Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-14/00343
uitspraak d.d. 14 januari 2015
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Cromstrijen, de Heffingsambtenaar,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 20 februari 2014, nummer ROT 13/5350 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) van de eigendommen, tezamen plaatselijk bekend als [W] te [Z] (hierna: het object), voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 441.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2013 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente Cromstrijen.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 44. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 122,00. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
2.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2014. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep komen vast te staan:
4.1.
Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object bestaat uit twee kadastrale percelen, tezamen groot 922 m2, een watertoren, een reinwaterkelder, een vrijstaande woning en een garage. De woning heeft een inhoud van 600 m3. De watertoren en de reinwaterkelder zijn in 1979 buiten gebruik gesteld.
4.2
Belanghebbende is al geruime tijd bezig met het ontwikkelen van plannen voor de watertoren en de reinwaterkelder. Zo heeft hij een nota, getiteld “Hergebruik watertoren [Z]” (hierna: de nota) opgesteld of laten opstellen. In de nota wordt ervan uitgegaan dat het elders in [Z] gevestigde [museum] in de watertoren wordt gehuisvest. Ook de mogelijkheid van sloop heeft belanghebbende overwogen. Daartoe zijn hem drie sloopvergunningen verleend.
4.3.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd (hierna: het taxatierapport). Het taxatierapport is opgemaakt op 5 september 2013 door [Y], Registermakelaar-Taxateur. Tot het taxatierapport behoort een matrix die de hieronder opgenomen gegevens van het object en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met het object vergelijkbare, woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten) bevat (hierna: de matrix).
[W]
[U]
[T]
[S]
Inhoud/hoofdgebouw
600 m3
557 m3
510 m3
413 m3
Rekenprijs per m3
€ 355
€ 351
€ 482
€ 597
Berekende waarde
hoofdgebouw
€ 212.800
€ 195.729
€ 245.589
€ 246.689
Oppervlakte perceel
922 m2
600 m2
1.206 m2
730 m2
Berekende waarde grond
€ 217.200
€ 185.000
€ 233.240
€ 198.000
Rekenprijs bijgebouwen:
garage
kelder
toren
€ 11.000
€ 0
€ 0
€ 11.000
€ 11.000
€ 11.000
WOZ-waarde
€ 441.000
€ 391.729
€ 489.829
€ 455.689
Verkoopdatum
08 07 2011
01 03 2012
27 03 2012
Verkoopprijs
€ 400.000
€ 495.000
€ 460.500
Oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als “eiser” en de Heffingsambtenaar als “verweerder” heeft aangeduid:
“2. De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel mag verweerder dit aantonen aan de hand van verkoopprijzen van zo goed mogelijk vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Verweerder heeft aan de hand van het taxatierapport van [Y] van 5 september 2013 voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning van [belanghebbende], maar verschillen in een opzicht wezenlijk, namelijk voor wat betreft de aanwezigheid van een watertoren.
3. [Belanghebbende] vindt dat de watertoren alleen maar waardedruk veroorzaakt, omdat deze alleen met medewerking en/of financiële ondersteuning van de overheid nog rendabel in stand is te houden. Verweerder bestrijdt dat en sluit niet uit dat er potentiële kopers zijn voor wie de watertoren wel een bepaalde waarde heeft, omdat zij mogelijkheden zien daaraan wel een rendabele bestemming te geven. De rechtbank vindt dat beide standpunten verdedigbaar zijn en dat verweerders conclusie dat daarom aan de watertoren geen waarde is toe te kennen, noch positief, noch negatief, een juiste is.
4. [Belanghebbende] vindt verder dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van het taxatierapport uit 2005 (€ 400.000, -) en dat deze waarde vervolgens moet worden verminderd met de sloopkosten van de watertoren (€ 150.000, -). Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen echter met zich dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald voor elk tijdvak opnieuw. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat dus op zichzelf. De waarde in 2005 is dus niet relevant voor de waardebepaling op de waardepeildatum 1 januari 2012. Verder is in 3 al overwogen dat verschillend kan worden gedacht over de mogelijkheden die de toren nog biedt, is deze niet slooprijp en staat ook niet vast dat sloop de enige mogelijkheid is die nog openstaat. De overige grieven (inclusief het verzoek om een schadevergoeding van € 1.750.000, -) zien vooral op lokale (politieke) besluitvorming. Het is niet aan de rechter om hier over te oordelen.
5. Het beroep is ongegrond.”
Geschil, standpunten en conclusies
6.1.
In geschil is of de waarde van het object op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.2.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.
6.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 250.000.
6.4.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het geschil
7.1.
De eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofstuk III van de Wet WOZ is de afbakening van de te waarderen onroerende zaak (objectafbakening). Het Hof mag zich niet van een beoordeling van de juistheid van de door de Heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening laten weerhouden door de omstandigheid dat partijen daarover niet van mening verschillen (vgl. HR 18 januari 1984, nr. 22 165, BNB 1984/100). Daarbij dient het Hof ingevolge artikel 8:69 lid 2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht zo nodig ambtshalve de rechtsgronden aan te vullen.
7.2.
De objectafbakening is geregeld in artikel 16 van Pro de Wet WOZ. Aangezien het object bestaat uit een ongebouwde eigendom (de grond, met uitzondering van de ondergrond van de opstallen) en verschillende gebouwde eigendommen (de watertoren, de reinwaterkelder, de woning en de garage) spitst de beoordeling van de objectafbakening zich toe op de vraag of het object een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ is. Het Hof overweegt dienaangaande het volgende.
7.3.
Naar het oordeel van het Hof vormen de watertoren en de reinwaterkelder tezamen één gebouwd eigendom in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. Doorslaggevend voor dit oordeel is dat de reinwaterkelder volgens verkeersopvatting deel uitmaakt van de watertoren, omdat de watertoren en de reinwaterkelder reeds bij de bouw in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd en de watertoren, indien de reinwaterkelder had ontbroken, bij de oplevering als onvoltooid zou zijn beschouwd in die zin dat de watertoren dan niet geschikt was te beantwoorden aan haar bestemming. De enkele omstandigheid dat de watertoren in 1979 buiten gebruik is gesteld, doet daaraan niet af. Ook overigens is het Hof niet gebleken van omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
7.4.
De woning, de garage en de grond – met uitzondering van de onder 7.6 genoemde ondergrond van de watertoren – vormen één onroerende zaak in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. Uit de door partijen overgelegde stukken blijkt dat de garage en de grond behoren bij, in gebruik zijn met en dienstbaar zijn aan de woning. Dit betekent dat de woning, de garage en de grond - met de hiervoor genoemde uitzondering - naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Voorts blijkt uit de door partijen overgelegde stukken dat de woning, de garage en de grond - met de hiervoor genoemde uitzondering - bij dezelfde belastingplichtige, te weten belanghebbende, in gebruik zijn.
7.5.
Het onder 7.3 afgebakende gebouwde eigendom, bestaande uit de watertoren en de reinwaterkelder (hierna tezamen: de watertoren), neemt een eigenstandige positie in binnen het object. Het is veel ouder dan de woning en de garage en had van meet af aan een andere bestemming en een andere feitelijke functie dan het onder 7.4 afgebakende samenstel (de woning, de garage en de grond; hierna tezamen: de woning). Derhalve behoren de watertoren en de woning naar de omstandigheden niet bij elkaar. Aan de vraag of de eigendommen bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn, kan het Hof dan voorbijgaan.
7.6.
Gelet op het vorenoverwogene bestaat het object uit twee onroerende zaken: de woning en de watertoren. Tot de watertoren behoort ook de ondergrond van de watertoren (exclusief reinwaterkelder). Uit de onder 4.2 genoemde nota maakt het Hof op dat deze ondergrond een oppervlakte van circa 75 m2 heeft. Er is geen reden om van het onder 4.1 genoemde perceel van 922 m2 een gedeelte als ondergrond van de reinwaterkelder in aanmerking te nemen, omdat de kelder volledig ondergronds is en het perceel zich boven de kelder uitstrekt.
7.7.
Indien, zoals in dit geval, de Heffingsambtenaar een fout heeft gemaakt in de objectafbakening die tot gevolg heeft dat de beschikking en de aanslag mede betrekking hebben op (gedeelten van) eigendommen die niet tot de onroerende zaak behoren kan de objectafbakening in bezwaar en beroep op zodanige wijze worden aangepast dat de beschikking en de aanslag nog slechts betrekking hebben op één, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak. Uit de beschikking en de aanslag, gelezen in samenhang met de daaraan door de Heffingsambtenaar gegeven onderbouwing, leidt het Hof af dat de onroerende zaak, waarvan de Heffingsambtenaar de waarde heeft bepaald, de woning en niet de watertoren is. Bij de beantwoording van de vraag of de vastgestelde waarde te hoog is, zal het Hof daarvan uitgaan.
7.8.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.9.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
7.10.
Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij de onder 4.3 samengevatte matrix is gevoegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatierapport en de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud en kwaliteit van de opstallen, is in het taxatierapport en de matrix in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten te dezen niet goed bruikbaar zijn. De hiervoor aangebrachte correctie van de objectafbakening behoeft - behalve voor zover het de ondergrond van de watertoren betreft - niet tot een aanpassing van de vastgestelde waarde te leiden omdat de Heffingsambtenaar bij de waardebepaling de watertoren en de reinwaterkelder voor € 0 in aanmerking heeft genomen. Anders is het gesteld met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de kaveloppervlakte en de ligging. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten is ervan uitgegaan dat tot de woning 922 m2 grond, inclusief ondergrond van opstallen, behoort, terwijl dat, gelet op hetgeen onder 7.6 is overwogen, (922 m2 – 75 m2 =) 847 m2 had moeten zijn. Voorts bevindt zich een, naar het Hof uit de onder 4.2 genoemde nota afleidt, substantieel deel van de bij de woning behorende grond onmiddellijk boven de reinwaterkelder, een omstandigheid die zich bij de vergelijkingsobjecten niet voordoet. Tenslotte blijkt uit het taxatierapport niet dat met de bijzondere ligging van de woning, pal naast een bijna 40 meter hoge en, beoordeeld naar de omstandigheden op waardepeildatum, obsolete watertoren, rekening is gehouden.
7.11.
Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 250.000 niet te laag is. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde bepaald door van de in 2005 getaxeerde waarde van € 400.000 de kosten van sloop van de watertoren, door hem begroot op € 150.000, af te trekken. Deze waardebepaling voldoet niet aan de daaraan op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ te stellen eisen. Een taxatie die zes tot zeven jaar vóór de waardepeildatum is uitgevoerd, is niet bruikbaar bij de bepaling van de waarde van de woning op waardepeildatum. De door belanghebbende gestelde sloopkosten hebben geen betrekking op de woning maar op de watertoren en betreffen dus niet de te waarderen onroerende zaak, nog daargelaten dat het bedrag van € 150.000 niet is onderbouwd.
7.12.
Nu geen van beide partijen aan haar bewijslast heeft voldaan, bepaalt het Hof de waarde van de woning schattenderwijs op € 400.000. Bij de schatting houdt het Hof rekening met alle voor de waardebepaling relevante feiten, in het bijzonder enerzijds de feiten waarvan de Heffingsambtenaar in het door hem overgelegde taxatierapport is uitgegaan en anderzijds de onder 7.10 aangebrachte correctie van de kaveloppervlakte en de onder 7.10 genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft bij de woning behorende grond alsmede de ligging van de woning.
Proceskosten
8. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
Beslissing
Het Gerechtshof
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd tot
€ 400.000;
- gelast de Heffingsambtenaar aan belanghebbende de door deze betaalde griffierechten ten bedrage van € 166 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. G.J. van Leijenhorst, B. van Walderveen en J.J.J. Engel in tegenwoordigheid van de griffier mr. A.S.H.M. Strik. De beslissing is op 14 januari 2015 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.