ECLI:NL:RBROT:2018:2618

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Bestuursrecht 2

zaaknummer: ROT 17/1297

uitspraak van de meervoudige kamer van 26 maart 2018 in de zaak tussen

[eiseres], eiseres,

gemachtigde: G. Gieben,

de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,

gemachtigde: mr. B.J. Klein.

Procesverloop

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 8 januari 2016, heeft verweerder de waarde van de door hem zo genoemde onroerende zaak [adres] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 1.930.000,-. Daarnaast heeft verweerder een aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) eigenaar en een aanslag OZB gebruiker opgelegd met als heffingsmaatstaf € 1.930.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 19 januari 2017 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de heffingsmaatstaf van de aanslag OZB gebruiker vastgesteld op € 1.816.000,-. De WOZ-waarde is gehandhaafd.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2017.

Partijen zijn verschenen, eiseres vertegenwoordigd door zijn gemachtigd. Voor verweerder is verschenen zijn taxateur J. Fekkes en voor eiseres A. van de Dool.

De rechtbank heeft vervolgens, in aanwezigheid van partijen, op 5 december 2017 een onderzoek ter plaatse ingesteld als bedoeld in artikel 8:50, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht op het adres [adres] in Rotterdam (descente).

Op die datum heeft de rechtbank ook het onderzoek gesloten.

Overwegingen

1. De onroerende zaak betreft een gebouw met daarin een cultureel centrum (hierna: centrum) en een gezinsvervangend tehuis (hierna: tehuis). Het totale bruto vloeroppervlak bedraagt 1.146 m². De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 5.922 m².

2. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2015 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daarnaast is de heffings-maatstaf voor de aanslag OZB gebruiker in geschil.

3. De eerste stap in de waardebepaling op grond van Hoofstuk III van de Wet WOZ is de afbakening van de te waarderen onroerende zaak (objectafbakening). De rechtbank dient dit ambtshalve te toetsen, ook als hier tussen partijen geen verschil van mening over bestaat (vergelijk hof Den Haag 14 januari 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:34, door de Hoge Raad bevestigd op 5 juni 2016, ECLI:NL:HR:2015:1486).

4. De beoordeling van de objectafbakening spitst zich toe op de vraag of het centrum en het tehuis een samenstel vormen.

4.1.

De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. Dit artikel luidt voor zover in deze zaak van belang als volgt:

Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

4.2

Bij de beoordeling gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden die tijdens de zitting en de descente zijn gebleken.

Het centrum dat deel uitmaakt van de onroerende zaak heeft twee ingangen, één voor en één achter. Het tehuis heeft één ingang. Alle ingangen kunnen afzonderlijk worden afgesloten. Aan één zijde van de onroerende zaak bevindt zich een hek tussen een ingang van het centrum en de ingang van het tehuis. Dit hek is afsluitbaar. Het centrum en het tehuis bevinden zich ieder in een afzonderlijk gedeelte van het gebouw. In de hal aan de voorkant van de onroerende zaak bevindt zich een (afsluitbare) deur, via welke men toegang heeft tot het tehuis. Het tehuis heeft huisnummer 91a en het centrum huisnummer 91b. Beide hebben een eigen meterkast, een eigen rioolaansluiting en een eigen keuken.

Hoewel het oorspronkelijke idee vanuit het antroposofische gedachtegoed van eiseres was een plek te creëren waarbij de bewoners van het tehuis zouden werken in het centrum, werken zij in de praktijk ook ergens anders dan alleen in het centrum. Daarnaast werken in het centrum ook cliënten van eiseres die niet in het tehuis wonen. Ook zijn sommige bewoners van het tehuis dermate zorgbehoevend dat zij niet in staat zijn om werkzaamheden in het centrum te verrichten.

Het centrum wordt ook aan externe partijen verhuurd, waarbij soms bewoners van het tehuis of andere cliënten van eiseres meewerken, bijvoorbeeld in de catering. Soms worden bij externe verhuur geen bewoners of andere cliënten van eiseres betrokken.

Gezien al deze omstandigheden behoren het centrum en het tehuis niet bij elkaar. Daarom vormen zij geen samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onder d van de Wet WOZ, maar zijn beide zelfstandige WOZ objecten.

De oorspronkelijke gedachte bij de bouw van de onroerende zaak dat de bewoners van het tehuis in het centrum zouden werken en de omstandigheid dat het tehuis en het centrum een gezamenlijke verwarming hebben leggen tegenover alle onder 4.1 genoemde feiten en omstandigheden onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andere conclusie te komen.

5. Indien, zoals in dit geval, verweerder een fout heeft gemaakt in de objectafbakening die tot gevolg heeft dat de beschikking en de aanslag betrekking hebben op (gedeelten van) eigendommen die niet tot de onroerende zaak behoren, kan de objectafbakening in bezwaar en beroep op zodanige wijze worden aangepast dat de beschikking en de aanslag nog slechts betrekking hebben op één, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak (zie bijvoorbeeld de al genoemde uitspraak van het hof Den Haag van 14 januari 2015).

In dit geval zal de rechtbank de aanslag en beschikking helemaal vernietigen, omdat onvoldoende gegevens beschikbaar zijn om bij de nieuwe afbakening te beoordelen welke heffingsmaatstaf voor de aanslag OZB moet worden aangehouden. Met name kan de gewijzigde objectafbakening gevolgen hebben voor de zogenoemde woondelenvrijstelling als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet. Bij eventueel nieuw op te leggen aanslagen voor het centrum en het tehuis dient verweerder (in ieder geval) de toepassing van deze bepaling opnieuw te beoordelen.

6. Verder is tussen partijen de hoogte van de proceskostenvergoeding in bezwaar in geschil. Om het geschil zoveel mogelijk finaal te beslechten zal de rechtbank ook hierover een oordeel geven.

6.1

In bezwaar heeft verweerder een vergoeding van € 492,- voor de kosten van professionele rechtsbijstand toegekend en een bedrag van € 324,- als vergoeding voor taxatiekosten.

6.2

Eiseres voert aan dat verweerder in bezwaar een te lage wegingsfactor van 1 heeft toegepast. Ter onderbouwing hiervan verwijst eiseres naar de uitspraak van het hof Den Haag van 22 juni 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1765. Verweerder stelt zich op het standpunt dat er geen aanleiding bestaat om een hogere factor dan 1 toe te passen.

6.2.1

De wegingsfactor wordt bepaald aan de hand van het belang en de ingewikkeldheid van een zaak. Anders dan eiseres betoogt volgt uit de uitspraak van het hof Den Haag van 22 juni 2016 niet dat bij een waardering door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde altijd een hogere wegingsfactor dan “gemiddeld” moet worden toegepast. Het hof stelt in die uitspraak immers:
Van omstandigheden die tot een hogere wegingsfactor dan 1kunnenleiden,kanonder meer sprake zijn als de waarde van een onroerende zaak is bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde(onderstreping door de rechtbank).

In dit geval acht de rechtbank de zaak niet dermate ingewikkeld dat een hogere wegingsfactor dan 1 moet worden toegepast, zowel in bezwaar als beroep.

6.3

Eiseres voert verder aan dat in bezwaar een te lage vergoeding voor de taxatiekosten is toegekend. Partijen verschillen hierbij onder meer van mening over het toe te passen tarief per uur. Eiseres stelt dit op € 110,- per uur, verweerder heeft in bezwaar een tarief van € 81,- per uur als vergoeding toegekend.

6.3.1.

Op grond van de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (hierna: de Richtlijn) dient de vergoeding voor de taxatie van een woning te worden vastgesteld op € 50,- per uur, voor die van een courante niet-woning op € 65,- per uur en voor die van een incourante niet-woning op de gefactureerde taxatiekosten tot het in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vermelde maximum.

Het Besluit verwijst voor het maximum naar artikel 6 van het besluit tarieven in strafzaken 2003.

In dit geval is sprake van een incourante niet-woning en het daarvoor gestelde maximum bedraagt € 121,05 per uur (exclusief BTW). Nu het door de taxateur in rekening gebrachte uurtarief van € 110,- daar niet te boven gaat, ziet de rechtbank geen aanleiding dit tarief te matigen.

6.4.

Ook wat betreft de met de taxatie gemoeide tijdsbesteding verschillen partijen van mening. Uit de door eiseres overgelegde factuur volgt dat aan de taxatie acht uur is besteed, verweerder stelt zich op het standpunt dat een tijdsbesteding van vier uur redelijk is.

6.4.1.

De Richtlijn geeft bij een taxatie van een niet-woning geen norm voor de daaraan te besteden uren. De aard van de objecten is daarvoor te divers.

In dit geval acht de rechtbank een tijdsbesteding van 6 uur redelijk.

6.5

Tot slot is het de vraag of de vergoeding voor het taxatierapport met de omzetbelasting van 21 % moet worden verhoogd. Hierbij is het de vraag of eiseres de BTW als voorbelasting in aftrek kan brengen.

Tijdens de descente heeft eiseres verklaard niet BTW-plichtig te zijn en ook verweerder gaat daar vanuit. Eiseres kan de BTW dus niet in aftrek brengen en de toegekende vergoeding moet daarom met de omzetbelasting worden verhoogd. Dit betekent dat de totale vergoeding voor het taxatierapport op € 798,60 uitkomt.

6.6

De slotsom is dan dat de totale proceskostenvergoeding voor het bezwaar € 1.290,60 bedraagt. Verweerder heeft in bezwaar al € 816,- vergoedt en dient het resterende bedrag nog na te betalen. In het dictum zal de rechtbank enkel de totale vergoeding opnemen.

7. Gezien het vorenstaande is het beroep gegrond. Verweerder dient het door eiseres betaalde griffierecht te vergoeden.

8. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.252,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 voor het bijwonen van de descente, met een waarde per punt van € 501,- en wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
vernietigt de WOZ-beschikking en de daarbij behorende aanslagen onroerende-zaakbelastingen;
bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 333,- vergoedt;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.543,10.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. M.I. Blagrove en A.W. Schep, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2018.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).