Uitspraak
11 januari 2002
Eerste Kamer
Nr. C00/112HR
SB
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
[Eiseres], wonende te [woonplaats],
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E. van Staden ten Brink,
t e g e n
[Verweerder], h.o.d.n. [...], wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: voorheen mr. I. de Vink,
thans mr. R.A. Wolf.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: [eiseres] - heeft bij exploit van 18 augustus 1998 verweerder in cassatie - verder te noemen: [verweerder] - gedagvaard voor het Kantongerecht te 's-Gravenhage en gevorderd:
a. ontbonden te verklaren althans te ontbinden, de huurovereenkomst tussen partijen ter zake van de parterreruimte aan de [a-straat 1] met tuin en kelder en toebehoren;
b. [verweerder] te veroordelen om terstond althans binnen een bij het vonnis te bepalen korte termijn, met al de zijnen en het zijne de parterre met kelder en tuin en verdere toebehoren in het pand [a-straat 1] te [woonplaats] te ontruimen, met machtiging op [eiseres] om die ontruiming zelf op kosten van [verweerder] te doen bewerkstelligen indien en voor zover [verweerder] in gebreke mocht blijven aan die veroordeling te voldoen;
c. [verweerder] te veroordelen om aan [eiseres] tegen behoorlijk kwijting te voldoen de somma van ƒ 6.400,-- en van een bedrag van ƒ 2.100,-- per maand vanaf 1 september 1998 voor iedere maand, een deel van een maand voor een gehele te rekenen, gedurende welke [verweerder] nog het feitelijke gebruik en genot van de ruimte zal hebben, en voorts een bedrag ad ƒ 960,--;
d. een bedrag nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, ter zake van inkomstenderving wegens voortijdige beëindiging der huurovereenkomst tussen partijen en ter zake van het te leggen of reeds gelegde conservatoire beslag op roerende goederen van [verweerder].
[Verweerder] heeft de vordering bestreden.
De Kantonrechter heeft bij vonnis van 3 december 1998 [verweerder]
1. veroordeeld te betalen, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan [eiseres] de som van ƒ 1.157.67,-- wegens achterstallige indexeringen alsmede de som van ƒ 960,-- aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief BTW;
2. bevolen binnen 24 uur na betekening van dit vonnis een toegangssleutel tot het gehuurde ter beschikking te stellen aan [eiseres] op straffe van een dwangsom ad ƒ 100,-- per dag, een gedeelte van een dag voor een hele te rekenen, gedurende welke [verweerder] in gebreke blijft daaraan te voldoen.
Tegen dit vonnis heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te 's-Gravenhage. Bij memorie van grieven heeft zij haar eis vermeerderd en naast hetgeen in eerste aanleg was toegewezen, gevorderd, samengevat weergegeven:
I de huurovereenkomst te ontbinden;
II [verweerder] te verbieden het verhuurde (mede) als woonruimte te gebruiken, op straffe van een dwangsom;
III te verklaren voor recht dat [verweerder] per 1 oktober
1998 een huurprijs van ƒ 1.878,23 dient te betalen, per 1 januari 1999 te vermeerderen met de indexering, en daarnaast ƒ 300,-- per maand als vergoeding voor gebruik van gas licht en water;
IV [verweerder] te veroordelen:
a. het gehuurde te ontruimen;
b. de camerabewaking aan de voor- en achterzijde van het pand te verwijderen, althans anders in te stellen;
c. zijn woonadres en wijzigingen daarvan mede te
delen, op straffe van een dwangsom;
d. zich te onthouden van een of meer gestelde en/of daarop gelijkende misdragingen jegens [eiseres], haar gemachtigde en de medegebruikers van het pand, op straffe van een dwangsom;
e. een bedrag te betalen nader op te maken bij staat terzake van inkomstenderving wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst.
Bij vonnis van 22 december 1999 heeft de Rechtbank het bestreden vonnis bekrachtigd en de vorderingen onder II en III toegewezen.
Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de Rechtbank heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor [eiseres] toegelicht door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging en verwijzing.
3. Beoordeling van het middel
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [Verweerder] heeft sinds 1 november 1995 van [eiseres] de parterre met tuin, parkeerplaats en kelder van het perceel [a-straat 1] te [woonplaats] gehuurd. De huur is aangegaan voor de duur van vijf jaar met vijf optiejaren.
(ii) Tot 1 januari 1997 bedroeg de huurprijs ƒ 1.800,-- per maand. Daarnaast diende [verweerder] een vergoeding te betalen voor verbruik van gas, water en licht, welke partijen hebben gefixeerd op ƒ 300,-- per maand.
(iii) Partijen zijn overeengekomen dat de huurprijs periodiek zal worden verhoogd, voor het eerst ingaande januari 1997, op basis van een in de overeenkomst nader omschreven jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie.
(iv) In het huurcontract is, voor zover thans van belang, voorts het volgende overeengekomen:
"Huurprijs: (…) per maand bij vooruitbetaling op de eerste van iedere maand te voldoen (…).
Bestemming: winkelruimte voor verkoop van kunstvoorwerpen, met de nodige opslag.
(…)
Huurder is gehouden het gehuurde overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken.
(…)
Huurder zal de tuin in goede staat onderhouden.
(…)
Huurder bewilligt erin dat verhuurster een toegangssleutel tot het verhuurde heeft om toegang daartoe te hebben in noodgevallen, met name ook om doorgeslagen stoppen voor de elektrische stroom te vervangen indien huurder niet aanwezig mocht zijn."
3.2 In het onderhavige geding heeft [eiseres] in eerste aanleg gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [verweerder] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde met nevenvorderingen, een en ander zoals hiervoor onder 1 nader omschreven. De Kantonrechter heeft de vorderingen grotendeels afgewezen.
In hoger beroep heeft [eiseres] haar eis vermeerderd. De Rechtbank heeft het vonnis van de Kantonrechter bekrachtigd. Zij heeft voorts [verweerder] verboden het gehuurde (mede) als woonruimte te gebruiken, en voor recht verklaard dat [verweerder] per 1 oktober 1998 een huurprijs van ƒ 1.878,23 per maand dient te betalen, per 1 januari 1999 te vermeerderen met de contractuele indexering, en daarnaast ƒ 300,-- per maand als vergoeding voor gebruik van gas, licht en water.
3.3 Aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft [eiseres] een aantal verwijten ten grondslag gelegd. Dienaangaande heeft de Rechtbank in de eerste plaats overwogen dat het tekortschieten van [verweerder] in zijn verplichting de huur tijdig te voldoen de gevorderde ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt (rov. 5.5). Met betrekking tot de overige door [eiseres] voor de ontbinding aangevoerde gronden heeft de Rechtbank overwogen dat gesteld noch gebleken is dat [verweerder] deugdelijk in gebreke is gesteld of op andere wijze in verzuim is geraakt. Deze gronden kunnen dus niet tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden (rov. 5.6). De Rechtbank heeft in rov. 5.3 van haar vonnis de hier bedoelde gronden als volgt samengevat:
a. [verweerder] gedraagt zich agressief, onredelijk en/of onrechtmatig jegens de overige huurders in het pand, jegens de gemachtigde van [eiseres] en jegens [eiseres] zelf alsmede jegens derden die door [eiseres] zijn ingeschakeld ten behoeve van werkzaamheden in het gehuurde;
b. [verweerder] gebruikt het verhuurde als woonruimte terwijl dat ingevolge de huurovereenkomst niet is toegestaan;
c. [verweerder] weigert zijn woonadres aan [eiseres] mede te delen;
d. [verweerder] laat na de tuin van het gehuurde te onderhouden;
e. er is sprake van buitensporig stroomverbruik door [verweerder], ter zake waarvan hij echter redelijk overleg weigert.
3.4 De Rechtbank heeft bij haar beoordeling van de vordering tot ontbinding, in cassatie terecht niet bestreden, tot uitgangspunt genomen dat de vraag of deze vordering kan worden toegewezen, moet worden beoordeeld aan de hand van art. 6:265 BW Pro. Zij heeft evenwel vervolgens, kennelijk op grond van haar oordeel dat nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, geoordeeld dat de hiervoor vermelde gronden niet tot ontbinding kunnen leiden nu geen sprake is van verzuim. Aldus overwegende heeft de Rechtbank blijk gegeven van een onjuiste opvatting met betrekking tot de vraag wanneer nakoming onmogelijk is. Het gaat hier om een huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Dit een en ander brengt mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim.
3.5 Uit het voorgaande volgt dat onderdeel 1.4 doel treft. De overige in de onderdelen 1.1 - 1.8 vervatte klachten behoeven geen behandeling. Na verwijzing zal alsnog moeten worden onderzocht in hoeverre de door [eiseres] aangevoerde gronden betrekking hebben op verplichtingen van [verweerder] waarvan de niet-nakoming in het verleden betekent dat, overeenkomstig hetgeen hiervoor in 3.4 is overwogen, nakoming onmogelijk is geworden. Tevens zal dan moeten worden beoordeeld of deze tekortkomingen, in onderlinge samenhang beschouwd, de ontbinding rechtvaardigen.
3.6 In hoger beroep heeft [eiseres] haar eis vermeerderd met een vordering tot verwijdering althans andere opstelling van door [verweerder] geplaatste bewakingscamera's, alsmede met een vordering zich te onthouden van misdragingen jegens [eiseres], haar gemachtigde en de medegebruikers van het gehuurde pand.
Met betrekking tot de eerste vordering heeft de Rechtbank overwogen dat het plaatsen van bewakingscamera's onder omstandigheden weliswaar onrechtmatig zou kunnen zijn jegens de overige bewoners van het pand en de buren, maar dat [eiseres] onvoldoende duidelijk heeft gemaakt op welke grondslag in dat geval aan haar een vordering zou toekomen. Ten aanzien van de tweede vordering heeft zij geoordeeld dat, voor zover [verweerder] zich jegens anderen dan [eiseres] of haar gemachtigde onrechtmatig zou hebben gedragen, [eiseres] terzake geen vordering toekomt.
Aldus overwegende heeft de Rechtbank hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting doordat zij heeft miskend dat een gedraging van de huurder, die niet tegen de verhuurder is gericht, onder omstandigheden een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan opleveren (vgl. HR 16 oktober 1992, nr. 14764, NJ 1993, 167, en HR 25 juni 1999, nr. C98/026, NJ 2000, 33), hetzij haar oordeel onvoldoende met redenen omkleed, nu zonder nadere motivering niet duidelijk is op grond van welke omstandigheden de Rechtbank tot het hier bestreden oordeel is gekomen.
De onderdelen 2.1, 2.2 en 5.2 treffen derhalve doel.
3.7 Met het oordeel in rov. 5.10, 5.12 en 5.16 van haar vonnis dat het [verweerder] vrij staat zijn woonadres niet aan [eiseres] mede te delen, heeft de Rechtbank hetzij blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting hetzij dit oordeel onvoldoende gemotiveerd. Mede gelet op art. 6:2 lid 1 BW Pro valt niet in te zien welke omstandigheden - waaromtrent de Rechtbank niets heeft vastgesteld - tot de slotsom zouden kunnen leiden dat een huurder als [verweerder] zijn woonadres, dat hij ingevolge art. 11 in Pro verbinding met art. 1, onder d, Handelsregisterbesluit 1996 door inschrijving in het handelsregister 1996 openbaar moet maken, jegens zijn verhuurder geheim zou mogen houden.
De onderdelen 3.1-3.3 zijn gegrond.
3.8 Gelet op hetgeen hiervoor in 3.4 en 3.5 is overwogen, behoeven de onderdelen 4.2, 4.3, 5.1 en 5.3 geen behandeling.
3.9 De onderdelen 6.1 en 6.2 richten zich klaarblijkelijk tegen rov. 5.15, tweede alinea, van het bestreden vonnis, waar de Rechtbank heeft geoordeeld dat de onheuse gedragingen die [eiseres] aan [verweerder] verwijt, van onvoldoende gewicht en overigens onvoldoende concreet zijn om het gevorderde verbod met dwangsom te rechtvaardigen. Aldus overwegende heeft de Rechtbank niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Haar oordeel, dat in hoofdzaak berust op een uitleg van de stellingen van [eiseres], is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering. De onderdelen falen derhalve.
Onderdeel 6.3, dat uitgaat van de veronderstelling dat [eiseres] volgens de Rechtbank bij het gevorderde verbod geen belang zou hebben, mist feitelijke grondslag en kan derhalve niet tot cassatie leiden.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het vonnis van de Rechtbank te 's-Gravenhage van 22 december 1999;
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 329,65 (ƒ 726,45) aan verschotten en € 1.590,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren A.E.M. van der Putt-Lauwers, A.G. Pos, O. de Savornin Lohman en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 11 januari 2002.