ECLI:NL:RBROT:2020:8296

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8410827 CV EXPL 20-9597

uitspraak: 25 september 2020

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

[eiser 1]en

[eiser 2]

beiden wonende in [woonplaats eisers] ,

eisers,

gemachtigde: mr. M. Kooiman,

tegen

de vereniging

[gedaagde],

gevestigd in [vestigingsplaats gedaagde] ,

gedaagde,

procederend bij [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] .

Partijen worden hierna “ [eiser 1] en [eiser 2] ” en “ [gedaagde] ” genoemd.

1..Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

de dagvaarding van 17 maart 2020 met producties;
de conclusie van antwoord;
de conclusie van repliek met producties;
de conclusie van dupliek met productie.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.

2..De vaststaande feiten

2.1.

Het pand aan de [pand 1] in Rotterdam bestaat uit een benedenwoning, [woning 1] (hierna: de benedenwoning), en een bovenwoning, [woning 2] (hierna: de bovenwoning). [eiser 1] en [eiser 2] zijn sinds 21 juni 2018 eigenaars van het appartementsrecht van de benedenwoning. [eiser 1] en [eiser 2] vormen met de heer [naam 4] (hierna: [naam 4] ), bewoner van de bovenwoning, de “ [vereniging] ” (hierna: de [vereniging] ).

2.2.

Het pand naast het pand aan de [pand 1] bestaat uit een benedenwoning, [woning 3] , waarvan het appartementsrecht eigendom is van de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 1] en [naam 2] ), en een bovenwoning, [woning 4] , waarvan het appartementsrecht eigendom is van de heer [naam 3] (hierna: [naam 3] ). [naam 1] en [naam 2] vormen met [naam 3] de [gedaagde] .

2.3.

De (leden van) de [vereniging] en de (leden van) [gedaagde] zijn mede-eigenaar van de scheidsmuur tussen [pand 1] en [pand 2] (hierna: de mandelige muur).

2.4.

In 2003 heeft Mos Grondmechanica B.V. (hierna: Mos) funderingsonderzoek uitgevoerd bij [woning 1] . In het rapport van 21 maart 2003 naar aanleiding van dit onderzoek concludeert Mos dat het funderingshout in matige tot slechte staat is, als gevolg van softrot (schimmels) en dat wordt aanbevolen funderingsherstel uit te voeren. Naar aanleiding van het rapport is een paalkopverlaging (gedeeltelijk funderingsherstel) uitgevoerd.

2.5.

In 2015 heeft De Funderingswinkel metingen uitgevoerd bij de panden [pandnummers 1] . De Funderingswinkel concludeert in het rapport van 6 juli 2015 onder meer het volgende:

“
Op basis van de gehele meetperiode kan worden gezegd dat het gehele blok onderhevig is aan ongelijkmatige zakkingen. […]

[…]

Als de huidige zakkingssnelheid zich door gaat zetten in de toekomst, dan is het ontstaan en uitbreiden van schades aan het casco niet uit de sluiten.

Om deze reden kan geconcludeerd worden dat onder de huidige omstandigheden de fundering onvoldoende functioneert om het bovenliggende pand te handhaven. Het ontstaan en uitbreiden van scheefstanden, scheurvorming en schades aan het casco is daarom niet uit te sluiten.

Daarbij moet verder rekening worden gehouden met het feit dat enkele panden in de bouweenheid een verlaagde of nieuwe fundering hebben. Dit betekend dat naastgelegen panden gaan scharnieren. Het behouden van de huidige staat waarin de panden zich nu verkeren is dan ook enkel mogelijk als de fundering hersteld wordt.

De enige effectieve methode hiervoor is het volledig herstellen van de fundering. Aanbevolen wordt dan ook om binnen 5 jaar de fundering volledig te herstellen.”

2.6.

In 2016 heeft Strackee B.V. Bouwadviesbureau (hierna: Strackee) nader onderzoek aan de fundering van de panden [pandnummers 2] . Strackee beoordeelt de kwaliteit van de bestaande houten paalfundering voor de panden [pandnummers 3] in het rapport van 16 december 2016 als onvoldoende en voor de panden [pandnummers 4] als matig. Verder staat in het rapport, voor zover relevant, het volgende:

“
de standaard handhavingstermijn bij de classificatie matig is conform de richtlijn 5-15 jaar. De classificatie is sterk afhankelijk van enerzijds de zakkingssnelheid, en anderzijds de omgevingsfactoren. Herstel van naastliggende panden zal van invloed zijn op de verschilzakking die kan optreden bij deze panden.

Aanbeveling ten aanzien van [pandnummers 5]

[…] Voor de panden [pandnummers 5] zien wij onvoldoende mogelijkheden binnen deze methode om per pand een oplossing te bepalen. De grens voor de op korte termijn te herstellen funderingen is door ons bepaald op de scheiding van de panden [pand 1] - [pand 2] Strackee BV bouwadviesbureau adviseert een volledig funderingsherstel uit te voeren voor de panden met een beoordeling onvoldoende. Voor de panden met een beoordeling matig wordt geadviseerd de panden de monitoren door middel van een jaarlijkse herhalingsmeting van de meetbouten. […]”

2.7.

Begin 2018 heeft de vorige eigenaar van [woning 1] besloten over te gaan tot verkoop van de woning. Opstal Funderingsadvies heeft op verzoek van de verkopend makelaar een beknopte beschouwing gegeven van de funderingsonderzoeken en –adviezen. In de beschouwing van 23 februari 2018 staat – voor zover relevant – het volgende:

“
Conclusie.

[…] Naar verwachting met de huidige zakkingssnelheid en onveranderde omgevingssituatie zal de scheefstand na ca 5-10 jaar> 1-100 bedragen en daarmee in de categorie “constructief groot “ komen te vallen. Het advies van Strackee om op termijn een nieuwe paalfundering aan te brengen wordt hiermee onderbouwd.

Beschouwing nieuwe situatie.

In de huidige situatie bedraagt de scheefstand van de gevel aan de voorzijde minder dan 1-300, hetgeen als nihil wordt beschouwd. Gegeven is dat het pand aan de linkerzijde, [pand 3] dat tot dezelfde bouweenheid behoort als de nummer [pand 1] , de fundering gaat vernieuwen door middel van een tafelmethode2 met souterrain waarbij nieuwe funderingspalen worden aangebracht. Hiermee zal het [pand 3] binnen 3 jaar niet meer zakken en is daarmee de fundering gestabiliseerd. De belendingen van dit pand nummers [pand 4] en [pand 1] zullen daardoor scharnierpanden worden dat aangeeft dat deze kwetsbaar worden voor scheurvorming in de

voor- en achtergevel en te maken zullen krijgen met klemmende deuren en ramen. Geadviseerd wordt daarom het pand [pand 1] na het funderingsherstel van het pand [pand 3] binnen ca 5 jaar ook te voorzien van een nieuwe paalfundering met de tafelmethode al dan niet met een souterrain.”

2.8.

De fundering van het pand aan de [pand 3] , inclusief de gedeelde muur van het pand [pand 1] , is in 2019 hersteld.

2.9.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben (de leden van) de [gedaagde] op 10 juni 2019 om goedkeuring van en akkoord op het uitvoeren van het funderingsherstel verzocht. Verder hebben zij – onder andere – het volgende gemaild:

“
De kosten van herstel van deze mandelige muur, moeten bovendien

gezamenlijk worden gedragen. Wij hebben de afgelopen maanden meerdere

bedrijven gespecialiseerd in funderingsherstel gesproken en ervaren Testarda

als meest geschikte partij. Hun offerte voor funderingsherstel delen wij graag

met jullie en treffen jullie bijgaand (*) aan.[…]”

2.10.

Na aanleiding van overleg tussen partijen is Strackee om nadere informatie gevraagd. Strackee heeft op 29 juli 2019 het volgende gemaild aan [eiser 1] :

“
Op basis van de vloerwaterpassing en lintvoegwaterpassing is het logisch om no. [pand 1] volledig te herstellen, links en rechts.

[pand 2] is echter langer dan [pand 1] , het lijkt er op dat de laatste 1.80 meter alleen vanuit [pand 2] te herstellen is, of heeft [pand 1] op de beganegrond ook een uitbouw?

Als [pand 1] volledig herstelt, dan zal [pand 2] waarschijnlijk ook na circa 5 jaar moeten overgaan tot herstel. […]”

2.11.

[eiser 2] heeft het antwoord van Strackee op 1 augustus 2019 aan (onder andere) [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] toegestuurd en heeft – voor zover relevant – het volgende geschreven:

“
Wat ons betreft is de noodzaak tot funderingsherstel voor [pand 1] hiermee duidelijk en andermaal bevestigd. Om die reden willen wij het door hen gegeven advies zonder verdere vertraging opvolgen en de voor herstel benodigde vervolgstappen zetten.

Wellicht dat het volgende met de reactie van Strackee niet meer speelt, maar ik merk alvast op dat de discussie over de noodzaak van funderingsherstel wat ons betreft niet wordt voortgezet. Wat ons betreft is de situatie nu duidelijk en bovendien bleek dat er geen bereidheid is om de rapporten op detailniveau door te

nemen. Wij stellen daarom voor dat jullie desgewenst zelf contact opnemen met Strackee en/of een ander adviesbureau als de huidige informatie voor jullie onvoldoend eis. […] Uiteraard zijn wij wél heel graag bereid tot overleg over de offerte en/of verdere gang van zaken.

Wij vragen hierbij dan ook 'formeel' om toestemming van de [gedaagde] ( [naam 1] en [naam 3] ) om over te gaan tot funderingsherstel en een bijdrage in de kosten voor de mandelige muur [pand 1] / [pand 2] . Bijgaand voor de volledigheid (*) nogmaals de offerte die door ons is aangevraagd bij Testarda, met daarbij de opmerking dat Testarda inmiddels heeft laten weten dat vanwege de verstreken tijd en de hogere bouwkosten de eerder geoffreerde prijs met 3% is gestegen. Zouden jullie, [naam 3] en [naam 1] , ons binnen 4 weken en uiterlijk op 29 augustus 2019 een reactie kunnen sturen op het verzoek om toestemming en verdeling van de kosten conform de (indicatieve) offerte? […]”

2.12.

[naam 3] heeft hierop per e-mail van 13 augustus 2019 als volgt gereageerd:

“
Bedankt voor de verdere navraag bij Strackee. Zoals eerder aangegeven zijn we ( [woning 4] en [woning 3] ) niet onwelwillend t.o.v. een eventueel funderingsherstel. Maar zoals je wellicht begrijpt, hebben wij wel een aantal vragen over de consequenties en over onze belangen. Die vragen willen we graag met jullie bespreken.

Daarom wil ik voorstellen om een informele borrel bij ons thuis te organiseren op zaterdag 7 september met jullie, [naam 1] & [naam 5] , en [naam 6] & ik. […]”

2.13.

Op enig moment heeft overleg plaatsgevonden tussen de leden van de [gedaagde] en Testarda en haar onderaannemer Brefu Funderingstechnieken B.V. (hierna: Brefu).

2.14.

De gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] heeft de [gedaagde] per brief van
31 december 2019 verzocht om toestemming om over te gaan tot funderingsherstel en een bijdrage in de kosten op basis van de offerte van Testarda.

2.15.

[naam 1] en [naam 3] hebben (de gemachtigde van) [eiser 1] en [eiser 2] per
e-mail van 7 januari 2020 geantwoord dat de eerstvolgende VvE-vergadering gepland is op
7 februari 2020 en dat zij [eiser 1] en [eiser 2] daarna zullen informeren wat er is besproken.

2.16.

[naam 1] heeft Fugro opdracht gegeven monitorende metingen te verrichten aan de panden [pand 1] en [pand 2] . Fugro heeft in juni 2017 een nulmeting uitgevoerd en vervolgens metingen verricht op 23 oktober 2018, 11 oktober 2019 en 10 juni 2020.

3..Het geschil

3.1.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen de [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen:

tot vergoeding van 1/2e deel van de met herstel van de mandelige muur gepaard gaande kosten – vooralsnog begroot conform de Offerte Testarda – alsmede eventuele prijsverhogingen en onvoorziene meerwerkkosten welke voor herstel van de mandelige muur wel noodzakelijkerwijs moeten worden gemaakt;
indien en voor zover vereist te gehengen en gedogen dat [eiser 1] en [eiser 2] overgaan tot (af)bouw van de verdiepte en vergrote kelderbak conform het Bouwplan;
tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser 1] en [eiser 2] baseren hun vordering tot vergoeding van de helft van de kosten op artikel 5:65 BW. Zij stellen dat de fundering van de mandelige muur dringend hersteld moet worden om (ernstigere) schade aan de woning te voorkomen en de schade die al is opgetreden (blijvend) te herstellen en dat de [gedaagde] gehouden is de helft van de kosten van herstel van de mandelige muur te voldoen. De vordering tot gehengen en gedogen van de (af)bouw van de kelderbak baseren [eiser 1] en [eiser 2] op artikel 3:170 BW.

3.3.

De [gedaagde] betwist dat de fundering van de mandelige muur per direct moet worden hersteld, omdat:

- in het rapport van Strackee van 16 december 2016 een handhavingstermijn van vijf tot 10 jaar wordt aangehouden voor het pand [pand 2] ;

- de fundering van de mandelige muur tussen [pand 3] en [pand 1] al in 2019 is hersteld en

- uit de (half-)jaarlijkse meting door onderzoeksbureau Fugro van 10 juni 2020 kan worden afgeleid dat de verzakking van de muren lijkt te stabiliseren.

Herstel van de fundering van de mandelige muur, zonder dat tevens herstel van de (mandelige) muur van de panden [pand 2] en [pand 5] plaatsvindt, heeft tot gevolg dat het pand [pand 2] een zogeheten schakelpand wordt, wat een verhoogd risico op scheefstand geeft. De [gedaagde] wil daarom slechts overgaan tot funderingsherstel met instemming van de bewoners van [pand 5] . Bovendien is de door [eiser 1] en [eiser 2] overgelegde offerte van Testarda summier en onvoldoende gespecificeerd en heeft de [gedaagde] pas bij repliek voor het eerst de offertes van Bresser en Van Dijk van [eiser 1] en [eiser 2] ontvangen.

Wat betreft de kelderbak voert de [gedaagde] aan dat [eiser 1] en [eiser 2] hebben verzuimd een gedegen constructietekening te overleggen, zodat de [gedaagde] nog niet tot besluitvorming hierover kan overgaan.

Tot slot betwist de [gedaagde] de verschuldigdheid van de proceskosten. De [gedaagde] voert aan dat [eiser 1] en [eiser 2] onnodig zijn overgegaan tot dagvaarden, omdat partijen nog met elkaar in gesprek waren.

4..De beoordeling

4.1.

De muur waarvan [eiser 1] en [eiser 2] de fundering van wensen te herstellen behoort toe aan hen, althans de leden van de [vereniging] , en (de leden van) de [gedaagde] gezamenlijk en is dus mandelig in de zin van artikel 5:60 BW. Ook de fundering van deze muur is mandelig, omdat deze een bestanddeel van de muur is en het gemeenschappelijk belang van beide partijen dient. Artikel 5:65 BW bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars moeten worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd. [gedaagde] heeft aangevoerd niet onwelwillend te staan tegenover herstel van de fundering van de mandelige muur op termijn, maar (nog) niet op dit moment. Beoordeeld moet dan worden of de vordering tot vergoeding van de helft van de met herstel van de mandelige muur gepaard gaande kosten – vooralsnog begroot conform de Offerte Testarda, vermeerderd met eventuele prijsverhogingen en onvoorziene meerwerkkosten, op dit moment toewijsbaar is. Hiervoor is vereist dat herstel van de fundering noodzakelijk is.

4.2.

Of herstel noodzakelijk is, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Het gaat hierbij om een objectief vast te stellen noodzaak (zie ook de conclusie van de A-G bij het arrest van de HR van 24 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO3523). Er mag niet te snel worden aangenomen dat herstel noodzakelijk is, maar dit betekent niet dat van een noodzaak tot herstel pas kan worden uitgegaan wanneer er een reëel en acuut gevaar voor ernstige schade is (Hof Amsterdam 27 januari 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:94). Verder is relevant dat mede-eigenaren zich redelijk en billijk ten opzichte van elkaar moeten gedragen en op zorgvuldige wijze met elkaars belangen moeten omgaan.

4.3.

Uit de rapporten van de Funderingsfabriek van 6 juli 2015 en het rapport van Strackee van 16 december 2016 en de aanvullende e-mail van Strackee van 29 juli 2019 kan worden afgeleid dat funderingsherstel van de mandelige muur op afzienbare termijn onvermijdelijk is. Uit het meest recente rapport (het rapport van 23 februari 2018 van Opstal Funderingsadvies) volgt dat voor 2024 funderingsherstel moet plaatsvinden. De [gedaagde] betwist dit op zich ook niet. Zij heeft echter bij dupliek metingen van Fugro van 10 juni 2020 in het geding gebracht waaruit volgens haar kan worden afgeleid dat de verzakking van de mandelige muur na het funderingsherstel van het pand aan de [pand 3] lijkt te stabiliseren. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hier nog niet op kunnen reageren. Voor zover juist is dat door het funderingsherstel van de scheidsmuur tussen de panden [pand 3] en [pand 1] de verzakking van de mandelige muur is gestabiliseerd (in meer of mindere mate) zou dit wellicht van invloed kunnen zijn op de noodzaak om acuut over te gaan tot funderingsherstel op de manier en door de aannemer die [eiser 1] en [eiser 2] willen. Hierbij is van belang dat bij herstel van de fundering van de mandelige muur het pand van de [gedaagde] ook een zogeheten schakelpand wordt, voor zover en zolang de [gedaagde] en de eigenaar(s) van het naastgelegen pand, nummer [pand 5] , niet ook over zullen gaan tot herstel van de fundering van hun gezamenlijke muur. [gedaagde] heeft daarom belang bij afstemming met hun andere buren, de eigenaar(s) van nummer [pand 5] .

4.4.

De kantonrechter wil bovenstaande nader met partijen bespreken en zal daarvoor een mondelinge behandeling bepalen. Tijdens deze zitting kan dan ook de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] tot het gehengen en gedogen van de (af)bouw van de geplande kelderbak worden besproken. De zaak wordt naar de hierna te melden rolzitting verwezen om partijen de gelegenheid te bieden hun verhinderdata voor november en december 2020 op te geven, zodat daarmee rekening kan worden gehouden bij het vaststellen van een datum en tijd voor de zitting. Uitstel is niet mogelijk, tenzij beide partijen daarom gezamenlijk verzoeken.

4.5.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5..De beslissing

De kantonrechter:

bepaalt dat een mondelinge behandeling zal plaatsvinden via een beeld- en geluidverbinding met het programma Skype voor bedrijven;

stelt partijen in de gelegenheid om bij akte de e-mailadressen op te geven van degene die aan de mondelinge behandeling willen deelnemen met hun verhinderdata voor november en december 2020;

verwijst de zaak daarvoor naar de rolzitting van
dinsdag 6 oktober 2020 om 13:30 uur;

wijst partijen erop dat de akte in tweevoud ingestuurd moet worden en uiterlijk de dag vóór de rolzitting om 12.00 uur door de rechtbank ontvangen moet zijn;

bepaalt dat als partijen tijdens de mondelinge behandeling stukken willen bespreken die nog niet in het geding zijn gebracht, zij deze uiterlijk een week voor de zittingsdatum aan de kantonrechter en aan de wederpartij moeten toesturen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

424