ECLI:NL:RBOVE:2025:3308

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: 11477864 \ CV EXPL 25-29

Vonnis van 20 mei 2025

in de zaak van

[partij A] B.V.,

te [vestigingsplaats 1] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij A] ,

gemachtigde: mrs. B. Steeghs en A.F.L. Heijting,

tegen

[partij B] B.V.,

te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij B] ,

gemachtigde: mr. J.M. Heikens.

1.Samenvatting

1.1.

[partij A] verhuurt een bedrijfsruimte aan [partij B] . Zij vordert in conventie beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte, omdat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik wegens een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. [partij B] voert verweer. Zij vordert in voorwaardelijke reconventie – als de vordering in conventie wordt toegewezen – schadeloosstelling althans schadevergoeding.

1.2.

De kantonrechter oordeelt dat [partij A] de gestelde dringende noodzaak tot renovatie aannemelijk heeft gemaakt en dat de beëindigingsvordering toewijsbaar is. Voldoende aannemelijk is dat [partij B] door de beëindiging van de huurovereenkomst en verhuizing naar een andere bedrijfsruimte geconfronteerd zal worden met verhuis- en inrichtingskosten. [partij B] wordt in de gelegenheid gesteld deze kosten bij akte nader te onderbouwen. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- de akte inbreng producties en wijziging van eis in reconventie van [partij B]

- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie
- de mondelinge behandeling van 23 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de spreekaantekeningen van [partij A]

- de spreekaantekeningen van [partij B] .

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[partij A] verhuurt aan [partij B] de bedrijfsruimte aan de [adres 1] en [adres 2] en de [adres 3] (hierna: het gehuurde). [partij B] exploiteert in het gehuurde een modezaak.

3.2.

Als productie 1 bij dagvaarding is overgelegd de huurovereenkomst tussen de rechtsvoorganger van [partij A] en [partij B] . Deze vermeldt als ingangsdatum 1 juni 2011 en als duur vijf jaren, telkens te verlengen met vijf jaren. In een (tweede) allonge op de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurovereenkomst wordt verlengd tot en met

31 mei 2025.

3.3.

[partij A] heeft het gehuurde bij akte van 28 december 2022 in eigendom verkregen.

3.4.

[partij A] heeft per brief van 28 mei 2024 de huurovereenkomst met [partij B] opgezegd tegen 31 mei 2025. In deze brief is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

(...)

Cliënte heeft het plan om het pand te herontwikkelen. Daarbij zal het Gehuurde worden gesloopt, waarna er nieuwbouw (in de vorm van woningbouw) zal plaatsvinden. (...)

Het dringend eigen gebruik is gelegen in de renovatie middels sloop en nieuwbouw van het Gehuurde. (...)

Daarnaast dient de Huurovereenkomst te worden beëindigd op grond van de belangenafweging ex art. 7:296 lid 3 BW. Het pand waarin het Gehuurde is gelegen, is aan vervanging en grootschalige verduurzaming toe. Cliënte heeft – als eigenaar van het pand en als investeerder – ook belang dat de herontwikkeling zal plaatsvinden. Het sluit ook aan bij de ambities van de gemeente met betrekking tot het pand. Dat belang is groter dan uw belang bij voortzetting van de Huurovereenkomst (en exploitatie van een winkel op de betreffende locatie).

(...)

4.Het geschil

In conventie

4.1.

[partij A] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te beëindigen per 31 mei 2025, althans een in goede justitie te bepalen datum;
de datum te bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt, met veroordeling van [partij B] om het gehuurde op die datum te ontruimen en leeg, vrij van huur- en gebruiksrechten en volledig conform de huurovereenkomst aan haar op te leveren, onder inlevering van alle sleutels;
[partij B] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van het vonnis onder bepaling dat indien de kosten niet binnen deze termijn zijn voldaan, hierover vanaf de achtste dag wettelijke rente is verschuldigd.

4.2.

[partij A] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik wegens een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Subsidiair stelt zij dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst dienen te prevaleren boven de belangen van [partij B] bij voortzetting daarvan.

4.3.

[partij B] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.

In voorwaardelijke reconventie

4.4.

Voor het geval de vordering tot beëindiging van de huur wordt toegewezen, vordert [partij B] , na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. een verklaring voor recht dat [partij A] gehouden is haar schadeloos te stellen, deze schadeloosstelling te berekenen op de in artikel 40 e.v. Onteigeningswet (oud) / afdeling 15.3 Omgevingswet bedoelde wijze, met verwijzing naar de schadestaatprocedure en met veroordeling van [partij A] om binnen twee weken na betekening van het vonnis aan haar een bedrag van € 527.682,00, te vermeerderen met btw, te betalen,

II. een verklaring voor recht dat indien [partij A] niet binnen een jaar na de datum van het vonnis is overgegaan tot integrale sloop van het gehuurde en een concrete fysieke aanvang heeft genomen met de verdere herontwikkeling van tenminste 40 nieuwe appartementen op de locatie van het (voormalige) gehuurde, zij gehouden is tot vergoeding van de door [partij B] als gevolg van de beëindiging van de huurovereenkomst geleden en nog te lijden schade, deze schade voorlopig te begroten op € 527.682,00, te vermeerderen met btw, met veroordeling van [partij A] om voormeld bedrag binnen twee weken na betekening van het vonnis te betalen aan [partij B] en met verwijzing naar de schadestaatprocedure,

III. veroordeling van [partij A] tot betaling van € 527.682,00, te vermeerderen met btw, althans op een in goede justitie te bepalen bedrag, als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten,

IV. veroordeling van [partij A] in de proceskosten.

4.5.

Volgens [partij B] is [partij A] verplicht haar volledig schadeloos te stellen, nu sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 7:309 BW. Verder vermoedt zij dat [partij A] in werkelijkheid niet de wil heeft het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen.

4.6.

[partij A] betwist dat [partij B] recht heeft op schadevergoeding op grond van artikel 7:309 BW en/of op grond van artikel 7:299 BW. Nu [partij B] onvoldoende heeft aangevoerde omtrent door haar te maken verhuis- en inrichtingskosten, is haar vordering ter zake evenmin toewijsbaar.

4.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in conventie

5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde een bedrijfsruimte is als bedoeld in artikel 7:290 BW, zodat de artikelen 7:290 e.v. BW dwingend van toepassing zijn.

5.2.

[partij A] heeft opgezegd op de volgende in artikel 7:296 BW genoemde gronden:

- dringend eigen gebruik (lid 1 sub b);

- de algemene belangenafweging (lid 3).

De rechter moet de beëindigingsvordering toewijzen indien sprake is van de eerste toewijzingsgrond. Hierbij is geen plaats voor een afweging van de wederzijdse belangen van partijen (HR 3 november 1989, ECLI:NL:HR:1989:ZC8266 (De Vries/Safe Sun)).

Dringend eigen gebruik

5.3.

Onder ‘dringend eigen gebruik’ wordt ook verstaan de situatie dat beëindiging van de huur noodzakelijk is om de verhuurder in staat te stellen het gehuurde te renoveren, welke renovatie niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Onder renovatie valt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging.

5.4.

[partij A] heeft gesteld dat de staat van het gehuurde niet alleen verduurzaming, maar ook groot onderhoud nodig maakt. Volgens [partij A] is zij in verband met de daarmee gepaard gaande kosten (afgezet tegen de thans geldende huurprijs) op zoek gegaan naar een alternatief, dat zij uiteindelijk, in overleg met de gemeente, heeft gevonden; transformatie van de diverse winkelruimtes naar woonruimte. [partij B] heeft de noodzaak van groot onderhoud en verduurzaming niet betwist, maar volgens haar hoeft dit niet te leiden tot de conclusie dat de daarmee gepaard gaande investeringen niet in verhouding staan tot de huurprijs. Voor zover zij daarmee heeft willen betogen dat van ‘dringendheid’ alleen sprake zou kunnen zijn als vast zou komen te staan dat sprake is van een wanverhouding tussen de noodzakelijke investeringen en de huurprijs gaat dit betoog niet op. De dringendheid hoeft immers slechts aannemelijk te worden gemaakt en hoeft niet te worden gestaafd met objectieve gegevens. Bovendien kunnen algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten.^[1]

De conclusie is dan ook dat [partij A] de gestelde dringende noodzaak tot renovatie aannemelijk heeft gemaakt en dat de beëindigingsvordering toewijsbaar is.

in reconventie

5.5.

Nu de voorwaarde waaronder de reconventionele vorderingen zijn ingesteld, is vervuld, zal hierna op die vorderingen worden ingegaan.

Schadeloosstelling op grond van artikel 7:309 BW?

5.6.

Voormeld artikel geeft de huurder van bedrijfsruimte de mogelijkheid om een volledige schadevergoeding te vorderen van de opvolgend verhuurder als de huurovereenkomst door opzegging eindigt met het oog op afbraak van het gehuurde vanwege de uitvoering van werken in het algemeen belang.

5.7.

De vraag of, zoals [partij B] stelt en [partij A] betwist, sprake is van ‘werken in het algemeen belang’ kan onbeantwoord worden gelaten, gelet op het navolgende.

De bedoeling van artikel 7:309 BW is bescherming van de huurder bij een minnelijke verkoop van het gehuurde ter voorkoming van een onteigeningsprocedure. Er moet een causaal verband zijn tussen de aankoop van het gehuurde en het voornemen om het gehuurde te slopen voor de realisatie van een werk in het algemeen belang; de wetsgeschiedenis heeft het over huurbeëindiging “na minnelijke aankoop
in verband metwerken ten algemene nutte”.^[2]In casu is niet komen vast te staan dat [partij A] het gehuurde heeft gekocht met het oog op een dergelijke herontwikkeling. De stelling van [partij B] “dat [partij A] het gehuurde in 2022 natuurlijk niet bij toeval heeft aangekocht” (punt 8 van haar spreekaantekeningen) is daarvoor onvoldoende.

Vaststelling schadevergoeding ex artikel 7:299 BW bij voorbaat?

5.8.

Artikel 7:299 lid 3 BW geeft de mogelijkheid om in een beslissing tot toewijzing van een vordering tot beëindiging een bedrag te bepalen dat de verhuurder moet betalen indien later mocht blijken dat de wil tot persoonlijk duurzaam gebruik in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.

5.9.

In de enkele stelling van [partij B] “dat zij er serieus rekening mee houdt dat de werkelijke intentie van [partij A] op iets geheel anders is gericht” (punt 48 van haar conclusie van antwoord in conventie, eis in voorwaardelijke reconventie) wordt geen aanleiding gezien van voormelde mogelijkheid gebruik te maken. Wellicht ten overvloede wordt daarbij nog opgemerkt dat voormeld artikel ziet op de
vaststellingvan een bedrag aan schadevergoeding, niet (ook) op een veroordeling tot betaling.

Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten

5.10.

Op grond van artikel 7:297 lid 1 BW kan de rechter in de beslissing tot toewijzing van de beëindigingsvordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten. Deze bepaling ziet op kosten verbonden met het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte^[3]. De huurder moet aannemelijk maken dat hij zijn bedrijf elders zal voortzetten en zal de daarmee gepaard gaande verhuis- en inrichtingskosten eveneens aannemelijk moeten maken. Het gaat daarbij uitdrukkelijk om een tegemoetkoming, niet om een vergoeding van alle door de huurder in dat kader te maken kosten.

5.11.

Voldoende aannemelijk is dat [partij B] door de beëindiging van de huurovereenkomst en verhuizing naar een andere bedrijfsruimte geconfronteerd zal worden met verhuis- en inrichtingskosten. De door haar overgelegde begroting biedt echter onvoldoende houvast om tot een begroting van de bedoelde tegemoetkoming te komen. Daarbij wordt opgemerkt dat het volgens vaste jurisprudentie voor de hand ligt de tegemoetkoming in de inrichtingskosten te relateren aan de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de staat waarin de inrichting van het bedrijfspand verkeert en de reeds gedane afschrijvingen.

5.12.

[partij B] zal in de gelegenheid worden gesteld een en ander bij akte nader te onderbouwen. Vervolgens zal [partij A] in de gelegenheid worden gesteld hierop bij antwoordakte te reageren.

in conventie en in reconventie

5.13.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.De beslissing

De kantonrechter

in reconventie

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
dinsdag 17 juni 2025voor het nemen van een akte door [partij B] over wat is vermeld onder 5.11, waarna de wederpartij op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

in conventie en in reconventie

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025.