ECLI:NL:RBOVE:2025:4743

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11448830 \ CV EXPL 24-4424

Vonnis van 15 juli 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

IJSSELBOUW B.V.,

gevestigd en kantoorhoudende in Ommen,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: IJsselbouw,

gemachtigde: mr. B.J. van den Berg,

tegen

[partij B],

wonende in [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij B] ,

gemachtigde: mr. T.A. Postma.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 28 november 2024 met bijbehorende akte overlegging producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie met producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie met productie;

- de mondelinge behandeling van 19 juni 2025, waar van de zijde van beide partijen pleitaantekeningen zijn overgelegd en waar de griffier aantekeningen heeft gemaakt van wat er is besproken.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2.Samenvatting

2.1.

Deze zaak gaat over de vraag welke aanvangshuurprijs redelijk is voor het appartement dat [partij B] van IJsselbouw huurt.

2.2.

De kantonrechter zal voor recht verklaren dat de overeengekomen huurprijs van € 1.015,50 een redelijke aanvangshuurprijs voor het gehuurde is. Die beslissing zal in dit vonnis worden toegelicht.

3.De feiten

3.1.

IJsselbouw is eigenaar van het appartementsrecht van de [adres] . Het appartement is in 2022/2023 gebouwd bovenop een pand met reeds bestaande appartementen uit 1982. Het appartement is in 2023 opgeleverd.

3.2.

Met ingang van 20 oktober 2023 heeft IJsselbouw het appartement aan [partij B] verhuurd. Partijen zijn een kale huurprijs van € 1.015,50 per maand overeengekomen. De servicekosten bedragen € 41,00 per maand en de onderhoudskosten € 12,50 per maand. De totale prijs bedraagt daarmee € 1.068,50 per maand.

3.3.

Op 20 februari 2024 heeft [partij B] een verzoek bij de Huurcommissie ingediend, waarin hij de Huurcommissie verzoekt om de redelijkheid van de overeengekomen (kale) aanvangshuurprijs te beoordelen.

3.4.

Op 4 april 2024 heeft de Huurcommissie onderzoek gedaan in het appartement. In het rapport dat naar aanleiding van het onderzoek is opgesteld, wordt het puntenaantal van het appartement gewaardeerd op 91 punten, waarbij een maximale huurprijs van € 526,60 per maand hoort.

3.5.

De Huurcommissie heeft op 7 oktober 2024 uitspraak gedaan. De Huurcommissie heeft geoordeeld dat de overeengekomen kale huurprijs niet redelijk is, dat het puntenaantal van het appartement 125 punten bedraagt en daarmee dat € 740,14 per maand een redelijke aanvangshuurprijs is, ingaande op 20 oktober 2023.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

IJsselbouw vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht zal verklaren dat IJsselbouw gerechtigd is de overeengekomen huurprijs en voorschotbedragen bij [partij B] in rekening te brengen en te blijven brengen, althans de hoogte van de door IJsselbouw aan [partij B] in rekening te brengen huurprijs en de periode waarvoor die huurprijs geldt, te bepalen en [partij B] te veroordelen tot maandelijkse betaling daarvan;

II. [partij B] zal veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

III. alsmede in de nakosten.

4.2.

[partij B] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van IJsselbouw, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van IJsselbouw in de proceskosten en de nakosten.

in reconventie

4.3.

[partij B] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht zal verklaren dat de uitspraak van de Huurcommissie van 7 oktober 2024 in stand dient te blijven en zal bepalen dat de waardering van de woning aan de [adres] wordt vastgesteld op 125 punten;

II. voor recht zal verklaren dat daarmee de maximale redelijke huurprijs per 20 oktober 2023 een bedrag van € 740,14 per maand bedraagt;

III. althans een in goede justitie te bepalen bedrag zal bepalen;

IV. zal bepalen dat [partij B] per 20 oktober 2023 voornoemd bedrag verschuldigd is en daarmee recht heeft op terugbetaling van € 4.397,76 (verschil huurprijs per 20 oktober 2023), althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

V. deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente, en met veroordeling van IJsselbouw in de proceskosten en de nakosten.

4.4.

IJsselbouw voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij B] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en in de nakosten.

5.De beoordeling

in conventie en in reconventie

Ontvankelijkheid en toetsingskader

5.1.

Op grond van artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) worden de verhuurder en de huurder geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat hen een afschrift van de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd. Wanneer partijen zich binnen die termijn tot de rechter wenden, vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. Nu IJsselbouw de vordering binnen die acht weken heeft ingesteld, is IJsselbouw ontvankelijk in haar vorderingen en daarmee is de uitspraak van de Huurcommissie in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient in deze procedure daarom niet enkel de uitspraak van de Huurcommissie te toetsen, maar in volle omvang uitspraak te doen over de punten waarover [partij B] de Huurcommissie om een uitspraak had verzocht. Geschilpunten die na de procedure bij de Huurcommissie tussen partijen niet meer in geschil zijn, zal de kantonrechter als vaststaand aannemen. Met het vervallen van de uitspraak van de Huurcommissie is [partij B] eveneens ontvankelijk in zijn vorderingen in reconventie, ook al zijn deze vorderingen na de genoemde termijn van acht weken ingediend.^[1]

5.2.

Op grond van artikel 7:249 BW Pro moet de aanvangshuurprijs van het gehuurde worden getoetst. De kantonrechter moet dus beoordelen of de huurprijs op 20 oktober 2023, de aanvangsdatum van de huurovereenkomst, redelijk was.

5.3.

[partij B] stelt dat de huurprijs die partijen zijn overeengekomen niet redelijk is. Het is op grond van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dan ook aan [partij B] om te stellen en te onderbouwen dat er een ander puntenaantal op de woning van toepassing is dan is overeengekomen in de aanvangshuurprijs.

De vorderingen

5.4.

Partijen verschillen van mening over het aantal punten dat aan het gehuurde kan worden toegekend.

IJsselbouw heeft ter zitting haar vordering in conventie onder I. aangevuld, in die zin dat zij subsidiair vordert dat [partij B] een huurprijs van € 989,65 per maand moet betalen. IJsselbouw heeft dat bedrag gebaseerd op een rapport van Vastgoedbureau Siloc, waarin Siloc tot een aantal van 160 punten voor de woning komt, waarbij een redelijke huurprijs van € 989,65 per maand hoort.

5.5.

[partij B] is van mening dat de kantonrechter aansluiting moet zoeken bij het puntenaantal van 125 en de huurprijs van € 740,14 per maand, zoals de Huurcommissie heeft vastgesteld in haar uitspraak van 7 oktober 2024.

5.6.

Ter zitting is gebleken dat partijen niet meer van mening verschillen over het antwoord op de vraag of de renovatiekosten in de puntentelling moeten worden meegenomen. De posten waar partijen nog over van mening verschillen, zullen hierna worden besproken.

De WOZ-waarde

5.7.

Tussen partijen staat vast dat er op 1 januari 2023 nog geen WOZ-waarde van het appartement beschikbaar was, omdat het appartement toen nog niet bestond. Vast staat dat in de WOZ-beschikking van 31 juli 2024 de WOZ-waarde per 1 januari 2024 is vastgesteld op € 290.000,00.

5.8.

[partij B] is van mening dat het oordeel van de Huurcommissie moet worden gevolgd. De Huurcommissie is uitgegaan van de WOZ-waarde van € 290.000,00 en heeft deze geïndexeerd naar de peildatum van 1 januari 2022 door een waardestijging van 23,2% van de waarde af te trekken. De WOZ-waarde per 1 januari 2022 komt dan op € 235.390,00. Subsidiair vindt [partij B] dat rekening moet worden gehouden met een waardestijging van 6,1%.

5.9.

IJsselbouw is van mening dat moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde van € 290.000,00. IJsselbouw verwijst daarbij naar een prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633), waaruit volgens IJsselbouw volgt dat de WOZ-waarde op objectieve en transparante wijze moet worden vastgesteld. Nu er een WOZ-waarde beschikbaar is die representatief is voor de woning in voltooide staat, dient bij die waarde (van € 290.000,00) te worden aangesloten, aldus IJsselbouw. Subsidiair betoogt IJsselbouw dat rekening moet worden gehouden met een waardestijging van 2,8%.

5.10.

De kantonrechter overweegt als volgt. In de prejudiciële beslissing van 22 april 2022^[2]heeft de Hoge Raad het volgende overwogen:

“3.3.4 Een redelijke wetstoepassing vergt dat bij toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, recht wordt gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel. Dat betekent dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning en de hiervoor in 3.3.2 bedoelde nadere regels niet van toepassing zijn, op andere wijze de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning moet worden bepaald. De relevante waarde van het gehuurde moet dan op objectieve en transparante wijze worden vastgesteld. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde en de daarin bepaalde WOZ-waarde vervolgens zo nodig corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking. (…)

Er mag geen afbreuk worden gedaan aan de huurprijsbescherming waarop de huurder aanspraak heeft. Bij het bepalen van de relevante waarde van de woning en met betrekking tot de kosten daarvan, moet daarom worden voorkomen dat de huurder nadeel ondervindt van het ontbreken van de WOZ-waarde.”

5.11.

Vast staat dat de WOZ-beschikking van 31 juli 2024 een WOZ-waarde van € 290.000,00 op 1 januari 2024 weergeeft. Op grond van de beslissing van de Hoge Raad kan de WOZ-waarde van 1 januari 2024 van € 290.000,00 worden gebruikt. De Hoge Raad overweegt vervolgens dat de kantonrechter de WOZ-waarde
zo nodig [kan] corrigeren voor de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum die bij toetsing van de huurprijs in acht genomen moet worden en de waardepeildatum van de latere WOZ-beschikking.De kantonrechter ziet gelet op het geringe tijdsverloop tussen 20 oktober 2023 en 1 januari 2024 geen aanleiding om de WOZ-waarde te corrigeren. De kantonrechter zal bij de puntentelling dan ook uitgaan van een WOZ-waarde van € 290.000,00. Dat levert 43,5 punten op.

Het energielabel

5.12.

Tussen partijen staat vast dat IJsselbouw voor de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs heeft gerekend met het puntenaantal behorende bij energielabel A en dat in december 2023 (dus na aanvang van de huurovereenkomst) is gebleken dat de woning energielabel B had.

5.13.

[partij B] heeft betoogd dat er gerekend moet worden met het puntenaantal behorende bij energielabel D, omdat dat het energielabel was dat op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst voor de woning bekend was. IJsselbouw heeft het nieuwe energielabel B te laat aangevraagd en dus te laat geregistreerd om leidend te kunnen zijn voor de waardering van het energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst, aldus [partij B] .

5.14.

IJsselbouw voert aan dat de feitelijke toestand van de woning niet is veranderd tussen het moment van het aangaan van de huurovereenkomst en de afgifte van het nieuwe energielabel B in december 2023. Onder verwijzing naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 30 juni 2023 hierover (ECLI:NL:HR:2023:1005) betoogt IJsselbouw dat bij de puntentelling moet worden uitgegaan van energielabel B.

5.15.

De kantonrechter stelt voorop dat in bijlage I onder A van het Besluit Huurprijzen Woonruimte is bepaald dat het puntenaantal voor de energieprestatie wordt gebaseerd op het energielabel. In de prejudiciële beslissing van 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen over de waardering van de energieprestatie beantwoord.^[3]

“4.3.1. Uit hetgeen hiervoor in 4.2.1-4.2.6 is overwogen, volgt dat in het woningwaarderingsstelsel steeds bepalend is geweest of voor de woning een energie-index of energielabel aanwezig is en dat de wetgever niet ervoor heeft gekozen om het al dan niet verstrekt zijn daarvan aan de huurder te laten meewegen bij de waardering van de energieprestatie van de woning. De wetgever heeft gekozen voor bestuursrechtelijke handhaving van de verplichting van de eigenaar van een woning om een energielabel aan de huurder te verstrekken. Dit betekent dat voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het woningwaarderingsstelsel niet van belang is of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt.

(…)

4.4.1.

Uit de tekst van art. 11 lid 5 Uhw Pro en uit de totstandkomingsgeschiedenis van die bepaling volgt dat de kwaliteit van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (de peildatum) bepalend is bij de woningwaardering. Gelet op de uitwerking van het begrip ‘kwaliteit’ in het woningwaarderingsstelsel gaat het daarbij om de feitelijke toestand van de woning. (…)

(…)

4.5.1.

Het voorgaande betekent dat het niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (zie hierna in 4.6.1), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

5.16.

De kantonrechter volgt IJsselbouw in het standpunt dat moet worden uitgegaan van energielabel B. Zoals de Hoge Raad in rechtsoverweging 4.4.1. heeft overwogen, is de feitelijke toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepalend. [partij B] heeft erkend dat er tussen de aanvang van de huurovereenkomst en de afgifte van het energielabel in december 2023 niets is veranderd aan de feitelijke toestand van de woning. Dat betekent dat vast komt te staan dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst energielabel B had. Dat het energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst nog niet was afgegeven, doet, gelet op wat de Hoge Raad in rechtsoverweging 4.3.1. heeft overwogen, niet ter zake. De kantonrechter zal, onder verwijzing naar Bijlage I onder A van het Besluit Huurprijzen Woonruimte, 30 punten toekennen voor het energielabel van de woning.

Het balkon

5.17.

[partij B] heeft onder verwijzing naar het rapport van onderzoek van de rapporteur van de Huurcommissie gesteld dat het balkon 5,46 m2 groot is. IJsselbouw stelt onder verwijzing naar het rapport van Siloc dat het balkon 5,5 m2 groot is.

5.18.

In bijlage I onder A van het Besluit Huurprijzen Woonruimte is bepaald dat het puntenaantal voor een privé buitenruimte (het balkon) wordt berekend op 2 punten + 0,35 punt per m2. Het verschil tussen beide metingen is minimaal. Aangezien beide partijen ervan uitgaan dat een verschil in de gehanteerde meetmethode tot het verschil lijkt te leiden, zal de kantonrechter uitgaan van het gemiddelde van 5,48 m2. Volgens de toelichting bij bijlage I onder A dient eerst te worden afgerond naar hele vierkante meters, waarna het puntenaantal kan worden berekend. Dat leidt tot een aantal van 5 m2 x 0,35 + 2 = 3,75 punten.

Het verwarmingssysteem

5.19.

Voor de verwarming geldt op grond van bijlage I onder A van het Besluit Huurprijzen Woonruimte een aantal van 2 punten per verwarmd vertrek en 1 punt per verwarmde overige ruimte/verkeersruimte.

5.20.

[partij B] heeft aanvankelijk gesteld dat er geen verwarmingssysteem in de woning aanwezig is. Ter zitting heeft [partij B] het standpunt dat er voor de verwarming geen punten kunnen worden toegekend, laten varen en aansluiting gezocht bij het oordeel van de Huurcommissie, waaruit volgt dat er een verwarmingssysteem aanwezig is en dat daarmee wordt aangesloten bij het puntenaantal zoals bij een centrale verwarming (8 punten). IJsselbouw heeft 9 punten berekend voor vier verwarmde vertrekken (woonkamer met keuken, badkamer en slaapkamer) en één verwarmde overige ruimte/verkeersruimte (de overloop). [partij B] heeft de aanwezigheid van die ruimtes niet weersproken. Daarmee zal het aantal van 9 punten voor het verwarmingssysteem zoals berekend door IJsselbouw worden gevolgd.

De fietsenkelder

5.21.

Wat betreft de fietsenkelder geldt volgens bijlage I onder A Besluit Huurprijzen Woonruimte het volgende. Het aantal punten moet worden berekend op 0,75 punt per m2 gedeeld door het aantal adressen dat toegang en gebruiksrecht tot de fietsenkelder heeft.

5.22.

[partij B] heeft onweersproken gesteld dat er 17 gebruikers van de fietsenkelder zijn. IJsselbouw heeft onweersproken gesteld dat de fietsenkelder 15 m2 groot is. Dat leidt tot een puntenaantal van (15 x 0,75 / 17 =) 0,66.

De zonnepanelen

5.23.

Voor zover partijen nog van mening verschillen over het meetellen van punten voor de zonnepanelen, geldt dat de zonnepanelen worden meegenomen in andere posten van het puntenstelsel. Niet gesteld of gebleken is dat deze nog van afzonderlijke betekenis zijn.

Luxe punten

5.24.

IJsselbouw heeft de luxe punten meegenomen in de waardering van de kwaliteit van de keuken. [partij B] heeft niet weersproken dat er een RVS-wasemkap, inbouwapparatuur en een luxe mengkraan in het gehuurde aanwezig zijn. De puntentelling van IJsselbouw zoals overgelegd in het rapport van Siloc zal dan ook worden gevolgd.

Conclusie

5.25.

Uit het voorgaande volgt dat het totaal aantal punten voor het gehuurde op 160 uitkomt. Bij dat puntenaantal hoort een redelijke aanvangshuurprijs van € 989,65. Deze huurprijs ligt boven de in 2023 geldende liberalisatiegrens van € 808,06. Op grond van artikel 11 lid 4 Uitvoeringswet Pro Huurprijzen Woonruimte betekent dat dat de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.015,50 redelijk is.

5.26.

De primaire vordering in conventie om voor recht te verklaren dat IJsselbouw de overeengekomen huurprijs in rekening mag brengen en mag blijven brengen, zal worden toegewezen. De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.

De proceskosten in conventie en reconventie

5.27.

[partij B] wordt zowel in conventie als in reconventie in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten van IJsselbouw betalen. De proceskosten in conventie worden begroot op:

kosten dagvaarding € 112,99

griffierecht € 130,00

salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten x tarief € 271,00)

nakosten
€ 135,00

totaal € 919,99

De proceskosten in reconventie worden aan de zijde van IJsselbouw begroot op € 271,00 (2 punten x 0,5 x tarief € 271,00).

5.28.

De wettelijke rente over de proceskosten in conventie en in reconventie zal worden toegewezen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

verklaart voor recht dat IJsselbouw gerechtigd is de overeengekomen huurprijs en voorschotbedragen bij [partij B] in rekening mag brengen en mag blijven brengen en veroordeelt [partij B] tot maandelijkse betaling daarvan;

6.2.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten aan de zijde van IJsselbouw, begroot op € 919,99, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

6.5.

wijst de vorderingen van [partij B] af;

6.6.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten in reconventie, aan de zijde van IJsselbouw begroot op € 271,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

6.7.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken door mr. R.F. van Aalst op 15 juli 2025. (SB)

Toetsing redelijkheid overeengekomen aanvangshuurprijs appartement met WOZ-waarde en energielabel