Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummers: ROT 17/7286, ROT 17/7287 en ROT 17/7288
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 november 2018 in de zaken tussen
[eiseres], eiseres,
gemachtigde: mr. A.G. Legerstee,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Krimpen aan den IJssel, verweerder.
Procesverloop
Bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 27 februari 2017, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te Krimpen aan den IJssel (hierna: de onroerende zaak) voor de belastingjaren 2015, 2016 en 2017 als volgt vastgesteld:
2015: € 6.614.000,-;
2016: € 6.474.000,-;
2017: € 6.339.000,-.
Bij uitspraken op bezwaar, gedagtekend 17 november 2017 (de bestreden besluiten), heeft verweerder de bezwaren van eiseres hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
Deze beroepen zijn als volgt door de rechtbank geregistreerd:
voor het belastingjaar 2015: ROT 17/7286;
voor het belastingjaar 2016: ROT 17/7287;
voor het belastingjaar 2017: ROT 17/7288.
De zaken zijn gezamenlijk, maar niet gevoegd, behandeld ter zitting van 12 juli 2018.
Namens eiseres zijn verschenen mr. G. van der Linden, werkzaam op het kantoor van de gemachtigde, en A. van Geel, als manager personele facilitaire diensten werkzaam bij eiseres. Namens verweerder zijn verschenen mr. L.C. Otterspeer, mr. J.F. van Dongen en J.Th. Aleven, taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2014, 1 januari 2015 en 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Eiseres stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarden volgens haar als volgt zijn:
1 januari 2014: € 4.240.000,-;
1 januari 2015: € 3.912.000,-;
1 januari 2016: € 3.584.000,-.
Verweerder is van mening dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een perceel grond met daarop een woonzorgcentrum voor ouderen. Het complex is in twee fasen gebouwd, het oude gedeelte met een oppervlakte van 9.250 m² is in 1977 gebouwd en betreft het centrale deel met twee vleugels, waarin zich met name woonvoorzieningen bevinden (hierna: de oudbouw). Het nieuwe gedeelte heeft een oppervlakte van 3.983 m² en is in 2004 gebouwd. Het betreft de entree met restaurant, een parkeergarage en woonzorgvoorzieningen (hierna: de nieuwbouw). De gebouwen zijn respectievelijk drie en vier verdiepingen hoog.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.
De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4. Verweerder moet voor elke waardepeildatum aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde kan worden bepaald, waar de rechtbank zich bij aansluit.
6. Voordat de WOZ-waarden zijn vastgesteld heeft er tussen partijen overleg plaatsgevonden, is informatie uitgewisseld, heeft een inpandige opname plaatsgevonden en is over een aantal punten overeenstemming bereikt. Dit heeft ertoe geleid dat de volgende punten niet (meer) in geschil zijn, zoals ook ter zitting door partijen is bevestigd:
- de oudbouw (gebouwd in 1977) heeft een oppervlakte van 9.250 m², de nieuwbouw (gebouwd in 2004) een oppervlakte van 3.182 m² en de parkeergarage een oppervlakte van 801 m²;
- de waarde dient te worden bepaald aan de hand van de taxatiewijzer Verzorging, waarbij partijen het eens zijn over de te gebruiken archetypes;
- de gecorrigeerde vervangingswaarde moet inclusief BTW worden bepaald;
- de waarde van het perceel grond van 6.608 m² bedraagt € 996.377,-;
- de bruto vervangingswaarde van de oudbouw bedraagt € 1.238,- per m²;
- de bruto vervangingswaarde van de nieuwbouw bedraagt € 1.626,- per m²;
- de bruto vervangingswaarde van de parkeergarage bedraagt 665,51 per m²;
- in het kader van de correctie voor technische veroudering bedraagt de levensduur van de ruwbouw, afbouw en installaties van de nieuwbouw en de parkeergarage 55, 25 en 15 jaar. De restwaarde van de nieuwbouw en de parkeergarage bedraagt 30 %, 25 %, en 15 %.
- Verder stelt de rechtbank vast dat verweerder bij de oudbouw voor de functionele veroudering een hogere correctie aanhoudt dan eiseres. Verweerder gaat uit van een correctie van 35 % bij de afbouw en installaties en 40,2 % bij de ruwbouw, terwijl eiseres bij alle drie deze onderdelen een correctie van 20 % aanhoudt. Een hogere correctie leidt tot een lagere waarde, zodat bij de oudbouw de correctie voor functionele veroudering als zodanig niet in geschil is.
- Daarnaast stelt de rechtbank vast dat verweerder bij de oudbouw voor de onderdelen afbouw en installaties ervan uitgaat dat de levensduur hiervan verstreken is. Dit betekent dat verweerder hiervoor enkel de restwaarde aanhoudt, terwijl eiseres uitgaat van een levensduur van 43 jaar, wat maakt dat nog niet wordt afgewaardeerd tot de restwaarde. Dit is in het voordeel van eiseres, zodat dit verder geen bespreking behoeft.
- Tot slot is tussen partijen niet in geschil dat voor de aanwezigheid van asbest een aftrek moet plaatsen vinden van € 190.000,- exclusief BTW (= € 229.900,- inclusief BTW).
De bovenstaande punten gelden voor alle drie de waardepeildata.
6.1
Dit betekent dat de volgende geschilpunten resteren:
- De correctie voor technische veroudering van de oudbouw. Wat betreft het onderdeel levensduur, verschillen partijen enkel van mening over de ruwbouw. Volgens verweerder is de levensduur hiervan 55 jaar, eiseres stelt deze op 43 jaar. De restwaarde stelt verweerder voor de ruwbouw, afbouw en installaties op 30 %, 25 % en 15 %. Eiseres stelt de restwaarde van alle drie de onderdelen op 0 %.
- De correctie voor functionele veroudering van de nieuwbouw en de parkeergarage. Verweerder stelt deze (in totaal) op 20 % voor de nieuwbouw en 11 % voor de parkeergarage, eiseres stelt deze voor beide (in totaal) op 40 %.
- De vraag of er een correctie voor sloopkosten moet worden aangehouden. Verweerder stelt van wel, eiseres is van mening van niet.
7. Wat betreft de levensduur van het onderdeel ruwbouw van de oudbouw geldt het volgende.
Bij kengetallen die uit een taxatiewijzer volgen, moet altijd worden bekeken of deze passen op het voorliggende geval. Als daartoe aanleiding bestaat moet worden afgeweken van de kengetallen. Dit is tussen partijen ook niet in geschil. In het geval van de ruwbouw ziet verweerder geen aanleiding om uit te gaan van een kortere levensduur dan 55 jaar, die uit de taxatiewijzer Verzorging volgt, terwijl eiseres meent dat hiertoe wel aanleiding bestaat en van mening is dat een levensduur van 43 jaar moet worden aangehouden.
7.1
De rechtbank stelt voorop dat voor elke waardepeildatum opnieuw de resterende levensduur moet worden ingeschat, zoals ook uit de taxatiewijzer Algemeen volgt.
Hierbij geldt dat de bouwkundige levensduur niet geschikt is voor het bepalen van de waarde volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat het namelijk om de waarde voor eiseres als eigenaar zelf en zolang de onroerende zaak als woonzorgcentrum kan worden gebruikt, levert dit voor haar nut en waarde op. Pas wanneer eiseres de onroerende zaak niet meer kan gebruiken als woonzorgcentrum, eindigt de levensduur die relevant is bij het bepalen van de correctie voor technische veroudering (vergelijk gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 24 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3824, dat ging over een schoolgebouw).
Op de waardepeildatum moet de levensduur daarom worden bepaald op de periode dat de onroerende zaak nog gebruikt kan worden als woonzorgcentrum.
7.2
Eiseres voert aan dat uitgesloten is dat de oudbouw een levensduur van 55 jaar zal bereiken, omdat de oudbouw in 2019 of 2020 gesloopt zal worden.
Op de waardepeildata waren de sloopplannen van eiseres naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende concreet om van sloop in 2019 of 2020 uit te gaan. Niet aannemelijk is dat op dat moment sloop van de oudbouw de enige optie was. Dat er volgens eiseres sinds 2007 wordt nagedacht over de mogelijkheid tot nieuwbouw, is daartoe onvoldoende. Deze plannen hebben in ieder geval tot op 1 januari 2016 (de meest recente, in geschil zijnde waardepeil-datum) niet geleid tot (het indienen van) een aanvraag voor een sloopvergunning en ook niet tot een concrete tijdsplanning voor sloop en nieuwbouw. Op het moment van de zitting was ook geen vergunning voor sloop en nieuwbouw aangevraagd en was enkel sprake van een concept-planning voor de sloop. Ook was ten tijde van de zitting nog geen vergunning aangevraagd voor de bouw van een tijdelijke huisvesting, waar de bewoners tijdens de sloop en nieuwbouw zouden kunnen verblijven. De onroerende zaak was op 1 januari 2016 nog volledig in gebruik, weliswaar met gebreken, maar deze zijn verdisconteerd in de afwaardering tot de restwaarde van de onderdelen afbouw en installaties. Verder sluit de oudbouw niet meer aan op veranderingen in de zorgbehoefte die door wijzigingen in wet- en regelgeving zijn ontstaan (partijen zijn het daarover in grote lijnen eens), maar dit disfunctioneren komt tot uitdrukking in de factor voor functionele veroudering.
Verweerder verwijst nog naar twee andere, in de jaren zestig en zeventig gebouwde verzorgings- en verpleeghuizen die, met aanpassingen, nog steeds als zodanig functioneren. Daarom kon verweerder naar het oordeel van de rechtbank op de waardepeildata uitgaan van een geschatte levensduur van 55 jaar met een restwaarde.
8. Wat betreft de functionele veroudering verschillen partijen van mening over de nieuwbouw en de parkeergarage. Meer specifiek, partijen zijn het oneens over de onderdelen economische veroudering en belemmering in gebruiksmogelijkheden. De rechtbank zal beide onderdelen apart bespreken.
8.1
Op grond van vaste jurisprudentie (onder meer het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1818, r.o. 2.4) brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat het op de weg van eiseres ligt om, indien zij een hogere correctie voor een onderdeel van de functionele veroudering voorstaat dan verweerder, die correctie te onderbouwen.
8.2
De economische veroudering is de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan de onroerende zaak.
Voor de nieuwbouw hanteert verweerder hiervoor een correctie van 10 % en voor de parkeergarage 5 %. Eiseres stelt dat voor beide onderdelen een correctie van 20 % moet worden aangehouden.
De rechtbank is allereerst van oordeel dat het in de rede ligt om bij de economische veroudering de parkeergarage los te zien van de nieuwbouw. De enkele stelling van eiseres dat de parkeergarage dienstbaar is aan de nieuwbouw is onvoldoende om de nieuwbouw en de parkeergarage als één geheel te zien.
De parkeergarage is in 2004 gebouwd en op de waardepeildata bestaat hier nog steeds behoefte aan vanwege het simpele feit dat personeel en bezoekers parkeerruimte nodig hebben. Eiseres maakt niet aannemelijk dat bij de parkeergarage een hogere correctie dan 5 % moet worden aangehouden.
Wat betreft de nieuwbouw acht de rechtbank aannemelijk dat door de ontwikkelingen in de zorgsector, waaronder gewijzigde wet- en regelgeving, behoefte is ontstaan aan kleinschalige woonvoorzieningen, zoals eiseres stelt. Verweerder wijst er echter terecht op dat in de nieuwbouw alle kamers al als eenpersoonskamers zijn ingericht. Deze kamers voldoen dus in ieder geval wat betreft kleinschaligheid aan die nieuwe behoefte. De noodzaak tot andere aanpassingen aan de kamers (zoals badkamer, toilet) en de overige gedeelten van de onroerende zaak (gemeenschappelijke voorzieningen als keukens of huiskamers) vanwege de nieuwe zorgbehoefte acht de rechtbank aannemelijk, maar een correctie van 10 % voor economische veroudering hiervoor vindt de rechtbank reëel. Eiseres wijst ter onderbouwing van de door aangehouden correctie van 20 % op bezuinigingen en de behoefte aan kleinschalige woonvoorzieningen maar concrete gegevens daarover, die het percentage van 20 % onderbouwen, ontbreken.
8.3
Wat betreft de belemmering van de gebruiksmogelijkheden houdt verweerder 10 % aan bij de nieuwbouw en 3 % bij de parkeergarage. Eiseres stelt het percentage bij beide onderdelen op 20 %.
Ook hier geldt, net als bij de economische veroudering, dat de nieuwbouw en de parkeergarage als afzonderlijk te waarderen onderdelen gezien moeten worden.
Bij belemmeringen van de gebruiksmogelijkheden gaat het om de correctie voor gebreken van (in dit geval) de nieuwbouw en de parkeergarage, die noodzakelijkerwijs verholpen moeten worden om de nieuwbouw en de parkeergarage naar hun aard en bestemming te laten functioneren.
Bij de nieuwbouw maakt eiseres niet aannemelijk dat er een hogere correctie dan 10 % moet worden toegepast. Eiseres voert daartoe aan dat de nieuwbouw qua verdiepingshoogte aangepast is aan de oudbouw en daarom weinig modern is. Dit heeft volgens eiseres tot gevolg dat het in plaats van de oudbouw nieuw te bouwen gedeelte, dat op grond van het Bouwbesluit hogere verdiepingen zal moeten krijgen, aangepast moet worden om aan te sluiten op de nieuwbouw. Verder zijn de installaties in de nieuwbouw verouderd en inefficiënt. Zodra de oudbouw wordt gesloopt, moeten deze installaties eveneens worden gesloopt, aldus eiseres.
Zoals door de rechtbank al onder 7.2 is overwogen was op het moment van de waardepeildata de sloop van de oudbouw onvoldoende concreet, zodat een correctie voor belemmering in de gebruiksmogelijkheden vanwege de sloop van de oudbouw (nog) niet aan de orde is.
Eiseres voert verder aan dat zij de entree wil verplaatsen naar de voorzijde om daar voorzieningen als bijvoorbeeld fysiotherapie en restaurant te situeren, wat zorgt voor meer ‘reuring’ en een groter verblijfscomfort voor de bewoners. Zij maakt niet aannemelijk dat deze wens ook iets is wat noodzakelijkerwijs verholpen moet worden om de onroerende zaak als een woonzorgcentrum te laten functioneren. Het ontbreken van deze voorziening zal, zoals eiseres terecht stelt, weliswaar de zaak voor haar minder waard maken, maar verweerder heeft hiermee afdoende rekening gehouden door een correctie van 5 % toe te passen.
Wat betreft de parkeergarage voert eiseres niets (specifieks) aan wat een hogere correctie dan 3 % rechtvaardigt en ook overigens ziet de rechtbank daar geen aanleiding toe.
9. Eiseres voert verder aan dat vanwege de aanwezigheid van asbest in de onroerende zaak een aftrek moet plaatsvinden voor de sloop- en saneringskosten van € 415.000,- (exclusief BTW). Verweerder stelt dat er enkel een aftrek van € 190.000,- (exclusief BTW) vanwege saneringskosten moet worden aangehouden.
9.1
Niet in geschil is dat in de oudbouw en in het verbindingsdeel met de nieuwbouw asbest aanwezig is dat bij sloop van de oudbouw de asbest gesaneerd zal moeten worden en dat daaraan kosten verbonden zijn.
Eiseres heeft een offerte 19 mei 2016 overgelegd waaruit blijkt dat de kosten van het slopen en saneren € 365.000,- bedragen.
9.2
Wat betreft de kosten van de verwijdering van de asbest in het verbindingsgedeelte stelt verweerder deze op € 55.000,- en eiseres op € 50.000,-. Omdat verweerder hiervoor een hogere correctie aanhoudt dan eiseres, is dit geen onderwerp van geschil.
9.3.
Wat betreft de oudbouw geldt het volgende.
Op basis van een door eiseres opgevraagde offerte van 19 mei 2016 heeft verweerder de kosten van de sloop van de oudbouw op € 230.195,- berekend en de kosten van de verwijdering van de asbest op € 134.805,- (afgerond € 135.000,-). Ter zitting heeft eiseres verklaard hierbij aan te sluiten en zich te kunnen vinden in deze uitsplitsing. De kosten van de verwijdering van de asbest dienen volgens beide partijen in mindering op de waarde te worden gebracht en de correctie hiervoor van € 135.000,-, is dus niet in geschil.
Dit betekent dat het geschil zich toespitst op de vraag of de sloopkosten van de oudbouw van € 230.195,- in mindering moeten worden gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank is dit niet het geval omdat, zoals al onder 7.2 is overwogen, op de waardepeildata de sloopplannen van eiseres onvoldoende concreet waren.
Dit betekent dat voor de saneringskosten een bedrag van in totaal € 190.000,- exclusief BTW (€ 229.900,- inclusief BTW), als aftrek moeten worden aangehouden, zoals verweerder heeft gedaan.
10. De slotsom is dat verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata niet te hoog heeft vastgesteld en slaagt hij in zijn bewijslast.
11. De beroepen zijn ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. A.P. Hameete en J.A. Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 7 november 2018.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).