voorgedaan die tot een neerwaartse bijstelling van de WOZ-waarde ten opzichte van de koopsom moet leiden, zijn gesteld noch gebleken.
6.8.
Gelet op hetgeen onder 6.3 tot en met 6.7 is overwogen heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op de waardepeildatum terecht vastgesteld op de prijs waarvoor belanghebbende de woning op 26 december 2013 heeft gekocht.
6.9.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat, indien het Hof beslist zoals het onder 6.8 heeft gedaan, de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden doordat hij bij de vaststelling van de WOZ-waarden van de meerderheid van de met de woning van belanghebbende vergelijkbare woningen een fout heeft gemaakt waardoor deze WOZ-waarden aanmerkelijk lager zijn dan de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende (meerderheidsregel). Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij gewezen op de voor het jaar 2015 naar de waardepeildatum 1 januari 2014 vastgestelde WOZ-waarden van de vijf in de matrix vermelde woningen aan de Van de Kasteelestraat die, naar belanghebbende stelt, in alle opzichten gelijk zijn aan zijn woning. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
6.10.
Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en nr. 39953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945 volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt enerzijds mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd, anderzijds dat de heffingsambtenaar, op wiens weg het ligt te stellen dat de relevante groep groter is, daartoe slechts (juist gewaardeerde) objecten zal kunnen aanwijzen die eveneens identiek zijn aan dat van de belanghebbende. Zowel ter ondersteuning als ter weerlegging van een beroep op de meerderheidsregel zal gewezen kunnen worden op alle identieke panden die gelegen zijn binnen het ambtsgebied van het betrokken bestuursorgaan, dat wil zeggen binnen de grenzen van de desbetreffende gemeente.
6.11.
Belanghebbende dient aannemelijk te maken dat de vijf in de matrix vermelde woningen aan de […] identiek zijn aan zijn woning. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierin niet geslaagd. Hierbij neemt het Hof het volgende in aanmerking. Drie van de vijf woningen aan de […] zijn hoekwoningen terwijl belanghebbendes woning een tussenwoning is. De heffingsambtenaar heeft gesteld en het Hof acht aannemelijk dat het verschil tussen een hoekwoning en een tussenwoning niet verwaarloosbaar is en het Hof volgt hem daarin. Derhalve zijn de drie hoekwoningen en de tussenwoning niet identiek. Verder heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning in betekende mate beter zijn dan de kwaliteit en het onderhoud van de vijf in de matrix vermelde woningen in de […] . Belanghebbende heeft daartegenover geen feiten gesteld die, indien aannemelijk bevonden, de conclusie kunnen dragen dat de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de andere woningen in de […] wat betreft kwaliteit en staat van onderhoud dermate gering zijn dat daaraan bij de beantwoording van de vraag of de woning en de andere woningen in de […] (nagenoeg) identiek zijn, voorbij kan worden gegaan. Daarbij weegt het Hof mee dat een inpandige opname van de woning meer duidelijkheid had kunnen scheppen over de aanwezigheid en de omvang van deze en eventuele andere waarde relevante verschillen tussen de woning en de andere woningen in de […] , doch dat belanghebbende aan een dergelijke opname, waarom de heffingsambtenaar herhaaldelijk heeft verzocht, niet heeft willen meewerken. Dat belanghebbende daarmee mogelijk zijn bewijspositie heeft verslechterd, moet voor zijn rekening blijven.
6.12.
Gelet op het al hetgeen hiervoor is overwogen is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is en het incidentele hoger beroep van belanghebbende ongegrond. Het Hof zal beslissen zoals hierna is vermeld.
Proceskosten
7. De heffingsambtenaar heeft het Hof verzocht belanghebbende te veroordelen in de door de heffingsambtenaar in beroep gemaakte proceskosten van € 700. In artikel 8:75, eerste lid, derde volzin, van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat een natuurlijk persoon slechts in de proceskosten veroordeeld kan worden in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. Van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht is sprake als op grond van bijzondere omstandigheden kan worden vastgesteld dat ten tijde van het instellen van beroep voor de belanghebbende evident was dat van het beroep geen positief resultaat was te verwachten (vergelijk onder meer ABRvS 20 juli 2011, nr. 201011422/1/H1, ECLI:NL:RVS:2011:BR2299). Het Hof ziet geen aanleiding voor het oordeel dat dit in deze procedure voor belanghebbende of zijn gemachtigde bij voorbaat duidelijk was. Belanghebbende had het recht zijn grieven tegen de door de heffingsambtenaar bepaalde waarde van de woning aan de rechter voor te leggen. Dat de waarde is bepaald op het bedrag dat belanghebbende kort voor de waardepeildatum heeft betaald voor de woning, doet aan dit recht niet af. Bovendien kan niet gezegd worden dat de grieven van belanghebbende van elke redelijke grond waren ontbloot. Voor een veroordeling in de proceskosten van de heffingsambtenaar ten laste van belanghebbende bestaat dan ook geen aanleiding.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, mr. J.J.J. Engel en mr. S.E. Postema in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.A. Brits. De beslissing is op 14 december 2016 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.