Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres 1].,
gevestigd te Middelburg en
2. de maatschap
[eiseres 2],
gevestigd te Middelburg,
eiseressen in conventie,
verweersters in reconventie,
gemachtigde: mr. J. Mikes te Rotterdam,
tegen
[gedaagde]
wonende te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. A.C.M. Verhoeven te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid met ‘[eiseres 1]’, ‘[eiseres 2]’ en ‘[gedaagde]’.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen.
• het exploot van dagvaarding van 15 maart 2012, met producties;
• de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
• het vonnis van 30 mei 2012, waarbij een plaatsopneming/bezichtiging en aansluitende comparitie van partijen is bepaald;
• de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte wijziging van eis in conventie en akte overlegging producties, met producties;
• het proces-verbaal van de op 18 september 2012 gehouden descente en aansluitende comparitie van partijen;
• de akte houdende overlegging productie van [eiseres 1], met producties;
• de brief van de gemachtigde van [eiseres 1] en [eiseres 2] van 10 oktober 2012;
• de brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 11 oktober 2012;
• de brief van de gemachtigde van [eiseres 1] en [eiseres 2] van 16 oktober 2012;
• de brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 17 oktober 2012;
• de antwoordakte wijziging van eis, tevens akte uitlaten producties van [gedaagde], met een productie.
1.2 De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de overgelegde producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1 [gedaagde] als verhuurder en [eiseres 1] als huurder hebben op 1 augustus 2004 een huurovereenkomst ter zake de kantoorruimte met vier parkeerplaatsen aan de [adres gehuurde](nader te noemen: het gehuurde) gesloten. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (nader te noemen: de Algemene Bepalingen) van toepassing. De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar en is vervolgens met vijf jaar verlengd. In de huurovereenkomst is geen mogelijkheid van tussentijdse opzegging opgenomen.
2.2 Het gehuurde is direct naast de woning van [gedaagde] gelegen.
2.3 Artikel 6.11.1 e.v. van de Algemene Bepalingen bepaalt voor zover van belang:
“Verbodsbepalingen en voorschriften van orde
6.11.1 Het is huurder niet toegestaan:
(…)
d. wijzigingen of voorzieningen aan te brengen in, op of aan het gehuurde die in strijd zijn met voorschriften van de overheid en van de nutsbedrijven dan wel met de voorwaarden waaronder de eigenaar van het gehuurde de eigendom van het gehuurde heeft verworven of met andere beperkte rechten, of die voor andere huurders of omwonenden tot overlast leiden dan wel deze hinderen in hun gebruik.
6.11.2.1 Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over elke verandering of toevoeging die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te brengen of te hebben, zoals naamsaanduidingen, reclames, borden, aankondigingen, publicaties, opstallen, getimmerten, uitstallingen, emballage, goederen, automaten, verlichting, zonwering, rolluiken, antennes met toebehoren, vlaggenmasten, het ondoorzichtig maken van ruiten e.d.
6.11.2.2 Onder veranderingen en toevoegingen wordt mede verstaan het aanbrengen van gaten in de gevels, vloeren en wanden.
6.11.2.3 Huurder heeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor het geheel of gedeeltelijk veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.
6.11.2.4 Tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen, verleent verhuurder geen toestemming voor veranderingen en toevoegingen die huurder wenst aan te brengen, indien deze bij het einde van de huur niet zonder schade aan het gehuurde en niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt of wanneer deze veranderingen en toevoegingen niet noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde, dan wel wanneer het huurgenot niet wordt vehoogd of wanneer zwaarwichtige bezwaren van de zijde van de verhuurder zich daartegen verzetten.(…)”
2.4 Artikel 7 van Pro de Algemene Bepalingen bepaalt:
“Boetebepaling
7. Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”
3. De vordering in conventie
3.1 [eiseres 1] en [eiseres 2] hebben na eiswijziging gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
A. de huurovereenkomst tussen [eiseres 1] en/of de maatschap [eiseres 2] en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde te ontbinden;
B. te bepalen dat [eiseres 1] en/of de maatschap [eiseres 2] het gehuurde na de ontbindingsdatum nog mag gebruiken tot het moment dat zij over vervangende huurruimte beschikken, althans tot het moment dat de kantonrechter in goede justitie vaststelt, waarbij de verschuldigde (gebruiks)vergoeding wordt vastgesteld op een bedrag gelijk aan de laatst geldende huur;
Subsidiair:
C. [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis alle in de dagvaarding opgesomde gebreken in het gehuurde op zijn kosten adequaat te herstellen, te weten:
a. het beslag van alle binnendeuren vervangen, zodat de deurklinken passend zijn en vastzitten;
b. de toiletruimte op de begane grond en op de eerste verdieping renoveren en al het aanwezige sanitair en de tegels op de wanden en de vloeren vervangen, opdat deze voldoen aan de huidige maatstaven, waarbij tevens in beide toiletruimtes een werkend ventilatiesysteem wordt aangebracht;
c. de binnenverlichting vervangen door kantoorverlichting d.w.z. geschikt voor kantoorwerkzaamheden;
d. het terras in de achtertuin;
zulks op straffe van een aan [eiseres 1] en/of de maatschap [eiseres 2] te verbeuren dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft;
Primair en subsidair:
D. [eiseres 1] B.V. en/of de maatschap [eiseres 2] overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:215 lid 3 BW Pro te machtigen tot het aanbrengen van de buitenverlichting aan het gehuurde;
E. [gedaagde] te gebieden om zijn bezoeken aan het gehuurde – inclusief het daarbij behorende parkeerterrein vóór het pand en de daarbij behorende tuin en terras achter het pand – 48 uur van tevoren schriftelijk of per email aan [eiseres 1] B.V. en/of de maatschap [eiseres 2] aan te kondigen onder opgaaf van redenen en uitsluitend naar daartoe verkregen schriftelijke of per email ontvangen toestemming het pand te betreden;
F. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure en te bepalen dat [gedaagde] de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zal zijn indien hij deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis heeft voldaan.
3.2 Aan hun gewijzigde vordering leggen [eiseres 1] en [eiseres 2] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag.
3.2.1 [gedaagde] heeft op verschillende manieren in strijd met goed verhuurderschap gehandeld, waardoor een verstoorde relatie tussen partijen is ontstaan. De situatie is thans onhoudbaar. De huurrelatie tussen partijen kan dan ook niet langer voortduren.
3.2.2 Aangezien [eiseres 1] en [eiseres 2] pas serieus naar een andere kantoorruimte kunnen zoeken wanneer zij er zeker van zijn dat de huurovereenkomst ontbonden wordt, verzoeken zij het gehuurde pas te hoeven ontruimen op het moment zij over vervangende kantoorruimte beschikken.
3.2.3 Voor de gevorderde machtiging tot het aanbrengen van de buitenverlichting wordt een beroep gedaan op artikel 6.11.2.4 van de Algemene Bepalingen.
3.2.4 Gelet op het geweldsincident van 30 november 2011, hebben [eiseres 1] en [eiseres 2] er een zwaarwegend belang bij dat zij zo min mogelijk worden geconfronteerd met [gedaagde]. [eiseres 1] en [eiseres 2] willen dat hun medewerkers omwille van hun veiligheid zoveel mogelijk gevrijwaard worden van een confrontatie met [gedaagde]. [gedaagde] heeft namelijk een opvliegend en onberekenbaar karakter en is bewezen gewelddadig. [eiseres 1] en [eiseres 2] willen dan ook vooraf door [gedaagde] op de hoogte worden gesteld van de datum, het tijdstip en de reden van zijn bezoek.
3.3 De overige stellingen van [eiseres 1] en [eiseres 2] worden – voor zover van belang – in de beoordeling besproken.
4. Het verweer in conventie
4.1 [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie, met veroordeling van [eiseres 1] en [eiseres 2] in de kosten van de procedure en voert daar – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende voor aan.
4.1.1 [eiseres 2] dient niet-ontvankelijk te worden verklaard.
4.1.2 Betwist wordt dat sprake is van gebreken aan het gehuurde dan wel tekortkoming aan de zijde van [gedaagde]. Indien hier wel sprake van is, rechtvaardigt de tekortkoming de gevorderde ontbinding gezien haar aard en geringe betekenis niet. De door [eiseres 1] gestelde ‘ernstig verstoorde relatie’ tussen partijen kan – los van de vraag of dit gekwalificeerd kan worden als een tekortkoming – evenmin leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst. Dit staat er immers niet aan in de weg dat de huurovereenkomst (behoudens enkele zaken aan de zijde van [eiseres 1], zoals de buitenverlichting) deugdelijk door partijen nagekomen is en in de toekomst kan worden nagekomen en het genot van het gehuurde niet in het gedrang komt. Bovendien heeft [gedaagde] een (andere) beheerder aangesteld.
4.1.3 Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat hetgeen in het petitum onder B gevorderd is, dient te worden afgewezen. Het kan niet zo zijn dat [eiseres 1] voor onbepaalde tijd in het gehuurde zou mogen blijven en van de ene op de andere dag zou kunnen verhuizen, terwijl [gedaagde] niet op dat moment kan anticiperen en een nieuwe huurder kan zoeken.
4.1.4 De vordering ex artikel 7:215 lid 3 BW Pro dient te worden afgewezen, omdat de buitenverlichting reeds is aangebracht.
4.1.5 Hetgeen in het petitum onder E gevorderd is, dient om verschillende redenen te worden afgewezen.
4.2 De overige stellingen van [gedaagde] worden – voor zover van belang – in de beoordeling besproken.
5. De vordering in reconventie
5.1 [gedaagde] heeft in reconventie gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiseres 1] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 400,00 voor iedere kalenderweek of een gedeelte daarvan te rekenen vanaf 3 februari 2010, te weten de eerste ingebrekestelling, tot aan de dag waarop [eiseres 1] de buitenverlichting heeft verwijderd en de restauratie van de gevelmuur naar de oorspronkelijke toestand heeft verricht, alsmede [eiseres 1] te veroordelen tot het verwijderen en verwijderd houden van de buitenverlichting, alsmede het deugdelijk restaureren van de gevelmuur, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom ter hoogte van € 1.500,00 per dag of gedeelte daarvan dat [eiseres 1] niet of niet volledig aan deze veroordeling zal voldoen, althans een zodanige dwangsom als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, met veroordeling van [eiseres 1] in de kosten van de procedure.
5.2 Aan zijn vordering legt [gedaagde] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag. Het zonder toestemming en omgevingsvergunning aanbrengen van de buitenverlichting en het weigeren deze op verzoek c.q. sommatie van [gedaagde] te verwijderen c.a. levert een wanprestatie op. Derhalve is [eiseres 1] op grond van artikel 7 van Pro de Algemene Bepalingen een boete van € 250,00 per dag of gedeelte daarvan verschuldigd zolang de buitenverlichting c.a. niet deugdelijk verwijderd is en de schade aan de gevel is hersteld. [gedaagde] heeft de boete gematigd tot € 400,00 per week.
5.3 De overige stellingen van [gedaagde] worden – voor zover van belang – in de beoordeling besproken.
6. Het verweer in reconventie
6.1 [eiseres 1] en [eiseres 2] concluderen tot afwijzing van de vordering in reconventie, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure en voeren hier
– zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende voor aan. Betwist wordt dat sprake is van wanprestatie aan de zijde van [eiseres 1] en [eiseres 2], zodat [gedaagde] zich niet kan beroepen op de algemene voorwaarden.
6.2 De overige stellingen van partijen worden – voor zover van belang – in de beoordeling besproken.
7. De beoordeling van de vordering
7.1 Nu enkel [eiseres 1] als contractspartij in de hiervoor onder 2.1 genoemde huurovereenkomst vermeld staat, kan alleen zij in de uit hoofde van de huurovereenkomst ingestelde vorderingen worden ontvangen. [eiseres 2] wordt dan ook niet-ontvankelijk verklaard.
7.2 Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en reconventie, wordt eerst de vordering in reconventie beoordeeld.
In reconventie
7.3 Tussen partijen is in geschil of [eiseres 1] met het aanbrengen van de buitenverlichting toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst en daarop van toepassing zijnde Algemene Bepalingen voorvloeiende verplichtingen, en of uit dien hoofde de in artikel 7 van Pro de Algemene Bepalingen genoemde boete verschuldigd is. Het volgende wordt overwogen.
7.4 Vaststaat dat [eiseres 1] ten tijde van het aanbrengen van de buitenverlichting niet over een omgevingsvergunning beschikte. Daarmee heeft [eiseres 1] in strijd met artikel 6.11.1 sub d van de Algemene Bepalingen gehandeld. Gelet op het feit dat de gemeente Rotterdam [eiseres 2]/[eiseres 1], alvorens eventueel over te gaan tot formele stappen, in de gelegenheid heeft gesteld om een einde aan de strijdige situatie te maken door de buitenverlichting te verwijderen of een omgevingsvergunning in te dienen en [eiseres 1] overgegaan is tot het aanvragen van de vereiste vergunning, is de kantonrechter van oordeel dat de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW Pro met zich brengt dat de voornoemde tekortkoming [eiseres 1] thans niet tegengeworpen kan worden. Daarbij is mede in overweging genomen dat [gedaagde] (nu) geen schade of ander nadeel ondervindt van het feit dat de buitenverlichting zonder de benodigde vergunning is aangebracht.
7.5 Dan dient beoordeeld te worden of [eiseres 1] is strijd met artikel 7:215 BW Pro (en daarmee met artikel 6.11.2.3 van de Algemene Bepalingen) heeft gehandeld. Krachtens lid 1 van voornoemd wetsartikel is de huurder niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. Met de zinsnede ‘zonder noemenswaardige kosten’ heeft de wetgever bedoeld dat een eventuele verwijdering van de veranderingen of toevoegingen zo eenvoudig dient te zijn, dat het geen kosten meebrengt of zo geringe kosten dat deze voor de verhuurder geen redelijk argument opleveren om tegen het aanbrengen van die verandering of toevoeging bezwaar te maken (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 24 onder 2). Op grond van hetgeen de kantonrechter tijdens de descente waargenomen heeft, is zij van oordeel dat de buitenverlichting zonder noemenswaardige kosten verwijderd kan worden. De ten behoeve van de buitenverlichting geboorde gaten in de voorgevel kunnen na verwijdering immers met een daarvoor geschikt middel dichtgesmeerd worden. [gedaagde] heeft in haar laatste akte weliswaar aangevoerd dat een gespecialiseerd restaurateur er een gecompliceerde en kostbare klus aan zal hebben om een en ander zoveel mogelijk terug te brengen in de originele stand, maar hoewel dit gezien de betwisting van [eiseres 1] op zijn weg gelegen had, heeft hij daarbij nagelaten feiten en omstandigheden aan te voeren die het verweer kunnen dragen. Het verweer wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd verworpen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiseres 1] voor het aanbrengen van de buitenverlichting geen schriftelijke toestemming van [gedaagde] nodig had.
7.6 Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of het in artikel 7:213 BW Pro bepaalde, ofwel goed huurderschap, [eiseres 1] ervan had moeten weerhouden de buitenverlichting aan te brengen. [eiseres 1] heeft onweersproken gesteld dat zij de door [gedaagde] in de brief van 6 januari 2011 gestelde voorwaarde “Niet geaccordeerde wijzigingen moeten bij het opleveren van het gehuurde weer hersteld worden in de staat waarop het door u als huurder aanvaard is bij de oplevering.” heeft geaccepteerd. Gelet daarop en op het feit dat gebleken is dat er al meerdere gaten in het (sier)stucwerk op de tegels aanwezig zijn en er diverse gaten in het stucwerk aangesmeerd zijn, kan evenmin gezegd worden dat [eiseres 1]met het aanbrengen van de buitenverlichting in strijd met goed huurderschap heeft gehandeld. [gedaagde] heeft weliswaar in haar laatste akte aangevoerd dat de waarde van het pand zal dalen als gevolg van de schade die de buitenverlichting achterlaat, maar heeft deze stelling evenmin nader onderbouwd met feiten en omstandigheden die het kunnen dragen, zodat de stelling als onvoldoende onderbouwd dient te worden verworpen. Verwijzend naar hetgeen hiervoor onder 7.4 overwogen is, kan de omstandigheid dat [eiseres 1] thans niet over een omgevingsvergunning voor de buitenverlichting beschikt, evenmin tot de conclusie leiden dat daarmee sprake is van strijd met goed huurderschap. Dit geldt eveneens voor de omstandigheid dat [eiseres 1] de buitenverlichting zonder overleg met medehuurder [x] aangebracht heeft en [x]de buitenverlichting niet mooi vindt. Weliswaar brengt goed huurderschap met zich dat de huurder een zorgplicht jegens haar omgeving heeft, maar die zorgplicht wordt pas geschonden indien de huurder de omgeving overlast bezorgt. Gesteld noch gebleken is dat [x] overlast ondervonden heeft van de handelswijze van [eiseres 1]. Dat [x]de buitenverlichting niet mooi vindt, kan niet als zodanig aangemerkt worden. Te meer nu de welstandscommissie van de gemeente Rotterdam nog geen uitspraak over het esthetische aspect van de buitenverlichting heeft gedaan en niet objectief vaststaat dat de buitenverlichting esthetisch niet verantwoord is. Het voorgaande brengt met zich dat [eiseres 1] met het aanbrengen van de buitenverlichting niet in strijd met goed huurderschap gehandeld heeft.
7.7 Nu uit de – in zoverre niet weersproken inhoud van de als productie 2 bij dagvaarding overgelegde – brief van [eiseres 1] aan [gedaagde] d.d. 14 december 2009 blijkt dat [eiseres 1] geïnformeerd heeft over haar voornemen buitenverlichting aan het gehuurde aan te brengen, kan evenmin geoordeeld worden dat zij in strijd met artikel 6.11.2.1 van de Algemene Bepalingen heeft gehandeld.
7.8 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiseres 1] niet tekortgeschoten is in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst en daarop van toepassing zijnde Algemene Bepalingen voortvloeiende verbintenissen. De in artikel 7 van Pro de Algemene Bepalingen genoemde boete is [eiseres 1] dan ook niet verschuldigd. De vordering in reconventie wordt afgewezen.
7.9 Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in kosten van de reconventionele procedure.
In conventie
7.10 Krachtens het in artikel 6:265 BW Pro bepaalde geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Beoordeeld dient dan ook te worden of [gedaagde] tekort gekomen is in de nakoming van een van zijn verbintenissen.
7.11 Vooropgesteld wordt dat de rechten en verplichtingen van partijen ten opzichte van elkaar niet alleen bepaald worden door hetgeen zij uitdrukkelijk zijn overeengekomen, maar dat hun rechtsverhouding ook door de redelijkheid en billijkheid wordt beheerst. Op grond van de rechtspraak van de Hoge Raad (HR 19 oktober 2007, NJ 2007, 565) dienen partijen bij het uitvoeren van de overeenkomst als redelijke mensen te handelen en met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening te houden. Door [de heer M]te mishandelen, heeft [gedaagde] niet conform voornoemde norm gehandeld en is hij naar het oordeel van de kantonrechter tekort gekomen in de nakoming van voornoemde uit de redelijkheid en billijkheid voortvloeiende verbintenis. Daarbij wordt overwogen dat indien de huurder de verhuurder mishandelt, de huurder volgens vaste jurisprudentie handelt in strijd met goed huurderschap en tekort komt in de nakoming van deze verbintenis. Hoewel een norm als ‘goed verhuurderschap’ anders dan bij de huurder niet in de wet geregeld is, valt niet in te zien dat in het omgekeerde geval dat de verhuurde de huurder mishandelt geen sprake zou zijn van een tekortkoming in de nakoming van een – uit de redelijkheid en billijkheid voorvloeiende – verbintenis van dezelfde strekking.
7.12 [gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat de tekortkoming gezien haar aard en geringe betekenis geen ontbinding rechtvaardigt. Daartoe voert [gedaagde] in de eerste plaats aan dat [de heer M]het geweldsincident uitgelokt heeft door zonder toestemming van [gedaagde] en zonder omgevingsvergunning foeilelijke buitenverlichting op te hangen en de gevel van het pand daarmee te beschadigen. Gelet op het oordeel dat [eiseres 1] geen toestemming voor het ophangen van de buitenverlichting nodig had (zie 7.5), dat niet gebleken is dat de voorgevel van het gehuurde door het ophangen van de buitenverlichting dusdanig beschadigd is dat dit een tekortkoming met zich brengt (7.5 en 7.6) en dat de omstandigheid dat [eiseres 1] niet over een omgevingsvergunning beschikt haar niet tegengeworpen kan worden (zie 7.4), kan dit verweer niet slagen. In de tweede plaats heeft [gedaagde] aangevoerd dat [de heer M]zich tijdens het voornoemde incident ook niet onbetuigd heeft gelaten van handtastelijkheden. Het volgende wordt hieromtrent overwogen. Uit het proces-verbaal van aangifte blijkt dat [de heer M] verklaard heeft dat [gedaagde] de confrontatie geïnitieerd heeft en dat hij [gedaagde], nadat [gedaagde] hem vastpakte en tegen iets hards duwde, geduwd heeft en [gedaagde], nadat hij een vuistslag op zijn kaak gekregen had en [gedaagde] zijn bril niet terug wilde geven, vastgepakt heeft. [de heer B] heeft verklaard dat[de heer M]fel was, maar dat hij niet gezien heeft dat [de heer M] [gedaagde] mishandelde. Uit het voorgaande maakt de kantonrechter op dat [de heer M] weliswaar fysiek gereageerd heeft op de eveneens fysieke handelingen van [gedaagde], maar dat deze handelingen van [de heer M]niet dusdanig waren dat de tekortkoming van [gedaagde] in relatie tot voornoemde handelingen van [de heer M] als gering aangemerkt kan worden. Daarbij wordt overwogen dat [gedaagde] zijn verweer dat [de heer M]hem geslagen heeft niet onderbouwd heeft met feiten en omstandigheden die dit aannemelijk maken en dat het verweer om die reden verworpen wordt. Het voorgaande brengt met zich dat niet geoordeeld kan worden dat de tekortkoming gezien haar aard en geringe betekenis geen ontbinding rechtvaardigt. Gelet op het feit dat uit de brief van de officier van justitie aan [gedaagde] d.d. 8 april 2012 blijkt dat [gedaagde] niet vervolgd wordt onder de voorwaarde dat hij zich – kort gezegd – goed gedraagt, kan de kantonrechter [gedaagde] niet volgen in zijn stelling dat het openbaar ministerie de zaak heeft gesloten omdat er geen zaak tegen hem was. Deze stelling kan dan ook niet tot een ander oordeel leiden.
7.13 [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat zich de afgelopen maanden geen verdere escalatie voorgedaan heeft en dat hij een beheerder heeft aangesteld, zodat partijen geen contact meer hoeven te hebben en er geen gevaar voor herhaling meer is. Overwogen wordt dat De Hoge Raad (11 januari 2002, NJ 2003, 255) ten aanzien van een duurovereenkomst, zoals een huurovereenkomst, bepaald heeft dat indien een der partijen tekortgeschoten is in de nakoming van een voortdurende verplichting (zoals het zich gedragen als goed verhuurder), deze verplichting weliswaar in de toekomst alsnog kan worden nagekomen, maar daarmee de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt kan worden. Wat die tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Deze stelling doet dan ook niets af aan hetgeen hiervoor onder 7.11 overwogen is. Voor zover [gedaagde] met zijn voornoemde stellingen een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft willen doen, wordt het volgende overwogen. Bij de toetsing aan de redelijkheid en billijkheid is een volle belangenafweging van partijen aan de orde. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt de door [gedaagde] gestelde omstandigheden niet dat het belang van [gedaagde] bij het – vanwege de slechte verhuurmarkt – continueren van de huurovereenkomst moet prevaleren boven het belang van [eiseres 1] bij een verhuurder waarmee zij geen verstoorde relatie heeft. Daarbij is in overweging genomen de mate waarin de relatie tussen partijen verstoord is en het feit dat partijen buren van elkaar zijn en de kans dat zij elkaar tegenkomen reëel is, althans dat het risico er constant is.
7.14 Nu de tekortkoming van [gedaagde] niet meer ongedaan kan worden gemaakt, ligt de vordering van [eiseres 1] voor toewijzing gereed, met dien verstande dat de ontbindingsdatum op twee maanden na de uitspraak van dit vonnis wordt bepaald, opdat [eiseres 1] in de gelegenheid is andere huisvesting te vinden.
7.15 Daar [eiseres 1] een termijn van twee maanden heeft om vervangende bedrijfsruimte te vinden, ziet de kantonrechter geen aanleiding te bepalen dat [eiseres 1] en/of [eiseres 2]het gehuurde na de ontbindingsdatum nog mag gebruiken tot het moment dat zij over vervangende huurruimte beschikken. Dit deel van de vordering wordt dan ook afgewezen. Daarbij is mede in overweging genomen het belang van [gedaagde] bij zekerheid omtrent het moment dat hij het gehuurde aan een nieuwe huurder ter beschikking kan stellen.
7.16 Nu vast is komen te staan dat [eiseres 1] geen toestemming van [gedaagde] voor het aanbrengen van de buitenverlichting nodig had, is het geven van een machtiging ex artikel 7:215 lid 3 BW Pro niet aan de orde. Dit deel van de vordering wordt dan ook afgewezen.
7.17 Gelet op het feit dat [gedaagde] voor de verdere uitvoering van de huurovereenkomst een beheerder aangewezen heeft, hetgeen met zich brengt dat partijen in het kader van de uitvoering van de huurovereenkomst geen contact meer met elkaar hoeven te hebben, en [eiseres 1] desgevraagd gesteld heeft geen bezwaren tegen deze beheerder te hebben, ziet de kantonrechter geen aanleiding [gedaagde] te gebieden om zijn bezoeken aan het gehuurde – inclusief het daarbij behorende parkeerterrein vóór het pand en de daarbij behorende tuin en terras achter het pand – 48 uur van tevoren schriftelijk of per email aan [eiseres 1] B.V. en/of [eiseres 2] aan te kondigen onder opgaaf van redenen en uitsluitend naar daartoe verkregen schriftelijke of per email ontvangen toestemming het pand te betreden. De kantonrechter gaat er daarbij wel van uit dat door het aanstellen van de beheerder in beginsel nauwelijks contact nodig zal zijn tussen partijen. Dit deel van de vordering wordt eveneens afgewezen.
7.18 De overige door [eiseres 1] gestelde tekortkomingen van [gedaagde] kunnen onbesproken blijven, nu deze niet tot een andere beslissing kunnen leiden.
7.19 Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van de procedure. Ten aanzien van de gevorderde rente over de proceskosten zal worden beslist zoals hierna vermeld.
8. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
verklaart [eiseres 2] niet-ontvankelijk in haar vorderingen;
ontbindt de hiervoor onder 2.1 genoemde huurovereenkomst tussen partijen twee maanden na uitspraak van dit vonnis;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres 1] vastgesteld op € 192,17 aan verschotten en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente over voornoemde bedragen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie:
wijst af de vordering;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres 1] vastgesteld op € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.F.A. van Buitenen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.