Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 291417 / HA ZA 07-2290
Vonnis van 11 april 2012
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE LANSINGERLAND,
zetelend te Berkel en Rodenrijs (gemeente Lansingerland),
eiseres, tevens gerequireerde in het (voorwaardelijke) incident tot tussenkomst,
advocaat mr. A.J.H.W. Coppelmans te Tilburg,
tegen
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon DE STAAT DER NEDERLANDEN
(Ministerie van Verkeer en Waterstaat),
zetelend te 's-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. H.J.M. van Mierlo te Breda,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde, tevens tussengekomen partij, tevens verzoeker in het (voorwaardelijke) incident tot tussenkomst,
advocaat mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag,
3. [gedaagde 3],
wonende te [woonplaats],
gedaagde, tevens tussengekomen partij,
advocaat mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag,
en tegen
[tussengekomen partij],
wonende te [woonplaats],
tussengekomen partij,
advocaat mr. W.P. Keulers te Zoetermeer,
en tegen
[verzoeker in het (voorwaardelijke) incident],
wonende te [woonplaats],
verzoeker in het (voorwaardelijke) incident tot tussenkomst,
advocaat mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag.
Partijen worden hierna aangeduid als de Gemeente, de Staat, [gedaagde 2], [gedaagde 3], [tussengekomen partij] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident]. [gedaagde 2]. [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] en [gedaagde 3] worden hierna gezamenlijk ook wel [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 november 2011
- het nadere deskundigenrapport van 5 december 2011
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De beoordeling
Inleiding
2.1. Bij het tussenvonnis van 15 juli 2009 heeft de rechtbank ten name van de Gemeente de vervroegde onteigening uitgesproken van de volgende onroerende zaken:
Onteigende grootte: [Gemeente], sectie en nummer: Kadastraal bekend als:
[kadastraal bekend 1]
[kadastraal bekend 2]
[Kadastraal bekend 3]
2.2. De onroerende zaken waren (tot aan de eigendomsovergang aan de Gemeente als gevolg van de onteigening) eigendom van [gedaagde 2] resp. [gedaagde 3]. Ten tijde van het Koninklijk Besluit tot goedkeuring van de aanwijzing ter onteigening stond evenwel de Staat in het kadaster vermeld als eigenaar van een gedeelte van voormelde percelen, in verband met een eerdere onteigening door de Staat ten behoeve van de aanleg van de Hoge Snelheidslijn. Voordat de dagvaarding tot vervroegde onteigening is uitgebracht zijn de betreffende perceelsgedeelten door de Staat aan [gedaagde 2] resp. [gedaagde 3] teruggeleverd, omdat zij niet nodig bleken te zijn voor de aanleg van de Hoge Snelheidslijn. Zowel de Staat als [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn door de Gemeente gedagvaard in het kader van de gevorderde vervroegde onteigening.
2.3. [tussengekomen partij] heeft verzocht te mogen tussenkomen op grond van een recht van erfdienstbaarheid op een deel van de percelen. Dit verzoek is toegewezen bij incidenteel vonnis van 16 april 2008.
2.4. Ook [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hebben verzocht te mogen tussenkomen, in de zaak tegen de Staat, en wel op de grond dat zij (en niet de Staat) inmiddels eigenaar waren van het gedeelte van de te onteigenen percelen dat voorheen eigendom was van de Staat. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen bij vonnis van 16 april 2008. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat [gedaagde 3] en [gedaagde 2] geen belang hadden bij tussenkomst, nu zij reeds als partij zijn gedagvaard. Naar aanleiding van het door [gedaagde 3] en [gedaagde 2] tegen dit vonnis ingestelde cassatieberoep heeft de Hoge Raad bij arrest van 20 februari 2009 het vonnis van de rechtbank vernietigd op de grond dat – samengevat – [gedaagde 3] en [gedaagde 2] geen partij zijn geworden in de door de Gemeente tegen de Staat aanhangig gemaakte procedure en op grond van hun (niet betwiste) eigendomsrecht op de voet van artikel 3 lid 1 Ow Pro het recht hebben te mogen tussenkomen. De Hoge Raad heeft de verzoeken van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] toegewezen.
2.5. Bij voormeld tussenvonnis van 15 juli 2009 is het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde 3] bepaald op € 1.110.000,00 en voor [gedaagde 2] op € 52.000,00. De Hoge Raad heeft het door [gedaagde 3] en [gedaagde 2] ingestelde cassatieberoep tegen dit vonnis verworpen bij arrest van 24 september 2010, waarna het tussenvonnis op 2 maart 2011 (hierna: de peildatum) is ingeschreven in de daartoe bestemde registers.
2.6. De deskundigen hebben hun (definitieve) rapport ter griffie gedeponeerd op 16 augustus 2011, waarna op 22 september 2011 de pleidooien hebben plaatsgevonden. Bij tussenvonnis van 9 november 2011 heeft de rechtbank deskundigen verzocht zich in een nader deskundigenrapport uit te laten over de waardering van de in aanbouw zijnde woning, waarbij tot uitgangspunt wordt genomen dat de woning is uitgezet conform de tekening en de heipalen zijn geslagen.
2.7. In dit vonnis zal de rechtbank een oordeel geven over de diverse schadeposten van [gedaagde 3] en [gedaagde 2]. Voorts zal de rechtbank in dit vonnis een beslissing nemen over de vordering tot tussenkomst van [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident]. Nu deze vordering voorwaardelijk is gedaan – namelijk op voorwaarde dat de schade van [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] niet via de bijkomende schade van [gedaagde 3] wordt vergoed – zal deze vordering aan het slot van dit vonnis worden behandeld.
Ten aanzien van [gedaagde 2]
2.8. Het perceel, kadastraal bekend (thans) [Gemeente], [kadastraal bekend 2] stond ten tijde van de totstandkoming van het KB ten name van de Staat en ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding ten name van [gedaagde 2]. Het betreft blijkens het deskundigenrapport een perceel dat gedeeltelijk is bebouwd met een werk-/expeditieruimte en voor het overige uit verhard terrein bestaat, met enige randbeplanting.
2.9. De deskundigen hebben in hun (definitieve) rapport de volgende waarden en vergoedingen begroot in verband met de onderhavige onteigening. Daarbij zijn zij uitgegaan van waardering als agrarisch object, nu dat tot een hogere waarde leidt dan waardering als ruwe bouwgrond:
Grondwaarde € 35.850,00
Waarde bebouwing € 30.000,00
Erfverharding en groenaanplant € 10.000,00 +
Totale waarde van het onteigende € 75.850,00
Bijkomende vergoedingen nihil
Belastingschade € 7.270,00+
Totaalbedrag schadeloosstelling € 83.120,00
2.10. De Gemeente heeft ter gelegenheid van de pleidooien geen bezwaren naar voren gebracht ten aanzien van de door de deskundigen begrote waarden en vergoedingen. Namens [gedaagde 2] is tijdens de pleidooien naar voren gebracht dat hij zich niet kan verenigen met de verlaging van de grondwaarden die deskundigen hebben doorgevoerd naar aanleiding van de bezwaren van de Gemeente op de taxatie van deskundigen in het conceptrapport.
2.11. Deskundigen zijn in hun conceptrapport uitgegaan van een grondwaarde van het perceel van [tussengekomen partij] van € 50 per m2. Naar aanleiding van bezwaren van de Gemeente tegen de door deskundigen gehanteerde waarde per m2, hebben deskundigen nadere informatie ingewonnen en in hun definitieve rapport overwogen dat deze nieuwe informatie een gedeeltelijke herziening rechtvaardigt van de in het conceptrapport opgenomen waarderingen. Tegen deze herziening van de waarde richt zich het bezwaar van [gedaagde 2]. Deskundigen hebben ten aanzien van de gronden van [gedaagde 2] evenwel geen herziening geadviseerd, gezien het zeer kleinschalige karakter van diens perceel. Zij hebben in hun definitieve rapport derhalve ook gerekend met een grondwaarde van € 50 m2. Reeds om die reden moet aan het bezwaar van [gedaagde 2] voorbij worden gegaan. Overigens neemt de rechtbank het oordeel van deskundigen ten aanzien van de grondwaarde en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Daarbij neemt zij in aanmerking dat dit oordeel is gestoeld op de kennis en ervaring van deskundigen en op daarmee samenhangend inzicht, terwijl niet is gebleken dat deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan of feiten over het hoofd hebben gezien.
2.12. Ook anderszins is de rechtbank niet gebleken dat de genoemde posten onjuist zijn begroot of dat in de waardering van de deskundigen posten ontbreken, zal de rechtbank de schadeloosstelling – exclusief gederfde rente – als volgt vaststellen:
Waarde van het onteigende € 75.850,00
Bijkomende vergoedingen nihil
Belastingschade € 7.270,00+
Subtotaal schadeloosstelling € 83.120,00
2.13. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat de rentevergoeding over het verschil tussen het betaalde voorschot en de door de rechtbank vast te stellen schadeloosstelling
tussen de peildatum (2 maart 2011) en de datum van deze uitspraak wordt gecompenseerd door het voortgezet gebruik om niet tot 1 oktober 2011. Indien het voortgezet gebruik om niet als compensatie wordt aangemerkt, acht de Gemeente een marktconforme rentevergoeding van 1% op zijn plaats. [gedaagde 2] stelt zich op het standpunt dat het voortgezet gebruik alleen dan ten koste gaat van de rentevergoeding als het voortgezet gebruik als zodanig is aangeboden – en aanvaard –, hetgeen niet het geval is.
Gelet op de voordelen die het voortgezet gebruik voor [gedaagde 2] heeft opgeleverd
achten de deskundigen, onder verwijzing naar de jurisprudentie, het redelijk de rentevergoeding pas in te laten gaan op het moment dat het voortgezet gebruik is geëindigd.
Volgens de deskundigen is een rentevergoeding van 2,5 tot 3%, uitgaande van wat spaarrekeningen opleveren, marktconform.
2.14. Voortgezet gebruik van het onteigende na inschrijving van het vervroegde onteigeningsvonnis kan slechts als schadebeperkende omstandigheid in aanmerking worden genomen in gevallen waarin dat voortgezet gebruik door de onteigenaar is aangeboden op een tijdstip dat is gelegen voor de datum van dat vonnis, of waarin sprake is van een tot schadebeperking strekkend aanbod tot (verder) voortgezet gebruik dat, hoewel gedaan na voornoemde datum, door de onteigende is aanvaard. Vaststaat dat het door de Gemeente aan [gedaagde 2] aangeboden voortgezet gebruik van de oude woning en de onteigende gronden met glasopstanden niet is geschied voorafgaand aan de inschrijving van het vervroegde onteigeningsvonnis. Ook heeft de Gemeente geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat haar aanbod tot voortgezet gebruik om niet, na de inschrijving van het vervroegde onteigeningsvonnis, moet worden aangemerkt als een schadebeperkend aanbod, dat door [gedaagde 2] is geaccepteerd. Dit betekent dat, hoewel [gedaagde 2] het gebruik van de oude woning en de onteigende gronden met glasopstanden om niet heeft voortgezet, de gederfde rente niet kan worden gecompenseerd met het voortgezet gebruik om niet. Tot het totaalbedrag van de schadeloosstelling behoort derhalve naast het hiervoor vermelde subtotaal tevens de gederfde rente over het verschil tussen het subtotaal en het inmiddels betaalde voorschot ad € 52.000,00 berekend vanaf de peildatum (2 maart 2011) tot aan de datum van dit vonnis. De rechtbank zal het percentage voor de gederfde rente naar redelijkheid en billijkheid bepalen op 2,5% per jaar. Berekening van de gederfde rente leidt dan tot een bedrag van (afgerond) € 855,00.
2.15. De rechtbank zal het totaalbedrag van de schadeloosstelling voor [gedaagde 2] vaststellen op een bedrag van € 83.975,00. De Gemeente dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot, derhalve resterend een bedrag van € 31.975,00 aan [gedaagde 2] te voldoen. Op grond van artikel 55 lid 6 Ow Pro is de Gemeente over dit bedrag tevens de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag waarop dit vonnis is gewezen.
2.16. De Gemeente dient tevens de kosten van juridische bijstand van [gedaagde 2] te vergoeden. Nu mr. Verhaegh in dat kader aanspraak heeft gemaakt op één bedrag dat ziet op de kosten van zowel [gedaagde 2] als [gedaagde 3], zal de rechtbank de hoogte van deze kosten hierna, onder 2.75 e.v. , nader beoordelen.
Ten aanzien van [gedaagde 3]
Inleiding
2.17. Zoals in het tussenvonnis van 9 november 2011 reeds is overwogen, stond een [kadastraal bekend 2], ten tijde van de totstandkoming van het KB ten name van de Staat, terwijl dit ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding ten name van [gedaagde 3] stond. Het overige gedeelte van dit perceel stond zowel ten tijde van de totstandkoming van het KB als ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding ten name van [gedaagde 3].
2.18. [kadastraal bekend 3] stond ten tijde van de totstandkoming van het KB ten name van de Staat, terwijl dit ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding ten name van [gedaagde 3] stond. Het overige gedeelte van dit perceel stond zowel ten tijde van de totstandkoming van het KB als ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding ten name van [gedaagde 3].
2.19. Op de percelen voorheen in eigendom van [gedaagde 3] staan blijkens het deskundigenrapport een omstreeks 1960 gebouwde agrarische woning (hierna: de oude woning) en een in 2005 nieuw gebouwde, onvoltooide woning (hierna: de nieuwe woning). Overigens bestaan deze percelen uit tuinbouwgrond, voor een belangrijk gedeelte bebouwd met kassen, met daartussen een bedrijfs-/werkruimte, en voorts een gedeelte met oude schuren.
2.20. De deskundigen hebben in hun (definitieve) rapport, aangevuld bij het rapport van 5 december 2011, de volgende waarden en vergoedingen bepaald in verband met de onderhavige onteigening. Daarbij zijn zij uitgegaan van waardering als ruwe bouwgrond, nu dat tot een hogere waarde leidt dan waardering als agrarisch object:
Definitief rapport d.d. 16 augustus 2011 Definitief rapport d.d. 16 augustus 2011 Aanvullend rapport d.d. 5 december 2011 Aanvullend rapport d.d. 5 december 2011
Oude woning € 201.000,00 € 201.000,00
Nieuwe woning € 450.000,00+ € 200.000,00+
Waarde woningen € 651.000,00 €401.000,00
Ondergrond bedrijfsgedeelte € 1.079.925,00 € 1.079.925,00
Sloop- en afvoerkosten en kosten sanering asbest en bodem-verontreiniging € 200.000,00 -/- € 200.000,00-/-
Waarde bedrijfsgedeelte € 879.925,00+ € 879.925,00+
Waarde woningen en bedrijfsgedeelte € 1.530.925,00 € 1.280.925,00
Financieringslast vervangende woonruimte € 120.000,00 € 120.000,00
Aankoopkosten vervanging € 67.200,00 € 67.200,00
Extra verhuiskosten € 5.000,00+ € 5.000,00+
Bijkomende vergoedingen
Belastingschade nihil nihil
Totaalbedrag schadeloosstelling € 1.723.125,00 € 1.473.125,00
Waarde woningen
2.21. Bij het vaststellen van de waarde van de woningen hebben deskundigen een uitsplitsing gemaakt tussen de waarde van de ondergrond en de waarde van de woning zelf. De rechtbank zal dit onderscheid volgen. De waarde van de woningen zelf zal hieronder aan de orde komen, terwijl op de waarde van de ondergrond wordt teruggekomen hierna, onder 2.29 e.v.
2.22. De rechtbank zal de waarde van de oude woning conform de begroting van de deskundigen vaststellen op € 92.250,00 en de waarde van de overige voorzieningen op € 15.000,00. Partijen hebben hiertegen geen bewaren (meer) ingebracht en ook anderszins is de rechtbank niet gebleken dat deze door de deskundigen onjuist is begroot.
2.23. Bij het tussenvonnis van 9 november 2011 heeft de rechtbank overwogen – samengevat – dat bij de waardering van de nieuwe woning moet worden uitgegaan van de situatie op 14 november 2005 (de datum waarop het onteigeningsplan ter inzage is gelegd) en derhalve van het gegeven dat (alleen) de heipalen van de nieuwe woning in de grond waren geslagen. De rechtbank heeft in dat kader geoordeeld dat onvoldoende is gebleken dat de bouwactiviteiten die vervolgens hebben plaatsgevonden normale of noodzakelijke veranderingen betroffen als bedoeld in artikel 39 Ow Pro.
2.24. De deskundigen hebben naar aanleiding van voormeld tussenvonnis de nieuwe woning nader gewaardeerd op € 50.000,00, uitgaande van het gegeven dat de woning is uitgezet conform de tekening en de heipalen zijn geslagen. Deskundigen hebben in hun waardering betrokken dat de in aanbouw zijnde woning een single-object (geen seriebouw) is, de niet verrekenbare BTW voor de bouw van een woning een kostenpost is en de gebruikelijke kosten van de architect, zoals de kosten van het voorlopig ontwerp, het definitief ontwerp, de detaillering van de tekeningen en de begeleiding van de bouw “tijdens de rit” in het algemeen in termijnen zijn verschuldigd en gedeclareerd worden.
2.25. De Gemeente heeft ter gelegenheid van de pleidooien de door de deskundigen bepaalde waarde van de nieuwe woning redelijk geacht.
2.26. [Gedaagde 3] stelt zich op het standpunt dat (ook) de bouwactiviteiten die na 14 november 2005 hebben plaatsgevonden bij de begroting van de schadeloosstelling moeten worden meegenomen, omdat deze bouwactiviteiten als noodzakelijke veranderingen als bedoeld in artikel 39 Ow Pro zijn te beschouwen.
2.27. Naar het oordeel van de rechtbank kan het afbouwen van een woning waarvan tot de datum waarop het onteigeningsplan ter inzage is gelegd alleen de heipalen zijn geslagen niet worden beschouwd als een normale of noodzakelijke verandering in de zin van artikel 39 Ow Pro. Hiervan zou hooguit sprake kunnen zijn als er concrete aanleiding was te veronderstellen dat [gedaagde 3] niet langer in de oude woning zou kunnen verblijven, of als [gedaagde 3] concrete aanleiding zou hebben te veronderstellen dat de nieuwe woning zou worden ingepast in het nieuwe bestemmingsplan. Daarvan is echter geen sprake. Van de zijde van [gedaagde 3] zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden geconcludeerd dat hij rekening diende te houden met (dreigende) uitzetting uit de oude woning. Uit de omstandigheid dat de Staat en [gedaagde 3] op 14 november 2005 nog geen regeling hadden getroffen ten aanzien van de oude woning kan niet worden afgeleid dat er een concrete aanleiding voor [gedaagde 3] bestond om te veronderstellen dat hij de oude woning uit moest. Hooguit kan hieruit worden afgeleid dat de weg waarlangs bewerkstelligd zou worden dat [gedaagde 3] in de oude woning kon blijven wonen onzeker was; die onzekerheid bestond echter in redelijkheid niet ten aanzien van de vraag óf [gedaagde 3] in de oude woning kon blijven wonen. Dat, zoals [gedaagde 3] bij het pleidooi naar voren heeft gebracht en anders dan in het tussenvonnis van 9 november 2011 is overwogen, van een beoogde ruil met de Staat nimmer sprake is geweest doet aan het oordeel van de rechtbank niet af. Of al dan niet sprake is geweest van een beoogde ruil zegt immers alleen iets over een mogelijke wijze van overgang van de woning, maar niets over de vraag of A.G.P. daadwerkelijk moest vrezen dat hij de oude woning zou moeten verlaten. [gedaagde 3] wist voorts dat inpassing van de nieuwe woning in het nieuwe bestemmingsplan niet mogelijk was. Hij is daarop door de gemeente in de in het tussenvonnis van 9 november 2011 onder 2.11 geciteerde brief ook expliciet gewezen.
2.28. De rechtbank stelt de waarde van de nieuwe woning dan ook conform de begroting van de deskundigen vast op € 50.000,00. Daarbij neemt zij in aanmerking dat dit oordeel is gestoeld op de kennis en ervaring van de deskundigen en op daarmee samenhangend inzicht. Daarnaast is niet gebleken dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan of dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien.
De waarde van de ondergrond van de oude en de nieuwe woning
2.29. Naar aanleiding van bezwaren van de Gemeente tegen het conceptrapport, hebben deskundigen de waarde van de ondergrond van de oude en de nieuwe woning geschat op € 150,00 per m2 in plaats van € 200,00 per m2.
2.30. De Gemeente heeft geen bezwaar gemaakt tegen de door de deskundigen gehanteerde waarde. [gedaagde 3] kan zich met de waarde evenwel niet verenigen; volgens [gedaagde 3] is de door hen gehanteerde waardering beter, subsidiair de waardering zoals gehanteerd in het conceptrapport.
2.31. Blijkens het deskundigenrapport hebben deskundigen naar aanleiding van de door de Gemeente naar voren gebrachte bezwaren informatie ingewonnen bij in de regio opererende (glas-)tuinbouwmakelaars. Deze informatie duidde er op, aldus deskundigen, dat voor grond onder en bij bedrijfswoningen bedragen kunnen worden gehanteerd van ca. € 100,00 tot ca. € 150,00 per m2. Deskundigen achtten op basis van deze informatie een gedeeltelijke herziening van de in het conceptrapport opgenomen informatie gerechtvaardigd, en hebben aldus de grondwaarde begroot op € 150,00 per m2.
2.32. De rechtbank neemt het oordeel van deskundigen ten aanzien van de waarde van de ondergrond van de oude en de nieuwe woning en de daaraan ten grondslag liggende motivering over. Daarbij neemt zij in aanmerking dat dit oordeel is gestoeld op de kennis en ervaring van de deskundigen en op daarmee samenhangend inzicht. Daarnaast is niet gebleken dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan of dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien.
2.33. De waarde van de ondergrond van de oude woning wordt derhalve gesteld op € 93.750,00 en van de nieuwe woning op € 150.000,00. Daarmee komt de waarde van de oude woning inclusief de ondergrond en inclusief de overige voorzieningen op (93.750 + 92.250 + 15.000 =) € 201.000,00. De waarde van de nieuwe woning inclusief de ondergrond komt op (50.000 + 150.000 =) € 200.000,00.
Sloopkosten?
2.34. De deskundigen hebben bij de waardering van de oude en de nieuwe woning geen aftrek toegepast voor de sloopkosten van de woningen. [Gedaagde 3] kan zich hierin vinden. De Gemeente daarentegen heeft zich op het standpunt gesteld dat een redelijk handelend koper die uitvoering geeft aan het bestemmingsplan “Parkzoom” nooit de twee woningen, waarvan één gedateerd, zal inpassen en dat eerder sloop aan de orde zal zijn. In dat verband heeft de Gemeente opgemerkt dat de door haar gemaakte sloopkosten voor het verwijderen van de fundering van de nieuwe woning ad € 7.300,00 (exclusief BTW) bedragen.
2.35. De rechtbank is van oordeel dat deskundigen terecht geen sloopkosten in aftrek hebben gebracht. Deskundigen hebben onderzocht of een waardering als ruwe bouwgrond tot een hogere vergoeding zou leiden voor [gedaagde 3]. Volgens de bevindingen van deskundigen is dat niet het geval, zodat deskundigen waardering als agrarisch object hebben geadviseerd. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen, neemt de rechtbank dat advies over. Daarvan uitgaande is naar het oordeel van de rechtbank geen plaats voor aftrek van sloopkosten. Hierbij is van belang dat voor de beide woningen – die zijn wegbestemd in het bestemmingsplan “Parkzoom” – geldt dat op grond van het (in de planvoorschriften opgenomen) overgangsrecht continuering mogelijk is van het bestaande agrarische karakter.
Ondergrond bedrijfsgedeelte
2.36. De deskundigen schatten de waarde van (de ondergrond van) het bedrijfsgedeelte van [gedaagde 3] (hierna “het bedrijfsgedeelte”) als ruwe bouwgrond op € 85,00 per m2. Deze prijs is vastgesteld op basis van de vergelijkingsmethode.
2.37. [gedaagde 3] heeft geen bezwaren geuit tegen de door deskundigen gehanteerde waarde. De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld – samengevat – dat het onderhavige perceel samen met het naastgelegen perceel van [tussengekomen partij] als één complex moet worden beschouwd, waarmee de waarde op grond van de top-down methode uitkomt op ca. € 37,50 per m2. Volgens de gemeente moet uitgegaan worden van de complexwaarde, omdat het plangebied waarvan de percelen van [gedaagde 3] en [tussengekomen partij] deel uitmaken reeds grotendeels zijn ontwikkeld. De door de deskundigen gehanteerde vergelijkingsmethode alleen is volgens de Gemeente onvoldoende voor het bepalen van de waarde van het bedrijfsgedeelte.
2.38. Naar het oordeel van de rechtbank kan de Gemeente niet worden gevolgd in haar betoog dat in casu de top-down methode moet worden gevolgd. Daarbij zij vooropgesteld dat, zoals de Gemeente overigens ook niet in twijfel trekt, de rechtbank en de deskundigen vrij zijn in de keuze voor een waarderingsmethode. De deskundigen hebben op grond van hun kennis en ervaring met behulp van vergelijking de waarde van het bedrijfsgedeelte als ruwe bouwgrond gewaardeerd. De rechtbank acht de door de deskundigen gehanteerde methodiek onjuist noch onredelijk. Daar komt bij dat de Gemeente niet kan worden gevolgd in haar betoog dat het “mini-complex” dat wordt gevormd door de gronden van [gedaagde 3] en [tussengekomen partij] een complex is in de zin van artikel 40d Ow. De onteigende gronden van [Gedaagde 3] maken deel uit van het (bestemmings)plangebied “Parkzoom”, een omvangrijke Vinexlocatie. Het bestemmingsplan kent, net als zovele bestemmingsplannen, meerdere subplannen. De uitvoering van deze plannen vindt in fasen plaats, in de loop van enkele jaren. De percelen van [gedaagde 3] en [tussengekomen partij] vormen een klein onderdeel van één van de subplannen van het plangebied. Zoals deskundigen terecht naar voren hebben gebracht, leidt de benadering van de Gemeente ertoe dat een complex verkleind kan worden al naar gelang het wordt volgebouwd, terwijl het bij artikel 40d lid 2 Ow nu juist gaat om gronden die als één geheel in exploitatie worden gebracht.
2.39. Wat de door de deskundigen gehanteerde vergelijkingsmethode betreft hebben deskundigen ter gelegenheid van de pleidooizittingen naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt waarom de door hen genoemde vergelijkingen, hoewel de peildata voor de peildatum in de onderhavige zaak liggen, toch als vergelijking kunnen dienen voor de waardering van het bedrijfsgedeelte. Daarbij hebben zij gewezen op de omstandigheid dat recentere vergelijkingen niet voorhanden zijn. De door de Gemeente aangehaalde onteigeningszaken inzake het bestemmingsplan “Meerpolder” en het uitwerkingsplan “Deelplan III, Verlengde Wilgenlaan” van de gemeente Lansingerland kunnen volgens hen niet als vergelijking dienen, omdat het een ander gebied betreft, het gronden ter ontsluiting van een grote woonwijk betreft en de peildatum ver na de peildatum van de onderhavige onteigeningszaak ligt. Verder hebben de deskundigen uiteengezet dat de in de vergelijking betrokken gronden zich in een vergelijkbare positie als de gronden van [gedaagde 3] bevinden, namelijk in het sluitstuk van een ontwikkelingslocatie en direct “aan snee”. Aan dergelijke gronden, die deel uitmaken van een complex, als bedoeld in artikel 40d Ow, kan, gelet op hun bijzondere ligging of hoedanigheid, een hogere waarde worden toegekend. Daarom hebben de deskundigen bij hun waardering van het bedrijfsgedeelte de bovenkant van de markt aangehouden.
2.40. De rechtbank verenigt zich met dit oordeel van de deskundigen. De rechtbank gaat bij de begroting van de waarde van de ondergrond van het bedrijfsgedeelte derhalve uit van ruwe bouwgrond ad € 85,00 per m2. Daarmee komt de waarde van de ondergrond op € 1.079.925,00.
Sloopkosten
2.41. De deskundigen hebben op de waarde van de ondergrond van het bedrijfsgedeelte een bedrag van € 200.000,00 aan sloopkosten in mindering gebracht. Partijen hebben zich hiermee akkoord verklaard.
2.42. Gelet op de door de deskundigen gekozen waarderingsmethode hebben deskundigen terecht sloopkosten in aftrek gebracht. De rechtbank zal deskundigen volgen in de begroting van de hoogte van de sloopkosten. Op de waarde van de ondergrond zullen dan ook de sloopkosten in mindering worden gebracht, zodat de waarde van het bedrijfsgedeelte komt op (1.079.925 -/- 200.000 =) € 879.925,00.
Bijkomende schade in verband met vervangende woning
2.43. De deskundigen zijn in hun (aanvullend) rapport uitgegaan van bijkomende schade in verband met het feit dat [gedaagde 3] vervangende woonruimte moet aanschaffen. Daarbij hebben zij tot uitgangspunt genomen een vrijstaand object dat een woongenot biedt dat gelijkwaardig is aan het woongenot van de nieuwe woning. De berekening die zij hebben toegepast is de volgende:
koopsom € 840.000
aanpassingen € 60.000
€ 900.000
Hierop hebben deskundigen een aftrek aangebracht in verband met de vergoeding voor de waarde van de nieuwe woning (waarde van de woning zelf en van de ondergrond, totaal € 200.000,00) en in verband met de (voor rekening van [gedaagde 3] blijvende) (fictieve) kosten voor afbouw van de nieuwe woning (door deskundigen begroot op € 500.000,00), vanwege een juiste vergelijking tussen de wel afgebouwde vervangende woning en de niet afgebouwde vervangen woning. Daarmee komt de meerinvestering volgens deskundigen op (900.000 -/- 700.000 =) € 200.000,00. Deskundigen zijn uitgegaan van een jaarlijkse financieringslast van € 12.000,00, gebaseerd op 6%, en van een kapitalisatiefactor 10, resulterend in € 120.000,00.
2.44. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 9 november 2011 overwogen, gelijk deskundigen tot uitgangspunt hebben genomen, dat ten aanzien van het wooncomfort van de vervangende woning aansluiting moet worden gezocht bij het comfort van de nieuwe woning. De Gemeente heeft betoogd dat, nu bij de nieuwe woning uitgegaan moet worden van (alleen) de fundering aansluiting gezocht moet worden bij het wooncomfort van de oude woning. Bijgevolg kan, aldus de Gemeente, niet worden uitgegaan van een vervangende woning met een waarde van € 900.000,00, maar moet gerekend worden met een herinvestering van € 400.000,00.
2.45. De rechtbank verwerpt het betoog van de Gemeente. Dat in het kader van artikel 39 Ow Pro uitgegaan moet worden van (alleen) de fundering van de nieuwe woning, betekent niet dat dat ook het uitgangspunt moet zijn bij de beoordeling van de bijkomende schade in verband met het vinden van vervangende woonruimte. Zoals deskundigen terecht tot uitgangspunt hebben genomen, moet daarbij worden uitgegaan van een woning met een woongenot gelijk aan het woongenot dat was beoogd met de in aanbouw zijnde nieuwe woning. De onteigening weggedacht moet immers worden aangenomen dat [gedaagde 3] de nieuwe woning zou hebben betrokken.
2.46. De Gemeente heeft voorts betoogd dat bij de berekening van de financieringslasten niet alleen de waarde van de nieuwe, maar ook van de oude woning verrekend moet worden, omdat beide dienen ter vervanging van de aankoop van één nieuwe woning.
2.47. Dit betoog wordt eveneens verworpen. Uitgangspunt is dat, de onteigening weggedacht, [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] slechts één van de twee woningen zouden bewonen. Daarbij wordt, zoals hiervoor reeds aan de orde is gekomen, (fictief) uitgegaan van bewoning van de nieuwe woning. Dat reeds brengt mee dat ook alleen vervanging van de nieuwe woning aan de orde is. Dat neemt echter niet weg dat [gedaagde 3], de onteigening weggedacht, de oude woning aan een derde had kunnen verkopen (vgl. r.o. 2.12 van het tussenvonnis van 9 november 2011). Immers, handhaving van de oude woning was op grond van het overgangsrecht mogelijk (zie onder 2.35). Hieruit volgt dat de waarde van de oude woning niet verrekend moet worden in het kader van de aankoop van een vervangende woning.
2.48. De Gemeente heeft in dit kader ten slotte betoogd dat een voordeeltoerekening moet plaatsvinden, omdat de door [gedaagde 3] aan te kopen nieuwe woning op veel onderdelen voordelen zal hebben ten opzichte van de oude woning. Daarbij heeft de Gemeente er op gewezen dat de oude woning gedateerd is, en dat de vervangende woning op veel onderdelen (isolatie, nieuwere installaties) voordelen zal hebben ten opzichte van de oude woning.
2.49. De Gemeente miskent met dit betoog dat, de onteigening weggedacht, [gedaagde 3] de nieuwe woning zou hebben afgebouwd en deze zou hebben betrokken. Deze woning zou dezelfde “voordelen” hebben als de thans aan te kopen vervangende woning. De Gemeente neemt dan ook ten onrechte tot uitgangspunt dat een vergelijking moet worden gemaakt tussen de nieuw te betrekken woning en de oude woning van [gedaagde 3].
2.50. Ook voor het overige kan de rechtbank zich met de berekening van de deskundigen verenigen. De rechtbank zal de onderhavige post dan ook vaststellen op € 120.000,00.
Aankoopkosten vervanging
2.51. Deskundigen hebben de met de aankoop gepaard gaande kosten van de notaris, het kadastraal recht en de makelaar begroot op 8% van de koopsom van de nieuwe woning, zijnde € 840.000,00, zodat deze kosten € 67.200,00 bedragen. De deskundigen hebben, zoals zij bij de pleidooien hebben toegelicht, in dit bedrag verdisconteerd dat per peildatum nog niet viel te verwachten dat de in de aankoopkosten begrepen overdrachtsbelasting tijdelijk zou worden verlaagd van 6% naar 2%. [gedaagde 3] kan zich vinden in de door de deskundigen begrote aankoopkosten vervanging. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat de deskundigen bij de begroting van de aankoopkosten ten onrechte uitgaan van een koopprijs voor vervanging van € 840.000,00. Volgens de Gemeente bedragen de aankoopkosten voor de vervanging € 32.000,00, omdat moet worden uitgegaan van een koopprijs van € 401.000,00.
2.52. Het standpunt van de Gemeente is gebaseerd op haar betoog dat uitgegaan moet worden van aankoop van een woning met een wooncomfort gelijkwaardig aan het wooncomfort van de oude woning. Zoals hiervoor reeds is overwogen moet dat betoog worden verworpen. De rechtbank kan zich overigens met de berekening van de deskundigen verenigen en maakt deze tot de hare. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat niet is gebleken dat sprake is van een wezenlijk voordeel voor [gedaagde 3] als gevolg van de omstandigheid dat hij van een agrarische bedrijfswoning naar een particuliere woning zal gaan, waarbij voorts van belang is dat, zoals deskundigen bij de pleidooien naar voren hebben gebracht, een vervangend object op de markt nauwelijks verkrijgbaar is, hetgeen de Gemeente heeft onderschreven. Niet gebleken is dat de deskundigen van onjuiste feiten zijn uitgegaan, dat zij van belang zijnde feiten over het hoofd hebben gezien of dat zij hun kennis en ervaring of regels van het schadevergoedingsrecht dienaangaande onjuist hebben toegepast. De rechtbank stelt deze post vast op € 67.200,00.
Extra verhuiskosten
2.53. Deskundigen hebben een bedrag van € 5.000,00 begroot in verband met extra verhuiskosten. Deskundigen hebben daarbij overwogen dat het merendeel van de verhuis- en wederinrichtingskosten ook gemaakt hadden moeten worden bij een verhuizing van de oude naar de nieuwe woning, zodat deze niet voor vergoeding in aanmerking komen, maar dat in het onderhavige geval wel een verhuiswagen ingeschakeld moet worden voor het overbrengen van de inboedel over een grotere afstand dan het geval was geweest zonder onteigening.
2.54. Noch [gedaagde 3], noch de Gemeente heeft bezwaren naar voren gebracht ten aanzien van deze post.
2.55. De rechtbank neemt het advies van deskundigen ter zake van de verhuiskosten over en stelt deze vast op € 5.000,00.
Bijkomende schade, overig
2.56. De rechtbank zal de post “belastingschade” vaststellen conform de begroting van de deskundigen op nihil. Tegen deze schadepost zijn geen bewaren (meer) ingebracht en ook anderszins is de rechtbank niet gebleken dat deze post door de deskundigen onjuist is begroot.
Bijkomende schade [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident]
2.57. Het bedrijfsgedeelte van het perceel van [gedaagde 3] is blijkens het rapport van deskundigen voor een groot deel bebouwd met kassen, waarvoor de bouwvergunningen destijds zijn aangevraagd door en verleend aan [gedaagde 3] en [gedaagde 2]. Uit een verklaring van de accountants van resp. [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident], de zoons van [gedaagde 3], blijkt dat [gedaagde 2] de kassen heeft bekostigd. De kassen zijn, zo is ter gelegenheid van de descente door [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] naar voren gebracht, in gebruik bij [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident]. Zij oefenen hierin ieder – afzonderlijk van elkaar – sinds 1988 een tuinbouwbedrijf uit, waarin voornamelijk plantmateriaal wordt opgekweekt. [gedaagde 3] oefent zelf geen bedrijfsactiviteiten (meer) uit, noch deelt hij mee in de winst van de tuinbouwbedrijven. Het gebruik van de gronden van [gedaagde 3] door [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] vindt plaats om niet.
2.58. Deskundigen zijn van mening dat geen ruimte bestaat voor vergoeding van bijkomende schade wegens verlies van de mogelijkheid van bedrijfsexploitatie op de gronden van [gedaagde 3]. Zij nemen daarbij in aanmerking dat [gedaagde 3] inmiddels de leeftijd van 80 jaar heeft bereikt en op geen enkele wijze (meer) is betrokken bij de bedrijfsvoeringen van [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident], en voorts dat er geen traceerbare (economische) eigendomsverhoudingen en/of winstdelende samenwerkingsverbanden zijn tussen vader en zoons.
2.59. [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] stellen zich op het standpunt dat een vergoeding dient te worden toegekend in verband met het gebruik dat zij maken van de grond en de daarop gevestigde opstallen. Zij brengen in dat verband naar voren dat sprake is van een familieverhouding op basis waarvan er aanleiding is om, ondanks de omstandigheid dat eigendom en gebruik niet in één hand verkeren, toch inkomensschade te vergoeden. De Gemeente heeft betwist dat eventuele bijkomende schade van [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] wegens verlies van de mogelijkheid van bedrijfsexploitatie voor vergoeding in aanmerking komt.
2.60. Vaststaat dat [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] het recht hebben de gronden van hun vader – om niet – te gebruiken om hierop een tuinbouwbedrijf uit te oefenen. Afspraken hierover zijn nooit op schrift gesteld. Dat afspraken zijn gemaakt die neerkomen op het gebruik van de gronden om niet door [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident], volgt uit het feitelijk (hiervoor onder 2.57 vastgestelde) gebruik dat van de gronden wordt gemaakt. Vast staat voorts dat [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] als gebruiksgerechtigden met betrekking tot de grond schade lijden doordat als gevolg van de onteigening de exploitatie van die grond onmogelijk wordt gemaakt en zij bijgevolg hun bedrijfsvoering aldaar zullen moeten beëindigen. Tussen deze schade en de onteigening bestaat causaal verband in die zin, dat het moeten beëindigen van de bedrijfsvoering door [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] een noodzakelijk gevolg is van de onteigening.
2.61. De rechtbank ziet gelet op het systeem van de Onteigeningswet en de jurisprudentie van de Hoge Raad echter geen ruimte [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] terzake een schadeloosstelling toe te kennen. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
2.62. [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] hebben betoogd dat [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] voor de vaststelling van de als gevolg van de onteigening geleden schade op één lijn moeten worden gesteld – worden “vereenzelvigd” – met de (economisch) eigenaar die de onroerende zaak zelf exploiteert. Daarvan uitgaande zouden zij (over de band van [gedaagde 3]) schadeloos moeten worden gesteld ter zake van de onteigening. [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] hebben in dit verband verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 28 november 2008, NJ 2010, 138. Dit betoog kan niet worden gevolgd.
2.63. Krachtens de rechtspraak van de Hoge Raad kan de economisch eigenaar via de juridische eigenaar de waarde van de zaak vergoed krijgen. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat de economisch eigenaar zijn bijkomende schade (bijvoorbeeld bedrijfsschade) krijgt vergoed (HR 10 augustus 1995, NJ 1996, 416, Rotterdam/Engel). In het arrest van de Hoge Raad van 28 november 2008 waar [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] naar verwijzen was aan de orde of dit laatste anders is als de economisch eigenaar van de grond ([persoon 1]) het gebruik van die grond (via zijn eenmanszaak) ter beschikking heeft gesteld aan een besloten vennootschap waarvan [persoon 1] directeur en enig aandeelhouder is. De Hoge Raad oordeelde in dit verband dat de positie van [persoon 1] (als directeur en enig aandeelhouder van de besloten vennootschap die de grond exploiteerde) op één lijn moet worden gesteld met een (economisch) eigenaar die de grond zelf exploiteert.
2.64. Hieruit volgt dat de grondslag voor de vergoeding van de bijkomende schade van [persoon 1] was de economische eigendomsoverdracht. Tussen partijen staat niet ter discussie dat in casu van een economische eigendomsoverdracht van de gronden waarop de bedrijven van [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] werden geëxploiteerd geen sprake is. Hierop strandt reeds de vergelijking met voornoemde uitspraak van de Hoge Raad.
2.65. Vergoeding van bijkomende schade op de enkele grond dat het feitelijk gebruik dat [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] van de grond maken moet worden gelijkgesteld met het gebruik dat een economisch of juridisch eigenaar van de grond maakt kan, gelet op de systematiek van de Ow en de rechtspraak van de Hoge Raad niet worden aanvaard.
Daarbij zij er op gewezen dat de relatie tussen [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] aan de ene kant en [gedaagde 3] aan de andere kant niet vergelijkbaar is met die tussen een besloten vennootschap aan de ene kant en de enig aandeelhouder en directeur van die besloten vennootschap aan de andere kant.
2.66. De door [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] aangedragen grondslag voor vergoeding van door [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] geleden inkomensschade leidt derhalve niet tot het toekennen van deze vergoeding. De rechtbank ziet ook geen andere mogelijkheden om in het onderhavige geval tot vergoeding van inkomensschade te komen. Hoewel onduidelijk is gebleven of en in hoeverre verplaatsing van de bedrijven van [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] aan de orde is, heeft de rechtbank (ambtshalve) onderzocht of (eveneens over de band van [gedaagde 3]) vergoeding van eventuele investeringskosten van [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] voor verplaatsing en wederinrichting van hun bedrijven aan de orde zou kunnen zijn. Ook daartoe ziet de rechtbank evenwel, zoals volgt uit hetgeen hierna wordt overwogen, geen ruimte.
2.67. In de rechtspraak van de Hoge Raad is diverse malen aan de orde geweest de situatie waarin de onteigende partij met familieleden gezamenlijk een bedrijf exploiteerde op het onteigende, en waarin de onteigende een schadeloosstelling in verband met verplaatsing van het bedrijf kreeg toegewezen, niet slechts voor dat deel van het bedrijf dat hem als onteigende aanging, maar voor het geheel. Kenmerkend voor de casusposities die tot de hier bedoelde rechtspraak hebben geleid, is dat de onteigende op één of andere wijze was betrokken bij de bedijfsvoering. Wordt in het kader van de schadeloosstelling in verband met bedrijfsbeëindiging in een dergelijk geval de schade als gevolg van de verplaatsing van het bedrijf beperkt tot het gedeelte gelijk aan het aandeel van de onteigende partij in de bedrijfsvoering, zou de onteigende niet in staat worden gesteld het bedrijf op de oude voet voort te zetten. In dat geval zou van een volledige schadeloosstelling derhalve geen sprake zijn. Hieruit volgt, anders dan [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] betogen, dat deskundigen terecht van belang achten of het familielid dat de grond ter beschikking stelt is betrokken in de bedrijfsvoering. Het gaat immers om het vaststellen van de schadeloosstelling van dat familielid.
In het onderhavige geval kan van voortzetting van het bedrijf door [gedaagde 3] geen sprake zijn. [gedaagde 3] is immers in bedrijfsmatige zin op geen enkele wijze betrokken bij de ondernemingen van [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident].
2.68. De rechtbank heeft zich nog afgevraagd of – in lijn met hetgeen hiervoor is overwogen – sprake kan zijn van een morele – maar de familieverhoudingen ontstijgende – en/of contractuele verplichting van [gedaagde 3] om na de onteigening met de onderhavige gronden vergelijkbare gronden ter beschikking te stellen aan [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident], om hen aldus in staat te stellen de door hen geëxploiteerde ondernemingen voort te zetten op een nieuwe locatie. Voor een vergoeding op basis van een dergelijke verplichting ziet de rechtbank evenwel geen ruimte in de rechtspraak van de Hoge Raad. Daar komt bij dat, zo dit al anders zou zijn, [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] onvoldoende hebben gesteld om een vergoeding gebaseerd op een dergelijke verplichting aan te nemen.
2.69. Hierbij acht de rechtbank in de eerste plaats van belang dat, zoals de rechtbank hiervoor al heeft aangestipt, [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] kennelijk zelf geen aanspraak maken op vergoeding van aankoopkosten voor vervangende grond en/of investeringskosten voor verplaatsing en wederinrichting (maar op vergoeding van door [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] te lijden inkomensschade). In de tweede plaats is voor het aannemen van voornoemde verplichting noodzakelijk dát er een (afdwingbare) verplichting is van [gedaagde 3] de gronden om niet aan [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] ter beschikking te (blijven) stellen. [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] hebben hieromtrent evenwel niets gesteld, ook niet (bijvoorbeeld) in verband met het feit dat de kassen door natrekking eigendom van [gedaagde 3] zijn geworden en deze daarvoor (in theoretische, althans indirecte zin; de vergoeding voor het bedrijfsgedeelte is immers gebaseerd op waardering als ruwe bouwgrond, nu deze hoger uitkomt dan waardering als agrarisch object, waarbij een separate vergoeding voor de kassen zou zijn toegekend) een vergoeding krijgt. Onduidelijk is aldus gebleven of [gedaagde 3] terzake een vergoeding afdraagt aan zijn zoons en, zo nee, of hij een alternatief aan hen moet aanbieden. In dit verband wijst de rechtbank er voorts op dat, zo voornoemde verplichting zou bestaan, voor de hand zou hebben gelegen dat deze schriftelijk zou zijn vastgelegd, in ieder geval ten tijde van de onteigening. Dat is echter niet gebeurd.
2.70. De conclusie moet zijn dat naar het oordeel van de rechtbank geen ruimte bestaat [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] een vergoeding toe te kennen over de band van [gedaagde 3]. Daarmee komt de rechtbank toe aan de voorwaardelijke vordering tot interventie van [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident]. Deze is immers ingesteld voor het geval
“zij hun schade wegens de beëindiging van hun bedrijven op het onteigende niet via vereenzelviging vergoed krijgen”.
Deze vordering zal beoordeeld worden hieronder, onder 2.87 e.v.
Samenvatting
2.71. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank de schadeloosstelling – exclusief gederfde rente – als volgt vaststellen:
Waarde van het onteigende (401.000 + 879.925 =) € 1.280.925,00
Meerinvestering in vervangende woonruimte € 120.000,00
Aankoopkosten vervanging € 67.200,00
Extra verhuiskosten € 5.000,00
Belastingschade nihil +
Subtotaal schadeloosstelling € 1.473.125,00
Rentevergoeding
2.72. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat de rentevergoeding over het verschil tussen het betaalde voorschot en de door de rechtbank vast te stellen schadeloosstelling
tussen de peildatum (2 maart 2011) en de datum van deze uitspraak wordt gecompenseerd door het voortgezet gebruik om niet tot 1 oktober 2011. Indien het voortgezet gebruik om niet als compensatie wordt aangemerkt, acht de Gemeente een marktconforme rentevergoeding van 1% op zijn plaats. [Gedaagde 3] stelt zich op het standpunt dat het aanbieden van voortgezet gebruik alleen dan ten koste gaat van de rentevergoeding wanneer dat als zodanig is medegedeeld, hetgeen niet het geval is.
Gelet op de voordelen die het voortgezet gebruik voor [gedaagde 3] heeft opgeleverd
achten de deskundigen, onder verwijzing naar de jurisprudentie, het redelijk de rentevergoeding pas in te laten gaan op het moment dat het voortgezet gebruik is geëindigd.
Volgens de deskundigen is een rentevergoeding van 2,5 tot 3%, uitgaande van wat spaarrekeningen opleveren, marktconform.
2.73. Zoals hierboven (onder 2.14) is overwogen kan de gederfde rente niet worden gecompenseerd met het voortgezet gebruik om niet. Tot het totaalbedrag van de schadeloosstelling behoort naast het hiervoor vermelde subtotaal tevens de gederfde rente over het verschil tussen het subtotaal en het inmiddels betaalde voorschot ad € 1.110.000,00 berekend vanaf de peildatum (2 maart 2011) tot aan de datum van dit vonnis. De rechtbank zal het percentage voor de gederfde rente naar redelijkheid en billijkheid bepalen op 2,5% per jaar. Berekening van de gederfde rente leidt dan tot een (afgerond) bedrag van € 37.439,00.
2.74. De rechtbank zal het totaalbedrag van de schadeloosstelling voor [gedaagde 3] vaststellen op een bedrag van € 1.510.564,00. De Gemeente dient dit bedrag onder aftrek van het betaalde voorschot, derhalve resterend een bedrag van € 400.564,00, aan [gedaagde 3] te voldoen. Op grond van artikel 55 lid 6 Ow Pro is de Gemeente over dit bedrag tevens de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag waarop dit vonnis is gewezen.
Kostenvergoeding
2.75. [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] verzoeken om vergoeding van kosten wegens juridische bijstand en overige deskundige bijstand. Bij de op 22 september 2011 gehouden pleidooien heeft mr. Verhaegh zich op het standpunt gesteld dat de kosten voor rechtskundige bijstand tot dat moment € 30.000,- bedragen. Uit de ter toelichting van dit bedrag op 20 september ingestuurde kostenopgaven volgt echter dat het gaat om een bedrag van € 27.065,09. De rechtbank zal van dit bedrag uitgaan. Per brief van 6 maart 2012 heeft mr. Verhaegh opgave gedaan van de kosten voor rechtskundige bijstand sinds het tussenvonnis van 9 november 2011, zijnde € 9.464,71. Totaal bedragen de kosten wegens juridische bijstand van mr. Verhaegh derhalve € 36.898,80 (inclusief BTW). De kosten van overige deskundige bijstand door [persoon 2] van Onteigeningsadvies B.V. tot de op 22 september gehouden pleidooien bedragen volgens een bij brief van 21 september 2011 overgelegde kostenopgave € 9.496,20. Bij de op 6 maart 2012 gehouden pleidooien heeft mr. Verhaegh gesteld dat de kosten van [persoon 2] sinds het tussenvonnis van 9 november 2011 € 3.350,80 bedragen, maar dat volgt niet uit de (op 6 maart ingestuurde) kostenopgaaf van [persoon 2]. Hieruit volgt dat het gaat om een bedrag van € 2.939,30, welk bedrag de rechtbank tot uitgangspunt zal nemen. De kosten van [persoon 2] komen daarmee op € 12.435,50 (inclusief BTW).
2.76. De Gemeente heeft wat de tot 22 september 2011 gemaakte kosten betoogd dat de kosten van [persoon 2] (volledig) voor vergoeding in aanmerking komen, doch de kosten van mr. Verhaegh slechts voor een gedeelte. Volgens de Gemeente moet een aftrek plaatsvinden van 5 uren, gemaakt door [persoon 3] voor het bijwonen van de plaatsopneming en van 3 uren in verband met een WOB-verzoek. Dit correspondeert volgens de Gemeente met een bedrag van € 1.816,42 dat niet voor vergoeding in aanmerking komt, omdat dit bedrag niet kan worden aangemerkt als in redelijkheid gemaakte kosten voor rechtsbijstand.
Ten aanzien van de vanaf het tussenvonnis van 9 november 2011 gemaakte kosten heeft de Gemeente zich ter gelegenheid van de op 9 maart 2012 gehouden pleidooien op het standpunt gesteld dat zij akkoord is met de opgave van [persoon 2] en dat een aftrek moet plaatsvinden wat de declaraties van mr. Verhaegh betreft. De Gemeente heeft er in dat verband op gewezen dat 3 uur en 50 minuten (mr. Verhaegh) resp. 2 uur en 30 minuten ([persoon 3]) is besteed aan het onderzoeken van de mogelijkheden van beroep in cassatie tegen het tussenvonnis van 9 november 2011. Dit correspondeert met een bedrag van € 1.679,77, welk bedrag volgens de Gemeente gelet op het bepaalde in artikel 50 lid 1 en Pro lid 4 Ow niet voor vergoeding in aanmerking komt.
2.77. Nu zich geen uitzondering voordoet als bedoeld in artikel 50 Ow Pro, dienen de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] voor rekening van de Gemeente te komen. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de door [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] gemaakte preprocessuele kosten en proceskosten in de onderhavige onteigeningsprocedure in beginsel voor volledige vergoeding in aanmerking komen, indien zij redelijkerwijs zijn gemaakt en binnen een redelijke omvang zijn gebleven.
2.78. De door [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] gemaakte kosten met betrekking tot de verrichte onderzoeks- en secretariële werkzaamheden komen voor vergoeding in aanmerking, omdat het werkzaamheden betreffen die verband houden met de onderhavige onteigeningsprocedure. De door [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] gemaakte kosten met betrekking tot het WOB-verzoek komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze kosten geen verband houden met de onderhavige onteigening. Het gaat om (3 uren maal uurtarief mr. Verhaegh ad € 230,-, te verhogen met 6% kantooropslag =) € 731,40 exclusief BTW, zijnde € 870,37 inclusief BTW. Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat de gemaakte kosten met betrekking tot het (mogelijk) cassatieberoep van het tussenvonnis d.d. 9 november 2011 niet voor vergoeding in aanmerking komen, daar de regel van een volledige kostenvergoeding niet geldt voor (de voorbereiding van) een cassatieprocedure. Het betreft een bedrag van € 1.679,77 inclusief BTW. Op de kostenopgaven van mr. Verhaegh moet derhalve een bedrag van (870,37+1.679,77=) € 2.550,14 in mindering worden gebracht, zodat voor de Gemeente resteert te betalen een bedrag van (36.898,80 -/-2.550,14=) € 34.348,66. De Gemeente dient voorts de door [persoon 2] gemaakte kosten ad € 12.435,50 (inclusief BTW) te vergoeden.
2.79. Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 20 februari 2009 dient de Gemeente voorts aan [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] te vergoeden de kosten van het geding in cassatie. Deze bedragen volgens het arrest van de Hoge Raad aan de zijde van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] ieder € 469,62 aan verschotten en € 1.300,- aan salaris voor de advocaat. Totaal gaat het hier derhalve om een bedrag van € 3.539,24.
2.80. De Gemeente zal voorts worden veroordeeld in de overige proceskosten van [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] Het gaat daarbij om het door [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] betaalde vast recht, dat € 1.120,- bedraagt.
Ten aanzien van de Staat
2.81. Niet is gebleken dat de Staat schade heeft geleden als gevolg van de onderhavige onteigening. De Staat heeft overigens ook geen aanspraak gemaakt op schadeloosstelling.
2.82. De Staat heeft wel aanspraak gemaakt op vergoeding van de kosten voor juridische bijstand ad € 6.846,15 (inclusief BTW). De Gemeente heeft ingestemd met de door de Staat ingediende kosten voor juridische bijstand. De Gemeente zal deze kosten aan de Staat moeten vergoeden.
2.83. De Gemeente zal voorts worden veroordeeld in de overige proceskosten van de Staat. Het gaat daarbij om het door de Staat betaalde vast recht, dat € 1.120,- bedraagt.
Ten aanzien van [tussengekomen partij]
2.84. Niet is gebleken dat [tussengekomen partij] schade heeft geleden als gevolg van de onderhavige onteigening. [tussengekomen partij] heeft overigens ook geen aanspraak gemaakt op schadeloosstelling.
2.85. [tussengekomen partij] heeft wel aanspraak gemaakt op vergoeding van de kosten voor juridische bijstand ad € 5.659,66 (inclusief BTW). De Gemeente heeft ingestemd met de door tussengekomen partij [tussengekomen partij] ingediende kosten voor juridische bijstand. De Gemeente zal deze kosten aan [tussengekomen partij] moeten vergoeden.
2.86. De Gemeente zal voorts worden veroordeeld in de overige proceskosten van [tussengekomen partij]. Het gaat daarbij om het door [tussengekomen partij] betaalde vast recht, dat € 1.120,- bedraagt.
(Voorwaardelijke) vordering tot interventie
2.87. [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] hebben de rechtbank verzocht te worden toegelaten als tussenkomende partij. Zij hebben in dat verband gesteld dat zij de bedrijfsmatige gebruikers van de onteigende percelen zijn, in welk kader zij als bezitter van het bedrijf moeten worden aangemerkt.
2.88. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] geen derde-belanghebbenden zijn in de zin van (artikel 3 lid 2 van Pro) de Ow. Zoals deskundigen terecht hebben vastgesteld, is er ten behoeve van [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] geen opstalrecht gevestigd voor de kassen. Hoewel het gebruik dat [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] van de gronden en opstallen maken mogelijk zou kunnen worden aangemerkt als pacht of huur, hebben [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] onvoldoende gesteld om een pacht- of huurverhouding aan te kunnen nemen. [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] kunnen niet worden gevolgd in hun betoog dat zij als bezitter kunnen tussenkomen. Uit de stellingen van partijen vloeit immers voort dat [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] moeten worden aangemerkt niet als bezitter, maar als houder (voor hun vader) van de onteigende gronden. Het beroep dat [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] in dit verband hebben gedaan op het arrest van de Hoge Raad van 19 oktober 1949, NJ 1950, 3 kan hen naar het oordeel van de rechtbank niet baten. Anders dan [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] kennelijk menen ging het in dat arrest om een bezitter van de grond, die schade leed in zijn bedrijf doordat hij tengevolge van de onteigening van die grond
“het bezit van het in zijn bedrijf aangewend goed [verloor]”
Deze bezitter kon derhalve tussenkomen niet op grond van zijn positie als “bezitter van het bedrijf”, maar als bezitter van de grond (die voor zijn bedrijf werd aangewend). De zakenrechtelijke positie van bezitter van de grond gaf hem de ingang tot het onteigeningsgeding. Deze positie ontbreekt in het onderhavige geval.
2.89. De conclusie moet zijn dat [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] niet kunnen worden aangemerkt als derde-belanghebbende in de zin van artikel 3 Ow Pro. De rechtbank heeft zich ambtshalve afgevraagd of [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] als gebruiksgerechtigden met betrekking tot de gronden krachtens artikel 1 van Pro het Protocol 1 bij het verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden als tussenkomende partij moeten worden toegelaten. Daartoe zou aanleiding kunnen bestaan als [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] schade lijden als gevolg van de onteigening maar onvoldoende middelen hebben om deze schade ook daadwerkelijk vergoed te krijgen. [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] hebben evenwel onvoldoende gesteld om aan te nemen dat sprake is van een ontneming van eigendom als bedoeld in dat artikel.
2.90. De vordering tot interventie zal derhalve worden afgewezen.
2.91. De conclusie op basis van het voorgaande en op basis van hetgeen hiervoor, onder 2.57 e.v., is overwogen moet zijn dat uit het systeem van de Ow volgt dat de door [gedaagde 2] en [verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] geleden schade niet zozeer een (rechtstreeks) gevolg is van de onteigening, maar van het feit dat ten aanzien van het gebruik van de grond door hen (juridisch) niets is geregeld.
Slot
2.92. Afgezien van hetgeen hiervoor is overwogen zal de Gemeente ook de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen moeten vergoeden. De Gemeente heeft ter gelegenheid van de pleidooien bevestigd dat zij deze kosten zal vergoeden.
3. De beslissing
De rechtbank;
in de hoofdzaak:
3.1. stelt het bedrag van de door de Gemeente aan [gedaagde 2] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van deze rechtbank op 15 juli 2009, verbeterd bij vonnis van 30 september 2009, uitgesproken onteigening vast op € 83.975,00;
3.2. stelt het bedrag van de door de Gemeente aan [gedaagde 3] verschuldigde schadeloosstelling voor de bij vonnis van deze rechtbank op 15 juli 2009, verbeterd bij vonnis van 30 september 2009, uitgesproken onteigening vast op € 1.510.564,00;
3.3. veroordeelt de Gemeente van de schadeloosstelling, na aftrek van het reeds betaalde voorschot, pro resto aan [gedaagde 2] te betalen een bedrag van € 31.975,00 (zegge: éénendertigduizend negenhonderdvijfenzeventig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
3.4. veroordeelt de Gemeente van de schadeloosstelling, na aftrek van het reeds betaalde voorschot, pro resto aan [gedaagde 3] te betalen een bedrag van € 400.564,00 (zegge: vierhonderdduizend vijfhonderdvierenzestig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;
3.5. wijst het Algemeen Dagblad aan als het nieuwsblad, waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal doen plaatsen;
3.6. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident], tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden, tussengekomen partij en verzoeker in het (voorwaardelijke) incident] bepaald op € 1.120,00 aan vast recht, op € 34.348,66 (inclusief BTW) aan kosten voor juridische bijstand, op € 12.435,50 (inclusief BTW) aan kosten voor andere deskundige bijstand en op € 3.539,24 voor de proceskosten in cassatie;
3.7. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van de Staat, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Staat bepaald op € 1.120,00 aan vast recht en op € 6.846,15 (inclusief BTW) aan kosten voor juridische bijstand;
3.8. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van [tussengekomen partij], inclusief het incident, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [tussengekomen partij] bepaald op € 1.120,00 aan vast recht en op € 5.659,66 (inclusief BTW) aan kosten voor juridische bijstand,
3.9. veroordeelt de Gemeente in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen;
in het voorwaardelijk incident tot tussenkomst:
3.10. wijst de vordering af.
Dit vonnis is gewezen door mrs. R.J.A.M. Cooijmans, F. Damsteegt-Molier en F.A. Mulder en in het openbaar uitgesproken op 11 april 2012.
1451/1694/2148/1688