Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/877
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 januari 2025.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (waardepeildatum) aanvankelijk vastgesteld op € 585.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Haaksbergen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en op grond van een herziene matrix de WOZ-waarde van de woning verlaagd tot € 555.000,- wegens herwaardering primaire kenmerken (afwaardering weidegrond).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een adviesformulier.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 24 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en namens de gemachtigde van de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is (mede-)eigenaar van de woning. De geschakelde woning is gebouwd in 1927, heeft een gebruiksoppervlakte van 130 m² en staat op een perceel van 3.460 m², waarvan 1.420 m2 weidegrond. De woning beschikt over een aangebouwde woonruimte van 90 m², een aangebouwde woonruimte van 2 m², een dakkapel van 2 m², een vrijstaande garage van 72 m² en een overkapping van 16 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten).
7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 3], WOZ-taxateur. In deze (vervallen) matrix wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning op de waardepeildatum van € 650.000,-. Op grond van een nieuwe matrix is de woning lager getaxeerd, namelijk op € 607.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie woningen, eveneens in Haaksbergen:
- [adres 2], verkocht voor € 661.000,- en notarieel geleverd op
28 juni 2022;
- [adres 3], verkocht voor € 475.500,- en notarieel geleverd op
12 januari 2022;
- de buurwoning [adres 4], verkocht voor € 535.000,- en notarieel geleverd op 6 oktober 2022.
8. De in de herziene taxatiematrix (wederom) genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte en kwaliteit, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
Beroepsgronden van belanghebbende
9. Belanghebbende voert aan dat de waardeverlaging door de heffingsambtenaar tot
€ 555.000,- niet plausibel is in verband met de omzetting van perceelgrond van € 100,- per m² naar weidegrond van 8,- per m². Door dit prijsverschil moet de waarde met € 130.640,- (1420 m² x € 92,-) worden verlaagd en niet met € 30.000,-. De verlaging van de heffingsambtenaar is slechts circa 5,12% van de WOZ-waarde. Nu ontstaat een situatie waarin belanghebbende meerdere jaren te veel belasting heeft betaald door fouten in het systeem van de heffingsambtenaar. De primaire kenmerken van de woning zijn sinds 1986 ongewijzigd. Verder voert belanghebbende aan dat het perceel volgens het concept participatieplan van 21 januari 2025 in het gebied van een mega windpark komt te liggen. Hierdoor kan een marktwaardedaling van 9% worden verondersteld. Dat betekent dan een WOZ-waarde van € 505.000,-. De reële marktwaarde is dan € 374.000,- en dat komt overeen met wat de gemeente Haaksbergen destijds hanteerde. De omgevingswijziging voor wat betreft windturbines kan worden ingevoerd, omdat in 2022 diverse voor Natura 2000 beoogde gronden door de provincie zijn afgesloten. Medio 2023 zijn er protesten geweest en er hangen spandoeken tegen dit turbineplan. Ook voordat een windturbine feitelijk is gerealiseerd, ontstaat een marktwaardedaling. De argumentatie van de heffingsambtenaar over vergelijkbare woningen die in 2022 zijn verkocht gaat vanwege deze (toekomstige) verandering van de omgeving niet (meer) op. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld op € 350.000,- tot € 370.000,-.
WOZ-waarderingssystematiek
10. De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak volgt dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw wordt vastgesteld waarbij aan de vastgestelde waarde in eerdere (of latere) jaren geen zelfstandige betekenis toekomt. [2] Om die reden moet de heffingsambtenaar elk jaar opnieuw de waarde van de woning vaststellen aan de hand van verkooptransacties van vergelijkbare woningen, die rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De heffingsambtenaar mag daarbij geen acht slaan op de WOZ-waarde die voor een eerdere waardepeildatum is vastgesteld. De WOZ-waarde wordt evenmin bepaald door en is niet afhankelijk van WOZ-waarden die aan andere woningen zijn toegekend. Door sterke prijsontwikkelingen op de woningmarkt zijn (aanzienlijke) waardestijgingen ten opzichte van eerder vastgestelde WOZ-waarden niet uitgesloten en zijn deze op grond van de Wet WOZ ook geen relevant gegeven voor het bepalen van de WOZ-waarde in het betreffende, opvolgende belastingjaar.
Vermindering waarde met terugwerkende kracht?
11. Volgens artikel 2 van Pro het Uitvoeringsbesluit Wet WOZ vermindert de heffingsambtenaar zo spoedig mogelijk een onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarde binnen vijf jaar na het nemen van het besluit daartoe als blijkt dat deze waarde ten minste 20% lager had moeten zijn. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat daarvan geen sprake is. Zoals belanghebbende zelf ook stelt, is sprake van een verlaging van de WOZ-waarde in het besluit op bezwaar van 5,12%. Wat daar ook van zij, het is op grond van artikel 26 van Pro de AWR [3] niet mogelijk om tegen deze eventuele ambtshalve beslissing van de heffingsambtenaar (bezwaar en) beroep in te stellen bij de rechter. [4] Het beroep van belanghebbende, voor zover dat ziet op de ambtshalve vermindering, kan de rechtbank daarom niet beoordelen.
Waardering van het perceel van belanghebbende
12. Over de waarde van belanghebbendes perceel, overweegt de rechtbank dat uit het adviesformulier en de matrix blijkt dat sprake is van een grondstaffel. Gelet op die grondstaffel heeft de heffingsambtenaar de waarde van de grond van 3.460 m² met inachtneming van 1.420 m2 (goedkope) weidegrond verlaagd. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding de heffingsambtenaar hierin niet te volgen. De eenheidsprijzen die belanghebbende noemt zijn niet onderbouwd en wijken af van de geldende grondstaffel. Daarom bestaat geen grond voor de stelling dat de heffingsambtenaar de waarde van de grond te hoog heeft vastgesteld.
Waardering van de overige onderdelen van de onroerende zaak
13. Het betoog van belanghebbende over de beweerdelijk ongunstige ligging van de woning, treft naar het oordeel van de rechtbank evenmin doel. Uit het dossier blijkt onbetwist dat de directe buurwoning met exact dezelfde liggingsfactoren (en dus met de volgens belanghebbende beweerdelijke landbouwbestrijdingsmiddelenoverlast en de komst van de windturbines etc.) op de vrije markt is verkocht voor € 535.000,- (en daarmee € 66.000,-, lees 14% boven de vraagprijs, vlak voor de onderhavige waardepeildatum). De overlast die belanghebbende naar eigen zeggen ervaart, kan daarmee geacht worden te zijn verdisconteerd in dit verkoopcijfer. Met het verschil in de objectkenmerken, zoals een jonger bouwjaar en een kleiner en ander type woning ten opzichte van belanghebbendes woning heeft de heffingsambtenaar eveneens voldoende rekening gehouden. Deze verschillen en eventuele correcties die daarom zijn toegepast heeft de heffingsambtenaar in de matrix opgenomen. De enkele stelling dat belanghebbendes woning onverkoopbaar zou zijn, is in het licht van de gerealiseerde verkoop van genoemd buurpand al met al geen gemotiveerde onderbouwing voor een lager vast te stellen waarde van de woning.
14. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen en onder afwijzing van al hetgeen belanghebbende overigens aan haar beroep ten grondslag heeft gelegd, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 555.000,- in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug en krijgt ook geen vergoeding van proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
P.P. van Essen - van 't Ende, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.